Luật Sư Của Cư Dân

Home
Luật Sư Của Cư Dân

Luật Sư Của Cư Dân là dự án kết nối các luật sư, luật gia, các văn phòng lu?

04/06/2022

# 5 - SỔ CẤP CHO NGƯỜI DƯƠNG, TÒA PHÁN NGƯỜI ÂM

Tâm lý thông thường của tất cả các bên mua và bên bán, khi được cấp sổ có tên của mình trong đó là yên tâm 100% là tài sản đó mình sở hữu và có quyền định đoạt, mua bán sang tên cho người khác. Tuy nhiên vẫn tồn tại nhiều trường hợp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (viết gọn là sổ đỏ) được cấp rồi sau đó vẫn có thể bị thu hồi vì nhiều lý do khác nhau. Trường hợp như vụ án bên dưới là một ví dụ đơn cử, Tòa Tối Cao xem xét công sức tạo lập căn nhà để ra 1 phán quyết khá bất thường, công nhận quyền sở hữu nhà đất của một người đã qua thế giới bên kia.

Ông X sinh năm 1938 nộp đơn khởi kiện ông A (1934) và bà C (1958) vì cho rằng ông A và bà C phải chuyển nhượng cho ông nhà đất tại số 1D Cư xá PB, Quận 11, Tp. Hồ Chí Minh với giá 300 triệu. Ông X đã giao đủ tiền cho ông A và bà C, hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng tại Phòng công chứng số 2. Nhà đất này ông A và bà C đã được cấp giấy chứng nhận năm 2005. Khi ông thế chấp nhà vay tiền, cán bộ ngân hàng đến thẩm định các con ông A biết không có ý kiến gì. Nay ông X yêu cầu ông A, bà C thực hiện đúng hợp đồng hai bên đã ký kết và giao nhà đất cho ông.

Tại phiên tòa sơ thẩm ông X xác nhận, thực tế mua nhà của ông A, bà C giá 300 triệu. Do ông Dưỡng vay của ông số tiền 500 triệu, nhưng ông A chỉ yêu cầu ông ghi 350 triệu, nên hợp đồng chuyển nhượng mới ghi 350 triệu.

Tại phiên tòa phúc thẩm ông X lại khai, vợ chồng ông A vay ông nhiều lần tiền, tổng số tiền vay là 350 triệu nhưng việc vay tiền là riêng, không liên quan đến việc mua bán nhà.

Tại phiên tòa sơ thẩm ông A trình bày: nguồn gốc căn nhà 1D, Quận 11 là do chế độ cũ cấp cho vợ chồng ông và bà B (chết năm 1977) từ năm 1956. Ông A và bà B có 5 người con chung. Các con của ông có hộ khẩu và hiện đang cư trú tại căn nhà này, chỉ có 1 người con gái đang cư trú tại Đài Loan. Từ năm 1990, ông chung sống với bà C không có đăng ký kết hôn, không có con chung; bà C hiện đang cư trú ở nơi khác và không có hộ khẩu trong căn nhà này. Năm 2002, khi kê khai đăng ký đề cập quyền sở hữu nhà, ông đã kê khai ông và bà C là chủ sở hữu căn nhà và năm 2005 chính quyền địa phương đã cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất tên ông A và bà C.

Trong năm 2005, ông X và ông A có qua lại làm ăn với nhau, ông A có vay tiền ông X 5 lần tiền, tổng cộng là 350 triệu. Đến tháng 12/2007, ông đã trả cho ông X được 50 triệu, còn nợ lại 300 triệu, tiền vay ông X tính lãi 3%/tháng, ông đã trả lãi đến ngày 16/10/2006. Do ông X đòi tiền, ông A không có tiền trả nên ông X đã yêu cầu ông A và bà C ký hợp đồng chuyển nhượng nhà đất ngày 03/05/2007 tại phòng công chứng, mục đích là để ông X vay tiền Ngân hàng trừ nợ cho ông A.

Nay ông X khởi kiện yêu cầu giao nhà đất, ông A không đồng ý, ông A đồng ý trả nợ cho ông X 300 triệu, yêu cầu ông X trả lại giấy tờ nhà đất cho ông.

Cùng là bị đơn bà C trình bày như ông A khai và có bổ sung thêm, hiện căn nhà tranh chấp do ông A và các con ông A đang ở, bà C không cư trú trong căn nhà này.

Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan là 5 người con thống nhất trình bày: nhà đất của ba mẹ họ là ông A và bà B (chết 1977) tạo lập, 5 người con không đồng ý bán nhà đất cho ông X, 5 người con không có đơn yêu cầu độc lập, không đồng ý nộp tiền tạm ứng án phí và nhất trí như ông A trình bày.

Ngày 16/09/2010, Tòa án Thành phố Hồ Chí Minh tuyên án sơ thẩm: chấp nhận toàn bộ yêu cầu của ông X, công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất, đã được công chứng tại phòng công chứng giữa ông A, bà C và ông X. Buộc 5 người con và những người trong gia đình có trách nhiệm giao trả nguyên trạng nhà và đất số 1D, cư xá PB, Quận 11 cho ông X sau khi án có hiệu lực.

Ngày 28/09/2010, ông A và bà C cùng kháng cáo cho rằng không có việc chuyển nhượng nhà đất mà chỉ là vay nợ.

Ngày 14/06/2011, Tòa phúc thẩm Tòa án nhân dân tối cao không chấp nhận kháng cáo của ông A và các con ông A, giữ nguyên bản án sơ thẩm.

Ngày 22/09/2011, ông A có đơn đề nghị giám đốc thẩm bản án phúc thẩm nêu trên. Ngày 27/12/2013 Chánh án TAND Tối Cao đã kháng nghị Bản án phúc thẩm, đề nghị Hội đồng thẩm phán TAND Tối Cao xét xử giám đốc thẩm, hủy Bản án dân sự phúc thẩm nêu trên và hủy Bản án dân sự sơ thẩm của TAND Thành phố Hồ Chí Minh, giao hồ sơ vụ án cho TAND Thành phố Hồ Chí Minh xét xử sơ thẩm lại vụ án.

Tại phiên tòa giám đốc thẩm, đại diện Viện Kiểm Sát Nhân Dân Tối Cao nhất trí với Kháng nghị của Chánh án TAND Tối Cao.
Xem xét lại các chứng cứ trong vụ án như sau: Ngày 03/05/2007, tại phòng công chứng số 2 ông A và bà C ký hợp đồng chuyển nhượng nhà đất tại số 1D, cư xá PB, Quận 11 cho ông X, giá chuyển nhượng là 300 triệu đồng, việc trả tiền ngoài sự chứng kiến của công chứng viên.

Theo các tài liệu trong hồ sơ và kết quả xác minh tại UBND P.5, Quận 11, Công văn số 375/UBND-TTQ ngày 29/04/2011 của UBND Quận 11 trả lời khiếu nại của các con ông A thì nhà đất của ông A, bà C chuyển nhượng cho ông X nêu trên có nguồn gốc do vợ chồng ông A và bà B tạo lập từ năm 1956. Bà B chết năm 1977, nên các con bà B được thừa kế một phần nhà đất; bà C chỉ sống chung với ông A từ năm 1990, không đăng ký kết hôn, không có công sức tạo lập căn nhà, nên bà C không phải là đồng sở hữu căn nhà cùng ông A, do đó bà C không có quyền chuyển nhượng nhà đất cho ông X. Cũng tại Công văn số 375/UBND-TTQ ngày 29/04/2011, UBND Quận 11 đã nêu rõ, việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất cho ông A, bà C năm 2005 là do ông A tự khai có tên bà C, còn chính quyền cũng thiếu kiểm tra, nên thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà đất cho ông A và bà C là chưa đúng (tài liệu này con ông A đã cung cấp cho Tòa án cấp phúc thẩm). Như vậy, ông A chỉ được sở hữu một phần nhà đất tranh chấp. Tòa án cấp sơ thẩm và phúc thẩm chưa làm rõ bà B chết thì các con ông A và bà B có còn quyền thừa kế đối với căn nhà tranh chấp hay không. Thực tế các con của ông A và bà B thuộc diện thừa kế di sản của bà B và vẫn cùng ông A trực tiếp quản lý căn nhà này. Nay các con ông A không đồng ý bán nhà, ông A cũng không đồng ý chuyển nhượng nhà đất cho ông X và xác định căn nhà tranh chấp còn có quyền thừa kế của các con ông. Do đó, yêu cầu về quyền thừa kế của các con ông A có cùng nội dung với yêu cầu của ông A, không phải là yêu cầu độc lập với bị đơn. Hội Đồng Thẩm Phán cho rằng lẽ ra phải xem xét yêu cầu của các con ông A trong cùng vụ án khi giải quyết, nhưng Tòa án cấp sơ thẩm, phúc thẩm cho rằng các con ông A không có đơn yêu cầu độc lập nên không xét, để công nhận hợp đồng mua bán nhà đất giữa ông A, bà C với ông X là không đúng.

Về số tiền thanh toán: Tuy hợp đồng chuyển nhượng nhà đất có công chứng, nhưng sau ngày ký hợp đồng (ngày 03/05/2007), ông A và bà C vẫn còn xác lập hai “Giấy mượn tiền” cùng ngày 14/06/2007, theo đó ông X cho ông A vay 40 triệu và từ 29/01/2007 đến 29/04/2007 ông A còn nợ ông X tiền 4 đợt, mỗi đợt 23.200.000 VNĐ. Cả 2 giấy mượn tiền này ông A đều thế chấp “Giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà ở - đất ở” và hai bên còn thỏa thuận khi nào ông A hoàn trả đủ tiền thì ông X trả giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất. Hội Đồng Thẩm Phán cho rằng lẽ ra phải làm rõ việc thế chấp “Giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà ở - đất ở” nêu trên có phải chính là giấy tờ nhà đất tranh chấp không? Nếu giấy tờ thế chấp đúng là quyền sở hữu nhà đất tranh chấp thì tại sao đã mua bán rồi mà ông A vẫn còn thế chấp cho ông X. Ông A khai chỉ vay nợ, không bán nhà; còn ông X cho rằng việc mua bán nhà không liên quan đến việc vay nợ. Như vậy, ông X trả tiền mua nhà có biên nhận riêng hay là trừ vào khoản nợ ông A vay. Có phải việc mua bán nhà là giả tạo để che giấu hợp đồng vay nợ này không. Tòa án cấp sơ thẩm, phúc thẩm chưa làm rõ các tình tiết nêu trên mà cho rằng hợp đồng mua bán nhà đã thực hiện xong, nên công nhận hợp đồng là chưa đủ căn cứ.
Trong vụ kiện tụng này, điểm mấu chốt để đảo ngược kết quả của phiên sơ thẩm và phiên phúc thẩm là Tòa Tối Cao thừa nhận công sức tạo lập căn nhà từ năm 1956 của ông A và bà B. Theo đó, vào năm 1977 khi bà B chết sẽ phát sinh sự kiện thừa kế theo pháp luật vì bà B không để lại di chúc lúc qua đời. Chính sự công nhận của Tòa Tối Cao đã làm cho việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất cho ông A và bà C năm 2005 của UBND Quận 11 không có giá trị pháp luật. Dẫn đến hợp đồng mua bán nhà, đất giữa ông A, bà C và ông X trở nên vô hiệu.

Theo các thông tin trong bản án có 2 sự kiện rất bất thường, thứ nhất là ông A và bà C không có đăng ký kết hôn và thực tế bà C cũng không sinh sống tại căn nhà đó từ trước đến nay nhưng bằng cách nào đó ông A và bà C đã xin được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở cho căn nhà ở Quận 11. Điểm khác thường thứ hai đó chính là sự trách móc nhẹ nhàng trong Quyết định giám đốc thẩm khi Tòa Tối Cao cho rằng chính quyền đã thiếu kiểm tra khi chỉ dựa vào lời khai của ông A mà không xác minh nguồn gốc tạo lập quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà nên thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà chưa đúng. Theo quan điểm này của Tòa Tối Cao có thể hiểu rằng chính quyền (tức UBND Quận 11) phải có trách nhiệm xác minh nguồn gốc đất đai trước khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở. Nếu đã biết căn nhà do người đã qua đời tạo lập nên thì không thể cấp giấy theo lời khai của những người còn sống được.

Từ quyết định giám đốc thẩm này có thể thấy rằng không phải tất cả các hợp đồng chuyển nhượng nhà đất có công chứng đều được công nhận giá trị pháp lý và không phải ai có tên trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở cũng được pháp luật công nhận. Và một điểm quan trọng khác là pháp luật công nhận công sức tạo lập quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà, kể cả trường hợp đương sự đã qua đời.

Bài viết này dựa trên Quyết định giám đốc thẩm số 18/2014/DS-GĐT ngày 19/05/2014 của Tòa án nhân dân Tối Cao về vụ án “Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà đất và đòi nhà”, các luật sư đồng nghiệp và bạn hữu quan tâm có thể đọc thêm tham khảo.

Trân trọng cảm ơn.

LS. Nguyễn Thị Hồng Hoa

28/01/2022

HỢP TÁC CÙNG LUẬT SƯ THÀNH VIÊN MỚI

Dự án Luật Sư của Cư Dân (Lawyers For Residents) kính thông báo đến Quý Khách hàng về việc hợp tác cùng Luật sư thành viên mới là Bà Trần Hồ Quỳnh Trang. Luật sư Trang có nhiều năm kinh nghiệm làm việc tại các công ty luật trong nước và nước ngoài, chuyên tư vấn cho các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài về các thủ tục tái cấu trúc doanh nghiệp trong các thương vụ mua bán sáp nhập doanh nghiệp. Ngoài ra Bà Trang cũng nắm giữ vị trí Quản Lý Dự Án tại các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài trong nhiều năm qua.

Đến với Dự Án Luật Sư của Cư Dân, Luật sư Trang sẽ phụ trách tư vấn pháp luật cho các cư dân sinh sống tại căn hộ và doanh nghiệp ở Quận 7 và các khu vực lận cận. Luật sư Trang sẽ vẫn tiếp tục phụ trách chính trong các thương vụ mua bán sáp nhập doanh nghiệp trong thời gian tới.

Thay mặt cho các cộng sự làm việc cho Dự Án Luật Sư của Cư Dân trân trọng cảm ơn Quý Khách hàng gần xa đã tin tưởng sử dụng dịch vụ luật sư của chúng tôi trong thời gian vừa qua.

Năm mới kính chúc Quý Khách hàng vạn sự cát tường, vui xuân trọn vẹn, cả năm sung túc.

Trân trọng cảm ơn.

Đại diện Dự Án Luật Sư của Cư Dân

Luật sư Nguyen Hong Hoa

07/08/2021

#4 BIẾT + KHÔNG PHẢN ĐỐI = ĐỒNG Ý

Trong mối quan hệ hôn nhân gia đình giữa cha mẹ và con cái việc tặng cho tài sản không phải lúc nào cũng lập thành văn bản rõ ràng. Chính vì điều này các tranh chấp liên quan đến các tài sản đăng ký như nhà đất cũng gặp phải một vướng mắc đó là làm cách nào để xác định ý chí của một người trong gia đình là đã cho hay chưa cho ai đó tài sản đang tranh chấp. Nhà cửa không phải là tài sản lúc thương thì cho, lúc hết thương thì lại nói không cho nữa.

Bài viết bên dưới dựa trên một bản án có thật đã trải qua xét xử sơ thẩm, xét xử phúc thẩm và khi đưa lên Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối cao (Tòa Tối Cao) xem xét theo thủ tục giám đốc thẩm thì kết quả vụ án được lật ngược tình thế và phải được xét xử sơ thẩm thêm 1 lần nữa.

Chuyện từ năm 1992, ông X là bố của anh B được UBND cấp xã cấp đất giãn dân. Căn cứ vào biên bản bàn giao đất cho ông X thì tại thời điểm này chị A và anh B đã đăng ký kết hôn. Sau khi nhận đất, ông X đã xây dựng một căn nhà cấp 4. Năm 1993, gia đình ông X đã cho vợ chồng chị A và anh B ra ở riêng trên diện tích đất này và anh chị là người quản lý, sử dụng đất liên tục từ đó cho đến nay.
Chị A cho rằng gia đình ông X đã tuyên bố cho vợ chồng chị diện tích đất nêu trên trong khi đó anh B và ông X khẳng định gia đình chưa cho vợ chồng. Chị A đã không cung cấp được văn bản nào chứng minh ông X đã tặng cho diện tích đất cho 2 vợ chồng chị.
Tại phiên tòa sơ thẩm, tòa án tuyên chị A được ly hôn anh B, về con chung theo thỏa thuận của hai bên, về tài sản chung, Tòa sơ thẩm công nhận công sức đóng góp xây dựng ngôi nhà hai tầng 1 tum và toàn bộ công trình trên thửa đất 80m2 là tài sản chung của chị A và anh B trong thời kỳ hôn nhân có giá trị hơn 400 triệu đồng. Đồng thời, Tòa án cấp sơ thẩm lại công nhận quyền sử dụng đất 80m2 thuộc hộ gia đình ông X. Buộc chị A và anh B phải trả lại quyền sử dụng đất 80m2 cho ông X. Giao hộ gia đình ông X được quyền sở hữu toàn bộ tài sản trên thửa đất gồm nhà hai tầng và công trình trên đất. Buộc ông X phải thanh toán trả cho chị A và anh B mỗi người hơn 200 triệu đồng. Hơn nữa, Tòa án cấp sơ thẩm kiến nghị UBND huyện TT thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng thửa đất 80m2 mang tên hộ anh B để làm thủ tục cấp lại cho ông X khi ông X có yêu cầu.

Nghe xong phần tuyên án, chị A có đơn kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm vào tháng 05/2011.

Khoảng 4 tháng sau, Tòa án cấp phúc thẩm TAND HN đã ra quyết định giữ nguyên bản án hôn nhân và gia đình.

Chị A xem như thua kiện trong phần phân chia tài sản chung khi ly hôn, chỉ nhận được hơn 200 triệu khi ly hôn.

Không chấp nhận điều này, chị A tiếp tục có đơn đề nghị xem xét theo thủ tục giám đốc thẩm đối với bản án phúc thẩm nêu trên.
Vào tháng 01/2013, Chánh án TAND tối cao đã kháng nghị đối với Bản án hôn nhân gia đình phúc thẩm của TAND HN. Đề nghị Tòa dân sự TAND tối cao xét xử giám đốc thẩm theo hướng: hủy Bản án hôn nhân gia đình phúc thẩm và Bản án hôn nhân gia đình sơ thẩm về phần quan hệ tài sản, giao hồ sơ cho TAND Huyện TT xét xử sơ thẩm lại theo quy định của pháp luật.

Tại phiên tòa giám đốc thẩm, đại diện Viện kiểm sát nhân dân tối cao cho rằng đối với đất tranh chấp, khi cấp đất giãn dân cho gia đình ông X thì không có anh B (đi bộ đội chưa về), không có căn cứ cho rằng bố mẹ đã cho vợ chồng anh B nên đất vẫn là của gia đình ông X. Tòa án hai cấp xác định đất là của bố mẹ anh B là có căn cứ. Do đó, đề nghị Hội đồng xét xử không chấp nhận kháng nghị của Chánh án TAND tối cao.

Hội đồng giám đốc thẩm Tòa dân sự TAND tối cao nhận định:
Về quan hệ hôn nhân và con chung: Tòa án các cấp đã giải quyết và các đương sự không có khiếu nại. Về quan hệ tài sản: tài sản các đương sự đang tranh chấp là diện tích đất 80m2 tại xóm VH, huyện TT, thành phố HN mang tên hộ anh B.

Hồ sơ thể hiện nguồn gốc diện tích đất nêu trên là của ông X được UBND xã VT, huyện TT cấp đất giãn dân vào năm 1992. Căn cứ biên bản bàn giao đất của UBND xã cho ông X thì thời điểm có biên bản giao đất này chị A đã kết hôn với anh B. Tuy nhiên, theo xác minh của Tòa án cấp sơ thẩm tại xã VT, huyện TT về thủ tục cấp đất thì xã VT đã có chủ trương cấp đất giãn dân từ năm 1991. Dù khi làm thủ tục cấp đất, gia đình ông X chỉ có 4 người là ông X, vợ ông X, chị C, anh D (vì thời điểm này anh B đi bộ đội chưa về địa phương), nhưng việc cấp đất giãn dân là cấp đất cho hộ đông người, cấp cho vợ chồng ông X và các con, nên anh B cũng là đối tượng được cấp đất. Sau khi nhận đất, gia đình ông X đã xây dựng một căn nhà cấp 4. Năm 1993, gia đình ông X cho vợ chồng anh B chị A ra ở riêng trên diện tích đất này và anh chị là người quản lý, sử dụng đất liên tục từ đó cho đến nay.

Chị A cho rằng gia đình ông X đã tuyên bố cho vợ chồng chị diện tích đất nêu trên, ông X và anh B khẳng định gia đình chưa cho vợ chồng.

Theo xác minh tại UBND cấp xã vào năm 2001, xã tổ chức cho các hộ dân trong xã đăng ký kê khai để xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các hộ kê khai tại trụ sổ thôn xóm. Tất cả các hộ dân trong xã đều được biết về chủ trương kê khai đất này. Ông X là chủ đất nhưng không đi kê khai. Anh B đang ở trên đất và là người đi kê khai làm thủ tục cấp giấy chứng nhận. Đến tháng 12/2001 anh B được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên hộ anh B. Vợ chồng anh B chị A đã xây dựng nhà hai tầng kiên cố vào năm 2002 và đến năm 2005 thì xây thêm tum tầng 3. Ông X và các anh chị em trong gia đình anh B đều biết việc xây dựng trên của vợ chồng anh B chị A, nhưng cũng không ai có ý kiến gì. Như vậy, từ khi được cấp giấy chứng nhận (2001) cho đến khi có việc ly hôn của anh B, chị A (2009), gia đình ông X cũng không ai có khiếu nại gì về việc cấp đất, xây nhà này. Điều đó thể hiện ý chí của gia đình ông X là đã cho anh B và chị A diện tích đất nêu trên. Do đó, việc ông X và anh B khai rằng anh B tự ý kê khai giấy tờ đất, ông X không biết là không có cơ sở chấp nhận. Như vậy, có căn cứ xác định lời khai của chị A về việc gia đình ông X đã cho anh chị diện tích đất trên là có cơ sở.

Do đó, việc Tòa án các cấp nhận định rằng anh B đi làm giấy tờ đất ông X không biết và việc chị A khai gia đình chồng đã cho vợ chồng nhưng không có chứng cứ chứng minh, để xác định diện tích đất 80m2 tại thôn VH, huyện TT, thành phố HN là tài sản thuộc hộ gia đình ông X; đồng thời, buộc anh B, chị A trả lại đất cho gia đình ông X, là không đúng. Cần phải xác định diện tích đất tranh chấp trên là tài sản chung của vợ chồng anh B, chị A và khi chia phải coi anh B có công sức đóng góp nhiều hơn để chia theo công sức của mỗi bên và cần phải căn cứ vào nhu cầu về chỗ ở để chia hiện vật cho các bên nhằm đảm bảo quyền lợi cho các đương sự.
Do đó, Hội đồng xét xử giám đốc thẩm Tòa dân sự TAND tối cao chấp nhận kháng nghị của Chánh án TAND tối cáo đối với phần tài sản tranh chấp của anh B, chị A (diện tích đất 80m2) và ra quyết định hủy Bản án hôn nhân gia đình phúc thẩm và Bản án hôn nhân gia đình sơ thẩm. Giao hồ sơ vụ án cho TAND Huyện TT, thành phố HN xét xử sơ thẩm lại theo quy định của pháp luật.

Chị A bắt đầu khởi kiện xin ly hôn vào tháng 04 năm 2009, mãi đến tháng 01 năm 2013 mới nhận được Quyết định kháng nghị giám đốc thẩm của Chánh án TAND tối cao và đến tháng 05 năm 2013 Hội đồng xét xử giám đốc thẩm Tòa dân sự TAND tối cao ra quyết định chấp nhận kháng nghị giám đốc thẩm và giao hồ sơ vụ án cho TAND Huyện TT, thành phố HN xét xử sơ thẩm lại. Chị A mất hơn 4 năm theo đuổi 1 vụ kiện đến cùng để xác định ‘cho hay chưa cho’ thửa đất 80m2 từ bố mẹ chồng.

Vào tháng 04 năm 2016, quyết định giám đốc thẩm của TAND tối cao trong vụ kiện của chị A trở thành án lệ áp dụng trong trường hợp người thân trong gia đình tặng cho tài sản là quyền sử dụng đất hoặc tài sản là quyền sử dụng đất trên có nhà ở khi việc tặng cho này có liên quan đến hôn nhân và gia đình.

Đây là một án lệ có nhiều quan điểm tiến bộ trong giải quyết tranh chấp liên quan đến tài sản có liên quan đến hôn nhân và gia đình. Trong đó quan điểm mấu chốt quyết định là ông bố chồng và gia đình biết việc cấp giấy quyền sử dụng đất cho vợ chồng người con và không phản đối việc này được hiểu là ông bố và gia đình chồng đồng ý tặng cho quyền sử dụng đất này cho vợ chồng người con để từ đó xác định đây là tài sản chung hay tài sản riêng trong thời kỳ hôn nhân.

Bài viết dựa trên một vụ kiện có thật, các luật sư đồng nghiệp có thể tìm đọc Án Lệ số 03/2016/AL của Hội đồng thẩm phán TAND tối cao thông qua ngày 06/04/2016 và tham khảo thêm bài viết của tác giả Tưởng Duy Lượng (Nguyên Phó Chánh Án TANDTC) “Bình luận án lệ số 03/2016/AL về xác định ‘Cho hay chưa cho’ đối với loại tài sản tặng cho là bất động sản trong quan hệ hôn nhân – gia đình” đăng trên Tạp chí Tòa Án Nhân Dân số 14, kỳ II tháng 07/2019, trang số 1.

Chân thành cảm ơn đã đọc hết bài viết khá dài này.

Bài viết của kỳ tới: Sổ cấp cho người dương, tòa phán cho người âm!!!

Ls. Nguyễn Thị Hồng Hoa

30/06/2021

#3. KHI NÀO NÊN LẬP DI CHÚC?

Nhiều khách hàng hỏi là khi nào nên lập di chúc vì giờ có quá nhiều căn bệnh lạ, bất kỳ ai cũng có thể ‘quẹo’ sang thế giới bên kia mà không kịp nhắn nhủ gì với những người ở lại. Anh chị nào đầu tư tiền và tài sản ở nhiều nơi thì nên đọc bài viết này để lỡ mà có chuyện gì thì còn có cách cứu vãn được một ít.

Về thời điểm nào nên lập di chúc, đó là lúc anh chị bắt đầu sở hữu tài sản có giá trị như nhà (kể cả nhà ở hình thành trong tương lai), xe ô tô, tiền ở tài khoản ngân hàng, chứng khoán, tiền đầu tư vào forex, bitcoin và các kênh đầu tư khác. Nếu anh chị không có một kế hoạch rõ ràng và cụ thể đối với số tài sản anh chị đang đứng tên chủ sở hữu và số tài sản anh chị đem đi đầu tư ở nhiều nơi khác, khi anh chị ‘ra đi’ đột ngột thì số tài sản anh chị đang đứng tên sẽ được chia cho những người thừa kế theo pháp luật (hàng thừa kế thứ nhất), còn số tài sản, tiền anh chị đang đầu tư ở nhiều nơi có khả năng cao sẽ bị mất đi, đặc biệt là tiền đầu tư vào các sàn giao dịch ảo mua bán forex, các loại tiền điện tử. Vì đây là những hàng hóa hiện nay chưa có quy định pháp luật điều chỉnh. Khi tại thời điểm các anh chị ‘đã ra đi’ mà tài khoản trên các sàn giao dịch ảo này vẫn ‘active’ và mua bán bình thường đồng nghĩa với việc vẫn đang có người ‘sống’ giao dịch trên tài khoản này. Nếu đây là người tử tế họ sẽ bán hết số ‘hàng’ trong tài khoản để lấy tiền mặt về giao cho vợ/chồng hoặc cha mẹ của người ‘đã ra đi’. Còn không tử tế thì anh chị cũng hiểu là tiền này sẽ đi về đâu rồi.

Hiện nay chỉ cần 1 cái điện thoại smartphone, bất kỳ ai cũng có thể ghi âm lại giọng nói hoặc ghi hình của chính mình để lưu lại trên điện thoại hoặc gửi đi đâu đó. Có nhiều anh chị hiểu chưa đúng về hình thức lập di chúc nên có người ghi âm lại giọng nói hoặc ghi hình lại của người ‘sắp ra đi’ nhắn nhủ cho những người ở lại nguyện vọng của mình ‘sau khi ra đi’ và phân chia số tài sản như thế nào đó. Nhiều anh chị cho rằng đây là di chúc của người ‘đã ra đi’ và yêu cầu tất cả mọi người trong gia đình phải tôn trọng và thực hiện theo đúng di nguyện trong file âm thanh hoặc hình ảnh đó.

Đây là cách hiểu chưa đúng với quy định của pháp luật hiện hành và những di chúc như vậy không có hiệu lực pháp luật. Hiện nay theo quy định pháp luật dân sự hiện hành chỉ có 02 hình thức lập di chúc là di chúc bằng văn bản và di chúc miệng. Di chúc miệng chỉ được công nhận trong trường hợp tính mạng một người bị cái chết đe dọa và không thể lập di chúc bằng văn bản. Sau 03 tháng, kể từ thời điểm lập di chúc miệng mà người lập di chúc còn sống, minh mẫn, sáng suốt thì di chúc miệng mặc nhiên bị hủy bỏ.

Bộ Luật Dân sự hiện hành cho phép người lập di chúc bằng văn bản có thể có hoặc không có người làm chứng và có thể công chứng hoặc chứng thực. Tuy nhiên, để đảm bảo di chúc của anh chị có hình thức chặt chẽ nhất, tốt nhất di chúc bằng văn bản này nên được công chứng ở một văn phòng công chứng hoặc chứng thực tại UBND phường nơi anh chị cư trú. Có một vấn đề phát sinh cũng rất quan trọng là lập di chúc xong thì ai sẽ là người giữ di chúc. Vì trên thực tế có một số trường hợp khi lập di chúc xong rồi tự mình tự giữ lấy di chúc đó và khi mất thì cũng không ai trong gia đình biết được rằng người chết đã có di chúc phân chia di sản. Mặc dù cuối cùng con cháu cũng tìm thấy được di chúc của người đã chết, tuy nhiên khi đó việc chia tài sản đã hoàn tất và việc phục hồi lại theo như ý nguyện tại di chúc hầu như không thể thực hiện được. Do đó, việc gửi ai giữ di chúc là một vấn đề anh chị nên suy xét kỹ lưỡng sau khi lập xong. Tốt nhất là nên gửi cho ít nhất 3 người mà anh, chị nghĩ họ sẽ sống lâu hơn anh chị, trong đó nên có 1 công ty luật giữ, vì khi anh, chị đưa di chúc của mình cho 1 luật sư giữ rồi luật sư đó cũng có khả năng ‘quẹo’ sang thế giới bên kia bất kỳ lúc nào còn trong 1 doanh nghiệp thông thường sẽ có người hỗ trợ công việc khi ai đó ra đi đột ngột, giấy tờ hồ sơ lưu trữ có hệ thống quy trình đàng hoàng nên yên tâm là di chúc của anh, chị được lưu trữ toàn vẹn qua nhiều năm tháng.

Đây là việc ai cũng nên chuẩn bị để việc ra đi được nhẹ nhàng, ko có nhiều tranh cãi, hơn thua của những người thuộc hàng thừa kế thứ nhất. Nhiều anh, chị sẵn sàng mua bảo hiểm cho nhiều của cải có giá trị như nhà cửa, xe hơi rồi đến mua bảo hiểm nhân thọ nhưng lại ngại việc lập di chúc, đặc biệt đối với các anh chị mới chỉ ngoài 30 tuổi lại càng không muốn lập cái văn bản này vì cứ nghĩ là còn lâu mới ‘tới lượt’ mình. Trong khi đó, những thanh niên ở các quốc gia Tây Âu và Bắc Mỹ, lập chúc thư thường là bước tiếp theo khi họ bắt đầu sở hữu tài sản có giá trị và chúc thư này cũng thay đổi nội dung theo thời gian vì tài sản của họ thay đổi và tình cảm họ dành cho người còn sống cũng có nhiều thay đổi. Cái di chúc được lập trong thời gian gần nhất trước lúc họ ‘ra đi’ sẽ có hiệu lực với điều kiện di chúc đó thỏa mãn các quy định về hình thức của pháp luật hiện hành.

Chốt lại, khi bắt đầu sở hữu tài sản thật hay ảo thì đều nên lập 1 cái di chúc, đem nó đi công chứng ở 1 phòng công chứng và nên có người làm chứng khi lập văn bản này, rồi đem gửi cái chúc thư này cho vài nơi đáng tin tưởng nhất, trong đó nên có 1 doanh nghiệp (thường là công ty luật hay văn phòng luật sư).

Các anh, chị đang đầu tư nhiều tiền vào thị trường ‘ảo’ nên cẩn thận 1 chút với đống tài sản ‘ảo’ này vì luật pháp Việt Nam chưa công nhận tiền điện tử hay bitcoin là hàng hóa được chuyển quyền sở hữu, do vậy tốt nhất là nên có 1 thỏa thuận với trader (người giao dịch trên tài khoản – trong trường hợp anh, chị ko trực tiếp giao dịch) nếu lỡ may anh, chị đột ngột ra đi thì trader đó sẽ bán tất cả số ‘tài sản ảo’ để quy đổi sang tiền mặt và tiền sẽ chuyển về tài khoản ngân hàng của chính anh, chị và số tiền này sẽ được phân chia theo tỷ lệ mà chúc thư đã ghi rõ. Còn trường hợp anh, chị đang là người trực tiếp giao dịch trên tài khoản của thị trường ‘ảo’ thì nên để lại những thông tin cần thiết cho những người thân cận biết cách đăng nhập vào tài khoản và đưa ra hướng dẫn cụ thể có nên bán hết số ‘tài sản ảo’ này thành tiền mặt hay không.

Mong các anh/chị đầu tư thành công dù là tài sản ảo hay thật và nhớ lập cái văn bản này sớm cho yên tâm nhé.

Cảm ơn các anh/chị đã đọc đến đây, mong nhà nhà bình an và dịch bệnh sớm qua đi.

LS. Nguyễn Thị Hồng Hoa.

19/12/2020

#2: PLEASE REMEMBER TO TAKE THIS AMOUNT BEFORE LEAVING - THE SEVERANCE ALLOWANCE FOR BREASTFEEDING MOTHERS

Most female employees think that after receiving maternity leave allowance and their company fully complied the law on social insurance during working years mean that after leaving their jobs they will not receive any allowance by law. However, perhaps many female employees do not know that they are entitled to the severance allowance for pregnancy. Please spend just 5 minutes to read this article to understand benefits of breastfeeding mothers when they leave their jobs.

Firstly, the female employee should know whether you are entitled to receive the severance allowance, it is brief as below:

The female employee must satisfy 02 conditions: (1) your labour contract terminates according to Article 36.1, 36.1, 36.3, 36.5, 36.6, 36.7, 36.9 and 36.10 of the Labour Code 2012. In case you do not know which article your termination belongs to, please leave comment or inbox to get our free explanation and example for your understanding. And (2) you must work in your company for a full 12 months or more before leaving.

The severance allowance shall be one half of one month’s wage for each year of employment.

The length of a working period for calculating a severance allowance means the total working time the employee actually worked for the employer minus the period for which the employee received unemployment benefits in accordance with the Law on Social Insurance and the working period for which the employer has already paid a severance allowance.

Wages for the purpose of calculating a severance allowance means the average wage pursuant to the labour contract for the six (6) months immediately preceding termination of the employee.
The crucial point here is that pregnancy of the female employee (06 months by the law on social insurance) is considered as actual working time in their company. During this period, their company is not obliged to contribute social insurance, health insurance and unemployment insurance because the female employee already received the maternity leave allowance of 06 months from the social insurance fund. This is the decisive factor that determine the breastfeeding mothers are entitled to receive the severance allowance before leaving their job.

For example: The female employee A got 03 children when she works around 5 years in Company B. Now she wants to spend more time for her children and focus on online selling. Her average salary of 06 months before termination is 30 million VND. Company B is foreign invested company and fully complies all obligation on social insurance for their employees. Ms. A and Company B agree mutually to terminate her labour contract. However, Human Resource Department of Company B did not know about the benefit of breastfeeding mothers related the severance allowance. Therefore, Company B rejects Ms. A’s request to pay the severance allowance in this case because Company B does not have any preceding case to pay this amount for the breastfeeding mothers before leaving. If they agree to pay this amount for Ms. A means that they must pay for other female employees who already left before. If I were an in-house counsel of Company B, I would advise that Company B should pay the severance allowance for Ms. A because Company B must comply regulation of the Labour Code 2012. We could not use the reason of non-preceding case to reject the legitimate right of breastfeeding mothers.

Ms. A got 03 children, it is an assumption that she was at home 18 months. It means that the actual working time of Ms. A in Company B without contribution of social insurance during pregnancy is 1,5 years. By law it is rounded up into 02 years. The total severance amount is: ½ x 30 million VND x 2 = 30 million. This amount is not small. How big this mount is depending on your monthly salary for contribution of social insurance and how many children you get during working time in your company.

I hope my explanation above is clear and of assistance for your understanding. In case you find any content difficult to understand or not clear, please do not hesitate to leave a comment or inbox me for further explanation. From 01st January 2021 the Labour Code 2019 will take effective, the content of the Labour Code 2019 remains unchanged on the severance allowance for breastfeeding mothers. Therefore, please do not worry regardless of the old Labour Code 2012 or the new Labour Code 2019, your legitimate right is still protected. You should know this right and raise your voice to take your money for your baby.

In case you would like to read our legal news in Vietnamese, please visit and like our Fan Page Luật Sư Của Cư Dân (Lawyers For Residents).

In case your spouse is foreigner and would like to read basic legal news in English which affects their rights in Vietnam, please visit our website www.lawyersforresidents.com for weekly legal news.

Thanks for your kind support and welcome any comment.

Lawyers For Residents – Attorney. Nguyen Thi Hong Hoa (Ms.)

Address

Chung Cư Fuji Residence, Đường D1, Phường Phước Long B, Quận 9

700000

Telephone

+84963946168

Website

https://lawyersforresidents.com/

Alerts

Be the first to know and let us send you an email when Luật Sư Của Cư Dân posts news and promotions. Your email address will not be used for any other purpose, and you can unsubscribe at any time.

Shortcuts

Want your business to be the top-listed Realtor/realty Service?

Country:

City: