21/09/2021
Đầu tư bđs ven KCN chúng ta nên đầu tư vào đâu?
Hiện nay đầu tư BĐS ven KCN trở thành một phong trào ở Việt Nam khi rất nhiều nhà đầu tư ở nhiều lĩnh vực khác nhau đầu tư vào đây và là người sống ở Bình Dương nhiều năm với những gì diễn ra ở đây có thể những chia sẻ của mình sẽ giúp những bạn đi đầu tư BĐS ven KCN có được cái nhìn đúng hơn hoặc kinh nghiệm tốt hơn khi lựa chọn đầu tư vào BĐS ven KCN:
Vậy cụ thể với BĐS ven KCN ta nên tìm hiểu những đặc điểm hay yếu tố nào, và tại sao ta phải tham gia vào thị trường này? Khi nào nên tham gia? Chọn vị trí như thế nào?...
1- Đầu tiên về kinh tế, hãy nhìn ở bức tranh vĩ mô, kinh tế thế giới đã và đang tác động tích cực tới nền kinh tế Việt Nam trong hiện tại và tương lai như thế nào? Trong những năm vừa qua mọi người đều biết chiến tranh thương mại Mỹ - Trung đã giúp cho nhiều quốc gia Đông Nam Á (trong đó Việt Nam) được hưởng lợi như thế nào từ việc di dời nhà máy, chuỗi cung ứng của họ ra khỏi Trung Quốc. Việc này làm gia tăng rất lớn về nhu cầu nơi đặt nhà máy, dẫn đến thúc đẩy sự hình thành các KCN mới do các KCN hiện tại đã lấp kín. Nhu câu về người lao động cũng vì đó mà tăng theo. Tất yếu địa phương có KCN phải chuẩn bị hạ tầng và các mô hình kinh tế, thương mại dịch vụ để sẵn sàng thu nhận một lượng lớn người lao động từ các địa phương khác di chuyển tới làm ăn sinh sống… Điều này chẳng phải sẽ làm tăng cao về giá trị BĐS xung quanh hay sao?!
2- Tiếp theo là yếu tố địa lý, vùng miền: Phát triển công nghiệp phụ thuộc rất lớn vào giao thông và cảng biển. Tại sao các KCN tập trung nhiều nhất tại miền đông? Bởi khoảng cách từ các KCN đến cảng Cái Mép, sân bay Tân Sơn Nhất rất gần, giao thông ngày càng được mở rộng, thời gian và chi phí vận chuyển thấp hơn. (Lưu ý cảng Cái Mép Thị Vài là một trong 19 cảng lớn nhất thế giới và có thể tiếp nhận được tàu Container có trọng tải lớn.) Do đó nơi nào có sự quy hoạch những KCN có quy mô lớn hẳn nhiên chủ đầu tư đã phải tính toán và lựa chọn phương án tối ưu nhất cho yếu tố này trước khi làm việc với chính quyền và người dân địa phương đó.
Câu hỏi là bạn đã tìm ra KCN đang đảm bảo yếu tố này hay chưa? KCN ấy đã hình thành, đang hình thành hay sắp hình thành có lộ trình rõ ràng? Với mỗi nơi như vậy, tiềm năng là như thế nào?..
3- Về định hướng phát triển của địa phương: địa phương nào quyết tâm nhất trong việc chuyển mình lên công nghiệp hoá thì khát vọng chuyển mình, làm giàu mạnh của con người địa phương đó là rất rõ ràng và nghiêm túc. Điều này ngoài ý nghĩa giúp củng cố niềm tin là sự ưu ái, hỗ trợ và tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư sẽ đến đây.
Việc của bạn là hãy tìm hiểu kiểm chứng những quyết tâm ấy của chính quyền địa phương thực sự đang tới đâu? Và khi có điều kiện bạn hãy ghé đến để thăm quan xem thực tế địa phương ấy có đang thực sự chuyển mình như thế nào hay không?
4- Về chủ đầu tư: Điều quan trọng bậc nhất khi đầu tư BĐS ven KCN là phải xem chủ đầu tư của KCN đó là ai, chủ đầu tư nào có năng lực hoàn thành KCN và mời gọi đầu tư vào lấp đầy nhanh nhất? Hiện tại tôi cho bạn một ví dụ là Becamex, mọi người đều đã biết họ là đơn vị mạnh đầu ngành phát triển KCN và dân cư tại Việt Nam như thế nào? Họ đang tiếp tục phát triển những KCN quy mô lớn hơn ở đâu?..
5- Quy mô mà KCN đó được quy hoạch cũng là điều rất đáng lưu tâm, quy mô càng lớn (hàng nghìn hecta) thì hẳn phải được quy hoạch theo lộ trình rất bài bản và đa dạng lĩnh vực kinh tế… Theo đó, tiềm năng và quy mô thị trường BĐS nói chung sẽ lớn theo cỡ nào?
Với 5 yếu tố chính trên đây, hẳn là bạn đã nhận thấy tại sao phải tham gia vào thị trường này rồi chứ?!
Với tôi, một người sống ở Bình Dương nhiều năm, một địa phương nhiều KCN nhất cả nước, thì tôi chia sẻ với bạn là khi đầu tư vào BĐS vùng ven hãy bám theo các chủ đầu tư có uy tín đầu ngành và đã phát triển nhiều KCN có quy mô lớn, hiện tại tôi đang đi theo họ với dự án khu liên hợp Đô thị Công nghiệp và Dịch vụ Becamex Đồng Phú, bạn đã biết chưa?
Câu hỏi tiếp theo là khi nào nên tham gia, Chọn vị trí như thế nào?:
Tôi chia sẻ với bạn về cách tôi và nhóm của tôi đã và đang tham gia vào từng giai đoạn và vị trí như thế nào để bạn tham khảo nhé:
1. Giai đoạn sơ khai, đầu tư vào những tuyến tạo lực, cổng KCN và những đường nhánh cách cổng KCN từ 500 đến 1.000m.
Lựa chọn mua những BĐS tại hướng ra hay cổng của Khu Đô Thị (Becamex họ quy hoạch theo dạng một bên là KCN còn một bên là KDC) nên khi đi đầu tư chúng ta nên tìm hiểu kỹ xem chỗ nào là KCN chỗ nào là KDC
2. Khi KCN khởi công chúng tôi tranh thủ ra bớt hàng và dùng tiền đó vào mua đất trong khu đô thị.
Vì sao lại như vậy: thứ nhất chúng tôi chọn những tuyến tạo lực để phục vụ buôn bán về sau nên giá trị sẽ tăng cùng tiến độ làm đường và phát triển trong KCN. Rất nhiều nhà đầu tư chọn đầu tư vào đất ven KCN nhưng khoảng cách đến cổng KCN tương đối xa, điều này khiến giá trị của bđs các họ mua sẽ tăng chậm không có đột biến, tiếp đó là hạ tầng giao thông những nơi đó chậm phát triển, có khi là nhiều năm.
Tại Bình Dương hay Bình Phước BĐS ven KCN hay ăn theo KCN phát triển nhất là các tuyến tạo lực, đường DT và một phần nằm giáp cổng KDC hay KCN, nếu bạn chọn mua BĐS ngay trước cổng KCN mà xa khu dân cư thì cũng là bất lợi bởi khu vực đó sẽ thiếu tiện ích như trường học, bệnh viện, trạm y tế, công nhân họ không chọn nơi đó để ở vì vậy nếu mua thì cần có thời gian (nếu bạn nào ở Bình Dương nhìn lại cổng sau KCN VSIP2 đoạn đi ra Cổng Xanh thì sẽ hiểu)
Lợi ích khi lựa chọn các tuyến tạo lực hay đất gần cổng KCN, KDC là bạn không phải tìm người ở đâu xa để bán, khi hạ tầng giao thông hoàn thiện thì khách hàng là những người dân ở địa phương đó họ mua vì vậy sẽ an toàn cho các bạn khi đi đầu tư.
Lựa chọn vào KDC trong quy hoạch: tại Bình Dương hay Bình Phước những nơi buôn bán sầm uất nhất lại nằm trong các KDC mà Becamex xây dựng, đầu tiên phải kể đến KDC Vietsing ở VSIP1, KDC Phú Chánh VSIP2, KDC Mỹ Phước 1,2,3… KDC Bàu Bàng, KDC Becamex Chơn Thành, KDC Thuận Giao….
Lợi thế trong KDC mà Becamex xây dựng là pháp lý chuẩn, hạ tầng đồng bộ, an ninh ổn định, văn minh, môi trường sống sạch sẽ, tiện ích nhiều nên người lao động hoặc NĐT mua xây nhà cho thuê sẽ lựa chọn vào đây.
Với những NĐT đang mua theo KCN liên quan đến Becamex mà không đạt các tiêu chí như mình nói thì tranh thủ lúc KCN khởi công hãy bán để chuyển hướng vào trong khu quy hoạch để đầu tư. Còn những nhà đầu tư đang mua trên những tuyến tạo lực, DT thì cũng nên ra bớt một phần khi có cơ hội để đi tiếp vào bên trong. Đầu tư đất theo KCN chúng ta cần một lộ trình chứ không phải trào lưu. Với một người đầu tư theo trào lưu các bạn rất dễ bị mắc cạn vì thiếu tầm nhìn, thiếu kiên nhẫn. Bất động sản ăn theo KCN là một cơ hội nhưng cơ hội đó không dành cho tất cả mọi người, nó dành cho những người có tư duy, có tầm nhìn, có sự kiên nhẫn và đủ niềm tin.
Trên đây là kinh nghiệm của mình khi đầu tư BĐS ăn theo KCN. Với lợi thế trải dài từ Bắc tới Nam tuỳ theo sự hiểu biết và mối quan hệ của mình các bạn có thể tham khảo để chọn cho mình một nơi đầu tư phù hợp nhất.
