Trần Minh Bất Động Sản

15/09/2026

Đông Anh vẫn nhiều dự án, nhiều đất cần và sắp ra thêm hàng mới 👍
So với năm 2025 thì giảm cũng nhiều rồi đúng không anh chị?

12/09/2026

Có 2 cách phổ biến bán bđs trong giai đoạn trước:

1. Là tăng giá: đang bán ế, bán chạy, bán ko như ý là cđt đóng bảng hàng ra thông báo tăng giá 2-5 hay 10%, tạo tâm lý fo mo.

2. Là tăng thưởng sale: tăng hh để cắt máu cho khách, tăng thưởng ds, tăng thưởng cho chủ đại lý: quỹ căn đẹp, hàng ngon, tiền sớm...

Liệu giai đoạn tới có thay đổi không nhỉ?

11/09/2026

CHUẨN BỊ TIỀN HAY THÁO CHẠY NGAY? (Cuộc điềm định tài chính cho chu kỳ 2027 – 2028):

Bữa tiệc nào rồi cũng đến lúc dọn mâm. Mấy năm qua (2024–2026), bà con thấy thị trường chung cư ở Hà Nội lẫn TP.HCM xôn xao, nhà nhà đi mua, người người xuống tiền. Rất nhiều anh chị mua nhà lần đầu lẫn nhà đầu tư lướt sóng sướng rên vì chính sách CĐT quá ngọt: "0% lãi suất trong 24–36 tháng", "Ân hạn nợ gốc tới khi nhận nhà". Mua căn 5 tỷ mà mỗi tháng không tốn một đồng chi phí, cảm giác cầm tài sản trong tay nhẹ như lông hồng.

Minh đã cảnh báo loại bất động sản vay nợ cao sẽ chết lỗ từ năm trước: https://youtube.com/shorts/hTOS66LPWnQ?si=TyEFNiTnOS6WzkMO
Khuyên đừng mua chung cư từ năm trước: https://youtube.com/shorts/ijdPi8bNlJk?si=lT_zkZyi-s6jIo1v

Nhưng góc nhìn thực chiến của Minh thì khác. "Cái gì miễn phí hôm nay, đều đã được tính tiền vào ngày mai."
Điểm rơi 2027–2028 tới đây sẽ là thời điểm "bão quật" khi toàn bộ các gói ưu đãi này đồng loạt hết hạn.
Mấy số liệu thực tế cho anh chị dễ hình dung:
👉 Lượng chung cư giao dịch mới (2024–2026): Khoảng 85.000 – 95.000 căn.
👉Số người dùng đòn bẩy ngân hàng: Khoảng 65%–70% (tương đương 55.000 – 65.000 khách).
👉 Số căn dùng cs ưu đãi CĐT (đang chờ hết hạn ân hạn): Chiếm tới 80% trong số người vay.
👉 Tức là trong giai đoạn 2027–2028, sẽ có khoảng 48.000 – 54.000 căn hộ đồng loạt bước vào kỳ "trả đủ cả gốc lẫn lãi".

Bài toán dòng tiền: "Sốc" từ 0 đồng vọt lên >50 triệu/tháng!
Thử làm một phép tính đơn giản:
- Anh chị Mua căn hộ: 5 tỷ (Vay 70% = 3.5 tỷ, thời hạn 20 năm).
​2024–2026 (Ưu đãi 24 tháng): Trả đúng 0 đồng/tháng.
​Từ 2027 (Hết ưu đãi, lãi thả nổi ~12%/năm):
Tiền gốc: Trừ 2 năm ân hạn, gốc còn chia cho 216 tháng = 16.2 triệu/tháng.
Tiền lãi tháng đầu: 3.5 t x1% =35tr/thang.
👉 TỔNG TRẢ THÁNG ĐẦU: 51.2 triệu VNĐ/tháng!(Nếu lãi vọt lên 13%, con số là 54.1 triệu/tháng).

Từ 0 đồng vọt một phát lên >50 triệu/tháng. Anh chị nào thu nhập không thực sự vung xà vải, hoặc vay "cố" để lướt sóng thì đoạn này gãy dòng tiền là chắc chắn.
Vậy bây giờ: Chuẩn bị tiền hay Tháo chạy ngay?

💯Và điều quan trọng nhất trong thời gian tới khiến bđs khó tăng là:
1. Ý chí của chính phủ/ NN kiểm soát điều chỉnh giá bđs.
2. LS NH khó giảm sâu trong năm 2027
3. Nguồn hàng sẽ ra rất lớn trong năm 2027-2028.
4. Người mua bđs mắc kẹt chưa ra được hàng giai đoạn rồi.
6. Kinh tế khó khăn, thu nhập giảm.

Tùy vào "Sức khỏe tài chính" của anh chị, Minh chia làm 2 nhóm rõ ràng:

🔴 NHÓM NÊN "THÁO CHẠY" (Cắt lỗ / Bán hòa vốn sớm):
Nên chủ động đẩy hàng ra trước khi hết hạn ưu đãi 3–6 tháng nếu rơi vào các dấu hiệu:
👉 Đòn bẩy quá đà: Vay >60% nhưng tổng thu nhập gia đình không gấp đôi số tiền phải trả (Ví dụ: Tổng thu nhập

10/09/2026

Qua bài viết CHCC 95tr lan truyền mạnh, lại nhớ hồi sắp- đang- sốt chuyện về đất đấu giá, truyền thông sẽ gim vào đầu ta giá đấu trúng khủng, chứ ai mà quan đất đất nó ở đâu, méo tròn vuông ntn đâu,... và sau đó giá bđs ntn thì mọi người đã rõ!!!

Giờ giá chcc cũng vậy, ý của nhà nước đã rất rõ là kiểm soát, điều chỉnh giá bđs ko có chuyện để giá quá cao nữa để kéo mọi thứ lên.

Quay trở lại với giá chcc 95tr, ít người quan tâm đến nó ở đâu, ntn nhưng ít nhất nó cũng lan truyền để gim vào đầu giá chcc trong khu Ciputra kéo theo giá rẻ đi trong tg tới ? ...😬

Từ góc độ truyền thông thì hàng loạt báo chí lớn đồng loạt vào cuộc đưa tin đấu giá đất ở huyện Hoài Đức nó giống như việc trước đây nhiều lần cư dân mạng quan tâm đến hiện tượng mạng, hay còn gọi là Idol, nhưng sau đó 1 thời gian thì mất hút;

Nhiều báo lớn đưa tin vì lý do gì?

1. Để cảnh báo nguy hiểm, thua lỗ cho NĐT?
Điều này thì không phải rồi, vì theo mình chia sẻ đấu giá đất là một nghề, họ bỏ tiền cọc thật, họ quá rõ cuộc chơi.

Cuộc chơi đất đấu giá là: Sự ồn ào ( thu hút sự quan tâm- fomo) - cọc - bỏ cọc - đấu lại. Bán đất xung quanh. => Nó quá rõ ràng rồi.

2. Để xem có minh bạch hay ko?

Chắc chắn là không rồi, vì thời điểm đấu giá là trung tâm của truyền thông, tham nhũng đất đai NN xử lý nghiêm, thì cũng khó ai dám làm sai. Mà làm sai ai lại đông, ồn ào thế.

3. Để hạ giá? Làm bớt nóng bđs? dân được nhờ?

Lại càng không rồi, vì là đấu giá, giá do người quan tâm trả giá, đúng luật, rõ ràng thôi. Thì làm sao mà giảm giá đc, trừ khi không ai đấu giá thì NN mới giảm.

4. Thế chỉ còn 1 lý do mà báo chí đưa tin là: Vì có nhiều người quan tâm. Và thêm tác dụng là đất đấu giá sẽ hót, các quận huyện đấu là bán hết,thu thêm nhiều ngân sách.

5. Nhưng như đã nói: Làm như vậy chỉ tăng thêm sự ồn ào, tăng thêm sự thu hút của người dân, nhà đầu tư, đầu cơ và dễ tạo thành fomo cho người mua mới, tác dụng lại ngược lại.

Và sau khi báo chí đưa tin nhiều thì chỉ có 1 thứ đc gim vào đầu người dân là 133tr m2 đất huyện HN (mức cao nhất cho lô góc) và làm cho đất, bđs lại càng nóng hơn, phiên đấu sau lại càng thu hút hơn, giá lại càng chênh hơn nữa, NEO giá lại càng khủng khiếp hơn.

Nếu như giờ mà đấu giá đất ở Đông Anh, hay Gia Lâm, Văn Giang giáp HN thì liệu giá có tới 180-250tr m2 vì các huyện này xu hướng phát triển hơn, vậy giá dự án thấp tầng theo mình dự đoán bán phải 300tr-400tr, chung cư lại phải tăng lên 80-100/tr m2....

17 lô đất giá liệu có đáng quan tâm như thế? Và nếu chúng ta ko quan tâm thì có sao ko? Trong thời điểm này?

=========

09/09/2026

CÚ "BẮN PHÁO CÂU" 95 TRIỆU/M2 TẠI CIPUTRA: CUỘC CHƠI BẤT ĐỘNG SẢN HẠNG SANG ĐÃ BẮT ĐẦU VỠ MẬT?

- Thị trường vừa nhận một cú "bùm" đúng nghĩa. Astor 1 Ciputra (lô đất IA25) tung ra mức giá 95 triệu/m² kèm tiêu chuẩn bàn giao khách sạn. Mức giá mà chỉ 6 tháng trước, nếu ai nói ở khu vực này chắc chắn bị chửi là "ngáo".

- Hai cái tên Thái Nam Land (Chủ đầu tư) và Kỳ lân Phú Thượng - Prisite (Tư vấn) nghe chừng lạ hoắc. Nhưng cách họ vào cuộc thì đúng kiểu "liều ăn nhiều" – đập tan cái giá 170-180 triệu/m² tưởng chừng không thể phá vỡ của khu Tây Hồ Tây.

Nhìn quanh "bàn cờ" lúc này mới thấy cú ra hàng này gắt đến mức nào:

👉 Vả thẳng mặt Maison Privée (CapitaLand): Nhìn khách quan, CapitaLand vẫn là "đỉnh chóp" về thương hiệu Sing, garage trưng bày siêu xe, tiện ích tinh hoa cho giới siêu giàu. Quảng cáo của họ thì xịn mịn khỏi bàn. Nhưng về bài toán dòng tiền? Giảm đúng một nửa giá thì Astor 1 ăn đứt về mặt hiệu số đầu tư.

👉 Họ hàng nhà Noble & Sunshine "nín thở": Những dự án đang neo ở vùng giá trên dưới 200 triệu/m² bây giờ chỉ có nước ngồi cầu nguyện cho Astor 1 bán hết thật nhanh để thị trường không lấy mốc 95 triệu ra làm chuẩn mới.

👉 Nhà đầu tư K8 Starlake ngậm ngùi: Mấy bác ôm K8 thời đỉnh cao giá >200 triệu/m², lại còn kèm chênh đôi ba tỷ/căn, giờ nhìn con số 95 triệu này chắc đắng ngắt. Được cái tệp Starlake toàn "cá voi" thừa tiền, mua vứt đó không bán nên chưa tính là lỗ. Cơ mà đau thì vẫn đau!

❤️ GÓC NHÌN TRANMINHBDS:
Cái hay của thị trường nằm ở chỗ này: Phân khúc chung cư cao cấp – nơi từng là đỉnh cao vọt giá của Hà Nội – đã bắt đầu hạ nhiệt thực sự. Không còn cái thời hô giá nào dân tình cũng lao vào cọc.

Cuộc đua định giá lại, giảm giá bđs mở bán tại dự án mới theo định hướng của nhà nước đã bắt đầu. Giá sẽ giảm dần, ko có chuyện cđt thích bán giá nào thì bán nữa, mình đã chia sẻ tại đây: https://youtube.com/shorts/_n25aheq0oA?si=mjB_LIDYX3LmCzpz

Thị trường luôn sòng phẳng.Cuộc chơi này là nơi tiền chuyển từ túi người thiếu kiên nhẫn sang túi người biết nhìn ra giá trị thực giữa lúc nhộn nhạo.

09/09/2026

Sông Hàn - Hàn Quốc đã mất hơn 40 năm với hàng chục tỷ USD chi phí đầu tư công để biến từ một khu dòng chảy dữ dội thành "Gà đẻ trứng vàng".

Việc chính phủ kiểm soát trị thủy + đầu tư hạ tầng giao thông kết nối liên tục + quy hoạch lùi công viên xanh chính là công thức giúp giá BĐS hai bên sông tăng gấp hàng trăm đến hàng ngàn lần so với thời điểm khởi công ban đầu.

Hôm nay Minh muốn chia sẻ với anh em một góc nhìn mà Minh đã dành nhiều thời gian nghiên cứu: Bài học từ quy hoạch hai bên sông Hàn (Seoul, Hàn Quốc) và câu chuyện tương lai của sông Hồng Hà Nội.

Nhiều người nghĩ khu Gangnam hay BĐS ven sông Hàn từ xưa đã đắt đỏ. Nhưng không phải! Thập niên 1960–1970, bờ Nam sông Hàn chỉ là đồng ruộng và làng chài. Sự bùng nổ chỉ thực sự bắt đầu khi Chính phủ Hàn Quốc thực thi chiến lược mở rộng về phía Nam và đỉnh điểm là đại dự án Hangang Renaissance.

1. GIÁ BĐS HAI BÊN SÔNG HÀN ĐÃ TĂNG NHƯ THẾ NÀO?

👉 Chung cư ven sông: Những năm 1970–1980, một căn hộ ở Apgujeong hay Banpo giá chỉ vài nghìn USD. Đến giai đoạn 2000–2010, giá vọt lên 7.000–10.000 USD/m².
Còn hiện tại? Các dự án như Acro River Park hay One Bailey đã lập kỷ lục 70.000–85.000 USD/m² (khoảng 1,8 – 2,1 tỷ VNĐ/m²).

👉 Biệt thự / Nhà riêng (Hannam-dong, UN Village): Nơi ở của giới Chaebol và chính trị gia, hiện dao động từ 8–25 triệu USD/căn và gần như không có hàng bán ra.

2. LOẠI HÌNH NÀO MANG LẠI LỢI NHUẬN "KHỦNG" NHẤT?
Đố anh em là loại hình nào? Không phải biệt thự hay shophouse, mà chính là Chung cư cũ chờ tái thiết (Reconstruction Apartments)!
Các nhà đầu tư nhạy bén thời đó thu gom các dãy chung cư cũ 4–5 tầng xây từ những năm 1970 tại Apgujeong hay Yeouido. Khi chính phủ duyệt quy hoạch đập đi xây lại thành các tòa tháp 35–50 tầng, giá trị tài sản của họ tăng x5 đến x10 lần. Đây chính là đỉnh cao của việc ăn theo biên độ quy hoạch đô thị.

3. BÀI HỌC CHO SÔNG HỒNG HÀ NỘI
Hà Nội đang bước vào giai đoạn tương tự Seoul cách đây 30–40 năm khi đẩy mạnh Quy hoạch phân khu đô thị sông Hồng. Tuy nhiên anh em cần lưu ý 2 điểm khác biệt lớn:
- Thủy văn & Trị thủy: Sông Hàn nước rất êm nhờ hệ thống đập điều tiết. Sông Hồng biên độ lũ lớn, nên bài toán thoát lũ luôn đặt lên hàng đầu.
- Định hướng BĐS: Seoul cho xây tháp cao tầng lùi sau công viên. Còn Hà Nội hướng tới không gian xanh, công viên sinh thái và hạn chế chất thải, cao tầng sát mép nước.

❤️ GÓC NHÌN CỦA MINH:
Sông Hồng chắc chắn sẽ là trục cảnh quan trung tâm mới. Những khu vực hưởng lợi trực tiếp từ các cây cầu mới (Tứ Liên, Trần Hưng Đạo...) và các quỹ đất ven sông ở Long Biên, Đông Anh hay Gia Lâm chính là "Gangnam của Hà Nội" trong 10–15 năm tới. Anh em nào nắm được quỹ đất pháp lý chuẩn, hạ tầng kết nối tốt ở giai đoạn này thì dư địa dài hạn vẫn cực kỳ rộng mở.
Anh em đánh giá sao về tiềm năng BĐS hai bên sông Hồng? Cùng để lại bình luận thảo luận nhé!

08/09/2026

Dân có tiền, dân sắp có nhiều tiền, ... ở Hà Nội chắc sẽ dừng mua các nơi khác và chờ ven sông này mua 😬😬😬

Theo anh chị ven sông này nếu bán tầm bm m2? Để chạy grab từ giờ dành tiền nào!

07/09/2026

Qua đến nay trên mạng rầm rộ chia sẻ bản thảo Quy hoạch phân khu đô thị sông Hồng và Trục đại lộ cảnh quan. Đọc xong bộ tài liệu này, dưới góc nhìn của một người lăn lộn với thị trường, tôi thấy đây là một bức tranh tổng thể rất đáng để nghiền ngẫm cho chặng đường 10 năm tới (hướng đến 2036 - 2038).

Tất nhiên, quy hoạch vẫn là định hướng và tài liệu này để anh em tham khảo. Nhưng nếu mọi thứ đi đúng lộ trình, đây sẽ là cuộc chuyển mình lớn nhất của BĐS Hà Nội.

Dưới đây là vài góc nhìn cá nhân tôi đúc kết được, chia sẻ để anh em cùng thảo luận, đây ko phải là lời khuyên đầu tư, bài chỉ tham khảo:

1. Tọa độ vàng: Đâu là tâm điểm?

Nói ngắn gọn, Phân đoạn 2 (từ cầu Thăng Long đến cầu Thanh Trì) sẽ là "phòng khách" của thành phố, nơi tập trung dòng tiền và hạ tầng mạnh nhất:
+ Đông Anh (xã Vĩnh Thanh, Xuân Canh, Tàm Xá): Đang hưởng lợi trực tiếp từ cầu Tứ Liên và trục Nhật Tân – Nội Bài. Kết nối thẳng vào trung tâm, dư địa đất sạch còn rộng. Đây chắc chắn là khu vực bùng nổ nhất.

+ Long Biên & Bồ Đề: Tái thiết đô thị bài bản, sát nách nội đô cũ. Điểm cộng lớn là nằm sát các cây cầu trọng điểm (Trần Hưng Đạo, Vĩnh Tuy), giá trị thực để ở lẫn đầu tư đều rất cao.

+ Tây Hồ (Phú Thượng, Nhật Tân): Đầu gối của "phòng khách đô thị", tập trung công viên, không gian xanh và các công trình biểu tượng.

2. Loại hình BĐS nào sẽ "lên ngôi"?

- Bđs Chung cư cao tầng & Tổ hợp đa chức năng: Việc cho phép tầng cao từ 30 đến 45 tầng tại các khu đô thị tái thiết/mới là bước ngoặt. Ven sông sẽ hình thành những dải skyline cực kỳ hiện đại.

- Bđs Shophouse, BĐS thương mại dọc Đại lộ 6 làn xe: Khi đại lộ cảnh quan hoàn thành, các vị trí bám mặt đường này sẽ là "gà đẻ trứng vàng" cho kinh doanh và dịch vụ.

- BĐS Du lịch - Sinh thái (Bát Tràng, Phân đoạn 3): Xu hướng chuyển đổi cảng hàng hóa thành cảng du lịch, phát triển waterbus và du lịch trải nghiệm sẽ biến khu vực phía Nam thành vùng đệm sinh thái đắt giá.

- Bđs Đất thổ cư trong làng nghề hiện hữu: Những khu vực như Tứ Liên, Nhật Tân, Bát Tràng... được giữ lại chỉnh trang, được hưởng trọn hạ tầng mới mà không lo giải tỏa.

3. Nhịp điệu đầu tư theo mốc thời gian:

+ Giai đoạn 2026 – 2030 (Đón sóng hạ tầng): Thời điểm vàng để đi trước một bước. Ưu tiên BĐS bám theo các cây cầu đang/sắp triển khai (Tứ Liên, Trần Hưng Đạo), đường đại lộ và các đại công viên.
+ Giai đoạn 2030 – 2038 (Gặt hái giá trị thực): Khi kè sông, hạ tầng khung và các tuyến waterbus đi vào hoạt động, BĐS sẽ chuyển từ "sóng quy hoạch" sang giá trị khai thác dòng tiền thực tế.

Lời khuyên: Đầu tư ven sông Hồng hấp dẫn nhưng rủi ro pháp lý là có thật. Anh em tuyệt đối phải check kỹ quy hoạch thoát lũ, hành lang bảo vệ đê điều và cao độ nền. Chỉ xuống tiền ở những khu vực đã được chốt rõ là "khu vực phát triển đô thị" hoặc "dân cư hiện hữu cải tạo" trên bản đồ 1/5000.

Anh em đánh giá thế nào về trục phát triển sông Hồng trong 10 năm tới? Cùng để lại bình luận chia sẻ góc nhìn nhé!

04/09/2026

Hàng nhiều, lãi suất cao, thanh khoản chậm, giá cao... BĐS 3 tháng cuối năm sẽ tăng tốc hay tiếp tục đi ngang?

30/08/2026

Thời điểm này chốt thì đến ngực, với nhiều người là sớm.
Vì quý 1,2 2025 nhiều khu tăng thêm 20-30% nữa. Nửa sau thì có dấu hiệu chậm, và chậm hẳn khi sang đến 2026.