13/07/2024
NGHỆ THUẬT SỬ DỤNG ĐÒN BẨY TÀI CHÍNH TRONG BĐS (2 PHẦN)
PHẦN 1
Trong lĩnh vực tài chính, cụ thể là vay mua nhà thì thuật ngữ “đòn bẩy” được sử dụng khá thường xuyên. Tuy nhiên không phải ai cũng biết được cách sử dụng đòn bẩy thế nào, tỷ lệ nên vay là bao nhiêu,.... Bài viết này em sẽ chia sẻ kiến thức cũng như những ví dụ giúp mọi người rõ hơn về công cụ được nhiều NĐT sử dụng này
Đầu tiên là: Người mua với mục đích ở thực
Với nhiều KH có nhu cầu mua nhà ở thực, yếu tố quan trọng nhất vẫn là tính toán lộ trình tài chính thận trọng và phù hợp khi sử dụng đòn bẩy vốn.
Trước tình hình giá nhà ngày một cao, nhiều bạn trẻ đang sống và làm việc tại các tỉnh thành lớn như TPHCM, Hà Nội muốn mua một căn hộ tầm 3-5 tỷ, phù hợp với tài chính của gia đình, thì đòn bẩy tài chính là 1 giải pháp được nhiều bạn lựa chọn để sở hữu được nhà ở.
Ví dụ, Anh Nguyễn Văn A sắp có gia đình, tổng thu nhập 2 vợ chồng gần 40tr đồng. Anh đang phân vân giữa căn hộ 2PN ở TP Thủ Đức giá 4,5 tỷ hoặc căn tương tự ở Bình Chánh giá 3,6 tỷ. Nếu đi vay, anh A dự kiến sẽ vay 50% giá trị căn hộ, phần còn lại anh có thể sử dụng nguồn tiền tích lũy của bản thân và hỗ trợ từ 2 bên gia đình.
Vấn đề của anh A cũng là băn khoăn mà nhiều người gặp phải, nhất là trong bối cảnh giá nhà chênh lệch quá nhiều so với thu nhập của người lao động. Chưa đủ tiền để mua đứt tài sản thì đi vay là giải pháp tất yếu.
Với trường hợp của anh A, dù mua căn hộ có giá trị bao nhiêu, vay vốn từ bất kỳ kênh nào cũng cần có tài chính bản thân tầm 50% giá trị tài sản và chỉ nên vay tối đa 50%. Nếu tính giá thị trường hiện tại, mua một căn hộ tầm 3,6 tỷ, người mua cần có ít nhất 1,8 tỷ và đi vay thêm 1,8 tỷ. Giả sử lãi suất chung của thị trường nằm khoảng 10%/năm, với thời hạn vay là 25 năm, mỗi tháng anh A cần phải trả số tiền cả gốc lẫn lãi 21tr (tiền gốc 6tr đồng và lãi suất vay tương đương 15tr).
Như vậy, thu nhập của vợ chồng anh A (chưa có con nhỏ) ở tầm 40tr đồng/ tháng, 21tr để trả nợ, còn 19tr để chi phí, tiền sinh hoạt là 4tr, tiền ăn uống là 5tr, chi phí khác 5 tr đồng thì vẫn còn dư 5tr dự phòng vấn đề phát sinh như đau bệnh, hư hỏng xe,...
=> Nhìn chung nếu vay mua căn hộ với giá này thì vẫn hợp lý cho nguồn tài chính như vợ chồng anh A.
Tương tự, với trường hợp căn hộ có giá 4,5 tỷ thì anh A cần có ít nhất 2,25 tỷ và đi vay 2,25 tỷ trong 25 năm, cả gốc lẫn lãi mỗi tháng phải trả lên đến 26,25tr. Nếu mua căn hộ này thì vợ chồng anh A cần có thêm 450tr đồng nữa so với căn 3,6 tỷ. Và khi trả nợ NH 26,25tr/ tháng, vợ chồng anh A còn 13,75tr đồng, cần phải tiết kiệm và thắt chặt chi tiêu trong gia đình ví dụ tiền sinh hoạt nên giảm xuống còn 3tr, tiền ăn uống giảm còn 3tr, còn dư 3tr để đề phòng những trường hợp phát sinh xảy ra.
Lưu ý, vì số tiền lãi sẽ giảm dần qua các tháng theo mức thanh toán số tiền gốc mỗi tháng của người mua nên áp lực chi trả cũng giảm bớt vào các năm sau. Mức 26,25 triệu đồng là mức cao nhất mà anh A phải trả mỗi tháng. Tuy nhiên nếu dùng đòn bẩy tài chính, anh A nên đặt mục tiêu tăng thêm thu nhập để rút ngắn kỳ hạn vay giảm bớt gánh nặng tâm lý và mất đi cơ hội tích lũy vốn để đầu tư sinh lời vào các kênh đầu tư khác.
Nhìn chung khi sử dụng đòn bẩy tài chính, bạn cần chuẩn bị tâm lý, tính toán toàn bộ khả năng tài chính của bản thân, tỷ trọng vốn vay khi mua nhà chỉ nên cân nhắc ở mức dưới 50% giá trị tài sản. Các trường hợp vay 70-80% giá trị căn hộ có thể gặp nhiều rủi ro khi lãi suất tăng sau thời gian hết ưu đãi.
PHẦN 2:
• Người mua với mục đích đầu tư
Sau phần 1 chủ yếu nói về Người mua với mục đích ở thực, thì đến phần 2 là về người dùng “đòn bẩy tài chính” với mục đích đầu tư. Hiện nay trên thị trường có 2 dạng Nhà đầu tư đang dùng đòn bẩy tài chính với 2 mục đích: đầu tư ngắn hạn và đầu tư dài hạn.
Thứ nhất là đối với: Người mua với mục đích đầu tư ngắn hạn
Ví dụ: Một Nhà đầu tư (NĐT) đang có trong tay 1 tỷ tiền mặt và muốn đầu tư một dự án sắp hoàn thiện (bàn giao trong vòng 6 tháng - 1 năm) rất có tiềm năng tại Q9 (CĐT uy tín, NH liên kết hỗ trợ, vị trí địa lý thuận lợi) khoảng 3 tỷ. Anh A đi vay NH thêm 2 tỷ, 20 năm, với chính sách cho vay ưu đãi là 8%/năm,... Giả sử sau 1 năm, đã nhận bàn giao và anh A bán lại căn hộ đó với giá 3,4 tỷ đồng tương đương tăng 13,3%, Dư nợ gốc còn lại ~ 1,9 tỷ đồng, chi phí lãi 1 năm tầm 160 trđ, chi phí trả nợ trước hạn là 3% tương đương 57 trđ, thuế thu nhập 2% ~ 67 trđ. Tức anh A đã sinh lời khoảng 114 trđ tương đương 11,4%/năm trên vốn bỏ ra (1 tỷ đồng) nhờ dùng đòn bẩy tài chính.
Tuy nhiên không phải bất động sản nào cũng tạo ra tiền, đặc biệt trong ngắn hạn. Chiến lược dùng đòn bẩy tài chính để đầu tư trong thời gian ngắn tiềm ẩn nhiều rủi ro nếu nhà đầu tư không xác định đúng thời điểm cũng như hoạt động của dự án kém hiệu quả. Hoặc sau thời gian ưu đãi không bán được, đến lúc phải đóng tiền lãi thì phần lợi nhuận sẽ bị giảm bớt vì chi phí lãi, cũng như áp lực trả nợ gốc vào thời điểm này hoặc bị phát sinh các chi phí khác trong quá trình vay vốn cũng làm giảm phần lợi nhuận, thậm chí lỗ. Ngược lại, nếu đầu tư đúng thời điểm, với dự án tốt thì có thể đem lại lợi nhuận khá tốt.
Những rủi ro thường gặp trong việc dùng đòn bẩy tài chính trong đầu tư BĐS ngắn hạn:
• Không kiểm soát được khả năng thu hồi vốn và khả năng sinh lời của tài sản: Đây là điều nguy hiểm nhất có thể xảy ra khi NĐT quyết định sử dụng hình thức đòn bẩy tài chính khi mua bán nhà đất. Số tiền vay được “giam” lại khi thị trường biến động (do chính sách của nhà nước, do cung cầu,...) gây khó khăn cho việc bán BĐS thuộc sở hữu của NĐT. Nếu NĐT không có nguồn vốn cố định hoặc không quản lý kịp thời sẽ “trắng tay” thì tất nhiên sẽ lỗ.
• Thách thức của việc lựa chọn nguồn vay: Đối với các NĐT, việc sử dụng đòn bẩy tài chính quyết định phần lớn đến sự thành bại của hoạt động đầu tư. Nếu bạn chọn công ty nặng lãi thì lợi nhuận bị giảm sút và trong kinh doanh nếu chẳng may gặp phải rủi ro thì lãi suất cao sẽ khiến NĐT khốn đốn. Đối với vay NH, hiện nay trên thị trường có rất nhiều NH với mức lãi suất dao động 7-11% (sau khi mở rộng biên độ, lãi suất có thể lên 14-15%). Tuy nhiên, nếu bạn có thể được hỗ trợ để lựa chọn NH có ls tốt và phù hợp với bản thân, hay bạn có thể vay 1 NH X với lãi suất ưu đãi năm đầu là 7% chẳng hạn (thực tế cao hơn), sau đó bạn có thể xoay vòng vốn để tất toán khoản tiền vay đó và vay thêm 1 NH khác để hưởng ls ưu đãi tiếp theo. Đó là 1 cách giúp NĐT có thể tận dụng tối đa số tiền từ nguồn vốn này.
• Thách thức lớn khi thị trường biến động: Nếu NĐT sử dụng đòn bẩy tài chính để đầu tư BĐS, sự biến động của thị trường có thể khiến giá BĐS giảm thất thường, điều này ngoài việc tạo ra cơ hội còn có thể tạo ra thách thức lớn. Nếu giá BĐS đóng băng hoặc giảm, đòn bẩy có thể bị phản tác dụng.
Nguồn: Nguyễn Thanh Tâm
