03/12/2019
MUA CHUNG CƯ HIỆN NAY ĐỀU DÀNH CHO NHU CẦU Ở THỰC HOẶC CHO THUÊ!
Với thị trường bất động sản hiện nay thì đầu tư chung cư lướt sóng không còn là xu hướng thịnh hành. Hiện tượng bán chênh, lướt sóng kiếm lời từ chung cư hầu như là rất khó.
CHỦ ĐẦU TƯ CŨNG HƯỚNG SANG MỤC ĐÍCH Ở THỰC CỦA NGƯỜI TIÊU DÙNG
Theo thống kê của các công ty nghiên cứu BDS cho thấy giai đoạn này hầu như không có phát sinh nhiều dự án mới, đất nền cũng bắt đầu bão hòa.
Nhìn theo đánh giá thị trường BDS trong quý IV năm 2019, lượng giao dịch bất động sản có xu hướng giảm vì sự bão hòa giữa cung - cầu, " cung" không có mà " cầu" cũng kém theo. Cũng vì trong thời gian trước các nhà đầu tư lao vào mua bán nhiều nên nguồn cung từ chủ đầu tư còn rất ít, hầu như là mua đi bán lại của nhà đầu tư thứ cấp. Do vậy mà thị trường mua đi bán lại vô cùng sôi động.
Nhưng kèm theo đó là sự neo giá cao cùng với sự thanh khoản ngày càng khó khăn. Rất nhiều nhà đầu tư chung cư đang khá đau đầu với lượng cầu trong giai đoạn hiện tại. Với nguồn cung ít mà lại tăng giá cao nên hầu như phân khúc chung cư đang giảm dần. Rất khó có thể kiếm được căn chung cư nào mà giá chưa tới 20tr/m2 ở Hà Nội.
Với thị trường hiện nay thì chung cư ở quanh vành đai 3 có giá trung bình từ 30 - 40tr/m2. Đặc biệt những chung cư có vị trí thuận lợi, thì giá có thể lên đến 100tr/m2.
Do nguồn cung không có nhiều nên chủ đầu tư không giảm giá, chủ đầu tư hiện nay đa phần là những doanh nghiệp lớn trụ được, còn những chủ đầu tư nhỏ lẻ gần như không còn chỗ đứng trên thị trường. Hơn nữa, những “ông lớn” có tiềm lực sẽ neo những mức giá cao.
Những dự án chung cư cao cấp, trung cao cấp đều là hàng tồn kho, giao dịch đều là các sản phẩm hàng tồn kho.
Thống kê từ CTCP BĐS EZ cho thấy 90% những người đầu tư vào chung cư trong 1-2 năm vừa rồi đến thời điểm này bán ra đều lỗ.
Nên là sản phẩm cho thuê
Ông Dương Đức Hiển, Giám đốc kinh doanh nhà ở Savills miền Bắc và miền Trung, đánh giá về câu chuyện đầu tư mua nhà lướt sóng xảy ra cách đây 10 – 15 năm trước: “Đó là giai đoạn đầu tiên của thị trường BĐS nhưng thị trường BĐS ngày nay phát triển nhanh, thị trường hình thành nhanh và giá hầu như đều có khung giá chuẩn. Việc đẩy lên giá cao chỉ xảy ra khi nguồn cung khan hiếm và lượng cầu quá cao”.
Liên quan đến việc nhà đầu tư thua lỗ, ông Phạm Thanh Hưng, Phó Chủ tịch HĐQT CEN Group, cho rằng gần 10 năm trở lại đây, mua căn hộ chung cư không còn là kênh đầu tư tốt. Chung cư nên chỉ có quyền sở hữu có thời hạn, bởi bản thân nó là một sản phẩm tiêu dùng như xe ô tô.
“Chung cư chủ yếu vẫn nên là sản phẩm phục vụ nhu cầu mua để ở, hoặc mua để khai thác cho thuê, còn nếu mua để đầu tư, chờ lên giá thì rất khó”, ông Hưng nói.
Chứng minh thêm cho vấn đề này, ông Hưng chia sẻ do là sản phẩm tiêu dùng nên chung cư có yếu tố nữa là khấu hao, tỷ trọng tiền sử dụng đất đóng góp trong giá trị căn chung cư không lớn. Vì vậy, với sự khấu hao của công trình xây dựng, giá chung cư về mặt lâu dài sẽ không phải một sản phẩm đầu tư tốt.
“Tuy nhiên, đầu tư để khai thác cho thuê thì rất tốt”, ông Hưng khẳng định.
Thời kỳ đầu tư chung cư có thể bán lấy chênh lệch từ cách đây khoảng 10 năm, một số sản phẩm hiếm hoi được tăng giá vào giai đoạn từ cuối năm 2012 – 2014 khi thị trường rất xấu, sau đó sớm hồi phục trở lại, nên một số dự án như Time City, Helios Tower 75 Tam Trinh (Hoàng Mai, Hà Nội) là những dự án có thể bán chênh lệch cao.
Theo thống kê của CEN Group, tỷ lệ người mua chung cư sau đó nhận nhà và bán lại chỉ chiếm chưa đến 10%, còn lại là đa phần nhu cầu thực hoặc mua nhà cho thuê.
