Công ty CP Đầu tư Bất động sản Châu Á, Tầng 7 – Tòa nhà Thăng Long Ford

07/11/2022

Thời điểm để người có nhu cầu thực mua nhà đã đến?
Sau thời gian làm mưa làm gió trên thị trường bất động sản khi liên tục tăng nóng, đất nền đang sụt giảm thanh khoản trầm trọng. Song, hiện nay, nhiều ý kiến cho rằng đây là thời điểm tốt để mua bất động sản phục vụ nhu cầu thực.
Hết thời của đất nền, chung cư khởi sắc
Theo số liệu từ các báo cáo bất động sản trong quý III/2022, mức độ quan tâm và lượng giao dịch đất nền đều giảm, nhiều nơi giá đi ngang và có hiện tượng bán cắt lỗ. Tại thị trường Hà Nội, đất nền vùng ven, phân khúc từng “làm mưa làm gió” suốt vài năm trở lại đây, nay bị ảnh hưởng nặng nề. Ông Lê Đình Hảo, Giám đốc khối kinh doanh của Batdongsan.com.vn cho biết, mức độ quan tâm phân khúc đất nền ven đô đang trên đà giảm mạnh.
Anh Nguyễn Tuấn, nhà đầu tư tay ngang tại Hà Nội đang như “ngồi trên đống lửa”, bởi sau thời gian dài rao bán 2 lô đất nắm giữ vẫn không có người mua dù đã chấp nhận giảm giá sâu.
“Cuối năm 2021, có trong tay 2 tỷ đồng, tôi tham khảo giá đất nền tại nhiều khu vực ven đô để xuống tiền. Thời điểm đó, đất nền tăng nóng nên tôi không ngần ngại vay thêm tiền để ôm 2 lô đất tại Thanh Oai (Hà Nội), trị giá 4 tỷ đồng. Đến nay, tôi rao bán suốt 4 tháng, thậm chí chấm nhận cắt lỗ tới gần 20% nhưng vẫn chưa tìm được chủ mới”, anh Tuấn nói.
Trong khi anh Tuấn đang chật vật cắt lỗ đất nền thì nhiều người bạn của anh đầu tư căn hộ tại Hà Nội đã lời đến tiền tỷ. Thực tế, trái với tình hình ảm đạm của đất nền, các căn hộ chung cư đang nhận được sự quan tâm lớn không chỉ từ những người có nhu cầu thực mà cả nhà đầu tư. Theo đó, mức giá của loại hình chung cư cũng đang có xu hướng tăng lên.
Số liệu từ Batdongsan.com.vn cũng cho thấy giá căn hộ tăng trung bình 15-15,5% so với cùng kỳ năm ngoái, giá thuê theo đó tăng từ 8-16% tùy khu vực. Giá căn hộ sơ cấp đã tăng 11% so với năm ngoái, trung bình đạt 47 triệu đồng/m2.
Chị Thu Hằng, một nhà đầu tư bất động sản có nhiều kinh nghiệm tại Hà Nội cho biết, hiện nay, nhu cầu thuê chung cư đang rất lớn, nhiều nhà đầu tư cũng đang tìm mua loại hình này rồi cho thuê lại để tạo dòng tiền thu nhập thụ động.
“Đơn cử như với căn hộ tại quận Nam Từ Liêm, có diện tích khoảng 67m2, tôi mua với giá 3 tỷ, tương đương khoảng 45 triệu đồng/m2 cách đây hơn 1,5 năm và đang cho thuê với mức giá 15 triệu đồng/tháng. Giá căn hộ trên thị trường đã tăng đến gần 4 tỷ đồng”, chị Lan nói.
Người phụ nữ cho biết, đối với các dự án đang mở bán chỉ cần trả trước 30%, còn lại được ngân hàng hỗ trợ vay và thanh toán theo tiến độ xây dựng. Sau khi nhận bàn giao, chị cũng có nhiều sự lựa chọn như thuê hàng tháng hoặc bán lại để thu về lợi nhuận.
Giới chuyên gia dự báo, chung cư tại Hà Nội sẽ tiếp tục đà tăng trưởng trong thời gian tới. CBRE nhận định, giá bán căn hộ sơ cấp sẽ tiếp tục đạt tỷ lệ tăng trưởng kép trung bình hàng năm (CAGR) từ 8-10% cho tới năm 2024. Theo Kế hoạch phát triển nhà ở TP. Hà Nội, tổng nguồn cầu trong giai đoạn 2022-2025 là 185.200 nhà, trong đó có 166.600 căn hộ. Tuy nhiên theo số liệu từ Savills, thực tế chỉ khoảng 78.900 căn hộ được mở bán mới trong giai đoạn này, dẫn đến chênh lệch cung cầu rất lớn. Từ đó có thể thấy, mức giá hiện tại của các căn hộ đang mở bán vẫn còn tương đối tốt cho người mua nhà.
Phân khúc nhu cầu thực lên ngôi
Hiện nay, quỹ đất sạch tại trung tâm Hà Nội đang cạn kiệt, nhiều dự án vẫn còn vướng các thủ tục pháp lý nên chưa thể triển khai ngay được. Do vậy, những căn hộ đã hiện hữu, tại những vị trí có hạ tầng hoàn thiện, đông dân cư đang tạo được sức hút với người mua nhà.
Hiện nay, nhằm kích cầu mua sắm cuối năm, các chính sách ưu đãi, chiết khấu mạnh tay liên tục được các chủ đầu tư tung ra. Đơn cử như tại dự án Grand Sunlake Văn Quán hiện đang được giới thiệu ra thị trường với mức giá 37 triệu đồng (đã bao gồm VAT) kèm nhiều ưu đãi hấp dẫn như tặng gói nội thất trị giá hơn 200 triệu đồng; cam kết thuê lại với mức lợi nhuận cao và thanh toán 1 lần ngay khi nhận bàn giao căn hộ; chiết khấu đặc biệt cho khách hàng lựa chọn phương thức thanh toán nhanh lên đến 15%...
Bên cạnh đó, nhiều chủ đầu tư các dự án đang triển khai cũng mạnh tay chiết khấu cho người mua. Các chuyên gia cho rằng, đây chính là cơ hội có 1-0-2 để nhà đầu tư “săn” hàng tốt giá “hời” trong bối cảnh giá bất động sản thủ đô không ngừng tăng cao.
Tuy nhiên, người mua cần lưu ý lựa chọn các căn hộ có pháp lý hoàn chỉnh, quy hoạch bài bản. Cùng đó là dự án đúng tiến độ xây dựng, có thể “mắt thấy”, “tay sờ” để đảm bảo an toàn khi xuống tiền.
Theo: Nhịp sống Thị trường.

07/11/2022

Chuyên gia: Thị trường bất động sản có thể sẽ phục hồi và tăng trưởng dần trở lại vào năm 2023
Thị trường bất động sản lâm vào tình trạng thanh khoản sụt giảm cục bộ. Nhận định về xu hướng thời gian tới, chuyên gia cho rằng, sang năm 2023, với room tín dụng mới sẽ giúp thị trường sôi động hơn hiện nay.
Sức cầu sụt giảm
Thời gian qua, thị trường bất động sản liên tục nóng lên, thanh khoản tăng vọt. Diễn biến sôi nổi của thị trường từ nửa đầu năm 2022 trở về trước đó là nhờ vào dòng tiền ồ ạt đổ vào bất động sản. Theo đó, tình trạng thổi giá, tăng ảo diễn ra liên miên.
Đến nay, thị trường đón nhận nhiều yếu tố không mấy tích cực như chính sách tiền tệ thắt chặt, lãi suất có xu hướng tăng cao,... Dòng tiền suy yếu, từ đó, giá bán cũng liên tục rơi, nhưng thanh khoản cũng không khá hơn.
Theo báo cáo quý III/2022 của các đơn vị phân tích thị trường, mức độ quan tâm tới bất động sản bán tiếp tục giảm. Cụ thể, Hà Nội giảm 1%, Hải Phòng giảm 19%, Đà Nẵng giảm 12%, Cần Thơ giảm 14% so với quý trước, trong khi đó tại TP. HCM tăng 6% so với quý II/2022.
Bên cạnh đó, mức độ quan tâm đất nền tại Hà Nội sụt giảm 18%, kéo theo giá rao bán tại một số quận, huyện giảm so với quý trước. Cụ thể, mức độ quan tâm tại Quốc Oai giảm mạnh nhất 39%, Sóc Sơn giảm 30%, Gia Lâm giảm 28%, Thanh Trì giảm 24%. Còn Long Biên, Hà Đông, Hoài Đức, Đông Anh có mức giảm lần lượt là 21%, 18%, 17% và 8%.
Diễn biến ảm đạm cũng xảy ra đối với thị trường miền Nam, theo báo cáo quý III của DKRA Việt Nam về thị trường TP. HCM và vùng phụ cận, thanh khoản đất nền diễn biến ngày càng xấu. Sức cầu của thị trường có xu hướng giảm, tỷ lệ tiêu thụ đạt 52%, là mức thấp nhất kể từ đầu năm. Mặc dù giá thứ cấp tăng 2-4% so với đầu quý trước tuy nhiên thanh khoản thị trường vẫn ở mức thấp.
Theo đánh giá của Bộ Xây dựng, giá giao dịch thứ cấp nhà riêng lẻ và đất nền trong quý vừa qua đã có xu hướng giảm nhẹ khoảng 2 - 3% so với quý trước đó. Bên cạnh đó, lượng giao dịch đất nền cũng sụt giảm mạnh cả nước có 115.129 giao dịch thành công, tổng lượng giao dịch bằng khoảng 54% so với quý II/2022. Cụ thể, tại miền Bắc có 21.806 giao dịch; tại miền Trung có 18.789 giao dịch; tại miền Nam có 74.534 giao dịch.
Thị trường đảo chiều bất ngờ?
Chia sẻ về vấn đề này, ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa cho rằng, xu thế chung của thị trường là trầm lắng, càng khó khăn với bất động sản xa trung tâm hay các sản phẩm hình thành trong tương lai. Do vậy, ngay cả khi nhà đầu tư chấp nhận cắt lỗ nhưng thanh khoản vẫn kém.
Ông Quang cũng cho rằng, hết thời gian ân hạn, nhiều nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính phải gánh lãi suất từ 12 - 14%/năm, chi phí vốn đang đè nặng lên các nhà đầu tư.
Ông Quang dự báo, cuối năm nay và đầu năm sau thị trường bất động sản tiếp tục khó khăn, trầm lắng, giao dịch chững lại, xu hướng giảm giá mạnh nhất sẽ xuất hiện ở những vùng xa trung tâm. Các yếu tố như lãi suất cho vay tăng cao, tín dụng và trái phiếu thắt chặt lại… tác động đến thị trường. Nhà đầu tư cần nhanh chóng cơ cấu lại các khoản đầu tư.
Vị chuyên gia cũng cảnh báo, với các khu vực mang tính đầu cơ, đã diễn ra sốt nóng, giao dịch chậm lại và giá bắt đầu có xu hướng giảm. Tuy nhiên, cũng không vì vậy mà nhà đầu tư phải vội vàng nhảy vào ôm hay gom hàng. Thay vào đó, nếu có nhu cầu, nhà đầu tư nên lựa chọn phân khúc đáp ứng nhu cầu ở thực của đại bộ phận người dân để đảm bảo tính thanh khoản tốt trước mọi biến động của thị trường.
Ở góc nhìn khác, PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh nhận định, nhà đầu tư từng chờ đợi nguồn vốn từ ngân hàng. Nhưng đến hiện tại, việc nới room tín dụng gần như không giải quyết được vấn đề về vốn của thị trường.
Bên cạnh đó, ông Thịnh kỳ vọng vào dấu hiệu và phục hồi tăng trưởng trở lại do tâm lý của người dân vẫn coi bất động sản là kênh đầu tư tích trữ an toàn. Vị chuyên gia này dự báo cuối năm nay và sang năm 2023, thị trường có thể sẽ phục hồi và tăng trưởng dần trở lại do quá trình sàng lọc. Từ đó, những nhà đầu tư yếu kém, vốn mỏng, thiếu chuyên nghiệp bị đẩy khỏi cuộc chơi.
Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, năm 2023, khi có room tín dụng mới sẽ giúp thị trường bất động sản sôi động hơn so với hiện tại. Song, sẽ không có chuyện “sốt đất” xảy ra như đầu năm 2022. Dòng tiền room tín dụng mới tuy không nhiều nhưng giúp thị trường có thêm giao dịch từ người mua nhà thực và các nhà đầu tư bất động sản nhỏ lẻ.
“Còn các doanh nghiệp chủ yếu nguồn vốn phát triển từ huy động trái phiếu và vốn vay từ ngân hàng. Do đó, khi nguồn vốn chính tiếp tục bị ảnh hưởng thì câu chuyện nhức nhối của thị trường vẫn là nguồn cung bất động sản vẫn khan hiếm. Do đó, room tín dụng năm 2023 chưa chắc đã giải quyết được vấn đề gốc rễ”, ông Đính nói.
Ông Đính dự báo, nguồn cung khan hiếm tiếp tục đẩy giá nhà ở lên cao, trong khi đó vượt xa khả năng của người mua. Do đó, giao dịch có thể tăng nhưng khó bùng nổ như trước đây.
“Hiện đang trong quá trình để sửa đổi luật liên quan tới bất động sản, một số nhà đầu tư trong thời gian này ngại xuống tiền. Đến khi sửa xong luật, khi mọi thứ đã rõ ràng mới có thể biết được thị trường tiếp tục đi theo hướng nào”, ông Đính nói thêm.
Theo: Nhịp sống Thị trường.

07/11/2022

Thị trường bất động sản sẽ diễn biến thế nào trong thời gian tới?
Nhiều chỉ số khiến giới chuyên gia đánh giá thị trường địa ốc chỉ đang bước vào giai đoạn sàng lọc. Sẽ có sự chững lại nhưng không đồng nghĩa với kịch bản lặp lại giai đoạn 2011-2013.
Tâm lý ám ảnh thị trường bất động sản lặp lại giai đoạn 2011-2013 đã xuất hiện. Nhưng với nhà đầu tư trải qua thị trường giai đoạn trước và hiện tại đều cho rằng, sẽ không xảy ra diễn biến “đóng băng”, giá bất động sản giảm 20-50% như thời điểm hơn 10 năm trước. Thay vào đó, thị trường chỉ bước vào giai đoạn thanh lọc.
Ông Phạm Lâm, Chủ tịch DKRA Vietnam, trong một toạ đàm đã khẳng định rằng, thị trường địa ốc đang bước vào giai đoạn thanh lọc.
Ông Nguyễn Anh Quê, Ủy viên Ban chấp hành Hiệp hội BĐS Việt Nam cũng đã chỉ ra nhiều yếu tố minh chứng cho sự chuyển động của thị trường hiện nay không lặp lại giai đoạn trước.
Yếu tố đầu tiên, đó chính là lãi suất. Nếu như, lãi suất cho vay giai đoạn 2010-2012 cao trên dưới 25% thì đến giai đoạn 2021-2023 chỉ khoảng 9-13% và dự báo 2022-2024 cao không quá 15%.
Giai đoạn 2009-2011 gần như 100% người mua đầu tư bất động sản đều vay vốn, giai đoạn 2020-2022 tỷ lệ người vay mua bất động sản chỉ khoảng 30-50%, riêng đất nền tỷ lệ vay không quá 15%.
Đặc biệt, ở giai đoạn này, Nhà nước có kinh nghiệm hơn trong việc quản lý bất động sản và Nhà nước đánh giá đúng vai trò quan trọng của bất động sản trong nền kinh tế, xác định phát triển ổn định bất động sản, tạo động lực phát triển nền kinh tế.
Cũng theo ông Quê, hiện tại tốc độ tăng trưởng của Việt Nam rất tốt, dự kiến năm 2022 hơn 7% và tỷ lệ lạm phát dưới 4%. Đây là 2 căn cứ quan trọng để nhà nước không thắt quá chặt tín dụng đối với bất động sản và hiện tại đã nới room.
Một tín hiệu tích cực khác, đó là ở giai đoạn này, hoạt động đầu tư công lớn, nhất đầu tư hạ tầng, trọng điểm đầu tư sân bay, cao tốc, cảng được đẩy mạnh. Đây là yếu tố hỗ trợ bất động sản tăng giá.
Mặt khác, tốc độ đô thị hóa ở Việt Nam rất lớn. Việc xã lên thị trấn, huyện lên thị xã, tỉnh lên thành phố trực thuộc trung ương cũng góp phần khiến bộ mặt nông thôn và thành thị thay đổi hàng ngày. Yếu tố này hỗ trợ cho việc tăng giá bất động sản.
Bên cạnh đó dòng vốn FDI đầu tư vào Việt Nam rất lớn, hình thành nhiều tỉnh công nghiệp, nhiều khu công nghiệp, bất động sản công nghiệp phát triển và tăng giá.
Cũng theo ông Quê, từ bài học thành công trong giai đoạn 2013-2014, ngay từ 2022 Nhà nước đã chú trọng phát triển nhà ở xã hội để thị trường không bị đóng băng, có thanh khoản. Chính các nhà đầu tư nhìn bài học 2011-2014, bất động giảm giá rồi lại tăng trở lại cao gấp nhiều lần nên với ai không bị áp lực vay vốn sẽ không bán giảm giá và chờ lên giá.
Trong hiên tọa đàm trực tuyến buổi công bố báo cáo thị trường bất động sản quý III/2022, ông Lê Đình Hảo, Giám đốc Khối kinh doanh Batdongsan.com.vn nhận định, Việt Nam vẫn đang kiểm soát tốt về CPI, lãi suất.
Theo ông Hảo, về dài hạn, sự tăng trưởng bền vững và kiểm soát tốt về tăng trưởng kinh tế như Việt Nam sẽ thu hút nhà đầu tư nước ngoài. Do đó, bất động sản dân sinh gần các khu công nghiệp, khu đô thị vùng ven, khu đô thị phục vụ nhu cầu ở thực sẽ có khả năng hồi phục tốt hơn trong thời gian tới.
Chỉ ra các điểm sáng về thị trường, ông Hảo phân tích, các dòng lợi nhuận từ sản xuất kinh doanh thường đổ vào bất động sản, hơn nữa đầu tư công, vốn FDI cũng thường được đẩy mạnh vào thời gian này. Kiều hối đổ về nước dự kiến năm nay thu hút 14-16 tỷ USD là trợ lực dòng tiền giúp thị trường cuối năm có thanh khoản tốt hơn.
Trên cơ sở đó, khi đánh giá về thị trường những tháng đầu năm 2023, sự khó khăn là điều không thể phủ nhận nhưng sự bình ổn của thị trường sẽ hình thành với chính sách liên quan lãi suất tín dụng, tỉ giá được ban hành ổn định.
Cũng theo ông Thảo, gói hỗ trợ chính sách 2% cho doanh nghiệp (gói 25.000 tỷ) và người mua nhà (gói 15.000 tỷ) hiện tại chưa hấp thụ tốt. Nguyên nhân là do doanh nghiệp được hỗ trợ phải đảm bảo các điều kiện như không có nợ xấu, có tài sản đảm bảo, dòng tiền ổn định...
Đến năm 2023, khi ổn định chính sách lãi suất thì các doanh nghiệp sẽ có nhiều cơ hội tiếp cận hơn, giúp thị trường ổn định hơn. Đây là cơ sở khiến ông Hảo nhìn nhận thị trường sẽ lạc quan và phục hồi tốt.
Theo: Nhịp sống Thị trường.

07/11/2022

Xuất hiện nhiều hình thức huy động vốn mới của doanh nghiệp địa ốc
Khi dòng tiền từ ngân hàng đang trở nên khó khăn, vốn từ thị trường chứng khoán cũng co hẹp, trái phiếu đang bị siết bởi các quy định, nhiều doanh nghiệp địa ốc buộc phải tìm kiếm hình thức huy động nguồn vốn mới.
Theo TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV kiêm Giám đốc Viện Đào tạo và Nghiên cứu BIDV, các doanh nghiệp địa ốc đang tìm đến hình thức huy động vốn mới từ các quỹ đầu tư, nền tảng công nghệ.
Huy động vốn từ quỹ đầu tư
Đánh giá về việc huy động vốn từ các quỹ đầu tư, ông Lực cho rằng, kết quả hoạt động của Quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REIT) tại Việt Nam không mấy khả quan. Hiện nay, theo Luật Chứng khoán 2019 đã cho thành lập quỹ đầu tư BĐS nhưng lại là quỹ lai, tức là vừa cho phép đầu tư vừa cho phép tín thác BĐS.
Tại Việt Nam, chứng chỉ quỹ REIT chưa phải là sản phẩm đầu tư phổ biến do những quy định về quỹ này chưa được hướng dẫn cụ thể, đồng thời nhà đầu tư vẫn e ngại sản phẩm tài chính mới mẻ này.
Hiện nay, Việt Nam chỉ có duy nhất 1 quỹ trong nước (TCREIT) do Techcom Capital quản lý, được thành lập từ năm 2017 với quy mô vốn đầu tư của quỹ vẫn giữ nguyên 50 tỷ đồng. Theo quy định của pháp luật, TCREIT sẽ đầu tư chủ yếu vào các bất động sản đã hoàn thành và đang tạo ra dòng tiền ổn định từ cho thuê, đồng thời sẽ phân phối 90% lợi nhuận hàng năm cho nhà đầu tư. Kết quả hoạt động của TCREIT khá tích cực với giá trị tài sản ròng đã tăng 27% năm 2021, nhưng nguồn thu chủ yếu là đầu tư cổ phiếu và trái phiếu doanh nghiệp BĐS... chứ không phải là từ các khoản đầu tư bất động sản.
Còn lại một số REIT đang hoạt động tại thị trường Việt Nam hiện tại đều thuộc các công ty nước ngoài như Indochina Capital, Vinacapital, Saigon Asset Management, Dragon Capital…
Cũng theo ông Lực, dù đầu tư vào các dự án, hay các doanh nghiệp bất động sản, mỗi REIT sẽ có chiến lược đầu tư và khẩu vị riêng. Một số mảng bất động sản được đầu tư như BĐS căn hộ, du lịch nghỉ dưỡng, bán lẻ hay bất động sản bán lẻ... Những tổ chức này hoạt động theo cơ chế huy động vốn từ thị trường nước ngoài rồi đầu tư vào bất động sản ở Việt Nam, sau đó lại niêm yết ở nước ngoài.
Đánh giá cao về nguồn vốn có thể thu được từ quỹ đầu tư tuy nhiên ông Lực nhận định, việc phát triển quỹ REIT ở Việt Nam nói chung còn nhiều hạn chế, chưa tương xứng với quy mô, kỳ vọng của thị trường, chưa huy động được nguồn vốn nhàn rỗi trong nước vào thị trường bất động sản.
Nguồn vốn từ nền tảng công nghệ
Với quá trình chuyển đổi số trong lĩnh vực bất động sản, Việt Nam đã bắt đầu xuất hiện các Proptech - (viết tắt của từ property technology). Đây là các nền tảng công nghệ thực hiện nhiệm vụ giúp cá nhân, doanh nghiệp nghiên cứu, giao dịch, mua bán, thuê, cho thuê và quản lý trong lĩnh vực bất động sản.
Trong đó, một số Proptech đã cung cấp các dịch vụ tài chính cho bất động sản (Real Estate Fintech), thường là là một ứng dụng, một website giúp huy động vốn cho thị trường BĐS.
Thị trường đã ghi nhận sự tham gia của các nền tảng từ cuối năm 2019 là Revex, Infina, Prozy, Moonka…- là những ứng dụng cho phép các cá nhân có thể bắt đầu mua chung bất động sản với nhiều người và có thể đầu tư bất động sản chỉ với số vốn rất thấp.
Đánh giá về loại hình này, ông Lực cũng cho rằng: "Khả năng huy động vốn qua kênh này còn khá hạn chế".
Mô hình công ty quản lý đầu tư
Tháng 10/2022, Công ty Quản lý và Đầu tư Bất động sản VMI (VMI JSC) chính thức được đi vào hoạt động với vốn điều lệ 18.000 tỷ đồng, cổ đông chính là ông Phạm Nhật Vượng (góp 90%). Phương thức hoạt động của VMI là đầu tư một số lượng nhất định các bất động sản sẵn có hoặc hình thành trong tương lai của Vinhomes, sau đó giá trị bất động sản được chia thành 200 phần - mỗi phần được gọi là 1 suất đầu tư Fantasy Home. Các khách hàng của VMI đầu tư từng phần thông qua hợp đồng hợp tác kinh doanh. Các nhà đầu tư hợp tác với VMI JSC sẽ được công ty chứng nhận quyền tài sản và được phân chia lợi nhuận phát sinh từ quyền tài sản này tương ứng với tỷ lệ đầu tư.
Theo đánh giá của ông Lực, về bản chất, đây là một dạng quỹ REIT, với yêu cầu nguồn vốn không lớn, lại chia thành nhiều suất đầu tư mang đến sự linh hoạt, chủ động cho các nhà đầu tư vừa và nhỏ, chưa kể lợi nhuận được đảm bảo tối thiểu ngay cả khi thị trường biến động, thị trường đang kỳ vọng khá lớn cho sản phẩm mới này.
Theo: Nhịp sống Thị trường.

01/11/2022

Lãi suất tăng cao từng tác động đến thị trường bất động sản 2011-2013 như thế nào?
Hơn 10 năm trôi qua sau “giấc ngủ đông” kéo dài của thị trường địa ốc 2011-2013, đó vẫn là khoảng thời gian ám ảnh đối với những nhà đầu tư từng trải qua giai đoạn này khi lãi suất từng chạm con số 24%/năm.
Lãi suất cao và sự trầm lắng của thị trường địa ốc
Khởi đầu cho chuỗi ảm đạm của thị trường bất động sản cách đây 10 năm là Nghị quyết số 11 yêu cầu Ngân hàng Nhà nước (NHNN) giảm tốc độ và tỷ trọng dư nợ cho vay lĩnh vực phi sản xuất so với năm 2010, nhất là lĩnh vực bất động sản của Chính phủ.
Tiếp đó giai đoạn 2011-2013, sau khi nền kinh tế của Việt Nam chịu tác động nặng nề của lạm phát. Động thái của Ngân hàng nhà nước buộc phải thu tiền về bằng cách tăng lãi suất huy động và cho vay. Sau động thái đó là cuộc chạy đua tăng lãi suất của hệ thống nhà băng kéo lãi suất lên mức trên 20%.
Trong ký ức của giới đầu tư, có thời điểm, lãi suất một số ngân hàng thương mại lên tới 20-24%/năm. Những công ty làm ăn tốt cũng được cho rằng, chỉ đủ trả lãi ngân hàng. Đó là thời điểm, giá bất động sản giảm từng ngày. Tin rao bán nhà đất khắp nơi nhưng không có người quan tâm vì không ai có tiền mua nhà.
Trong chia sẻ, ông Nguyễn Thọ Tuyển, Chủ tịch BHS Group từng kể lại rằng, nhà đầu tư mất tăm, những người môi giới bán hàng chuyển nghề nhiều không kể hết. Người đi bán bếp gas, người tìm mối đưa đoàn du lịch đi Thái Lan, người thì về buôn bán với vợ, và có cả những người mất tích giờ không biết ở đâu, làm gì… một bức tranh đen tối không hề muốn nhắc lại.
“Nếu nói về bất động sản quả thật chưa bao giờ thị trường đóng băng toàn tập như thế”, ông Tuyển nhấn mạnh.
Đó thời điểm mà giá bất động sản giảm liên tục, một căn hộ Golden Palace Mễ Trì từng bán với giá 40 triệu đồng/m2, đã hạ 25 triệu đồng/m2. Giá chung cư tại dự án Ecopark từng được chào bán ở giai đoạn này 8-9 triệu đồng/m2. Giá dự án USilk City từng lên tới hơn 20 triệu đồng/m2 nhanh chóng rơi vào dự án đóng băng vì khủng hoảng.
Nhiều người từng ví giai đoạn đó là thảm cảnh của nghề kinh doanh bất động sản. Vị lãnh đạo BHS cho rằng: “Có nhiều nguyên nhân, từ b**g bóng trước đó, từ kinh tế vĩ mô, từ cung cầu… nhưng hai từ theo tôi thấy chuẩn nhất đó chính là lãi suất"
Nỗi lo ngại của hiện tại
Đã có nhiều quan điểm cho rằng, “lãi suất” là một trong nguyên nhân chính đẩy thị trường địa ốc vào giai đoạn “đóng băng”, là “cú đẩy” khiến đại gia bất động sản ngã ngựa. Đó là thời của dự án, khu đô thị dù hạ tầng cơ bản hoàn thiện nhưng cũng vắng bóng người.
Đến nay, khi lãi suất huy động của một số ngân hàng thương mại đang trong cuộc chạy đua nước rút thì lo ngại về sự đổ vỡ là điều dễ hiểu. Khảo sát cho thấy, đã có mức lãi suất cho vay thả nổi chạm mốc 15%.
Một ngân hàng Hàn Quốc từng tung ra gói vay cách đây hơn 1 năm chỉ 6-6,3%/năm trong năm đầu tiên thì đến tháng 8/2022, mức lãi suất năm đầu tiên chạm con số 8,5%/năm và dự kiến trong tháng 11 sẽ tăng lên tới 10%/năm.
Các ngân hàng khác như Ocean Bank, VPBank, Techcombank, Shinhan Bank… cũng lần lượt tăng lãi suất cho vay bất động sản. Nhịp trầm của thị trường địa ốc đã bắt đầu lan rộng.
Dữ liệu của Batdongsan.com.vn cũng ghi nhận mức độ quan tâm đến bất động sản trên cả nước đã giảm đáng kể từ thời điểm tháng 3/2022. Cụ thể, nhiều tỉnh thành chứng kiến nhu cầu tìm mua bất động sản trong quý 3/2022 giảm so với quý trước, đơn cử như Hải Phòng ước tính giảm 19%, Đà Nẵng giảm 12%, Cần Thơ giảm 14%.
Khảo sát của batdongsan.com.vn đưa ra kết luận, giao dịch bất động sản hiện đang gặp nhiều khó khăn. Trong đó, 36% số người được hỏi cho biết rào cản lớn nhất là khách hàng lo sợ thị trường tiêu cực nên không dám đầu tư vào bất động sản, 23% chia sẻ giao dịch không thể chốt thành công do khách hàng bị hạn chế trong vay vốn để mua bất động sản, 19% nhận thấy trở ngại chính là giá bất động sản quá cao so với khả năng tài chính của người mua.
Song ở góc độ lạc quan, các chuyên gia cho rằng, rất khó lặp lại giai đoạn rớt thảm như 2011-2013 bởi sự điều tiết của Nhà nước đã nhịp nhàng hơn.
Mặt khác, nguồn cung bất động sản khan hiếm. Đây là điểm thuận lợi để đẩy thị trường nhà ở, dự án có pháp lý tốt thanh khoản ổn định. Theo ông Nguyễn Anh Quê, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, có nhiều lý do lạc quan vào thị trường này. Ngoài tác động của sự điều hành nhịp nhàng cuả Nhà nước thì chính việc đẩy mạnh sớm dự án Nhà ở xã hội cũng sẽ góp phần làm sôi động thị trường. Bên cạnh đó, các nhà đầu tư từng trải qua giai đoạn khủng hoảng trước sẽ muốn giữ bất động sản vì họ tin sau đó, giá bất động sản vẫn tăng.
Theo: Nhịp sống thị trường.

01/11/2022

Chung cư đã qua sử dụng bỗng "ngáo" giá
Nhiều chủ nhà đưa ra mức giá cao với kỳ vọng thu khoản lời lớn. Nhưng đến nửa năm rao bán, căn nhà vẫn chưa tìm được chủ mới. Thậm chí có căn hộ rao giá cao, khách mua nhà cũng từ chối tới xem.
Nguồn cung khan hiếm, giá chung cư mới tăng mạnh, thị trường chung cư đã qua sử dụng bất ngờ trở nên sôi động khi lượng cầu tăng mạnh. Khảo sát thực tế, tại các dự án chung cư cũ, mức giá tăng trung bình từ 10-30%.
Nhiều chủ nhà thấy giá chung cư tăng đột biến, cũng chào bán với mức giá "trên trời".
Mua căn chung cư 3 phòng ngủ ở cạnh cổng chào Thiên Đường Bảo Sơn vào tháng 4/2021 với mức giá 1,85 tỷ đồng, vợ chồng anh M. bỏ thêm 100 triệu đồng để tu sửa căn nhà.
Một năm sau, anh M. thấy giá chung cư ở dự án đang ở tăng chóng mặt. Những căn 2 phòng ngủ vào thời điểm Tết 2022 có giá 1,4 tỷ đồng đã tăng lên tới 1,7 tỷ đồng. Có căn 2 phòng ngủ diện tích gần 80m2 chạm giá 1,835 tỷ đồng bao gồm cả nội thất.
Nghĩ thời điểm này bán dễ dàng được giá, anh M. bàn với vợ bán nhà. Mức giá mà anh rao bán là 2,5 tỷ đồng cho căn hộ 83m2, tương đương với mức giá 30 triệu đồng/m2. Mức giá mà vợ chồng anh M. rao cho một căn hộ nằm ở Hoài Đức, Hà Nội tương đương với giá căn hộ chung cư cũ tại Mỹ Đình.
Tuy nhiên, sau hơn 3 tháng rao bán, căn nhà của anh M. vẫn chưa có người chốt mua. Một môi giới rao bán nhà cho M. tiết lộ thêm, khách xem ảnh và giá nhà đều kêu đắt. Lượng người đến xem nhà không cao.
Chị N. ở chung cư Gemek2 (An Khánh, Hoài Đức, Hà Nội) vừa đăng tải thông tin rao bán căn hộ 3 phòng ngủ, đầy đủ nội thất với mức giá 2,6 tỷ đồng.
“Lúc tôi đăng giá này, nhiều người quen cùng toà nhắn tin hỏi sao tôi đăng rẻ thế. Mức giá thị trường hiện tại là 2,9 tỷ đồng. Nếu đăng 2,9 tỷ đồng, tôi nghĩ hơn 1 năm sau tôi bán giá này cũng chẳng ai mua. Giá 2,9 tỷ đồng là giá ảo. Mọi người thấy giá chung cư tăng nên đẩy lên ầm ầm. Chứ tính ra hơn 30 triệu đồng/m2, bằng giá chung cư ở nội thành, trong khi chung cư dần khấu hao. Đăng giá cao nhưng chẳng ai mua. Có chủ nhà không có nhu cầu bán nhưng thấy giá cao, cũng rao bán. Họ "hét" giá thật cao, ai mua được thì họ lời".
Không chỉ có chung cư, loại hình nhà đất trong ngõ cũng ghi nhận mức giá tăng đột biến. Khảo sát thực tế cho thấy, cách đây 1 năm, căn nhà đất trong ngõ sâu, diện tích 30-33m2 tại khu vực Phú Đô, Lê Quang Đạo, Mỹ Đình, Đỗ Đức Dục, giá dao động từ 3-3,5 tỷ đồng. Theo môi giới khu vực này, cầm 3 tỷ đồng đi mua nhà đất ở khu vực này cách đây một năm rất dễ dàng. Nhưng hiện tại, mức tài chính từ 3,8-4.5 tỷ mới có thể mua được căn nhà như vậy.
Trước đó, một căn nhà 30m2, nằm trong ngõ sâu Đỗ Đức Dục được rao bán 2021 với giá 3,05 tỷ đồng. Đến hiện tại, chủ nhà đẩy giá lên 3,8 tỷ đồng. Hay tại khu vực Phú Đô, Lê Quang Đạo, mức giá cho căn nhà diện tích 35m2, 4 tầng, ngõ dưới 3m, dao động trung bình 4,2-4,8 tỷ đồng. Thậm chí có nhiều căn nhà được chủ rao bán lên tới 5,2 -5,5 tỷ đồng. Nếu so với thời điểm 1 năm trước, giá nhà đất trong ngõ hiện tại tăng 10-25%. Với tài chính 6- 7 tỷ đồng người mua nhà mới có thể sở hữu căn nhà nằm ngõ thông, ô tô có thể đi vào.
“Chủ nhà “hét” giá cao. Môi giới như chúng tôi vào tư vấn, thị trường đang trầm lắng như hiện tại, vay vốn ngân hàng cũng khó khăn. Sức mua cũng giảm. Nơi nào cũng trầm lắng. Nên nếu chủ nhà muốn bán thì nên để giá hợp lý.
Nhưng mà chủ nhà thì nghĩ, môi giới chiêu trò, muốn đẩy giá thấp để dễ bán. Họ cứ mặc định để giá cao. Nói thật, với mức giá này, báo cho khách hàng, họ đã không muốn đi xem chứ chưa nói gì đến bước đàm phán, thoả thuận mua”, môi giới khu vực Mỹ Đình cho hay.
Cũng theo môi giới này, nhiều căn đăng giá cao, người mua chẳng đoái hoài. Thế nên, rất nhiều căn nhà đất trong ngõ “ế ẩm”. Có căn rao đến gần 1 năm vẫn không có ai mua. “Một số nhà còn tăng giá mấy lượt. Nhưng ngay cả mức giá ban đầu đưa ra đã không có khách mua thì tăng thêm vài trăm triệu, khách cũng chẳng ai muốn mua, nhất là trong thời điểm khó khăn như hiện tại”.
Theo: Nhịp sống Thị trường

01/11/2022

Nhiều nhà đầu tư bất động sản “thở phào” vì thoát được hàng
Điều này càng cho thấy, nhiều nhà đầu tư đang rất muốn ra hàng nhanh trong bối cảnh mà theo dự báo của các chuyên gia có thể phải đến hết năm 2023 thị trường BĐS mới ổn định thanh khoản trở lại.
Bán dưới giá vốn, vẫn “thở phào” vì thoát được hàng
Trước bối cảnh lãi suất ngân hàng trên đà tăng, nhiều nhà đầu tư “méo mặt” khi giữ đất. Có khá nhiều nhà đầu tư nhận thấy thị trường chưa có dấu hiệu tích cực vào thời điểm cuối năm nên chấp nhận cắt lỗ thoát hàng để cơ cấu lại tài chính, trang trải khoản nợ. Bên cạnh các nhà đầu tư bán mãi không ai mua, thì nhiều nhà đầu tư được xem là “may mắn” khi ra được hàng trong bối cảnh thanh khoản chậm như hiện nay.
Dù bán lỗ so với giá vốn hơn 100 triệu đồng lô đất 3.000 m2 tại khu ven Tp.HCM, anh Hùng khá vui vẻ vì xem mình còn may mắn hơn nhiều nhà đầu tư khác khi ra được hàng. Cách đây hơn một năm, anh Hùng (ngụ Tp.Thủ Đức, Tp.HCM) mua mảnh đất vườn có giá 2,5 tỉ đồng. Với kì vọng sẽ đầu tư mức lời chênh khoảng 500-700 triệu đồng trong vòng 6-8 tháng. Tuy nhiên, ngay sau khi anh mua vào, thị trường gặp khó. Giá đất không những không lên mà chững lại. Sau khoảng thời gian rao bán huề vốn không được, anh Hùng quyết định bán cắt lỗ hơn 100 triệu đồng để ra hàng, thu lại dòng tiền. Mới đây, có một khách đầu tư đã “xuống cọc” lô đất của anh.
Cùng tình trạng, chị Kim (ngụ quận 12, Tp.HCM) cũng “thở phào nhẹ nhõm” khi thoát được lô đất 90m2 tại khu Đông Tp.HCM, mặc dù lỗ gần 50 triệu đồng so với giá mua vào. Do đang cần tiền gấp để lo việc kinh doanh, cùng với nhìn thấy thị trường BĐS không mấy sáng sủa, chị Kim quyết định bán dưới giá vốn.
Ngược lại, anh Ph, hiện đang kinh doanh quán cafe tại Q.7, Tp.HCM lại khá đau đầu vì đã “năm lần bảy lượt” rao bán mảnh đất hơn 1.000 m2 tại Đồng Nai nhưng vẫn chưa có khách hỏi mua. Dù chưa phải cắt lỗ như hai trường hợp trên, nhưng khả năng chịu đựng lãi suất ngân hàng của anh Ph đã khá yếu khi mảnh đất đó anh phải vay ngân hàng hơn 50%. Lo lắng vì lãi suất còn tiếp tục đà tăng, anh Ph chỉ mong sao bán nhanh được lô đất, để thu dòng tiền.
Động thái tăng lãi suất điều hành của Ngân hàng Nhà nước kéo theo các ngân hàng tăng lãi suất huy động. Giới phân tích tài chính cho rằng, động thái này sẽ dẫn đến việc lãi suất vay tăng, dù có độ trễ. Đặc biệt khi room tín dụng của nhiều nhà băng đã cạn. Theo đó, mắc kẹt với khoản vốn vay ngân hàng, nhiều nhà đầu tư địa ốc đang rơi vào trạng thái “tiến thoái lưỡng nan” khi vừa không thoát được hàng, vừa lo gồng gánh lãi suất tăng cao.
Thanh khoản tiếp tục sụt, nhà đầu tư “đau đầu”
Thị trường BĐS đang bước vào giai đoạn khủng hoảng cục bộ khi dòng tiền bị đứt gãy, lãi suất và lạm phát tăng cao. Nỗi lo thị trường sụp đổ trong thời gian tới đã hiện hữu.
Có thể thấy, cuối năm 2022, thị trường BĐS ảm đạm vì nhiều thông tin tài chính tiêu cực: tiếp tục thắt chặt tín dụng bất động sản, trái phiếu nhiều rủi ro, bán tháo chứng khoán... Giới đầu cơ địa ốc nhận ra rằng, nếu kịch bản xấu nhất xảy ra, không đẩy hàng sớm, nguy cơ rơi vào hàng tồn và ôm gánh nợ lãi rất dễ xảy ra. Lúc đó, phá sản có thể là kịch bản tồi tệ xuất hiện. Hiệu ứng tâm lý đẩy hàng có thể lan rộng và dần trở thành làn sóng cắt lỗ.
Theo một số chuyên gia, nhiều sản phẩm BĐS có giá trị lớn, nhiều người mua cần phải vay tiền ngân hàng. Một khi tín dụng bị siết, họ cũng gặp khó khăn khi không có nguồn tiền vay để mua. Từ đây, bất động sản vừa tắc nguồn cung, vừa tắc nguồn cầu, thị trường càng đi xuống.
Nhiều chuyên gia lo ngại việc cho vay đầu tư BĐS hạn hẹp. Lãi suất tăng cao trong khi thị trường thanh khoản kém. Giới đầu cơ dùng đòn bẩy tài chính lao đao vừa lo thoát hàng, vừa lo “chết trên đống tài sản”.
Theo đại diện CBRE Việt Nam, thanh khoản BĐS có thể sẽ không biến động cho đến hết năm 2023. Đây được xem là thách thức của thị trường BĐS, bên cạnh câu chuyện nguồn cung tiếp tục khan hiếm. Đơn vị này cho rằng, mặc dù chính sách thắt chặt tín dụng đang dần được nới lỏng nhưng việc tiếp cận nguồn vốn vẫn vô cùng khó khăn đối với cả nhà đầu tư cá nhân và nhà đầu tư thể chế (chủ đầu tư dự án). Việc khó tiếp cận nguồn vốn vay ngân hàng kết hợp giá nhà tiếp tục gia tăng khiến tính thanh khoản của thị trường bị suy giảm ít nhiều.
Cùng với đó, những thông tin trên thị trường liên quan đến các thay đổi pháp lý (quy định về thời hạn sở hữu chung cư, áp dụng thuế tài sản, v.v) cũng như những cuộc điều tra trên thị trường về các sai phạm của chủ đầu tư có thể gây ảnh hưởng tới tâm lý người mua.
Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành, CBRE Việt Nam đành lời khuyên cho nhà đầu tư, thời điểm này các nhà đầu tư nên nhắm tới việc đầu tư trung và dài hạn, hạn chế đầu tư lướt sóng, kèm theo kế hoạch rõ ràng về dòng tiền, hạn chế vay và luôn dự phòng một khoảng thời gian thanh khoản dài hơn. Các nhà đầu tư cũng nên tìm hiểu kỹ pháp lý dự án, do trên thị trường hiện nay xuất hiện nhiều sản phẩm không có pháp lý rõ ràng ảnh hưởng đến khoảng thời gian đầu tư. Với người mua nhà để ở, chi phí lãi vay có xu hướng gia tăng, nên các chính sách bán hàng của chủ đầu tư sẽ là các yếu tố quan trọng để cân nhắc quyết định và lựa chọn.
Theo: Nhịp sống Thị trường.

Công ty CP Đầu tư Bất động sản Châu Á

07/11/2022

07/11/2022

07/11/2022

07/11/2022

01/11/2022

01/11/2022

01/11/2022

Address

Telephone

Website

Alerts

Contact The Business

Shortcuts

Share

Category