02/04/2026
Hôm nay chia sẻ cho anh em mô hình Bds Nội đô sẽ là xu hướng của gdoan 2030 - 2040
Đó chính là mô hình Tod . Đây là phân khúc được hưởng lợi lớn nhất khi Hà Nội tái cơ cấu và giải toả hàng loạt . Bản chất việc mở rộng đường nội đô chính là để phục vụ mục tiêu Metro chạy quanh Hà Nội
=> Thay đổi hoàn toàn thói quen di chuyển , mua sắm , sinh hoạt của người dân thủ đô sau khi Hệ thống Metro thành hình
=> Đồng thời kéo vào Nội đô Hà nội một lượng dân cư khổng lồ ở các địa phương vệ tinh mỗi cuối tuần và dịp lễ tết (Hưởng lợi lớn nhất là các TTTM, Khu đô thị , Khu mua sắm - giải trí bán kính dưới 1km quanh các Ga lớn thuộc hệ thống Metro)
TOD sẽ tạo ra 3 loại BĐS thắng lớn
Nhóm 1 – HUB metro lớn (tăng mạnh nhất)
Giống Tokyo hoặc Seoul:
Giá tăng mạnh quanh:
• Ga trung chuyển (Ga càng lớn càng có giá trị )
• BDS nằm quanh Ga với bán kính dưới 1km . Tức dân văn phòng - Học sinh sinh viên có thể đi bộ đi học, đi làm
• Quanh Ga phát triển hệ sinh thái đồng bộ : Trung tâm thương mại - Metro - Khu đô thị . Giải quyết triệt để nhu cầu : Ở - Mua sắm ăn uống - Di chuyển
Nhóm 2 – TOD + đại đô thị (tăng bền)
TOD + Mega project:
Ví dụ:
TOD + Vin Olympic
TOD + Vin Oceanpark
TOD + depot Phú Lương + Văn Phú- Văn La
→ khả năng giữ giá dài hạn khi BDS gần TOD (dưới 1km) và có lượng dân cư di chuyển khổng lồ . Vì trong BDS Dòng người = Dòng tiền
Nhóm 3 – TOD + KCN
⁃ Metro nối lõi nội đô đến các khu đô thị vệ tinh. Khi giá nhà nội đô đã trở nên quá tầm với => xu hướng tất yếu dân cư sẽ tràn ra các khu vực vành đai có Metro chạy tới
- Khi xin việc làm ở Nội đô đã trở nên khó khăn hoặc bão hoà, một bộ phận ko nhỏ dân cư sẽ tràn ra các KCN vệ tinh quanh Hà Nội để làm việc, mua nhà. Và di chuyển vào Nội đô bằng Metro cuối tuần
=>>> TOD là megatrend 20 năm của BDS Hà Nội
Nhưng risk lớn nhất của TOD tại VN
1 tiến độ chậm
2 thiếu vốn
3 quy hoạch thay đổi
Vì hiện tại Hà Nội mới có ~21 km metro sau 20 năm
Nên TOD là Long Term Game. Hay còn gọi là Đầu tư giá trị. Chiến lược phù hợp :
- Định hình khu vực mua
- Tích luỹ Tiền mặt chờ thời điểm phù hợp khi BDS có chiết khấu hợp lý (nếu để giữ dài hạn - ko phải đầu cơ)
- TOD sẽ là mô hình BDS của giai đoạn 2030 - 2040 đối với những ai đầu tư dài hạn . Trước 2030 chỉ xác định là Đầu cơ vì bản chất chúng ta đang mua bán kỳ vọng (hạ tầng TOD mới chỉ đang nằm trên giấy)
=> Tuy nhiên cũng phải nói 1 điểm nữa : Đây sẽ là phân khúc BDS giữ giá tốt nhất khi thị trường BDS bước vào giai đoạn suy thoái. Vì khi giá market giảm thì hạ tầng đã được duyệt giai đoạn trước sẽ được triển khai . Để dễ hiểu : Đất đầu cơ có thể chia 2 khi thị trường đi xuống nhưng BDS TOD có thể chỉ giảm 20 - 30%
Bản đồ 5 HUB TOD lớn nhất Hà Nội (theo xác suất tăng trưởng)
1. HUB NGỌC HỒI (No.1 – siêu hub tương lai)
Đây gần như chắc chắn là HUB lớn nhất.
Lý do:
• Ga đường sắt cao tốc Bắc Nam
• Depot metro
• Ga liên vùng
• TOD quốc gia
Quy hoạch xác định Ngọc Hồi là ga đầu mối lớn nhất phía Nam Hà Nội
Tương lai sẽ giống:
→ Tokyo Station
→ Seoul Station
2. HUB YÊN NGHĨA – HÀ ĐÔNG (hub phía Tây Nam)
Lý do:
• Depot metro 2A (Cát Linh - Yên Nghĩa - Xuân Mai)
• Hệ thống Bus liên tỉnh
• Giãn dân nội đô về Tây với mật độ dân lớn nhất trong các cực của Hà Nội
TOD phía Tây đang được xác định là vùng phát triển mới nhờ metro và giãn dân
Khu hưởng lợi:
• Văn Phú
• Phú Lương
• Văn La
• Dương Nội
• Yên Nghĩa
Đây có thể thành:
HUB Hà Đông mới
3. HUB GA HÀ NỘI ( TOD trung tâm)
Đây là TOD cũ tái cấu trúc.
Vì:
• Ga trung tâm metro
• TOD nội đô
• Phát triển song song với hệ thống Ga Cũ
Nhưng tiềm năng tăng giá thấp hơn. Vì giá đã cao.
4. HUB GIA LÂM – LONG BIÊN
Đây là HUB phía Đông.
Vì:
• Metro line 1
• Kết nối Bắc Ninh
• đô thị Đông Hà Nội
Metro Line 1 nối Ngọc Hồi – Gia Lâm – Yên Viên
Khu hưởng lợi:
• Gia Lâm
• Ocean Park
• Đông Anh
5. HUB HÒA LẠC (tech + metro hub)
Đây là Tech TOD
Vì:
• Metro line 5
• Khu CNC Hòa Lạc
• đô thị đại học
Phía Tây được xác định là khu TOD mới gắn Hòa Lạc
Đây có thể thành:
Vietnam Silicon Valley zone.
Xếp hạng sức mạnh TOD (theo potential)
Nếu xếp theo tăng trưởng BĐS:
1 Ngọc Hồi (national hub)
2 Yên Nghĩa – Hà Đông (urban hub)
3 Gia Lâm (expansion hub)
4 Hòa Lạc (tech hub)
5 Ga Hà Nội (CBD redevelopment)
