G8 Startup

15/10/2017

Định giá một sản phẩm bất động sản không hề đơn giản

Phương pháp định giá bất động sản!

1.Khái niệm và ý nghĩa

– Khái niệm: Phương pháp chi phí là việc xác định giá trị bất động sản dựa trên chi phí để làm ra một bất động sản tương tự như một vật thay thế.Nó thường được dùng để định giá những bất động sản ít được giao dịch trên thị trường.

– Ý nghĩa: Áp dụng cho những bất động sản cụ thể như:

+ Bất động sản công cộng nhà nước quản lý , tính toán dựa trên chi phí.

+ Bồi thường khi giải phóng mặt bằng

+ Bảo hiểm

+ Dùng để tính thuế: Thuế suất tính trên chi phí như nhà chung cư thì phòng xây dựng của quận cấp sổ đỏ, định giá lại để đóng thuế do bộ xây dựng. Nhà lien quan đến đất: Định giá lại để đóng thuế do bộ tài nguyên và môi trường(Nhà đất).

+ Xây dựng công trình mới.

+ Thế chấp: Giá BĐS thế chấp = giá trị đất(giá trị thị trường) + giá trị công trình(Dùng phương pháp chi phí, nếu công trình đã sử dụng phải trừ hao mòn lỗi thời).

Chú ý: Nhà do các công ty nước ngoài đầu tư – nhà nước không giao đất ổn định lâu dài mà chỉ cho thuê đất 50 năm.Sau 50 năm công ty phải làm một cuộc thuê mới, Khách hàng bị tính phải thu tiền thêm hoặc phải chuyển đổi từ đất thuê sang đất ở ổn định lâu dài > Chi phí tăng > Phải tính toán.

2.Cơ sở của phương pháp chi phí

2.1 Nguyên lý chung

Giá trị BĐS = giá trị đất (+) chi phí thay thế/ chi phí tái tạo công trình (-) Tổng giảm giá của công trình.

Trong đó:

+) Chi phí phát triển công trình = chi phí trực tiếp + chi phí gián tiếp + Lợi nhuận yêu cầu của nhà đầu tư.

+) Tổng giảm giá công trình: Có thể do khâu thiết kế kém, Theo thời gian, Do quá trình sử dụng, Trang thiết bị khi sử dụng, Lạm phát, Suy thoái kinh tế, Môi trường, Trộm cắp… Người định giá là người phải có khả năng phân loại các nguyên nhân giảm giá để định giá chính xác nhất

2.2 Những nguyên tắc cần lưu ý khi áp dụng

+ Nguyên tắc thay thế: Là nền tảng của phương pháp chi phí

*Áp dụng đối với phương pháp so sánh thì: Những người tham gia thị trường không trả giá cao hơn các bất động sản tương tự.

*Áp dụng đối với phương pháp chi phí thì: Những người tham gia thị trường không trả giá cao hơn các bất động sản tương tự.

+ Quan hệ cung cầu: Phân mảng thị trường, yếu tố đầu vào như vật liệu xây dựng, lao động, máy móc thiết bị, dư cung dư cầu.

>>>Dự báo yêu cầu lợi nhuận của nhà đầu tư.

+ Nguyên tắc cân bằng: Chi phí cho bất động sản đạt tối ưu khi tất cả các yếu tố cân bằng, bất kì sự mất cân bằng nào đều gây lỗi thời chức năng và làm giảm giá công trình.

+ Nguyên tắc ngoại ứng: Tiêu cực làm giảm giá bất động sản như: ô nhiễm, tiếng ồn, khói bụi, trộm cắp…

+ Nguyên tắc sử dụng cao nhất tốt nhất: Xác định được giá đất theo giá trị thị trường>>>phản ánh giá trị cao nhất của đất.

>>>Công trình sử dụng cao nhất tốt nhất thì có giá trị kinh tế.

3.Các bước thực hiện

– Bước 1: Xác định giá trị đất

– Bước 2: ước lượng chi phí thay thế hoặc chi phí tái tạo của công trình chính(chi phí xây dựng công trình mới).

– Bước 3: ước tính tổng giảm giá tích lũy của công trình chính.

– Bước 4: Bước 2 – Bước 3.

– Bước 5: giá trị hiện tại của công trình phụ và các công trình kiến trúc khác trên đất.

– Bước 6: giá trị BĐS = B1 + B4 + B5

Hãy đến với G8 Startup Real Estate để có những giá trị bạn muốn

15/10/2017

Cần cho những thiết kế web

Thiết kế web nên biết về typography

Trên L’espresso, một tạp chí lớn bậc nhất của Ý, nhà thiết kế Oliver Reichenstein có lần đã phát biểu: “Thiết kế web là một nghề quá tự do, chỉ có quá tự do thì người ta mới có thể làm ra nhiều trang web tệ kinh khủng đến như thế”. Các website của Việt Nam không nằm ngoại lệ. Nội dung là phần cốt lõi của một website, nhưng các nhà thiết kế web Việt Nam có vẻ hầu như chẳng thèm quan tâm tới trải nghiệm của người dùng khi đọc nội dung trên trang web của mình.

Cỡ chữ
Để đánh giá trải nghiệm người dùng với các thiết kế web, hãy nhìn vào phần mềm NoSquint.

NoSquint là một addon nằm trong top 80 trên gần 10.000 addon được sử dụng nhiều nhất của Firefox, được người sử dụng bầu chọn 5 sao, được chính Mozilla gán mác Nên dùng (Recommend). Tính năng tương tự NoSquint được tích hợp thẳng (build-in) luôn vào trình duyệt Chrome. NoSquint làm chức năng tự động phóng to mọi trang web. Thành công của những phần mềm kiểu NoSquint nói lên một điều, các trang web bây giờ thiết kế rất khó đọc.

Theo nghiên cứu, mắt người sẽ thoải mái nhất khi đọc văn bản cỡ 12-14pt (point). Vì vậy nên cỡ chữ mặc định của các phần mềm soạn thảo văn bản như MS Word, OpenOffice,… đều là 12pt. VnExpress, Dân trí, Vietnamnet,… hầu hết các trang web lớn của Việt Nam cũng đều dùng font cỡ 12pt.

Nhưng các nhà thiết kế web không để ý rằng, phần mềm soạn thảo văn bản dùng để làm ra các văn bản in, và qui tắc “cỡ 12-14pt” để áp dụng cho văn bản giấy. Lúc đó đơn vị pt là một con số tuyệt đối, 72 pt=1 inches, tức là mắt sẽ thoải mái khi đọc chữ cỡ trong khoảng 0,423 đến 0,494 cm. Còn pt trên trang web, khi hiển thị lên màn hình là một con số tương đối, nó sẽ biến đổi khác nhau tùy thuộc vào độ phân giải của màn hình. Độ phân giải màn hình càng cao thì kích cỡ thật của pt càng bé.

thiết kế web

Mười năm trước, khi màn hình phổ thông là 17inch, độ phân giải 1440×900 thì kích thước “pt màn hình” xấp xỉ “pt thực” nên 12pt vẫn dễ đọc. Nhưng bây giờ, công nghệ đã có nhiều bước tiến lớn, các hãng đua nhau nâng cấp chất lượng màn hình, độ phân giải tăng vọt, hệ quả là chữ hiển thị trên website cũng bị thu nhỏ hẳn lại, nhất là với laptop, đặc biệt trong tình hình máy xách tay nhiều hơn để bàn như hiện nay. Hãy thử nhìn vào một số máy trên thị trường:

Lenovo X300 13.3inches: 12pt màn hình = 0.318cm ~ 9pt thực
Toshiba Satellite 14.4inches: 0.3cm ~ 8.5pt thực
Thinkpad T61p 15.4inches: 0.276cm ~ 7.85pt thực
Rõ ràng với chữ bé như vậy thì đọc rất mệt, rất mỏi mắt. Vậy nếu các nhà thiết kế web không muốn người đọc phải dùng phần mềm bổ trợ khi đọc website của mình thì hãy bắt kịp với công nghệ, sử dụng các phương pháp tự động thay đổi cỡ font theo độ phân giải màn hình như là RWD (Responsive Web Design) chẳng hạn, hay chí ít cũng tăng kích cỡ font văn bản lên.

Arial và Times New Roman
Trước đây, các nhà thiết kế web của Việt Nam gặp phải một vấn đề khó chịu, đó là font chữ tiếng Việt. Nếu người dùng không có font tiếng Việt cài trong máy, chữ tiếng Việt sẽ bị “vỡ”, không thể đọc được. Nên các nhà thiết kế thường chọn dùng những font có sẵn đi theo hệ điều hành, gọi là system font, như là Arial, Times New Roman, Tahoma, Verdana,… để đảm bảo máy người dùng lúc nào cũng hiển thị được tiếng Việt. Nhất là Arial và Times New Roman, hai font mặc định của Microsoft, được dùng ở khắp mọi nơi. VnExpress: Arial cho trang chủ, Times New Roman cho thân bài; Dân trí: Arial cho trang chủ, Times New Roman cho thân bài; Zing: Times New Roman; 24H: Arial,… Cứ tiếng Việt là Arial và Times New Roman.

Một lần, trên diễn đàn về font chữ, có người lên xin tư vấn thế này:

– Tôi vẫn thường dùng Arial với Times New Roman và thấy rất hài lòng, giờ tôi muốn tìm thêm vài font đẹp khác để đôi lúc thay đổi cho đỡ nhàm chán.

Câu trả lời được nhiều người đưa ra nhất là:

– Một khi Times New Roman và Arial mà cũng vừa mắt bạn thì đối với bạn, font nào cũng đẹp hết.

Có nghĩa là Arial và Times New Roman… cực xấu.

Nửa sau của thế kỉ 20, có một font đạt được thành công rất lớn đó là Helvetica, thành công đến mức có hẳn qui luật: “Nếu khó chọn, cứ dùng Helvetica”. Arial là một phiên bản copy của Helvetica, có sửa đổi để tránh bản quyền. Nhưng chính thứ “bắt chước có sáng tạo” đó đã làm mất đi những cái cân đối và hài hòa đã làm nên thành công của Helvetica, khiến người ta ví đọc văn bản Arial cảm giác không khác ngồi ăn tối trên một cái bàn cập kênh. Times New Roman được thiết kế cho báo giấy Times (của London) những năm 30 thế kỉ trước. Để tiết kiệm giấy nên Times New Roman khá hẹp, khoảng cách giữa các chữ sít nên dễ gây rối và mỏi mắt với đoạn văn bản dài. Cả hai font này đều không nên dùng.

Bây giờ, công nghệ đã cho phép tải font từ máy chủ, các trang web có thể hiển thị đúng font theo thiết kế mà không phụ thuộc vào font cài trên máy người dùng. Điều này đã giải phóng cho các trang web việc phụ thuộc quá nhiều vào system font. Nếu bạn quan tâm tới tính thẩm mỹ của chữ nghĩa, tới tính dễ đọc của trang web, nếu bạn không muốn trang web của mình lọt thỏm giữa một rừng các trang Arial, Times New Roman nhan nhản trên internet bây giờ thì có rất nhiều font tốt để cho bạn lựa chọn: Myriad như Apple, Lucida Grande như Facebook, Frutiger như ở sân bay Charles de Gaulle, Pháp; rồi Franklin Gothic, Gill Sans,… hay thậm chí nhiều trang web đã thiết kế font chữ riêng cho mình để đảm bảo phong cách và tính độc đáo.

Công nghệ có sẵn, font có nhiều, nếu vẫn sử dụng Arial và Times New Roman thì đó là một sự lựa chọn lười biếng và cẩu thả.

thiết kế web
Khoảng trắng
Ngày xưa, khi vào Google, nhìn nguyên trang web hầu như chỉ có mỗi logo và ô tìm kiếm, còn lại là cả một khoảng trắng mênh mông, tôi nghĩ “sao phí không gian thế”. Nhưng càng ngày, tôi càng thấy đó là một trong những thiết kế xuất sắc nhất trên thế giới. Thiết kế đó khiến cho người dùng không thể phân tán sự chú ý sang bất kì việc gì khác, ngoài việc sử dụng dịch vụ của Google. Google đã áp dụng rất tốt câu: “Khoảng trắng không phải phí, khoảng trắng là để tăng tập trung vào nội dung”.

Nhưng rất tiếc, tư tưởng “phí” vẫn đang thống trị đầu óc các nhà thiết kế web Việt Nam hiện nay. Các website thi nhau nhét tranh ảnh, quảng cáo, bài vở kín mít tất cả các chỗ trống trên trang web, giống hệt đường Hà Nội lúc tan tầm, chật chội, ngột ngạt và chẳng chú tâm được vào cái gì. Khoa học đã chứng minh 98% con người trên thế giới này là “đơn nhiệm”, tức là chỉ làm tốt khi làm một lúc một việc. Nhét càng nhiều nội dung vào một chỗ chỉ càng làm người đọc chẳng tập trung được vào chỗ nào.

Họ sẽ lại nói “cần phải có nhiều quảng cáo để lấy thu nhập cho trang web”. Câu trả lời là website của họ không thể quảng cáo nhiều bằng Google, mà Google vẫn đủ không gian cho khoảng trắng. Như vậy vấn đề nằm ở trình độ và tư tưởng thiết kế chứ không phải ở “quảng cáo”.

Trong khi các trang web lớn trên thế giới như Yahoo, càng ngày càng tăng khoảng trắng trên trang chủ, thì các trang web của Việt Nam mỗi ngày lại nhồi thêm lắm thứ vào trong một nơi. Người ta có câu: Nội dung là trên hết (Content is King). Nếu muốn người đọc tập trung vào nội dung của website thì các nhà thiết kế web nên tối đa hóa khoảng trắng. Hãy nhớ: Khoảng trắng là để tăng tập trung vào nội dung.

Typography
Nếu không phải là một website multimedia, thì phần chiếm nhiều không gian nhất của trang web chính là văn bản. Để làm ra một trang web tốt, người thiết kế sẽ phải để nhiều tâm trí vào việc trình bày văn bản. Từ việc chọn font đẹp, dễ đọc, phù hợp với phong cách thiết kế tổng thể, nổi bật lên nội dung, cho đến phối hợp chữ với hình ảnh, hài hòa với bố cục, màu sắc, thân thiện với người dùng.

Những điều đó là đối tượng nghiên cứu của một bộ môn có tên là Typography. Typography cung cấp các qui luật về thẩm mỹ, các qui tắc trình bày văn bản thân thiện với người đọc, và rất nhiều vấn đề thú vị khác về khoa học và nghệ thuật về chữ. Với tình trạng thẩm mỹ các trang web như hiện nay, các nhà thiết kế web Việt Nam rất nên đi học Typography.

Hãy đến với G8 Statrtup Brand để coa giá trị đích thực của thương hiệu

14/10/2017

Định vị một câu nói! Quyết định một thương hiệu.

Phát triển câu định vị thương hiệu, khó hay dễ?

Bên cạnh tên thương hiệu, một trong những công cụ thể hiện ngôn ngữ của thương hiệu có sức tác động rất lớn chính là câu định vị thương hiệu, thường được gọi là slo­gan, khẩu hiệu, hay câu khẩu hiệu. Chúng tôi nhận thấy rằng “câu định vị” là cụm từ thể hiện tốt hơn cả, bởi cụm từ này mô tả được chức năng cần có của nó

Một câu định vị thương hiệu tốt có thể giúp bạn thể hiện được chiến lược khác biệt hóa. Do đó, cần phải cân nhắc kỹ lưỡng câu định vị cho thương hiệu, bởi cũng giống như chiến lược khác biệt hóa mà nó thể hiện, câu định vị sẽ được sử dụng trong một thời gian rất dài.

Thời gian tồn tại lâu dài của một câu định vị thương hiệu chính là điểm khác biệt với các tiêu đề quảng cáo hay ý tưởng cho một chiến dịch quảng cáo. Câu định vị là một phần trong bản sắc nhận diện cốt lõi của thương hiệu, cùng với tên thương hiệu, mẫu logo, màu sắc, kiểu chữ và mẫu định dạng chuẩn, câu định vị thương hiệu có thể nâng cao hiệu quả các hoạt động truyền thông marketing thường xuyên của doanh nghiệp. Trong khi câu tiêu đề và những hình ảnh sử dụng trên các tài liệu truyền thông mang tính quảng cáo luôn thay đổi thường xuyên để đáp ứng các mục tiêu chức năng và mang tính chiến thuật thì câu định vị ra đời là để cất tiếng giới thiệu điều gì khiến cho chiến lược thương hiệu của bạn khác biệt

Mặc dù câu định vị thương hiệu có thể thay đổi, song bạn không nên làm thế chỉ vì muốn có sự thay đổi. Trải qua vài thập kỷ, The hay-Adams, một khách sạn sang trọng và mang đậm dấu ấn lịch sử tại Washington D.C, đã biến vị trí toạ lạc đối diện Nhà Trắng đặc thù của khách sạn trở thành một lợi thế lớn khi giới thiệu slogan “Where nothing is overlooked but the White House“ (tạm dịch: Nơi bạn không thấy bất cứ thứ gì ngoài Nhà Trắng). Chính vì thế, chúng tôi nhận thấy không có lý do gì để thay đổi câu định vị ấn tượng này khi đảm nhận nhiệm vụ tái sức sống cho nhận diện thương hiệu của khách sạn khoảng 10 năm về trước. Cho đến hôm nay câu định vị này vẫn tiếp tục thể hiện được điểm khác biệt của The Hay-Adams. Tương tự như vậy, câu “The best surprise is no surprise” (tạm dịch: Ngạc nhiên nhất là chẳng có gì ngạc nhiên) nhấn mạnh nét khác biệt về dịch vụ luôn đạt tiêu chuẩn của Holiday Inn, một trong những khách sạn thành công và phổ biến nhất trên thế giới. Còn rất nhiều câu định vị hiệu quả khác cũng tiếp tục làm tốt nhiệm vụ của mình sau hàng chục năm sử dụng.

Khi trân trọng những ý nghĩa chiến lược mà câu định vị có thể đóng góp cho thương hiệu, thật ngạc nhiên khi nhận thấy rằng nhiều câu định vị thực sự không mấy hiệu quả. Chúng ta hãy xem các câu định vị thương hiệu sau, tất cả đều được sử dụng tại thị trường bất động sản Việt Nam. “Tiên phong trong sự nghiệp phát triển đô thị và nhà ở”, “Tạo lập các giá trị thịnh vượng” và “Tài sản thực, giá trị thực”. Theo thứ tự đề cập, những câu định vị này là của Tập đoàn Phát triển Nhà và Đô thị (HUD), Tập đoàn Nam Cường Hà Nội và Tập đoàn CEN. Vấn đề của những câu định vị như thế này nằm ở chỗ nó không đặc biệt phù hợp với thương hiệu ấy, mà có thể sử dụng cho hầu hết các công ty bất động sản khác.

Bây giờ hãy xem một số câu định vị được sáng tạo phù hợp với chiến lược khác biệt hóa riêng của từng thương hiệu – “Thành phố xanh tươi. Cuộc đời trọn vẹn” (Live life to the fullest) và “Bản hòa ca của thiên nhiên” (A symphony of nature’s delights). Câu định vị đầu tiên là của Ecopark, một khu đô thị sinh thái đã khác biệt hoá thương hiệu của họ so với các đối thủ cạnh tranh bằng tổ hợp kiến trúc xanh cao cấp, hiện đại. Câu định vị tiếp theo là của Thung lũng Thanh Xuân, một khu phát triển nhà nghỉ sinh thái với mục tiêu duy trì cảnh quan và môi trường sinh thái thiên nhiên. Mặc dù tạo được một câu định vị tốt vừa phù hợp với chiến lược thương hiệu, vừa mang ý nghĩa đẹp, âm điệu hay và dễ nhớ là một việc không dễ dàng chút nào, song bạn hãy tin rằng những nỗ lực bỏ ra là rất xứng đáng.

Đôi khi thị trường sẽ quyết định câu nào sẽ là câu định vị của thương hiệu. Bạn có biết câu nào là của Electrolux không? Có thể bạn sẽ trả lời đó là câu “Vẫn chạy tốt”. Chúng tôi đã sử dụng câu này cho chiến dịch quảng cáo nhằm nâng cao mức nhận biết thương hiệu cho Electrolux tại Việt Nam vào giữa những năm 1990. Mặc dù đây không phải là câu định vị chính thức của thương hiệu Electrolux, nhưng cho đến nay nhiều người vẫn còn nhắc đến.

Cho dù câu định vị cho thương hiệu của bạn được phát triển theo cách nào chăng nữa, nếu bạn đảm bảo rằng nó thể hiện được sự khác biệt của thương hiệu so với các đối thủ cạnh tranh thì bạn sẽ nắm giữ được một tài sáng giá trị để cạnh tranh trên thị trường.

Hãy đến G8 Startup Brand, chúng tôi sẽ giúp bạn giải đáp thắc mắc một cách hiệu quả nhất

14/10/2017

Khó mà dễ. Dễ mà khó....

LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ NHƯ THẾ NÀO?

1. Khái niệm về dự án đầu tư:
Nếu xét về mặt hình thức: Dự án đầu tư là một tập hồ sơ tài liệu trình bày một cách chi tiết và có hệ thống các hoạt động, chi phí theo một kế hoạch để đạt được những kết quả và thực hiện được những mục tiêu nhất định trong tương lai.

Xét về mặt nội dung, dự án đầu tư là một tập hợp các hoạt động có liên quan với nhau được kế hoạch hoá nhằm đạt được các mục tiêu đã định bằng việc tạo ra các kết quả cụ thể trong một thời gian nhất định, thông qua việc sử dụng các nguồn lực xác định.

Xét trên góc độ quản lý, dự án đầu tư là một công cụ quản lý việc sử dụng vốn, vật tư, lao động để tạo ra các kết quả tài chính, kinh tế , xã hội trong một thời gian dài.

Dự án là một chuỗi các hoạt động liên kết được tạo ra nhằm đạt kết quả nhất định trong phạm vi ngân sách và thời gian xác định.

Dự án đầu tư là gì?
Dự án là tập hợp các thông tin chỉ rõ chủ dự án định làm gì, làm như thế nào và làm thì được cái gì

Dự án đầu tư là cơ sở để cơ quan nhà nước có thẩm quyền tiến hành các biện pháp quản lý,cấp phép đầu tư. Nó là căn cứ để nhà đầu tư triển khai hoạt động đầu tư và đánh giá hiệu quả của dự án. Và đặc biệt quan trọng trong việc thuyết phục chủ đầu tư quyết định đầu tư và tổ chức tín dụng cấp vốn cho dự án.

2. Các công việc cần phải thực hiện khi lập dự án:
Lập một dự án đầu tư chỉ là bước sau cùng trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư. Muốn lập một dự án đầu tư có chất lượng, hiệu qủa thì nhà đầu tư phải tiến hành nhiều công việc, cụ thể:
- Nghiên cứu,đánh giá thị trường đầu tư;
- Xác định thời điểm đầu tư và qui mô đầu tư;
- Lựa chọn hình thức đầu tư;
- Tiến hành các hoạt động khảo sát và lựa chọn địa bàn đầu tư.
Sau khi thực hiện xong các công việc trên thì nhà đầu tư tiến hành lập dự án đầu tư. Dự án đầu tư được biểu hiện ở hai văn kiện :
Báo cáo tiền khả thi: Báo cáo tiền khả thi là báo cáo cung cấp thông tin một cách tổng quát về dự án. Qua đó chủ đầu tư có thể đánh giá sơ bộ tính khả thi của dự án. Đồng thời lựa chọn phương án đầu tư thích hợp nhất cho dự án. Báo cáo tiền khả thi là căn cứ để xây dựng báo cáo khả thi

Báo cáo khả thi: Tập hợp các số liệu ,dữ liệu phân tích ,đánh giá ,đề xuất chính thức về nội dung của dự án theo phương án đã được chủ đầu tư lựa chọn . Và như đã nói ở trên nó cũng là căn cứ để cơ quan có thẩm quyền thẩm tra và quyết định đầu tư.

3. Nội dung của Báo cáo tiền khả thi bao gồm :
- Định hướng đầu tư, điều kiện thuận lợi và khó khăn
- Qui mô dự án và hình thức đầu tư
- Khu vực và địa điểm đầu tư ( dự kiến các nhu cầu sử dụng đất, các vấn đề ảnh hưởng môi trường, xã hội, tái định cư, nhân công .....) được phân tích, đánh giá cụ thể .
- Phân tích, đánh giá sơ bộ về thiết bị, công nghệ, kỹ thuật và điều kiện cung cấp các vật tư, nguyên vật liệu, dịch vụ, hạ tầng cơ sở ..
- Lựa chọn các phương án xây dựng
- Xác định sơ bộ tổng mức đầu tư , phương án huy động vồn ,khả năng thu hồi vốn ,khả năng trả nợ và thu lãi.
- Có các đánh giá về hiệu quả đầu tư về mặt kinh tế - xã hội của dự án.
- Thành phần ,cơ cấu của dự án : tổng hợp hay chia nhỏ các hạng mục.

Trong trừơng hợp Báo cáo tiền khả thi phải được phê duyệt theo qui định của pháp luật thì sau khi đựơc phê duyệt nhà đầu tư có thể bắt tay vào xây dưng bản báo cáo chi tiết ,đầy đủ theo hướng đã lựa chọn trong báo cáo tiền khả thi, đó là Báo cáo khả thi.

Báo cáo khả thi là tập hợp các số liệu ,dữ liệu phân tích ,đánh giá ,đề xuất chính thức về nội dung của dự án theo phương án đã được chủ đầu tư lựa chọn. Và như đã nói ở trên nó cũng là căn cứ để cơ quan có thẩm quyền thẩm tra và quyết định đầu tư.

4. Nội dung của Báo cáo khả thi :
Các căn cứ để xác định sự cần thiết phải đầu tư:
- Mục tiêu đầu tư;
- Địa điểm đầu tư;
- Qui mô dự án;
- Vốn đầu tư;
- Thời gian, tiến độ thực hiện dự án;
- Các giải pháp về kiến trúc, xây dựng, công nghệ, môi trường;
- Phương án sử dụng lao động ,quản lý , khai thác dự án;
- Các hình thức quản lí dự án;
- Hiệu quả đầu tư;
- Xác định các mốc thời gian chính thực hiện dự án;
- Tính chất tham gia, mối quan hệ cũng như trách nhiệm của các cơ quan liên quan .
Nhìn chung thì nội dung của báo cáo khả thi cần đáp ứng một số yêu cầu cơ bản như : Tính hợp pháp, tính hợp lí , tính khả thi, tính hiệu quả ,tính tối ưu ....

Việc lập báo cáo mang tính chuyên nghiệp rất cao, do vậy một sự chú ý dành cho các chủ đầu tư trong quá trình lập báo cáo nên có sự hỗ trợ của các cơ quan chuyên môn, các tổ chức và các chuyên gia từng tham gia thẩm định các dự án . Đặc biệt , nếu dự án sử dụng nguồn vốn vay nên mời cả người cho vay (tổ chức tín dụng, các nhà đầu tư ... ) tham gia ngay từ khâu lập dự án .

Theo các chuyên gia thì muốn có một báo cáo khả thi có chất lượng thì chủ đầu tư phải dành thời gian và chi phí thỏa đáng cho việc khảo sát và lập báo cáo (Theo một nghiên cứu của UNDP thì chi phí lập báo cáo thường chiếm 5% kinh phí dự án , có khi lên tới 15 - 20% đối với các dự án đòi hỏi yêu cầu kỹ thuật cao, phức tạp ).

Sau khi hoàn thành Báo cáo tiền khả thi và Báo cáo khả thi nhà đầu tư phải trình các báo cáo trên đến cơ quan có thẩm quyền để thẩm tra đầu tư (với các dự án phải thẩm tra đầu tư). Đồng thời ,gửi đến tổ chức cho vay vốn đầu tư (với dự án sử dụng nguồn vốn vay). Như vậy, việc lập xong hai bản báo cáo đồng nghĩa với việc nhà đầu tư đã hoàn thành dự án đầu tư về mặt kế hoạch và cũng kết thúc giai đoạn chuẩn bị đầu tư chuyển sang giai đoạn làm các thủ tục đầu tư, triển khai đầu tư trên thực tế.

Như vậy, việc Lập một dự án đầu tư, mà cụ thể là Báo cáo tiền khả thi và Báo cáo khả thi là rất quan trọng, nó quyết định đến sự thành công cũng như đảm bảo được tính pháp lý của dự án. Các nhà đầu tư, sau khi lựa chọn phương án kinh doanh thì thường cần đễn sự hỗ trợ của các chuyên gia Lập dự án để hoàn thành 2 Báo cáo này.

G8 Startup Real Estate đã thành công với nhiều dự án, thấu hiểu được mong muốn của các nhà đầu tư, luôn sẵn sàng sát cánh cũng các nhà đầu tư trong việc Lập Báo cáo tiền khả thi và Báo cáo khả thi. Tùy những phương án kinh doanh cụ thể khác nhau mà chúng tôi đưa ra những phương án viết báo cáo chi tiết khác nhau để mang lại tính khả thi và đảm bảo được tính pháp lý cao nhất cho dự án.

14/10/2017

Không nên đau đầu nữa......

BẠN CÓ NÊN ĐAU ĐẦU VỀ BÁO CÁO TÀI CHÍNH CUỐI NĂM?

Báo cáo tài chính cuối năm luôn được xem là bức tranh tổng thể, đa màu sắc, phản ánh “tình trạng sức khỏe” của một doanh nghiệp, thể hiện một cách chân thực, khách quan nhất tình hình kinh tế của công ty sau một năm hoạt động kinh doanh. Bởi vậy, một bản báo cáo tài chính đầy đủ thông tin, nhất quán số liệu trong sổ sách, chứng từ, hướng tới tính chuyên nghiệp cao là rất cần thiết.

Tuy nhiên, cứ “đến hẹn lại lên” báo cáo tài chính trở thành nỗi lo không chỉ với những kế toán mới vào nghề mà ngay cả với bậc lão thành cũng phải đau đầu suy nghĩ “Làm thế nào để không mắc sai sót khi làm báo cáo?”

Dù vô tình hay hữu ý, việc không tuân thủ đầy đủ các quy định trong chuẩn mực kế toán, độ chính xác và các văn bản pháp lí có liên quan đến việc lập và trình bày báo cáo tài chính sẽ dẫn đến những sai sót, từ đó phản ánh thiếu chính xác về tình hình tài chính và kinh doanh của doanh nghiệp.

1. Về hình thức

Theo quy đinh của Luật Kế toán, báo cáo tài chính của doanh nghiệp phải được tính bằng đồng Việt Nam, tuy nhiên trên thực tế, nhiều bản báo cáo vẫn sử dụng đơn vị là nghìn đồng, vừa không phù hợp với quy định tại Luật lại gây khó khăn cho người đọc. Bên cạnh đó, một số báo cáo có bút toán điều chỉnh của kiểm toán, nhưng một điều lạ là doanh nghiệp vẫn để ngày lập là ngày kết thúc năm tài chính. Để báo cáo tài chính hoàn thiện, bạn cần lưu ý các sai sót trên trước khi công bố bản báo cáo của doanh nghiệp.

Về bảng cân đối kế toán

Không khó để bắt gặp tình trạng doanh nghiệp “gom” cả những khoản đầu tư có thời hạn trên ba tháng vào chỉ tiêu “Tiền và các khoản tương đương tiền” khiến cho chỉ tiêu “ảo” này tăng vọt. Một số doanh nghiệp có các khoản đầu tư chứng khoán nhưng lại không theo dõi chi tiết từng loại đang nắm giữ dẫn đến sai sót khi hạch toán.

Vậy làm thế nào để khắc phục tình trạng này? Chỉ có cách là xem xét thật kĩ các hoạt động của doanh nghiệp, đối chiếu sổ sách trước khi hoàn thiện báo cáo, tránh gây sai sót số liệu.

3. Về báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh

Kết quả kinh doanh của doanh nghiệp chính là yếu tố chi phối quyết định của nhà đầu tư, vậy nhưng những con số trên bản báo cáo liệu đã chính xác? Rất nhiều doanh nghiệp thay đổi phương pháp khấu hao khi không có bằng chứng cho thấy có sự thay đổi về cách thức sử dụng và thu hồi tài sản với mục đích giảm con số phải khấu hao trong năm, nhờ vậy làm tăng lãi, giảm lỗ trên bản báo cáo tài chính cuối năm.

4. Về báo cáo lưu chuyển tiền tệ

Nhiều báo cáo lưu chuyển tiền tệ của doanh nghiệp không trình bày luồng tiền liên quan đến chứng khoán nắm giữ vì mục đích thương mại, không bóc tách chênh lệch giữa số dư đầu kì và cuối kì của các khoản phải thu, phải trả và tồn kho liên quan đến hoạt động đầu tư và tài chính. Thậm chí trên báo cáo tài chính của không ít doanh nghiệp, số liệu giữa báo cáo này còn không khớp với số liệu trên báo cáo kết quả kinh doanh.

5. Về thuyết minh báo cáo tài chính

Vấn đề chung của nhiều báo cáo tài chính là tình trạng “nói một đằng, làm một nẻo” khiến người đọc không có cái nhìn chân thực, rõ ràng về doanh nghiệp. Bằng chứng là rất nhiều bản thuyết minh trong báo cáo không hề nhấn mạnh vào các chỉ tiêu có tính chất trọng yếu theo quy định chuẩn mực kế toán, thông tin về các bên liên quan cũng không được trình bày hoặc trình bày không đầy đủ các nội dung.

6. Về báo cáo tài chính không hợp nhất

Rất nhiều các khoản thu không được doanh nghiệp thể hiện chính xác với lí do không tập hợp được từ các công ty liên kết, đây cũng là một trong những nguyên nhân khiến cho bản báo cáo tài chính của doanh nghiệp bạn giảm đi độ tin cậy và chuyên nghiệp cần có. Hãy đảm bảo rằng mọi thông tin, số liệu được tập hợp và sắp xếp hợp lí trước khi bắt tay vào lập báo cáo tài chính cuối năm.

Hiểu được những vướng mắc trong quản trị tài chính doanh nghiệp, Công ty Dịch vụ Kế toán iSmart với nhiều năm kinh nghiệm tự tin đem đến cho khách hàng những dịch vụ uy tín, chất lượng nhất, loại bỏ hoàn toàn những sai sót trong quá trình làm báo cáo tài chính cuối năm.

01/10/2017

Quá hay và ý nghĩa

30/09/2017

Những nhà thiết kế thương hiệu nổi tiếng

30/09/2017

Cao Bằng cũng là một điểm đầu tư sinh lợi nhuận từ Bất động sản

CÁCH RIÊNG CHO VIỆC ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN

Cao cấp không dễ "chơi"

Vài năm trước, tư duy theo kiểu “người Hà Nội lắm tiền” đã được hầu hết các chủ đầu tư bất động sản áp dụng vào trong quá trình thực hiện đầu tư dự án. Kết quả là hàng loạt dự án chung cư cao cấp lần lượt được treo biển, đặt tên tại hầu hết các đô thị lớn, suốt từ Bắc chí Nam.

Thực tế tại Hà Nội, nhiều chủ đầu tư trước đây cũng đã không khỏi phân vân khi quyết định gắn cho dự án của mình hai từ “cao cấp”, bởi điều đó sẽ ảnh hưởng đến thiết kế cũng như nguồn vốn của toàn dự án. Nhưng phân vân này đã nhanh chóng được giải tỏa cũng chỉ vì quan niệm (và cả tiên đoán) người Hà Nội, Sài Gòn... rất giàu.

Thế nhưng, những gì đang diễn ra hiện nay dường như đã trái ngược hoàn toàn với tư duy và sự suy đoán của phần lớn chủ đầu tư. Thị trường bất động sản nói chung dường như đang bị tê liệt chỉ bởi một nguyên nhân tưởng chừng như không thể nhưng lại quyết định nhất: thiếu tiền.

Và không gì khác, bất động sản cao cấp tất yếu là phân khúc phải lãnh hậu quả đầu tiên do nhu cầu thực hay chính xác hơn là khả năng thanh toán, chi trả cho những căn hộ chung cư trị giá dăm bảy tỷ đồng, dường như chỉ lác đác.

Thế mới có chuyện, một dự án chung cư cao cấp ở ngay trung tâm Tp.HCM, thay vì áp dụng phương thức thanh toán nộp tiền thông thường theo 6 đợt, doanh nghiệp này đã cho phép khách hàng nộp tiền thành... 48 đợt nhưng cũng không mấy ai mặn mà vì không phải ai cũng có đến 40 triệu đồng để nộp đều đặn mỗi tháng.

Trong khi đó, một dự án chung cư cao cấp khác nằm ngay trung tâm Hà Nội với vô vàn những điều “lý tưởng” đi kèm (theo lời chủ đầu tư), dù đã chi đến hàng chục tỷ đồng cho truyền thông, quảng bá từ giữa năm 2010 đến nay nhưng tỷ lệ bán hàng vẫn đạt rất thấp.

Đại diện chủ đầu tư dự án trên cho hay, thực tế tư duy theo kiểu “dân Hà Nội lắm tiền” không phải là quá sai lầm khi tiến hành làm dự án. Tuy nhiên, theo vị này, để có được một lô đất ngay giữa trung tâm Hà Nội với chi phí lên tới hàng trăm tỷ đồng, nếu đầu tư chung cư giá rẻ thì chắc chắn sẽ trở thành công cốc.

Do vậy, lựa chọn đầu tư theo hướng cao cấp, tức là diện tích mỗi căn hộ chí ít cũng từ 100 m2 trở lên, nội thất và các dịch vụ đi kèm cũng đều phải thu giá cao thì mới mong có lãi. Đến giờ, cả ban lãnh đạo doanh nghiệp này vẫn khẳng định họ đã đi đúng hướng.

Chỉ tiếc rằng, đúng lúc dự án đủ điều kiện bán (xây xong móng) thì nền kinh tế lại gặp khó khăn, lạm phát tăng cao, ngân hàng rút tiền về. Kết cục là cả chủ và khách đều ngậm ngùi như nhà có đám.

“Năm ngoái tôi vay ngân hàng lãi suất chỉ có 16% để nộp tiền theo tiến độ cho một căn hộ cao cấp. Thế nhưng, giờ tiền của mình thì không còn, vay ngân hàng thì lãi lên tới 25% khiến cả gia đình tôi như loạn cả lên vì chủ đầu tư liên tiếp giục đóng đợt tiếp theo. Nếu đi vay, mỗi tháng tôi phải trả không dưới 15 triệu đồng cả lãi lẫn gốc, trong khi thu nhập cũng chỉ ngần đấy”, một khách hàng ở dự án Indochina Plazacho biết.

Nhỏ, xa vẫn thắng

Trong khi phân khúc bất động sản chung cư cao cấp đang lâm vào tình trạng khó khăn, thì không ít các dự án chung cư có giá bán trung bình và diện tích nhỏ vẫn có tỷ lệ bán hàng khá tốt.

Theo ông Lê Toàn Thắng, Phó tổng giám đốc Công ty Vihajico, chủ đầu tư khu đô thị Ecopark, dù phân khúc cao cấp có gặp khó khăn chút ít do thị trường trầm lắng, song hơn 1.400 căn hộ có diện tích vừa phải đã được bán trên 90%.

Ông Thắng lý giải, sở dĩ phân khúc chung cư của dự án này có được tỷ lệ bán hàng rất cao trong bối cảnh thị trường trầm lắng là do diện tích vừa phải, hơn nữa doanh nghiệp này đã thực hiện 2 đợt chiết khấu với tổng giá trị lên tới khoảng 20%, trong khi giá bán chỉ chưa đầy 1.000 USD/m2.

Còn với những chủ đầu tư không đi theo phân khúc căn hộ, cách mà họ lựa chọn lại là những dự án bất động sản nghỉ dưỡng nằm cách xa các trung tâm, thành phố lớn với mục đích là nhắm vào một bộ phận khách hàng có nhu cầu tận hưởng cuộc sống, cải thiện không gian sống của mình.

Trao đổi với PV, Chủ tịch UBND tỉnh Hòa Bình, ông Bùi Văn Tỉnh cho biết, trên thực tế thì địa phương này hoàn toàn không có ưu đãi đặc biệt gì đối với các nhà đầu tư bất động sản, ngoài việc tạo điều kiện nhanh gọn về các thủ tục hành chính.

Thế nhưng, kết quả khiến lãnh đạo tỉnh bất ngờ là chỉ trong một thời gian ngắn, địa phương này đã nhận được đề nghị và đã cấp phép cho hơn 400 dự án, trong đó phần lớn là dự án bất động sản, khu công nghiệp.

Lý giải cho tình trạng “bội thực” dự án, lãnh đạo tỉnh Hòa Bình cho rằng, rất có thể các nhà đầu tư bất động sản đã nhìn thấy tiềm năng phát triển bất động sản du lịch tại các khu vực giáp ranh Hà Nội như Xuân Mai, Lương Sơn... nên đã rót vốn vào đây.

Đặc biệt, sau khi tuyến đường cao tốc Hòa Lạc – Hòa Bình được Thủ tướng phê duyệt, sân golf 186 lỗ, khu du lịch Bản Lác – Mai Châu, Hồ Sông Đà , Thủy điện Hòa Bình được xúc tiến triển khai đầu tư càng thu hút các nhà đầu tư bất động sản sinh thái.

Giám đốc Công ty Arhchi Land Việt Nam Nguyễn Thành Trung cho hay, sau khi nghiên cứu kỹ lưỡng các khu vực có thể phát triển đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng, doanh nghiệp này đã chọn khu vực Hòa Bình là nơi “đóng đô” cho các dự án của mình.

Thực tế thì trong số các dự án bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, khu vực Hòa Bình vẫn được doanh nghiệp này xếp hàng số 1 trong số các khu vực mang lại giá trị lợi nhuận cao.

Trong khi Hòa Bình được cho là “điểm đến” của bất động sản nghỉ dưỡng tại miền Bắc thì hai khu vực Nha Trang (Khánh Hòa) và Đà Nẵng lại được xem như lựa chọn số một của miền Nam Trung Bộ.

Không phủ nhận những khó khăn mà nhiều dự án đang gặp phải khi nguồn cung cho phân khúc thị trường cao cấp đang ngày một tăng nhanh, khiến cạnh tranh càng khốc liệt, song ông Mario Lotti, Phó tổng giám đốc Công ty Cổ phần Bất động sản Hà Quang cho rằng, chính thời điểm này là cơ hội tốt để thanh lọc những nhà đầu tư thiếu chuyên nghiệp trên thị trường.

Chính vì vậy, để có thể đứng vững trên thị trường đầy cạnh tranh, doanh nghiệp cần phải ý thức đúng sản phẩm của mình. Tức là đã nhằm vào khách hàng là giới thượng lưu, lắm tiền thì sản phẩm cao cấp phải thực sự là cao cấp, cách xa các đô thị ồn ào, khói bụi.

Đó chính là lý do khiến doanh nghiệp này quyết định chọn Nha Trang để đầu tư khu đô thị Venesia, thay vì xây căn hộ chung cư cao cấp ở Tp.HCM hay các vùng lận cận.

“Không ít doanh nghiệp có dự án bất động sản ngay tại trung tâm Tp.HCM đang gặp nhiều khó khăn, trong khi dự án của chúng tôi nằm tận Khánh Hòa lại cho những kết quả ban đầu rất lạc quan. Kỳ vọng của chúng tôi về dự án này là rất lớn”, lãnh đạo Công ty cổ phần Bất động sản Hà Quang cho hay.