07/07/2026
Kinh nghiệm xây nhà lần đầu
Bước 1 : Xác định nhu cầu sử dụng nhà ở
Nếu xây nhà để ở riêng một mình thì bạn có thể thiết kế các khu vực chức năng theo ý muốn, sao cho phù hợp với bản thân là được. Còn nếu có thêm những người khác cùng sinh sống trong căn nhà, bạn cần thống kê các thông tin sau:
- Ngôi nhà được xây dựng với mục đích gì, để ở, kinh doanh, kết hợp để ở và kinh doanh hay cho thuê.
- Tổng số thành viên sẽ sinh sống cố định trong căn nhà, độ tuổi/nghề nghiệp/tình trạng sức khỏe của từng người.
- Những người thường xuyên ghé thăm hoặc ở lại nhà thời gian ngắn (ngày, tuần).
- Những người sẽ ở lại nhà trong thời gian dài (tháng).
Việc nắm bắt rõ các thông tin trên sẽ giúp bạn biết được nên sắp xếp, phân chia các khu vực chức năng như thế nào cho hợp lý, thuận tiện. Các khu vực chức năng bao gồm: phòng khách, phòng ngủ, phòng tắm, phòng bếp, nhà vệ sinh…
Bước 2 : Xác định quy mô xây dựng nhà ở
Sau bước 1, bạn sẽ biết được tổng số lượng người sẽ lưu trú trong căn nhà. Từ đó, bạn sẽ xác định được căn nhà cần có những khu vực chức năng nào, số lượng các khu vực chức năng, số tầng, tổng diện tích sàn….
Tiếp đến, bạn cần tìm hiểu các quy định về xây dựng nhà ở theo khu vực của Nhà nước về:
- Chiều cao tối đa được phép xây dựng
- Số tầng tối đa được phép xây dựng
- Diện tích tối đa được phép xây dựng
Bước 3 : Dự tính tổng chi phí xây dựng nhà ở
Để dự trù được kinh phí xây dựng nhà ở, trước hết, bạn cần hiểu rõ chi phí xây dựng nhà ở bao gồm những gì.
- Nếu bạn muốn xây nhà trên mảnh đất có căn nhà cũ thì phải tốn thêm chi phí phá dỡ nhà và san lấp mặt bằng.
- Nếu bạn xây nhà trên nền đất yếu thì phải tốn thêm chi phí gia cố móng để đảm bảo sự vững chắc cho ngôi nhà.
- Chi phí cấp phép xây dựng phụ thuộc vào diện tích xây dựng nhà ở và khu vực xây dựng.
- Chi phí xây dựng cơ bản được tính bằng: chi phí xây dựng phần thô + chi phí xây dựng phần hoàn thiện + chi phí nhân công + giám sát công trình + chi phí thuê nhà thầu.
- Chi phí mua sắm vật tư thiết bị tùy thuộc vào quy mô xây dựng và nhãn hiệu vật tư mà bạn sử dụng. Đây là hạng mục tiêu tốn chi phí khá lớn.
- Chi phí thiết kế phụ thuộc vào kiểu nhà bạn muốn xây, đơn giản hay phức tạp, theo mẫu có sẵn hay ý tưởng cá nhân.
- Trên thực tế, dù có tính toán kỹ càng đến đâu thì trong quá trình thi công xây dựng vẫn sẽ có thêm các chi phí phát sinh. Vì thế, bạn nên chuẩn bị thêm 10% tổng các chi phí ở trên.
Bước 4 : Tìm hiểu về phong thủy nhà đất
Khi xây nhà, yếu tố phong thủy là rất quan trọng bởi nó ảnh hưởng đến vận mệnh của gia chủ và các thành viên sống trong ngôi nhà. Với sự phát triển mạnh mẽ của Internet, bạn có thể tìm hiểu các kiến thức về phong thủy một cách dễ dàng.
Về phong thủy nhà ở, bạn nên chú trọng đến những vấn đề sau: hướng xây nhà hợp mệnh, năm xây nhà hợp tuổi, thế đất đẹp trong phong thủy, kiêng kỵ về hình dáng của ngôi nhà, ngày giờ phá dỡ nhà/động thổ/cất nóc/nhập trạch…
Bước 5 : Tìm kiếm đơn vị thiết kế
"Căn cứ theo khoản 2 Điều 10 Nghị định 207/2026/NĐ-CP quy định như sau: "
1. Nhà dưới 3 tầng, không có tầng hầm, có tổng diện tích sàn xây dựng nhỏ hơn 250 m², chiều cao dưới 12 m thì chủ sở hữu nhà ở được tự tổ chức thực hiện thiết kế xây dựng công trình;
2. Đối với công trình nhà ở riêng lẻ dưới 7 tầng hoặc có 01 tầng hầm, trừ trường hợp quy định tại điểm a khoản này, việc thiết kế phải được tổ chức, cá nhân có chuyên môn, kinh nghiệm theo quy định của pháp luật thực hiện;
Bước 6 : Xin giấy phép xây dựng
Trước khi tiến hành xây dựng nhà ở, bạn phải làm hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng, bao gồm:
- Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo mẫu. Bạn có thể tham khảo trên internet và in ra hoặc có thể đến cơ quan chức năng xin mẫu.
- Bản sao xác thực chứng minh quyền sở hữu đất ở (Sổ đỏ).
- Bản sao bản thiết kế xây dựng.
- Nếu là công trình xây dựng liền kề thì phải có thêm bản cam kết đảm bảo an toàn xây dựng đối với công trình kế bên.
Thông thường, bạn sẽ nhận được giấy phép xây dựng sau 15 ngày nếu hồ sơ hợp lệ --> Căn cứ theo khoản 2 Điều 10 Nghị định 207/2026/NĐ-CP quy định thời gian cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ là 07 ngày làm việc kể từ khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ
--> Miễn giấy phép đối với nhà ở dưới 7 tầng và có tổng diện tích sàn xây dựng dưới 500 m2; vị trí đất không thuộc các khu vực yêu cầu quản lý kiến trúc nghiêm ngặt (như khu chức năng, khu đô thị, khu dân cư nông thôn thuộc quy hoạch chung đô thị, hoặc khu vực đã có quy chế quản lý kiến trúc được duyệt)
Bước 7 : Lựa chọn nhà thầu thi công
Nhìn chung, có 3 cách thuê nhà thầu là:
- Chỉ thuê nhân công
- Khoán một phần cho nhà thầu
- Khoán toàn bộ gói thầu
Nếu bạn lần đầu làm nhà thì phương án tốt nhất là khoán toàn bộ cho nhà thầu. Mặc dù sẽ tốn kém thêm một ít chi phí nhưng việc thi công xây dựng nhà ở sẽ dễ dàng hơn nhiều.
Điều quan trọng là bạn phải tìm được nhà thầu thi công uy tín, có giấy phép kinh doanh. Bạn có thể kiểm tra độ uy tín của nhà thầu bằng cách tìm hiểu chất lượng của các công trình họ đã thi công.
Khi đã chọn được nhà thầu thi công, bạn nên để nhà thầu chốt phương án thi công khả thi trên bản thiết kế đã chốt với kiến trúc sư. Tránh trường hợp thi công bị sai với thiết kế ban đầu hoặc bị chậm trễ về tiến độ xây dựng.
Bước 8 : Làm hợp đồng với nhà thầu thi công
- Mặc dù việc phát sinh trong quá trình xây dựng nhà ở là điều không thể tránh khỏi. Tuy nhiên, chi phí phát sinh của các nhà thầu thường rất cao, bất hợp lý.
- Ngoài ra, vì bạn mới lần đầu làm nhà nên một số nhà thầu có thể làm khó bạn bằng cách thi công chậm tiến độ, sai thiết kế, sử dụng vật tư kém chất lượng, sử dụng nhân công có tay nghề kém…
- Việc lập hợp đồng ràng buộc giữa hai bên sẽ khiến nhà thầu có trách nhiệm trong việc thi công xây dựng nhà ở đúng theo những gì đã cam kết.
Bước 9 : Tìm đơn vị/người giám sát thi công
Nếu không có người giám sát công trình, rất có thể sẽ xảy ra nhiều sự việc như:
- Nhân công hoặc người bên ngoài lấy trộm vật liệu, tiền bạc.
- Nhân công làm ẩu cho nhanh xong hoặc kéo dài thời gian hoàn thành nhà ở.
- Nhà thầu thi công xây dựng sai phạm so với bản thiết kế đã thống nhất từ trước.
Vì thế, bạn có thể cân nhắc thuê đơn vị giám sát công trình uy tín tại địa phương. Hoặc nhờ vả người thân quen có kiến thức về xây dựng và chịu khó ở tại hiện trường thi công. Người giám sát sẽ có trách nhiệm là báo cáo tình hình thi công lại cho bạn, đặc biệt là những điều chỉnh về thiết kế.
Bước 10 : Làm quen với hàng xóm xung quanh
Có nhiều người mới lần đầu làm nhà vì có quá nhiều vấn đề phải giải quyết mà quên mất đến hàng xóm xung quanh. Tuy nhiên, trước khi xây nhà, bạn nên sang nói chuyện với hàng xóm xung quanh. Nguyên nhân là bởi:
- Việc bạn xây nhà có thể gây phiền toái cho hàng xóm xung quanh. Ví dụ như: tiếng ồn của máy móc và nhân công, vật liệu đổ đống bên đường gây khó khăn trong việc đi lại…
- Công trình xây dựng của bạn có thể gây hỏng hóc cho nhà hàng xóm. Ví dụ như: tường bị nứt, nền nhà bị sụt lún… Tốt nhất, trước khi xây dựng bạn nên kiểm tra vấn đề này thật kỹ và chụp hình lại để làm bằng chứng nếu xảy ra tranh chấp.
- Hướng nhà bạn xây có thể ảnh hưởng đến lối đi hoặc phong thủy nhà ở của hàng xóm. Vì thế, bạn nên trao đổi rõ với họ trước khi tiến hành xây nhà.
- Trong quá trình xây dựng, bạn có thể phải nhờ vả đến hàng xóm trong việc cất giữ vật liệu xây dựng, dùng nhờ điện nước…
Chính vì thế, bạn nên mang một ít bánh quà qua thăm hỏi hàng xóm để mọi việc trở nên thuận lợi hơn. Sau này, khi ngôi nhà hoàn thiện, gia đình bạn dọn vào sống thì cũng dễ dàng hòa nhập với mọi người trong khu phố/xóm hơn.
