21/11/2023
Quy Luật " Vết Dầu Loang" trong đầu tư BĐS
Hầu hết các nhà đầu tư khi tham gia thị trường BĐS thường đầu tư vào BĐS tại khu vực đang có dự án công trình sắp triển khai hoặc mua BĐS tại một dự án đang được triển khai. Với mong muốn BĐS ấy sẽ tăng giá rất nhiều trong tương lai khi dự án được hoàn thành.
Chắc chắn đã có rất nhiều NĐT thắng với những lần đầu tư như thế này, và đã đầu tư thắng thì phải đúng rồi !
Những cũng không ít các NĐT khi đầu tư như vậy lại ăn phải quả đắng, vừa thua lỗ nhiều mà còn không thể ra được hàng.
Ví dụ điển hình: 20/3/2005 trục đường Đại Lộ Thăng Long bây giờ được khởi công xây dựng. Xung quanh Đại Lộ Thăng Long được triển khai rất nhiều các dự án khu đô Thị, điển hình như khu đô thị Nam An Khánh (khi đó vẫn thuộc về Hà Tây cũ) Các dự án Nam An Khánh được triển khai bán hàng và thi công rất nhiều trong giai đoạn 2008-2010 khi Hà Tây được sát nhập về Hà Nội.
Tháng 10/2010 Đại Lộ Thăng Long chính thức thông xe, đưa vào sử dụng. Bình thường thì BĐS xung quanh sẽ phải tăng giá rất mạnh, nhưng điều đó lại không hề diễn ra. Giá BĐS khu vực này giảm mạnh trong năm 2011-2012 và bị chỉ trích nhiều vì khu này không khác gì thành phố ma cả. NĐT có muốn bán cũng rất khó khăn. KĐT ma Nam An Khánh bắt đầu được thay đổi từ cuối năm 2016 đầu năm 2017. Và đến bây giờ khu vực này đang được phát triển, tăng giá BĐS rất tốt trong tương lai.
BĐS phía Đông Hà Nội, tiêu biểu là dự án Ecopark - Văn Giang, Hưng Yên. Ecopark được triển khai từ năm 2008, mở bán giai đoạn 1 từ năm 2008 -2010, và tất nhiên kể cả khi đưa vào sử dụng thì Ecopark giai đoạn 2011-2016 rất ảm đạm. Giai đoạn 2 Ecopark từ 2016 -2019, tại thời điểm này Ecopark chỉ được định vị như khu giá rẻ, chấp nhận đi xa nếu như làm việc ở Hà Nội. Cuối năm 2020 cho đến thời điểm bây giờ thì Ecopark có số lượng dân ở rất nhiều, giá BĐS cũng tăng mạnh so với 2 giai đoạn trước đó, cũng tiệm cận giá BĐS quận Long Biên - Hà Nội.
Đây chỉ là những ví dụ tiêu biểu tại Hà Nội, thời gian đủ dài thì khoản đầu tư BĐS đó vẫn đủ lợi nhuận vượt qua ngưỡng mất giá đồng tiền. Nhưng còn rất nhiều NĐT tin tưởng các thị trường ở tỉnh, sau thời điểm sóng thị trường sẽ bị kẹt những BĐS mà chưa biết đến bao giờ mới có thể hồi lại giá mua, chưa kể đến một số dự án vẫn phải bỏ ra trả phí vận hành hàng tháng.
Mua đầu tư BĐS tại khu vực đã bắt đầu định hình lên một khu Trung Tâm Mới (CBD) sẽ là bài toán đầu tư hiệu quả nhất hội tụ đủ các yếu tố " An Toàn - Lợi nhuận cao - Thời gian ngắn nhất ". Áp dụng quy tắc " Vết Dầu Loang " để hiểu rõ lý do.
Với sự phát triển kinh tế và gia tăng dân số ngày càng nhiều tại thành phố lớn, nhu cầu nhà ở ngày càng cao dẫn đến việc giãn dân ra các vùng ven cách xa trung tâm hơn. Tất nhiên việc giãn dân ra các vùng ven không phải là thích giãn dân đến khu vực nào cũng được mà việc dòng người di chuyển giống như việc chúng ta đổ Dầu ra một mặt phẳng, Dầu sẽ loang ra từ trung tâm ra xung quanh.
Việc dân cư được tập trung đủ lớn tại một khu vực sẽ bắt đầu hình thành nên một khu trung tâm mới, tạo ra công việc, hệ sinh thái dịch vụ, tiện ích , trường học ... không thiếu gì ở các trung tâm đã được hình thành trước đó, thậm chí rất nhiều cải tiến có ở trung tâm mới mà các trung tâm cũ trước đó không thể làm được. Dân cư ở trung tâm mới ít có nhu cầu đến lại các trung tâm cũ để sử dụng các tiện ích ở đó ....
Và điều tất nhiên diễn ra, BĐS ở trung tâm mới dần tiệm cận các khu trung tâm cũ gần với mình nhất. Đắc biệt một vài trung tâm mới sẽ có giá BĐS vượt qua các trung tâm cũ, hay vùng lõi trung tâm ban đầu.
Ví dụ: Quận Long Biên sau khi hình thành trung tâm mới, giá BĐS bên Long Biên không thua kém gì nhiều so với BĐS phía bên kia cầu Long Biên hay Cầu Vĩnh Tuy. Nhiều vị trí ở Long Biên còn có giá cao hơn so với giá BĐS trung tâm cũ ngay bên kia cầu Vĩnh Tuy.
Trong Sài Gòn thì BĐS ở quận 2 cũng vậy, nhiều BĐS ở quận 2 có giá gần bằng BĐS quận 1 và cao hơn các khu trung tâm cũ Quận 4, Quận 7.
Tại các thành phố lớn được phát triển dọc theo 2 bên bờ sông ở các đất nước đã phát triển : Sing, Hàn, Anh, Thượng Hải - Hồng Kong ( Trung Quốc)... thì khu trung tâm mới được hình thành phía bên kia sông có giá BĐS thậm chí cao hơn so với lõi trung tâm cũ ban đầu và trở thành khu có giá BĐS cao nhất ở thành phố đó.
Quy tắc " Vết Dầu Loang" chỉ đúng sau khi đã thực hiện bước chọn vị trí theo quy tắc " Tổng GDP - PCI - Tăng dân cư - Quỹ đất khan hiếm"
