07/10/2020
BẤT ĐỘNG SẢN HOÀ LẠC - LÀM SAO ĐỂ ĐẦU TƯ “AN TOÀN”?
Bài viết trước đã cung cấp thông tin cho các bạn về tiềm năng thị trường đất nền Hòa Lạc và những vấn đề cần lưu ý về cơ hội và rủi ro tại thị trường đầu tư tốt nhất hiện nay.Bài viết này sẽ đi sâu hơn về các vấn đề an toàn trong giao dịch bất động sản tại thị trường Hoà Lạc, bất kỳ nhà đầu tư nào khi tham gia thị trường cũng mong muốn tỷ suất lợi nhuận cao nhưng làm sao để đảm bảo được an toàn cho số tiền đó mới là vấn đề quan trọng. Đa số mọi người tham gia đều kỳ vọng vào tỷ suất lợi nhuận mà không tính toán trước rủi ro có thể xảy ra khi tham gia thị trường và giải quyết nếu gặp phải.
Tại thị trường Hòa Lạc cũng như bất kỳ thị trường nào khác ngoài vấn đề rủi ro về giá mua bán còn có rủi ro về quy hoạch, giao dịch cũng như các vấn đề pháp lý liên quan tới bất động sản. Hãy để đầu tư đất tại Hòa Lạc là một giao dịch đầu tư tích lũy hoặc đơn giản là niềm vui khi có mảnh đất ở nơi khí hậu trong lành, tiềm năng tăng giá cao, đừng để mất ăn mất ngủ sau khi đầu tư tại thị trường này.
Bất động sản “an toàn" tại Hoà Lạc
Một mảnh đất an toàn là một mảnh đất không nằm trong quy hoạch mở đường giao thông hay dự án phát triển kinh tế hoặc dự án đã có chủ trương phê duyệt. Trước khi ra quyết định mua các bạn nên tìm hiểu xem mảnh đất có nằm trong khu vực dự án nào hay không, cách chính xác nhất là các bạn nên mang sổ đỏ photo lên phòng một cửa huyện để hỏi và được hướng dẫn tới phòng chuyên môn hỏi đáp về vấn đề pháp lý.
Đất nền Hòa Lạc đang được rất nhiều nhà đầu tư quan tâm nên có những lúc các bạn không có thời gian để ngồi tìm hiểu và kiểm tra chi tiết mảnh đất đó. Chính vì vậy khi tham gia thị trường Hòa Lạc các bạn nên tự chủ động tìm hiểu và nghiên cứu trước các thông tin sau:
Tìm hiểu quy hoạch khu vực mảnh đất mình quan tâm
Hiện nay thông tin quy hoạch không còn mập mờ như trước và đang dần được chính phủ công khai trên cổng thông tin điện tử đặc biệt tại thành phố lớn như Hà Nội thì đề án minh bạch hóa đang được triển khai mạnh.
Hòa Lạc thuộc địa giới hành chính của Hà Nội nên các bạn muốn mua đất Hòa Lạc nên kiểm tra quy hoạch của toàn Hà Nội trước để có góc nhìn chung về Hòa Lạc. Hiện nay sở Tài Nguyên Môi Trường Hà Nội đã có website cập nhật thông tin quy hoạch các bạn có thể tham khảo tại link sau: http://qhkhsdd.hanoi.gov.vn/
Sau khi nghiên cứu quy hoạch chung Hà Nội rồi thì các bạn kiểm tra thông tin quy hoạch sử dụng đất tại Huyện mà mảnh đất mình muốn mua, rồi xem quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch giao thông của xã đó
Tại Hòa Lạc các bạn nên tham khảo chi tiết quy hoạch giao thông của Đô Thị Vệ Tinh Hòa Lạc để có góc nhìn về mảnh đất mình mua xem có tiềm năng hay không. So sánh vị trí mình muốn mua với vị trí đô thị vệ tinh Hòa Lạc.
Sổ đỏ và hiện trạng mảnh đất “an toàn” tại Hoà Lạc
Khi đã ưng ý một mảnh đất và vấn đề quy hoạch vùng cũng như tiềm năng các bạn cảm thấy chuẩn rồi thì trước khi đặt bút ký các bạn nên kiểm tra rõ pháp lý mảnh đất bằng cách xem sổ đỏ.
Đất đã có sổ đỏ hay chưa? Nguồn gốc đất là gì? Sổ đỏ được cấp nằm nào? Đặc biệt đọc kỹ phần Ghi chú xem được ghi chi tiết như thế nào? Sổ được đơn vị nào cấp UBND hay Sở TNMT cấp. Hiện nay toàn bộ sổ đỏ khi cấp đổi sổ thì đều do sở tài nguyên môi trường ký và đóng dấu sổ này gần như là an toàn, còn các bạn sẽ thấy có sổ do UBND huyện hoặc tỉnh cấp thì đó là cấp lần đầu do đấu giá hoặc theo một quyết định nào đó. Nhưng khi sang tên sổ mới thì đều do sở tài nguyên môi trường ký và đóng dấu và đã được cấp này kiểm tra kỹ nên không lo ngại dính đến quy hoạch mới.
Trước khi quyết định mua các bạn nên được nhìn thấy sổ đỏ gốc để đảm bảo mảnh đất đang sẵn sàng được giao dịch và không bị ngăn chặn giao dịch với bất kỳ lý do gì như cầm cố, thế chấp, hoặc có tranh chấp gì.
Ví dụ: Sổ đỏ đang thế chấp tại ngân hàng thì sẽ có đính chính tại trang 4 nhưng một số trường hợp vì lý do gì đó mà chủ nhà tách trang 4 ra, nhưng nếu để ý kỹ chúng ta sẽ thấy trong sổ sẽ có một phần của dấu giáp lai. Vấn đề này chúng ta có thể kiểm tra được tại văn phòng công chứng
Kiểm tra xem sổ đó đứng tên ai, nếu đứng tên hộ gia đình phải đảm bảo toàn bộ mọi người đứng tên trong sổ hộ khẩu đó có mặt tại Việt Nam hoặc sẵn sàng đồng ý giao dịch để tránh rủi ro không mong muốn. Tại Hòa Lạc rất nhiều sổ đứng tên hộ gia đình do khi giải phóng mặt bằng khu công nghệ cao Hòa Lạc và Đại Học Quốc Gia thì các hộ có đất nằm trong 2 phân khu này sẽ được nhà nước hỗ trợ bằng suất tái định cư.
Ví dụ: Trường hợp sổ đứng tên hộ gia đình nhưng có một người đang đi công tác làm việc tại nước ngoài, bố mẹ cần tiền nên bán nhưng có người mua rồi mà con không thể về được thì hợp đồng không thể công chứng được. Làm như vậy thời gian kéo dài sẽ rất rủi ro cho người mua vì có thể xảy ra nhiều biến cố không mong muốn không lường trước được.
Hiện trạng mảnh đất là vấn đề cần xem xét kỹ lưỡng trước khi ra quyết định mua đất: Cần đến thực địa mảnh đất để xem đường xá hạ tầng xem có tốt không, xem trên mảnh đất có tài sản gì trên đất không? Và đảm bảo người bán có toàn quyền với tài sản đó để tránh rủi ro sau này. Đặc biệt nên vào thực địa mảnh đất để xem xét mảnh đất có gì xấu không? Và xem có quây tường bao với các nhà kế bên chưa? Nếu chưa thì phải làm rõ vấn đề này trước khi mua.
Lưu ý: Một số trường hợp đất chưa sổ nếu có nguồn gốc rõ ràng có thể làm sổ được nếu có thời gian theo giao dịch đó đến khi làm sổ thì nên mua vì những mảnh này thường tỷ suất cao, làm ra sổ là bán có lãi ngay. Những mảnh đất phân lô chưa ra sổ các lô nhỏ thì các bạn nên xem xét kỹ sổ đỏ lô tổng đã có chưa thì mới đặt mua và nên thanh toán theo tiến độ thỏa thuận quy trình làm sổ.
Các bạn xem bài viết trước tại đây Đất nền Hoà Lạc sôi sục - Đâu là cơ hội? Rủi ro? Lời khuyên đầu tư an toàn
Giao dịch “an toàn” tại Hoà Lạc
Sau khi các bạn đã kiểm tra rõ quy hoạch mảnh đất và tính pháp lý cũng như hiện trạng mảnh đất xong, nhận thấy mảnh đất tiềm năng của mảnh đất và phù hợp với nhu cầu của các bạn rồi thì bắt đầu đến quá trình giao dịch.
Trong khi đầu tư bất động sản thì có rủi ro pháp lý và rủi ro trong quá trình giao dịch, thường pháp lý các bạn có thể dễ ràng kiểm tra được nhưng rủi ro trong quá trình giao dịch là vấn đề rất khó lường trước được. Chính vì vậy bước giao dịch này cực kỳ quan trọng vì nó kéo dài và nhiều thủ tục trong liên quan, bao gồm nhiều bên.
Đầu tiên là đặt cọc
Thường khi các bạn đã ưng mảnh đất nào tại Hòa Lạc rồi thì các bạn nên đặt cọc sớm vì đặt cọc là điều kiện để đảm bảo cho việc giao dịch sẽ diễn ra theo đúng như chúng ta mong muốn. Thời gian từ lúc đặt cọc đến khi ra phòng công chứng ký hợp đồng mua bán là do thỏa thuận, chính vì vậy chúng ta phải làm thật chặt chẽ để tránh trường hợp không mong muốn xảy ra trong khoảng thời gian này.
Bước đặt cọc này thường rất nhanh và việc kiểm tra nhân thân của người nhận cọc là vấn đề quan trọng nhất
- Trường hợp 1: Đặt cọc cho chính chủ đất người có quyền quyết định việc mua bán quyền sử dụng mảnh đất đó thì các bạn chỉ cần kiểm tra nhân thân chuẩn, và phải đảm bảo mọi người có quyền trong mảnh đất đó đã thuận lòng muốn bán và sẵn sàng giao dịch luôn.
- Trường hợp 2: Đặt cọc cho người thứ 3 có thể là người được ủy quyền bằng miệng hoặc người đã đặt cọc mảnh đất đó tại Hòa Lạc nhưng muốn bán lại và các bạn vẫn muốn mua. Nếu được ủy quyền bằng giấy tờ thì kiểm tra xem người được ủy quyền có những quyền gì, ủy quyền toàn bộ hay ủy quyền công việc.Các bạn phải kiểm tra nhân thân người đó và các giấy tờ liên quan hoặc xác nhận của chủ đất là giao cho người này đặt cọc. Nhưng các bạn phải ra quyết định nhanh nên việc này không ai có thể kiểm tra tính chính xác 100% nên chúng ta cần làm như sau: Nên ký hợp đồng 3 bên gồm bên nhận cọc và bên đặt cọc cùng với người làm chứng là người uy tín với cả 2 bên để cho người này cầm và giữ tiền để đảm bảo giao dịch thành công.
Cần cực kỳ chú ý nội dung đặt cọc:
- Căn cứ đặt cọc phải chuẩn 100%: Tức mảnh đất có tính pháp lý có sổ đỏ, số lô số thửa và địa điểm vị trí rõ ràng, nên ghi rõ người nhận cọc cam đoan là người có quyền hoặc được ủy quyền cho việc nhận cọc mảnh đất này.
- Điều khoản thưởng phạt và rõ ràng và có thời hạn tối đa nếu chỉ chậm 1 ngày thì coi như hợp đồng vô hiệu và xử lý theo điều khoản thưởng phạt, nếu không phải có thỏa thuận của hai bên bằng văn bản.
- Cần có điều khoản bàn giao mốc giới tại thực địa rõ ràng để đảm bảo mảnh đất đúng và đủ tránh xảy ra trường hợp tranh chấp với hàng xóm xung quanh.
Quá trình chuẩn bị trước khi giao dịch tại văn phòng công chứng
Địa điểm giao dịch: Nên chọn các văn phòng công chứng tại khu vực mảnh đất mình tọa lạc tại đó vì họ sẽ hiểu rõ lịch sử vấn đề pháp lý của mảnh đất đó hơn các văn phòng công chứng nơi khác, hơn nữa khi công chứng xong các bạn có thể đi nộp hồ sơ tại phòng một cửa ngay.
Đô thi vệ tinh Hòa Lạc nằm tại địa giới hành chính 2 huyện Thạch Thất và Quốc Oai và tại đây có các văn phòng công chứng sau
Tại Thạch Thất.
- Văn phòng công chứng quốc dân: Địa chỉ nằm tại tầng 3 của một tòa nhà vị trí tại Ngã 3 thị trấn Liên Quan, huyện Thạch thất, Tp.hà Nội. Điện thoại liên hệ: Chị Thanh - 0985174305
- Văn phòng công chứng Thạch Thất: Địa chỉ đối diện với chi cục thuế huyện Thạch Thất gần sát với phòng một cửa huyện Thạch Thất. Điện thoại liên hệ: Chị Thu - 0983147361
- Văn phòng công chứng Trần Toản: Nằm sát công nghệ cao Hòa Lạc đoạn cầu Asean mặt đường QL21. Điện thoại liên hệ: 0962151972
Tại Quốc Oai.
- Văn phòng công chứng toàn tâm: Địa chỉ đối diện bệnh viện đa khoa huyện Quốc Oai. Điện thoại liên hệ: A.Thọ - 0904586087
Giấy tờ chuẩn bị trước khi giao dịch
- Chứng minh thư nhân dân của vợ chồng,(Cả bên mua và bán)
- Đăng ký kết hôn hoặc giấy chứng nhận độc thân(Cả bên mua và bên bán)
- Sổ hộ khẩu vợ chồng (Cả bên mua và bên bán)
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và giấy ủy quyền(nếu có)
*Chú ý: Trường hợp sổ đỏ bên bán đứng tên hộ gia đình thì toàn bộ người có tên trong hộ đó đều phải ký hết nên cần đặc biệt lưu ý các cá nhân đó phải sẵn sàng có tại Văn phòng Công chứng khi giao dịch.
Trường hợp bên mua muốn đứng tên một người thì làm giấy từ chối tài sản tại văn phòng công chứng có thể trước hoặc sau khi công chứng mua bán.
Thanh toán tiền mua bán và phát hành công chứng
Trường hợp thanh toán tiền mặt tại phòng công chứng: Các bạn đếm tiền tại phòng công chứng và viết giấy giao nhận tiền sau đó phát hành hợp đồng công chứng song song.
Trường hợp thanh toán chuyển khoản: Vì là giao dịch số tiền lớn nên khi phát hành công chứng xong người bán sẽ cầm toàn bộ giấy tờ gốc sau đó tiền nổi tài khoản mới giao lại giấy tờ gốc cho người mua
Nộp hồ sơ tại phòng một cửa
Sau khi ký hợp đồng mua bán công chứng xong thì các bạn cầm bộ hồ sơ đến phòng một cửa của huyện quản lý mảnh đất để nộp hồ sơ và nhận giấy hẹn lấy thông báo thuế và nộp thuế.
Phòng một cửa Huyện Thạch Thất: Vị trí https://goo.gl/maps/5cD938qB3auh9jzC8
Phòng một cửa huyện Quốc Oai: Vị trí https://goo.gl/maps/rph8K4tfRmw1qYoH7
Hồ sơ nộp tại phòng một cửa bao gồm:
- Hợp đồng mua bán công chứng
- Sổ đỏ gốc mảnh đất mua bán
- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất – Tờ này bên mua ký cả vợ và chồng
- Tờ khai lệ phí trước bạ nhà đất – Tờ này bên mua ký một người cũng được
- Tờ khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp – Tờ này bên mua ký cả vợ và chồng
- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân- Tờ này bên bán ký chính vì vậy yêu cầu họ ký tại phòng công chứng trước khi họ rời đi.
Đến phòng một cửa các bạn mua một túi hồ sơ rồi điền các thông tin,bạn có thể lựa chọn ra sổ mới hoặc sang trang 4 (có giá trị pháp lý tương đương). Sau khi họ nhận hồ sơ xong sẽ trả lại cho bạn một tờ giấy hẹn để lấy thông báo thuế và nộp thuế
Đến ngày hẹn lấy thông báo thuế và nộp thuế lấy sổ
- Chi cục thuế huyện thạch thất: Địa chỉ https://goo.gl/maps/mxed1MJjWPAzoKD66
- Chi cục thuế huyện Quốc Oai: Địa chỉ https://goo.gl/maps/PDiXZaf3LB9AYMWWA
Các bạn lấy thông báo thuế và ra ngân hàng nộp thuế, sau khi nộp thuế xong thì các bạn quay lại phòng một cửa để lấy sổ đỏ sang tên các bạn.
Giao dịch bất động sản là giao dịch có giá trị lớn nên tất cả các bước kiểm tra pháp lý và quá trình giao dịch phải đảm bảo làm chặt chẽ. Tại thị trường đất nền Hòa Lạc là thị trường đầu tư, tiềm năng Hòa Lạc là rất lớn nên việc ra quyết định mua bán thường diễn ra rất nhanh nên khi tham gia thi trường này các bạn cần tìm hiểu quy hoạch và quy trình trước hoặc tìm một người đồng hành có kinh nghiệm.
Bài viết hi vọng sẽ đem lại các thông tin cơ bản về các loại hình bất động sản và pháp lý tại thị trường Hoà Lạc hiện tại. Để được tư vấn chi tiết về pháp lý cũng như các tài liệu về quy hoạch Hoà Lạc, quy hoạch Quốc Oai, quy hoạch Thạch Thất xin liên hệ 0397187729 hoặc bình luận bên dưới bài viết. Thank you!
