08/08/2019
Cẩn thận khi mua bán nhà đất qua hợp đồng ủy quyền
Hiện nay, tình trạng mua bán nhà đất qua hợp đồng ủy quyền khá phổ biến bởi thủ tục mua bán nhanh gọn. Thực ra, đây là một loại giao dịch giả tạo để che đậy một giao dịch khác nhằm mục đích “né” thuế.
Với hợp đồng ủy quyền, người có đất ủy quyền cho một người khác được phép bán đất. Người mua chính là người được ủy quyền nhưng không muốn làm thủ tục sang tên mà chờ tìm người mua tiếp theo.
Như trường hợp một phó tổng giám đốc ở tỉnh Bình Thuận, lợi dụng người dân không am hiểu pháp luật đã thu gom chuyển nhượng hàng chục héc ta đất, hợp thức hóa việc chuyển nhượng bằng các hợp đồng ủy quyền được công chứng. Kiểu giao dịch này gây khó khăn trong công tác quản lý đất đai và quản lý thuế. Vì nếu thông qua việc làm thủ tục chuyển nhượng theo quy định của pháp luật thì các bên giao dịch phải nộp thuế thu nhập cá nhân 2% và lệ phí trước bạ 0,5%.
Một hình thức tương tự khác mới đây bị các cơ quan chức năng tại Đà Nẵng “lật tẩy” là cho “ký gửi, ký chờ” hồ sơ mua bán đất của công chứng viên tại một số tổ chức hành nghề công chứng. Người mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất (chủ yếu là người kinh doanh bất động sản) giao dịch, mua bán xong nhưng không hoàn thành thủ tục mua bán, chuyển nhượng theo quy định của pháp luật tại tổ chức hành nghề công chứng mà “ký gửi” hồ sơ lại cho công chứng viên để tiếp tục tìm người mua tiếp theo để chuyển nhượng... nhằm trốn tránh nghĩa vụ thuế đối với Nhà nước.
Bản chất hợp đồng ủy quyền
Trao đổi về vấn đề này, luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TP.HCM, cho biết văn bản ủy quyền (hợp đồng ủy quyền, giấy ủy quyền) được thực hiện theo Bộ Luật Dân sự và Luật Đất đai, Luật Nhà ở. Việc liên quan đến chuyển nhượng thì bắt buộc văn bản ủy quyền phải được công chứng (Phòng/Văn phòng công chứng) hoặc chứng thực (UBND cấp xã/phường).
Đối với các bên, bên được ủy quyền có trách nhiệm thực hiện công việc trong phạm vi ủy quyền và bên ủy quyền chịu trách nhiệm về kết quả của công việc. Ngoài ra, các bên còn phải chịu sự điều chỉnh chung về quyền và nghĩa vụ dân sự. Đối với việc ủy quyền có quy định cho phép ủy quyền lại thì việc ủy quyền lại còn chịu sự quy định điều chỉnh về chuyển giao quyền, chuyển giao nghĩa vụ (Điều 365 – Điều 270 Bộ Luật Dân sự).
Hình thức hợp đồng ủy quyền được quy định tại Điều 562 – Điều 569 Bộ Luật Dân sự, trong đó có quy định việc ủy quyền lại phải có sự đồng ý của bên ủy quyền (Điểm a Khoản 1 Điều 564). Tuy nhiên, trên thực tế, các đơn vị công chứng đang cố ý không thực hiện đúng quy định, khi lập văn bản ủy quyền lại hoàn toàn không có xác thực sự đồng ý của bên ủy quyền.
Mặc dù hợp đồng ủy quyền có quy định cho phép bên nhận ủy quyền được ủy quyền lại nhưng đây chỉ là “thỏa thuận” tại thời điểm lập hợp đồng ủy quyền thứ nhất. Đây chỉ là quyền, phạm vi ủy quyền chứ không phải là “sự đồng ý” của bên ủy quyền. Bên ủy quyền phải được biết và được quyền đồng ý hay từ chối khi đánh giá bên nhận ủy quyền lại là ai.
“Bản chất của việc ủy quyền là thông qua người khác để thực hiện công việc thuận lợi hơn, nhanh chóng hơn, ít chi phí hơn hoặc thậm chí là vì hoàn cảnh đặc biệt như chủ sở hữu là nhiều người, ở xa, đi làm ăn ở xa,… và với điều kiện uy tín, nhận thức, điều kiện của người nhận thực hiện công việc ủy quyền. Nếu lạm dụng quá sẽ có nhiều rủi ro không những cho người ủy quyền (bị bán với giá rẻ, bị siết nợ khi vay tiền mà ký văn bản ủy quyền về nhà,…) mà người mua là người chịu rủi ro khi tiền mất mà tài sản có thể không được nhận, không được sử dụng”, luật sư Phượng cho biết thêm.
Với các giao dịch ủy quyền cho người khác thực hiện công việc không phải là hoạt động chuyển nhượng bất động sản nên không chịu thuế thu nhập cá nhân. Trên thực tế, nhiều người giao dịch chuyển nhượng bất động sản bằng hợp đồng ủy quyền nhưng thực chất chỉ là các giao dịch giả cách. Nếu nhìn vào cũng thấy các dấu hiệu như nội dung phạm vi ủy quyền rất chung chung và không xác định giao dịch cụ thể, khá mập mờ…
Rủi ro và những lưu ý
Về những rủi ro có thể gặp khi giao dịch qua hợp đồng ủy quyền, theo luật sư Phượng, giao dịch ủy quyền lần thứ nhất đã có những rủi ro nên với các giao dịch ủy quyền lại thì càng tiềm ẩn nhiều rủi ro cao hơn.
Rủi ro từ bên bán: Bên cạnh những nguy cơ như các giao dịch thông thường thì còn có nhiều rủi ro do bị che giấu thông tin như không kiểm tra được hồ sơ gốc về bên bán, có sự thay đổi giấy tờ cá nhân người ủy quyền, người ủy quyền mất nên giấy ủy quyền không còn giá trị…
Rủi ro giao dịch giả cách: Với giao dịch giả cách mua bán nhưng bằng văn bản ủy quyền lại thì dễ bị tuyên hợp đồng vô hiệu, tài sản bị diện tranh chấp, bị diện tẩu tán tài sản trốn tránh thi hành án,…
Rủi ro từ người được ủy quyền (ủy quyền lần thứ nhất) và người được ủy quyền lại: Những rủi ro giữa họ, rủi ro về người được ủy quyền lại mà chính bên bán cũng không biết họ là ai, họ đã làm gì đối với tài sản của bên bán.
“Những giao dịch ủy quyền và ủy quyền lại nếu gặp những giao dịch mà người được ủy quyền lạm quyền vượt quá phạm vi ủy quyền hoặc giao dịch giả cách hoặc kể cả trường hợp có tội phạm (lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản, làm tài liệu giả,…) thì việc giải quyết sẽ rất khó vì không xác minh và điều tra được họ khi họ đã ôm tiền và cao chạy bay xa”, luật sư Phượng khuyến cáo.
Để tránh những nguy cơ bị mất trắng khi giao dịch mua bán bằng hình thức này, người mua cần hết sức cẩn trọng vì việc ủy quyền lại cho dù đúng bản chất cũng dễ gặp rủi ro. Với giao dịch giả cách mua bán nhưng bằng văn bản ủy quyền lại thì dễ bị tuyên hợp đồng vô hiệu, tài sản bị diện tranh chấp, bị diện tẩu tán tài sản trốn tránh thi hành án,….
Bên mua cần kiểm tra đúng bản chất bên bán không có điều kiện trực tiếp giao dịch, có hoàn cảnh đặc biệt nên mới phải ủy quyền và ủy quyền lại. Bên mua cần liên hệ trực tiếp bên bán và bằng chứng xác nhận chính thức từ bên bán thông qua điện thoại, email hoặc có các văn bản từ người thân, văn phòng luật sư đi xác thực.
“Khi đề nghị chuyển tiền trực tiếp qua ngân hàng cho người bán để đảm bảo không bị người được ủy quyền lạm quyền vượt phạm vi ủy quyền và là cách kiểm tra ủy quyền thật hay chỉ là ủy quyền cho giao dịch giả cách”, luật sư lưu ý thêm.
