07/06/2026
CỨ 4 ĐỒNG TÍN DỤNG THÌ CÓ HƠN 1 ĐỒNG CHẢY VÀO NHÀ ĐẤT
Chưa bao giờ thị trường bất động sản Việt Nam chứng kiến một làn sóng phát triển đô thị khổng lồ như hiện tại.
Chỉ riêng năm 2025, theo thống kê của S&I Ratings, cả nước đã có tới 27 đại đô thị quy mô từ vài trăm tới hàng chục nghìn hecta được khởi công, triển khai hoặc phê duyệt chủ trương đầu tư, với tổng vốn đăng ký khoảng 115 tỷ USD, tương đương hơn 3 triệu tỷ đồng. Năm 2026, những cuộc đua khởi công thần tốc của làn sóng đại đô thị vẫn chưa có dấu hiệu dừng lại.
Cuộc đua trải dài khắp ba miền, miền Bắc bùng nổ với hàng loạt siêu đô thị quanh Hà Nội, Hưng Yên, Bắc Ninh, Quảng Ninh. Miền Trung nổi lên với Cam Lâm, Khánh Hòa và dải ven biển Nam Trung Bộ. Miền Nam kéo dài từ TP.HCM, Long An, Đồng Nai tới tận Cần Giờ.
Nhưng nếu nhìn vào tổng thể thị trường, quy mô của “cơn sóng bất động sản” hiện nay còn đáng kinh ngạc hơn nhiều.
Theo Bộ Xây dựng, Việt Nam hiện có khoảng 3.297 dự án bất động sản đang triển khai với quy mô khoảng 5,9 triệu căn nhà. Tổng mức đầu tư lên tới khoảng 7,42 triệu tỷ đồng, trong đó riêng nhà ở thương mại và khu đô thị đã chiếm khoảng 6,74 triệu tỷ đồng.
Đây là con số cực lớn nếu đặt cạnh thực tế Việt Nam hiện chỉ có khoảng 28 triệu hộ gia đình. Nói cách khác, thị trường đang phát triển thêm một lượng nhà ở tương đương hơn 20% tổng số hộ dân hiện hữu của cả nước.
Nếu lượng cung này đồng loạt b**g ra trong 5-7 năm tới, nền kinh tế sẽ phải hấp thụ thêm hàng trăm nghìn, thậm chí cả triệu căn hộ mới mỗi năm. Trong khi đó, giá nhà tại các đô thị lớn hiện đã vượt rất xa khả năng chi trả của phần lớn người dân.
Nhiều gia đình trẻ có thu nhập trung lưu hiện nay gần như không còn khả năng tiếp cận nhà ở tại Hà Nội hay TP.HCM nếu không phụ thuộc lớn vào đòn bẩy tài chính.
Điều đáng lo hơn nằm ở dòng tiền. Theo báo cáo cập nhật kinh tế Việt Nam tháng 5/2026 của World Bank, tín dụng bất động sản trong năm 2025 đã tăng tới 42%, gần gấp đôi tốc độ tăng tín dụng toàn hệ thống.
Hiện khoảng 25,5% tổng dư nợ tín dụng của nền kinh tế đang nằm ở lĩnh vực bất động sản. Tức cứ khoảng 4 đồng tín dụng thì có hơn 1 đồng chảy vào nhà đất.
Đáng chú ý, gần một nửa lượng tín dụng này được cấp cho các doanh nghiệp phát triển bất động sản, trong khi tín dụng dành cho sản xuất lại tăng chậm hơn rất nhiều. Cùng kỳ, tín dụng cho công nghiệp chỉ tăng khoảng 12,1%, còn nông nghiệp khoảng 9,1%.
Nền kinh tế đang dồn lượng vốn khổng lồ vào việc phát triển thêm nhà ở, khu đô thị và tài sản bất động sản, trong khi nhiều lĩnh vực sản xuất tạo ra việc làm và giá trị thực lại tăng trưởng tín dụng khá hạn chế.
