09/08/2026
BDS chững, điều gì đang ẩn đàng sau...
1. Trong hàng chục năm qua, bất động sản Việt Nam trải qua nhiều đợt tăng - giảm, song nếu vẽ một đồ thị, thì nó chắc hẳn là một hình Sin đi lên. Điều này có lẽ ai cũng biết. Ngày xưa, một căn nhà trong phố 3-4 tỷ tương đối đàng hoàng, thì hiện nay phải có trên 5 tỷ mới có thể sở hữu.
Có những điều hiển nhiên đôi khi ta không dám thấy và thừa nhận: BDS Việt Nam không thiếu cung cũng không thiếu cầu. Chỉ là người có nhu cầu thực thì không hoặc khó mua được, đành ở nhà thuê hoặc về quê bám lấy đất ông cha mà lập nghiệp, sinh sống.
Còn nhiều người có khả năng mua, thì không ở. Vì gia đình nào cũng chỉ cần một ngôi nhà ở một thời điểm, cùng lắm là thêm Second Home. Vậy thì khi một người hay một gia đình sở hữu đến hàng chục thâm chí hàng trăm BDS thì rõ ràng cung đang không gặp cầu.
Đây là vấn đề mà chắc chắn các nhà hoạch định chính sách lẫn các chủ đầu tư sẽ phải giải về trung, dài hạn. Chính các chủ đầu tư cũng mong thị trường có thanh khoản tốt, và mỗi sản phẩm luôn có người dùng cuối.
Con người chỉ có mấy nhu cầu cơ bản: ăn, ở, học, chơi và...nơi an nghỉ. BĐS theo đó chỉ và chỉ có thể có giá trị thực khi được dùng để làm nơi ở, nơi kinh doanh, nơi sản xuất hoặc nơi nghỉ dưỡng/du lịch, hay trồng trọt hoặc làm công viên vĩnh hằng.
Cung chạm cầu, là bài toán mình đoán rằng 3-5 năm tới chính các chủ đầu tư, dưới sự định hướng của nhà nước, sẽ phải giải quyết liệt.
2. Với các nhà đầu tư, mình vẫn nói đi nói lại rằng đã đến lúc chúng ta phải trở thành nhà đầu tư... thật.
Không thể mãi ăn theo một thông tin rồi lãi bộn.
Không thể mãi mua BĐS, chờ đợi và đổi đời.
Không thể mãi mua rồi chờ một kẻ ngốc nghếch và ngây thơ hơn mình đến mua lại được.
Phải thành thực với nhau một chút: bao nhiêu năm qua, rất nhiều nhà đầu tư đã kiếm lời bằng sự thua lỗ của người đến sau.
Đồng tiền đó, nhiều người vẫn tự hào và vui sướng, song ngẫm sâu hơn và sâu nữa, có lẽ chưa hẳn là đồng tiền hạnh phúc và bền vững.
Vậy, nhà đầu tư thật là gì? Là không chỉ bỏ tiền, mà phải dùng tư duy, kiến thức, chuyên môn (sự hiểu biết) và công sức (lao động, hành động) để làm tăng giá trị cho bất động sản đó.
Đừng chăm chăm kiếm tiền, hãy tập trung vào tăng giá trị cho mảnh đất.
Và chỉ có mấy cách cũng rất căn bản sau đây, mà đôi khi chúng ta không biết, không nghĩ tới, hoặc biết không làm, để tăng giá trị cho BĐS.
- Xử lý pháp lý
- Cải tạo hạ tầng
- Tạo thêm công năng sử dụng
- Tăng tiện ích phục vụ BĐS đó
- Tích hợp các giá trị văn hoá cho nó
Lâu nay ta đã làm gì ngoài việc "xuống" tiền và ngồi đợi. Thậm chí, ta còn chả thèm kiểm tra, nghĩ sâu xem BĐS này có giá trị sử dụng gì.
Đã có giai đoạn dân thành phố đua nhau xẻ rừng ra trồng cây. Mà không biết vùng đó người dân đã trồng gì và vì sao lại bỏ hoang đến giờ.
Đã có giai đoạn chúng ta rủ nhau lập làng, lập xóm, quyết định chọn một nơi để an cư. Mà không thèm bỏ ra một tuần sống ở khu vực đó xem thế nào.
Lại có những đợt sóng chúng ta chia ruộng xẻ nương, bổ cả đồi chè làm...khu đô thị.
Hay thậm chí, ra đảo, mua và lên ý tưởng làm khu du lịch. Trớ trêu thay mình chỉ là tay ngang không có nghề. Mà cũng chả thèm tham vấn ý kiến của những "thổ dân" đang ngày ngày giờ giờ làm du lịch ở chính khu vực đó.
Nhiều, và còn nhiều nữa. Vậy chúng ta đích thực là nhà đầu tư hay là nhà đầu cơ?
Trong một cuốn sách rất hay viết về các nhà đầu tư Hàn Quốc, họ khuyên doanh nhân trẻ HQ nên chú ý đầu tư sang Việt Nam, TQ và các nước Đông Nam Á khác.
Và rất nhiều nhà đầu tư quốc tế cũng đã đến Việt Nam, từ lâu lắm rồi.
Không phải cố quốc của họ, chúng ta nhìn xem họ đã làm gì?
Họ làm những nhà máy, để sản xuất.
Họ làm những khu đô thị chuẩn mực, để phục vụ nhu cầu sinh sống.
Họ xây những khu nghỉ dưỡng tuyệt đẹp, tôn trọng thiên nhiên và tính bản địa.
Họ mua đất, xây khách sạn, mở nhà hàng.
Họ không phân lô đất hoang rồi dụ chúng ta mua rồi cuỗm tiền về nước.
Chúng ta, trong một cái nhìn dài hạn, trong vai nhà đầu tư mà thực chất là đầu cơ đa số (đôi khi còn không biết là đầu cơ), chúng ta ngây thơ thậm chí là tàn nhẫn và thiếu thực tế.
Ta đi xây lô cốt bê tông trên những vùng hoang sơ, rồi đắp chiếu.
Chúng ta xây biệt phủ trong rừng sản xuất, rồi mấy ai giữ lại dùng được dài lâu.
Chúng ta mổ xẻ đất sát biên giới, bán cho những nhà đầu tư tay ngang, một tay vẽ vời một tay cầm tiền rồi thay sim, đổi số. Để lại bao nhiêu hệ lụy.
Trong ánh nhìn này, đôi khi ta là nạn nhân, song không vô can. Bởi lắm khi ta là thủ phạm hoặc là người đồng loã.
Rõ, rất rõ ràng, đầu tư là để gia tăng tài sản, lợi nhuận rất quan trọng. Nhưng chúng ta đã làm gì để xứng đáng nhân đôi tài sản sau 1-2 năm? Chúng ta phục vụ được bao nhiêu người? Chúng ta giúp được bao nhiêu người có nhà ở, bao nhà máy có nơi sản xuất, bao nhiêu người được đến và tận hưởng?
Hay chúng ta đã tạo ra bao nhiêu hệ lụy. Càng là người làm nghề đầu tư bất động sản, mình lại thấy càng cần tập trung vào tạo ra giá trị cho bất động sản. Từ đó chắc chắn lợi nhuận sẽ về. Và cũng khó mà có thể bứt phá được liên tục hay một cách điên rồ.
Nếu may mắn đến vậy, tiền vút nhanh và liên tục, thì mình lo lắng cho ai chưa đủ công lực để nắm giữ, kiểm soát.
Con người ta khi có nhiều tiền quá nhanh, không đến từ quá trình lao động để tạo ra giá trị tương xứng, thật là nguy hiểm. Cho chính họ. Như đám thanh niên được đền bù đất ông cha, như mấy người may mắn trúng số độc đắc. Đến và đi rất nhanh.
Sẽ đến lúc, nhanh thôi, các nhà đầu tư sẽ phải trở về với đúng vai trò thật của mình: một nhà đầu tư đích thực, không phải là một nhà đầu tư như mình tự nghĩ, như đang là.
3. Nền kinh tế Việt Nam rất non trẻ, có thể tính từ sau cuộc Đổi Mới 1986, thì cũng chỉ 40 năm. Mà thực tế, số doanh nghiệp trên 20 năm không nhiều. Non trẻ, và để đi lên được cực kỳ vất vả.
Có một thống kê thú vị: rất nhiều doanh nhân Việt Nam "giàu" lên bằng một công thức khá truyền thống: kinh doanh có lãi, mang tiền đi mua đất. Và 20 năm qua BĐS gần như liên tục tăng, họ nhân nhiều lần tài sản.
Và nó có hệ lụy của nó. Các chủ doanh nghiệp nhỏ không đơn giản để tích lũy được số tiền 3-5-10 tỷ. Và đưa đi đầu tư đất. Như vậy, nguồn tiền để tiếp tục phát triển ngành kinh doanh cốt lõi bị tước đoạt nhất định.
Thứ hai, khi có lãi từ bất động sản, một số người nhảy hẳn sang làm "đầu tư". Nhiều người bỏ hẳn cái doanh nghiệp mà mình đã dùng cà máu, nước mắt và mồ hôi, dồn tâm huyết và hi sinh nhiều năm để gầy dựng.
Nền kinh tế có thêm một nhà đầu cơ, và mất đi một doanh nghiệp có căn cơ để đóng góp vào sự phát triển.
Nhiều doanh nghiệp lớn khác, thì sau vài chục năm kinh doanh kết hợp đầu tư bất động sản, có tài sản lên đến hàng trăm, hàng nghìn tỷ. Song doanh nghiệp không có hệ thống quản trị tốt, không có thương hiệu mạnh, không tập trung phát triển nguồn nhân lực kế thừa. Dẫn tới bán không ai mua, mà để lại thì không ai làm.
Nên thôi, giữ làng nhàng hoặc bỏ, các thế hệ sau cũng kế thừa khối tài sản của cha ông, nền kinh tế mất đi một tay chơi "cứng cựa".
Giai đoạn 10 đến 20 năm qua, có lẽ không hiếm chủ doanh nghiệp sa đà quá vào đầu cơ, đầu tư bất động sản mà lỡ đi cơ hội xây dựng một doanh nghiệp thực thụ. Có nhiều người giàu lên nhanh, song cũng có nhiều người sa cơ lỡ vận. Trở lại ngành nghề cũ thì không còn đủ năng lực và sự thức thời để cạnh tranh.
Có lẽ, chúng ta, đã đến lúc phải chín chắn hơn. Không ai ngăn cấm chúng ta đầu tư, thậm chí thị trường tài chính chưa bao giờ thiếu giới đầu cơ.
Song, biết mình là ai, đi như thế nào để cân bằng. Và "chơi" như thế nào để bền vững, tạo được giá trị và nhận về mình phần công tương xứng, sẽ là những lựa chọn cần nhiều hơn là lòng tham và vội vã.
Nghề đầu tư, không phải là dành cho người thông thường. Dù là đầu tư doanh nghiệp, đầu tư tài chính, hay là đầu tư cho những việc cụ thể hơn như phát triển bản thân, các mối quan hệ cũng vậy.
Sẽ rất ít chỗ cho sự vội vàng, tham lam và hời hợt.
Trong giai đoạn này, sẽ nhiều người, nhất là người mới tham gia, sẽ hoang mang, sợ hãi, yếu đuối.
Trong nồi lẩu cảm xúc đó, xin dành những phút để suy ngẫm thật kỹ càng về những sự thật về giá trị, về quy luật cung cầu, về hành trình sự nghiệp của mình. Tất cả, sẽ góp phần hình thành lên cuộc sống, cuộc đời của mình.
Bài viết này, trước hết là dành cho bản thân mình, để định vị lại bản thân, phản tỉnh và xác lập lại hành trình của mình.
Hi vọng, có thể "giải khuây" cho anh chị được một vài phút giây, trong cái guồng quay mà ai cũng vội, gì cũng nhanh, mà thanh khoản BDS lại chậm này.
