29/07/2025
TẢN MẠN VỀ ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN (nhấn mạnh là ĐẦU TƯ, không nói về ĐẦU CƠ LƯỚT SÓNG nha ạ!)
Có một nguyên lý là: Một miếng bánh mà nhiều người ăn thì mỗi người chỉ được một ít. Thậm chí, bỏ tiền ra mua, mà đám đông xô bồ quá, còn bị làm giành giật, làm rơi mất, mất tiền, mà bánh không có... Nguyên lý này đứa trẻ con cũng hiểu được!
Vậy nhưng, không hiểu sao, nhiều người đầu tư lại nhảy vào những dự án mà quỹ căn tính bằng vài nghìn, thậm chí, vài chục nghìn… 🙂, những dự án bất động sản mà phải tính đến vài chục năm nữa, không biết có lấp đầy được 50% không!
2.000 căn mà ít ư? 4.000 căn mà ít ư? 20.000 căn mà ít ư?
Nhớ là, những dự án ngay trung tâm nội thành Hà Nội, người chật như nêm, sẵn ở, sẵn kinh doanh… mà:
- The Manor Central Park 800 căn, từ 2019 – 2025 là 6 năm, chưa lấp đầy 80%
- Louis City Hoàng Mai 720 căn, từ 2020 – 2025 là 5 năm, chưa lấp đầy 60%
Nhớ là, những dự án xa hơn nữa, như Dương Nội – Hà Đông – khu vực phía Tây, hàng nghìn căn, bỏ trống hoác….
Nhớ là, Vin OCP1 có 2.300 căn, từ 2018 – 2025 là 7 năm, mới lơ thơ tầm 15% dân về ở…
Đồng ý, theo thời gian, đồng tiền lạm phát thì ngọn rau, quả trứng còn tăng giá… Nên “đất” là một thứ “hàng hóa” (chỉ mua đi bán lại từ người này sang người khác mà không ở, không kinh doanh, không cho thuê được) thì đương nhiên phải tăng!
Nhưng đất chỉ chờ vào lạm phát để có “lợi nhuận” thì đó là cú lừa ngoạn mục… Vì chẳng có “lợi nhuận” nào ở đây cả! Vì tiền anh kiếm được từ “đất” chưa được x2 thì anh chi cho ngọn rau, quả trứng, bữa cơm lại x2 mất rồi! Chỉ là, ngọn rau, quả trứng, bữa cơm nho nhỏ, anh chẳng để tâm, chứ tiền anh kiếm được từ đất, còn lâu mới ###xx bằng vài thứ đồ lặt vặt hằng ngày nha!
Nên nhớ, 2,5 triệu tỷ tín dụng đổ ra thị trường là một con lũ lớn, và dòng tiền đó thấm vào từng căn bất động sản. Và nó khiến bất động sản tăng giá một cách vô cùng khó hiểu (nhưng đã hiểu rồi thì thấy rất dễ)!
Nhưng cũng nên nhớ, dòng lũ này không phải là lũ một chiều, nó hoàn toàn và chắc chắn sẽ chảy ngược lại ngân hàng… Khi đó, một mớ bất động sản sẽ cạn khô, xơ xác và một loạt “xác chết” của người đầu tư… Cái mà người ta gọi là chiến thuật “xén lông cừu”, nó cũng rất dễ hiểu là vậy!
Vậy, đầu tư (tôi không nói “đầu cơ” lướt sóng nhé) thế nào thì mới là “thắng thật” chứ không phải “ngộ nhận thắng”?
Cần phải nhận biết 3 giá trị của bất động sản:
1. Giá trị để Ở: người mua để ở thực. Nhận diện: hình thành cộng đồng cư dân nhanh chóng, có sinh khí, chứ không phải là một loạt những ngôi nhà bỏ hoang…
2. Giá trị KINH DOANH/ CHO THUÊ: người mua mua bất động sản này với nhu cầu cho thuê lại hoặc tự kinh doanh để lấy dòng tiền hằng tháng. Nhận diện: đương nhiên bất động sản này phải có người ở thực đông đúc mới cho thuê và kinh doanh được!
3. Giá trị HÀNG HÓA: bất động sản như một mặt hàng được mua đi, bán lại cho nhau, hàng nghìn, hàng chục nghìn căn bỏ trống, không người ở, không kinh doanh…
Những bất động sản chỉ có giá trị là HÀNG HÓA sẽ chỉ tăng giá khi có 1 trong 2 hoặc cả 2 yếu tố sau:
- Khi lạm phát mạnh: bất động sản có giá trị là HÀNG HÓA sẽ tăng giống như mọi mặt hàng khác và thiết lập mức giá mới giống như mọi mặt hàng khác
- Khi có dòng tiền lớn chảy vào thị trường (ví dụ việc giải ngân 2,5 triệu tỉ tín dụng): bất động sản có giá trị HÀNG HÓA sẽ tăng bất thường tạo thành b**g bóng bất động sản và khi dòng tiền bị rút về ngân hàng thì b**g bóng này vỡ!
Vậy bất động sản HÀNG HOÁ chỉ tăng giá và thanh khoản được khi có SÓNG! Hết sóng, giá cũng xuống theo luôn! Rồi ngồi im đấy mà ôm, lại chờ cho giá hồi lại mức cũ rồi mới tăng tiếp! 😅 Ây gu… Sao lại thích con đường dông dài vậy! 😅 Vậy, hỏi: 10 năm có bao nhiêu con sóng bất động sản để các người đầu tư thanh khoản và ẵm lợi nhuận về? Hay 2 - 3 năm, không chịu nổi lãi ngân hàng, đành bán tháo cho các tay đầu tư bất động sản lão luyện? Hay làm được bao nhiêu tiền lại chắt lót mà cốp hết vào bất động sản HÀNG HOÁ kia ôm chờ mấy năm nữa tăng giá và khỏi sản xuất, kinh doanh nữa, khỏi cần dòng tiền nữa?!
Còn những bất động sản có giá trị ĐỂ Ở hoặc có giá trị KINH DOANH/ CHO THUÊ (gọi là bất động sản có GIÁ TRỊ THỰC) thì cũng có giá trị là HÀNG HÓA. Vì người ta vẫn bán NHÀ Ở cho nhau, bán SHOPHOUSE cho nhau! Cho nên, những bất động sản ĐỂ Ở, để KINH DOANH này sẽ tăng giá:
- Khi lạm phát mạnh
- Khi có dòng tiền lớn chảy vào thị trường
Nhưng không chỉ vậy, những bất động sản có giá trị ĐỂ Ở và để KINH DOANH còn tăng giá vì NHU CẦU MUA NHÀ Ở, MUA NHÀ ĐỂ KINH DOANH (để kiếm ra dòng tiền nữa) nên với những bất động sản có GIÁ TRỊ THỰC này thì:
- Khi lạm phát, nó sẽ tăng đầu tiên và tăng mạnh
- Khi có dòng tiền lớn chảy vào thị trường, nó sẽ tăng đầu tiên và tăng mạnh
- Và kể cả khi chẳng lạm phát mạnh, khi chẳng có dòng tiền lớn nào chảy vào thị trường thì, nó vẫn tăng vì người ta vẫn phải mua nhà ĐỂ Ở và người ta vẫn phải KINH DOANH, nên chẳng có chuyện đau lòng về quả b**g bóng vỡ!
Vậy nên, bỏ tiền vào những BẤT ĐỘNG SẢN CÓ GIÁ TRỊ THỰC (mà giá vẫn là vùng trũng) vào THỜI ĐIỂM LẠM PHÁT MẠNH, vào THỜI ĐIỂM DÒNG TIỀN LỚN CHẢY VÀO THỊ TRƯỜNG thì, đảm bảo rằng, bất động sản này sẽ tăng giá mạnh, được LỢI NHUẬN THẬT và tuyệt đối không phải khóc do b**g bóng vỡ!
Hà Nội, 24/07/2025
KIM NGÂN CIPUTRA TÂY HỒ
- Coppy, share xin nhớ ghi nguồn ạ! -
