13/09/2024
SỰ DỊCH CHUYỂN CỦA DÒNG TIỀN
Không khó để nhận ra: Ai nắm đúng xu thế dịch chuyển của dòng tiền, người đó sẽ có cơ hội chiến thắng trong đầu tư.
Nay tôi sẽ bàn về: sự dịch chuyển của dòng tiền
Cho những ai đang quan tâm tới bđs:
Giá chung cư tại HN đang tăng phi mã 30%/ năm trong 3 năm qua (tức là ai đó mua chung cư trước 2021 thì nay đã có thể bán lãi gấp đôi).
Giá bđs thấp tầng quanh HN còn tăng mạnh hơn như vậy. Lí do chính:
Dòng tiền đang tập trung quá lớn vào nội đô, chưa đổ ra ngoài.
Có thể thấy thị trường HN đang khá giống thị trường SG 3 năm trước, khi mà chung cư tăng lên tới 200-300tr/m2, thấp tầng Quận 9 và các vùng ven SG tăng phi mã. Và giờ đang hạ nhiệt.
Hiện tượng đấu giá đất lên tới 115tr/m2 vùng ven HN được mọi người nhắc tới nhiều, nhưng đó thực sự là giá ảo, chủ yếu lỗi ở khâu định giá khởi điểm và đang bị giới đầu cơ làm nhiễu.
Hệ quả là dòng tiền chảy sai vào chỗ trũng sẽ tạo nên b**g bóng cục bộ mà mọi người liên quan sẽ phải trả giá.
Tuy nhiên chúng ta cũng có thể chắc chắn 1 điều, trong bđs: Dòng tiền chảy đến đâu thì tăng trưởng kinh tế và ngành nghề cho dân sẽ đơm hoa, kết trái.
Do đó, nếu chúng ta có thể bắt đoán được thời cơ và lập kế hoạch kinh doanh dựa trên sự dịch chuyển của dòng tiền thì ...bùm, cơ hội sẽ tới!
Có 1 số dấu hiệu dễ nhận ra, để khẳng định dòng tiền đã ứ quá lâu trong nội thành, đó là giá chung cư, thấp tầng, thổ cư tại HN tăng vọt, tăng tới mức vô lí, vượt qua cả sự kỳ vọng của các chủ sở hữu bđs, và đó là lúc ta nhận ra, thị trường sẽ ko thể tăng thêm nữa.
Hầu hết khách mua thời gian qua là những người mua căn nhà thứ 2, thậm chí thứ 3...bởi không có cơ hội mua cho người mua nhà lần đầu (vì giá quá cao), các bạn trẻ muốn có nhà tại HN ngày càng xa vời. Người trẻ giờ đi làm kiếm tiền chỉ để đi du lịch, mua hàng hiệu, thuê nhà, chứ nghĩ chi tới việc mua nhà cho mệt đầu.
Bởi thị trường HN đang hoàn toàn thiếu loại sản phẩm cao tầng giá 40-45tr/m2. Đây là hệ quả của hiện tượng "độc quyền nguồn cung chung cư" nhiều năm qua.
Với tình hình mặt pháp lý hiện tại, rất khó có một dự án đủ pháp lý, giá cả phù hợp có thể ra hàng (nếu có, thì cũng là của các ông lớn và giá rất lớn - dự án lớn phía Bắc HN (ko tiện nhắc tên) giá chắc sẽ tầm 350tr-400tr/m2 đất, còn dự án phía Đông HN của anh lớn khác thì cũng phải từ 200tr/m2 đất trở lên.
Nên những dự án do nhà nước đấu giá ở các tỉnh thành trên cả nước (tức là chắc chắn về pháp lý) sẽ được các NĐT thực sự quan tâm & đổ dòng tiền.
Vậy dòng tiền sẽ tiếp tục đổ vào HN, các đại dự án ven này, các dự án đấu giá, hay đi đâu khác?
Tôi cho rằng, cuộc chơi tại HN sẽ rất khốc liệt với các NĐT và nó dành cho các NĐT tay to, có ngân sách đầu tư từ 15 tỷ trở lên.
Các NĐT ngân sách nhỏ hơn, hãy tìm cách dịch chuyển dòng tiền sớm của mình ra các tỉnh thành khác, vùng đất khác vì sớm muộn, dòng tiền sẽ chạy ra ngoài HN thôi (cuối 2024 hoặc đầu 2025).
Đi sớm chớp cơ hội, hay quẩn quanh ở HN cho an toàn và phải mua với giá đỉnh cực cao, đó là sự lựa chọn của mỗi NĐT.
Tuy nhiên, đưa dòng tiền ra khỏi Hà Nội, SG, theo tôi là trách nhiệm chung của những người trong ngành (kể cả các sales, sàn phân phối) vì thực sự các dự án ở khắp nơi trên cả nước thực sự cần dòng tiền đổ về để phát triển, thi công, hoàn thiện, an sinh xã hội và khiến cho các vùng đất mới thêm cơ sở hạ tầng, qua đó giúp kinh tế địa phương phát triển đồng đều.
Phải chăng chiến lược: "Đưa khách ra ngoại đô" sẽ là một chiến lược thông minh & cũng đầy ý nghĩa mà chúng ta nên đi trước đón đầu? Là điều đáng suy ngẫm.
Và có 1 điều sẽ không thay đổi:
Theo chu kỳ bđs đã từng xẩy ra, dòng tiền chắc chắn sẽ dịch chuyển ra khỏi HN.
Theo: Lê Xuân Nga - BHS Group
Call now to connect with business.
