17/02/2025
TẠI SAO CHUNG CƯ TĂNG GIÁ?!
Tối qua, đi chung xe với a bạn là chủ cty xuất khẩu lao động Nhật. A kể vừa mua 6 căn chung cư Vin Cổ Loa và hỏi mình khi dự án bàn giao, giá tăng đến bao nhiêu thì bán.
Dĩ nhiên, mình đã gợi ý 1 con số cụ thể. Nhưng chỉ với khoảng thời gian trên xe ngắn ngủi, sẽ rất khó để trả lời một cách gãy góc cho câu hỏi này.
Và mình nhận ra dường như đây cũng là mô tuýp câu hỏi mà rất nhiều nhà đầu tư quan tâm. Có vẻ với hầu hết mọi người, kỳ vọng và tin tưởng thắng lợi lớn đến nỗi điều duy nhất họ bận tâm chỉ là chốt lời ở mức giá nào mà thôi.
Đúng là bối cảnh nhiều năm gần đây, chung cư có xu hướng tăng giá liên tục, đều đặn và tương đối bền vững. Nó là sự thật nhưng ko phải bản chất. Cũng giống như mọi sản phẩm khác, thị trường căn hộ sẽ luôn có tăng và giảm giá, có lên và có xuống. Và trước khi tìm câu trả lời giá sẽ tăng bao nhiêu, sẽ tăng đến khi nào thì câu hỏi cần thiết là: tại sao chung cư lại tăng giá?!
Chung cư khác với nhà đất, điều này là hiển nhiên. Nó khác ko chỉ bởi chung cư sẽ không bao gồm quyền sử dụng đất hay thường có thời hạn sử dụng ngắn hơn (50 năm).
Khác biệt căn bản của chung cư so với nhà đất là nó luôn hướng tới khách hàng cuối (end customer). Đây là một đặc tính cốt lõi và quan trọng nhất, quyết định đến tính thanh khoản, biên độ cũng như động cơ tăng giá của nó.
Một CĐT có thể xây hàng trăm căn biệt thự rồi bỏ hoang nhưng chắc chắn không CĐT nào dám xây chung cư nếu ngay từ đầu đã không chắc chắn sẽ có người về ở.
Có 2 lý do buộc chung cư phải hướng tới khách hàng cuối, những người có nhu cầu sử dụng và ở thực:
1. Một là, chung cư là loại công trình có tuổi thọ. Điều này khiến người ta phải đưa nó vào sử dụng càng sớm càng tốt nhằm tối đa vòng đời của nó.
2. Hai là, chung cư có chi phí duy tu, bảo trì và vận hành lớn. Các chi phí này phát sinh liên tục và toàn phần dẫn tới cần lấp đầy tối đa nhằm tối ưu chi phí.
Mặc dù end customer ko nhất thiết là người mua nhưng nhóm đối tượng này lại có vai trò rất lớn trong việc hình thành thị trường thứ cấp mua đi bán lại. Chính sự chấp nhận của end customer (thông qua tỉ lệ lấp đầy) sẽ phản ánh sản phẩm chung cư đó có giá trị, có hấp dẫn, đáng để đầu tư và có tiềm năng tăng giá hay ko.
Chung cư muốn tăng giá thì thị trường thứ cấp mua đi bán lại phải sôi động. Mà thị trường thứ cấp chỉ trở nên sôi động khi nhu cầu sử dụng cao, người ở nhiều.
Các yếu tố nội tại của sản phẩm như: vị trí, tiện ích, chất lượng công trình, dịch vụ quản lý vận hành, thương hiệu CĐT... trong mọi trường hợp không tự nó làm tăng giá bán. Nó chỉ có ý nghĩa trong việc định giá bán ban đầu hoặc là tham chiếu so sánh giá với các sản phẩm cùng phân khúc tại một thời điểm cụ thể mà thôi. (Tất nhiên, trừ số rất rất ít chung cư tăng giá vì bản thân nó có vị trí và thiết kế giới hạn mà ko thể tìm được sản phẩm thay thế).
Xét cho cùng, tất cả những phẩm chất tốt nhất của căn hộ đều phải được thị trường thừa nhận thông qua tỉ lệ lấp đầy. Nếu một chung cư chỉ lác đác người ở, nó rất khó tăng giá dù vì lý do gì chăng nữa.
Ngay cả khi 1 số CĐT có tiềm lực muốn thổi giá thông qua các giao dịch đầu cơ, xào sáo thì dự án đó trước hết vẫn phải có đông người ở mới hợp lý, hợp thức và ko bị lộ tẩy.
Đương nhiên, lạm phát là 1 yếu tố chính làm tăng giá bất động sản. Nhưng sự trượt giá của tiền làm tăng giá mọi loại tài sản chứ ko riêng gì căn hộ. Vậy nên tăng giá nhờ lạm phát là hệ quả chứ không phải là động cơ. Hơn nữa, tác động của lạm phát đến mức độ tăng giá của từng dự án là khác nhau tùy vào thanh khoản và lượng cầu của dự án đó.
Sự khan hiếm cũng là một yếu tố khác làm tăng giá bất động sản nói chung và căn hộ nói riêng. Tuy nhiên, nhìn chung, chung cư là sản phẩm dễ tìm kiếm sản phẩm thay thế và lượng cung có thể thay đổi nhanh chóng trong một vài năm. Vậy nên, tăng giá vì sự "khan hiếm tạm thời" khó có thể là yếu tố bền vững đc.
Một số dự án có hiệu suất cho thuê tốt cũng có thể kéo theo nhu cầu mua nhà làm tài sản đầu tư tăng lên. Từ đó khiến giá căn hộ tăng. Nhưng rõ ràng, một dự án cho thuê tốt thì chắc chắn tỉ lệ lấp đầy của nó phải cao trước đã.
Vậy nên, trong cả 4 yếu tố làm tăng giá căn hộ: SỰ KHAN HIẾM, LẠM PHÁT, ĐẦU CƠ và HIỆU SUẤT cho thuê thì tỉ lệ lấp đầy (Occupancy Rate) chính là nền tảng cho tất cả. Nó là điều kiện cần để 4 yếu tố trên có ảnh hưởng tác động tới giá căn hộ.
Điều này cũng lý giải vì sao thời điểm bàn giao nhà thường là cột mốc quan trọng với diễn biến giá căn hộ.
Hết hỗ trợ lãi suất chưa hẳn là vấn đề cốt lõi. Mấu chốt là ở thời điểm này, kỳ vọng tăng giá của nhà đầu tư sẽ phải đối mặt với thực tế khả năng cho thuê căn hộ. Điều đó ảnh hưởng rất lớn đến quyết định tiếp tục nắm giữ hay bán tháo của NĐT.
Quay trở lại câu hỏi: giá chung cư Vin Cổ Loa sẽ tăng thế nào khi nhận bàn giao vào năm 2028. Câu hỏi này dẫn đến một câu hỏi khác: "liệu tỉ lệ lấp đầy chung cư Cổ Loa sẽ là bao nhiêu?!"
Có 2 nhóm khách hàng cuối tiềm năng của Vin Cổ Loa:
Nhóm 1: những chuyên gia hoặc chuyên viên quản lý cấp trung trở lên, đang làm việc gần khu vực Đông Anh bao gồm: sân bay Nội Bài, KCN Bắc Thăng Long, KCN Bắc Ninh, Bắc Giang.
Nhóm 2: những người sẵn sàng chấp nhận đi xa để đổi lại chất lượng sống tốt hơn với cùng một mức giá thuê hoặc mua trong nội đô.
Người nhóm 1 dĩ nhiên sẽ ko đủ nhiều. Như thế, để lấp đầy đc số căn hộ thì phần lớn khách hàng sẽ rơi vào nhóm 2.
Thông thường, người có khả năng chi trả mua căn hộ hạng A và chấp nhận chờ nhận nhà thì cũng đồng nghĩa họ đang có ít nhất 1 căn tương đương trong nội đô. Vậy nên, những người này thực tế ít có nhu cầu dịch chuyển chỗ ở.
Do đó, khách hàng ở chủ yếu của Vin Cổ Loa sẽ rơi vào nhóm người thuê, đặc biệt là những người trẻ độc thân. Họ cởi mở, ít ràng buộc và hứng thú với điều kiện sống tốt hơn với cùng mức ngân sách đang chi trả.
Nhưng, vì định vị là căn hộ hạng A nên giá cho thuê đương nhiên cũng phải tương xứng. Điều này lại là rào cản để nhóm người thuê tiếp cận căn hộ. Do vậy, để kéo cư dân về Vin Cổ Loa, chắc chắn CĐT sẽ phải có các chương trình trợ giá thuê như đã từng làm với Ocean Park hay Smart City. Chỉ lưu ý, CĐT và đơn vị vận hành lúc này ko còn là Vinhomes (Masterise và MIK) nên vẫn cần thời gian để xem cách họ triển khai thế nào.
Với mức lạm phát 5-6% như hiện tại, tốc độ tăng giá tài sản sẽ khoảng 10-12%/năm. Cộng thêm khoản kỳ vọng chốt lời tối thiểu 20% thì giá chung cư Vin Cổ Loa sẽ tăng chừng 50% khi nhận nhà. Trường hợp tín dụng thắt chặt, lãi suất cao và cho thuê kém, sẽ có nhiều NĐT cắt lỗ nhưng giá ko giảm quá 15% và tình trạng này cũng ko kéo dài hơn 12 tháng. Khi giá xuống, CĐT sẽ trực tiếp tham gia thị trường thứ cấp để kéo giá lên. Điều này sẽ lặp lại như cách họ đã làm đối với Ocean Park.
