Đầu tư BĐS để trở nên giàu có

15/04/2024

Huyền đang cần bán lô đất 1 sẹc đường Nguyễn Hữu Cảnh ngay sát trung tâm hành chính Nhơn Trạch, xã Long Tân, Huyện Nhơn Trạch.

- Diện tích: Tổng 486m² trong đó 26.3m x 15.8m (nở hậu 30.7m), hai mặt tiền đường.

- Vị trí:
Cách đường 25C 500m.
Cách Vành Đai 03 và cầu Long Tân hơn 1km,
Gần khu công nghiệp Nhơn Trạch và cao tốc TP. HCM - Long Thành, cao tốc Bến Lức - Long Thành, cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu.
Cách cầu Cát Lái khoảng 16m km thuận tiện việc đi lại.

- Tiện ích: Gần trường học, bệnh viện, ngân hàng, siêu thị mini, trung tâm huyện Nhơn Trạch.

Cầu Long Tân kết nối từ HCM và Nhơn Trạch dự kiến 2025 hoàn thành thì đi từ Nhơn Trạch - HCM chưa đến 15ph. Vị trí quá tuyệt vời để đầu tư.

P/s: anh chị nào bán dc Huyền gửi hoa hồng 2% nhé.

04/12/2021

**Giá như tôi biết điều này trước khi mua đất!**

Tác giả: Hồng Lê VBI

Em viết bài viết này để chia sẻ giải đáp một số lo lắng thường gặp của những anh chị mua đất lần đầu tiên. Khi sắp xếp được em sẽ viết thêm những lưu ý với khách hàng khi bán đất.

Trong phần chia sẻ này em sử dụng cả khái niệm “chuyển nhượng đất/nhận chuyển nhượng đất/giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” theo luật đất đai 2013 và “mua đất/bán đất/sổ” thường dùng ngoài thực tế.

1. Vị trí môi giới chỉ tôi có đúng là vị trí lô đất trên giấy chứng nhận không?

2. Hợp đồng cọc không công chứng thì có đảm bảo tính pháp lý không?

3. Lô đất tôi cần mua đang thế chấp trong ngân hàng thì tôi sẽ mua bằng cách nào?

4. Tôi mua đất giá 1 tỷ nhưng người bán chỉ ghi trên hợp đồng 100 triệu tôi nên xử lý thế nào?

5. Khi ra công chứng chuyển nhượng tôi đã giao gần hết tiền thì tôi lấy gì để đảm bảo an toàn?

6. Tôi muốn tên tôi ở trang 1 giấy chứng nhận luôn thay vì cập nhật ở trang 3-4 của giấy chứng nhận có được không?

================

**1. VỊ TRÍ MÔI GIỚI CHỈ TÔI CÓ ĐÚNG LÀ VỊ TRÍ LÔ ĐẤT TRÊN GIẤY CHỨNG NHẬN KHÔNG?**

Nếu khách hàng mua nhà thì việc xác định vị trí nhà khá đơn giản vì đa phần trên giấy chứng nhận sẽ có số nhà.

Đối với trường hợp khách hàng mua đất thì có 2 cách xác định vị trí lô đất ngoài thực tế:

- Cách 1: dựa vào địa vật ngoài thực tế (cụ thể là đường giao thông) và hình dáng lô đất để xác định.

- Cách 2: sử dụng ứng dụng CHUYỂN HỆ VN2000 để xác định

Để tải ứng dụng này gõ key words “chuyển hệ tọa độ VN2000 sang WGS84” trong CH Play. Đây là ứng dụng giúp chuyển hệ tọa độ VN2000 được sử dụng để xây dựng bản đồ địa chính tại Việt Nam hiện tại sang hệ tọa độ WGS84 của Mỹ để xác định được vị trí trên Google Map.

Sau khi đã cài đặt phần mềm trong máy nhập thông tin tọa độ trên giấy chứng nhận vào phần mềm:

- Tọa độ Y nhập ở textbox bên phải đầu tiên;

- Tọa độ X nhập ở textbox bên phải thứ 2.

Bấm nút ->WGS84-LL và sau đó bấm tiếp chức năng “Mở Google Map tại vị trí Lat-Long-…”, Google Map sẽ cắm ghim xác định vị trí thửa đất.

Có thể sử dụng chức năng “Lưu địa điểm” của Google Map để lưu lại tất cả vị trí các lô đất cần xác định. Khi đến vị trí ngoài thực tế mở lại địa điểm đã lưu để kiểm tra lại thông tin.

----------

**2. HỢP ĐỒNG CỌC KHÔNG CÔNG CHỨNG THÌ CÓ ĐẢM BẢO TÍNH PHÁP LÝ KHÔNG?**

Trình tự, thủ tục công chứng hợp đồng cọc sẽ tương tự như công chứng chuyển nhượng. Bên người bán cần các giấy tờ sau:

- Giấy chứng nhận bản gốc hoặc sao y;

- CMND và hộ khẩu bản gốc;

- Giấy xác định tình trạng hôn nhân (giấy xác nhận độc thân hoặc giấy chứng nhận kết hôn);

- Hợp đồng ủy quyền trong trường hợp vợ/chồng vắng mặt.

Ngoài ra, khi công chứng cọc sẽ trả một khoản phí.

Chính vì sự phức tạp này nên ngoài thực tế khách hàng thường chọn phương án tự hai bên ký hợp đồng cọc kèm theo người làm chứng. Trong luật dân sự 2005 không bắt buộc hợp đồng cọc phải công chứng chuyển nhượng nên các bản hợp đồng ký tay như thế này “mặc nhiên”sẽ được coi có giá trị pháp lý (phần này em từng thắc mắc khi mới làm BĐS và đã được một khách hàng là luật sư giúp em giải đáp.

Việc lựa chọn công chứng cọc hay không công chứng cọc sẽ còn tùy thuộc vào số tiền đặt cọc. Trong trường hợp số tiền đặt cọc lớn thì khách hàng nên chọn phương án công chứng đặt cọc.

---------------

**3. LÔ ĐẤT TÔI CẦN MUA ĐANG THẾ CHẤP TRONG NGÂN HÀNG TÔI SẼ MUA BẰNG CÁCH NÀO?**

**3.1. Người mua không vay ngân hàng**

Trường hợp người bán không đủ tài chính để xóa thế chấp trước khi công chứng chuyển nhượng người mua sẽ có 2 phương án lựa chọn:
PA1: Để người bán thực hiện thủ tục xóa thế chấp trước ngày công chứng chuyển nhượng

Trường hợp này người mua hỗ trợ người bán bằng cách đặt cọc số tiền bằng với số tiền người bán đang còn nợ ngân hàng. Vì số tiền thường lớn nên sẽ tiến hành đặt cọc ngoài phòng công chứng.

Thủ tục xóa thế chấp trong thời gian tối đa là 3 ngày làm việc sẽ hoàn tất. Sau đó 2 bên sẽ hẹn thời gian đi công chứng chuyển nhượng.
PA2: Thực hiện thủ tục xóa thể chấp trong cùng một ngày với ngày công chứng chuyển nhượng

Trường hợp này người bán sẽ hẹn trước với ngân hàng thời gian công chứng. Đến ngày công chứng hai bên đi cùng nhau ra ngân hàng. Bên mua sẽ giao một số tiền cho bên bán đủ để giải chấp. Hai bên sẽ cùng ký vào biên nhận nhận tiền để xác thực việc giao nhận.

Khi đó ngân hàng sẽ trao cho bên bán 2 biên bản Xác nhận giải chấp và giấy chứng nhận bản gốc. Hai bên sẽ về lại phòng công chứng để thực hiện thủ tục công chứng chuyển nhượng.

Trường hợp này thời gian từ ngày công chứng đến ngày nhận sổ sẽ kéo dài thêm 3 ngày. Thời gian 3 ngày này chính là thời gian thực hiện xóa thế chấp trước khi làm thủ tục cập nhật tên người mua lên giấy chứng nhận.

**3.2. Trường hợp người mua vay ngân hàng**

Khi thực hiện đặt cọc người mua thỏa thuận điều khoản xử lý tiền cọc trong trường hợp không vay được ngân hàng với người bán.

Sau đó, người mua sẽ tiến hành gởi hồ sơ để ngân hàng thẩm định. Hồ sơ gồm:

1. CMND, Hộ khẩu, Đăng ký kết hôn của 2 vợ chồng hoặc giấy xác nhận độc thân (sao y)

2. Hợp đồng đặt cọc mua nhà (bản photo)

3. Hợp đồng lao động (photo), sao kê lương hoặc xác nhận lương Công ty, phiếu lương 03 tháng gần nhất (bản chính) của 02 vợ chồng.

4. Các giấy tờ chứng minh nguồn thu nhập khác như: giấy đăng ký kinh doanh, cho thuê nhà, đất, xe,... (nếu có)

5. Sổ nhà đất thế chấp (photo).

Khi có thông báo cho vay người mua sẽ đặt cọc thêm tiền để người bán lấy sổ từ ngân hàng ra. Trình tự tiếp theo tương tự PA1 của mục 3.1

-------

**4. TÔI MUA ĐẤT GIÁ 1 TỶ NHƯNG NGƯỜI BÁN CHỈ GHI TRÊN HỢP ĐỒNG 100 TRIỆU TÔI NÊN XỬ LÝ NHƯ THẾ NÀO?**

Điều này là bình thường vì hầu hết ngoài thực tế các giao dịch chỉ ghi theo mức giá nhà nước để giảm thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ, lệ phí công chứng. Cách xác định thuế thu nhập cá nhân hiện tại như sau:

Thuế TNCN = 2% * Giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng khi bán đất

Ngoài ra, nếu người mua cần ghi đúng giá trị lô đất để chứng minh tài chính khi đi nước ngoài. Thì sẽ xử lý bằng cách lập một hợp đồng công chứng ghi đúng giá trị lô đất sau đó hủy hợp đồng công chứng này đi và lập lại bộ hợp đồng khác ghi theo giá nhà nước. Người mua giữ lại được bộ hợp đồng ghi theo giá chuyển nhượng thực tế. Giao dịch này cần trả 2 lần phí công chứng.

---------

**5. KHI RA CÔNG CHỨNG CHUYỂN NHƯỢNG TÔI ĐÃ GIAO GẦN HẾT TIỀN VẬY TÔI LẤY GÌ ĐỂ ĐẢM BẢO AN TOÀN?**

Rủi ro lớn nhất khi đã công chứng chuyển nhượng xong là người bán báo mất giấy chứng nhận và làm hồ sơ đăng ký cấp lại giấy chứng nhận mới. Thủ tục này sẽ mất khoảng 50 ngày trong khi đó thủ tục đăng ký biến động chuyển nhượng chỉ mất tối đa 25 ngày. Do vậy trường hợp này sẽ rất hiếm để xảy ra.

Tuy nhiên, để yên tâm thì sau khi hoàn tất thủ tục công chứng người mua sẽ giữ lại 3 hồ sơ:

1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản gốc).

2. Bản vẽ hiện trạng (bản gốc)

3. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cấp cho bên bán (bản gốc).

Chuyển bên dịch vụ các giấy tờ cần thiết để đi khai thuế và đóng thuế gồm:

1. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cấp cho bên mua (bản gốc).

2. Giấy chứng nhận (photo công chứng)

3. Tờ khai lệ phí trước bạ

4. Hợp đồng ủy quyền cho bên dịch vụ đi làm hồ sơ.

Trong khoảng thời gian 5-7 ngày làm việc bên dịch vụ sẽ hoàn tất việc đóng thuế. Sau đó người mua sẽ mang giấy chứng nhận bản chính lên nộp hồ sơ cùng với bên dịch vụ tại văn phòng đăng ký đất đai cấp quận/huyện và nhận giấy hẹn nhận sổ về.

-------

**6. TÔI MUỐN TÊN TÔI Ở TRANG 1 GIẤY CHỨNG NHẬN LUÔN THAY VÌ CẬP NHẬT Ở TRANG 3-4 CÓ ĐƯỢC KHÔNG?**

Trước khi thành lập văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất một cấp tại TPHCM thì việc cấp đổi sổ mới hoặc cập nhật lên sổ cũ là tùy thuộc vào nhu cầu của người dân.

Tuy nhiên về sau này vì có sự thay đổi về phân quyền quản lý và cũng để tiết kiệm phôi giấy chứng nhận thành phố có chủ trương cập nhật biến động đất đai lên sổ cũ, khi nào không còn đủ chỗ trống để cập nhật thông tin mới tiến hành cấp đổi sổ mới. / .

29/10/2021

HƯỚNG DẪN QUY TRÌNH CHUYỂN NHƯỢNG NHÀ ĐẤT HIỆN NAY ✅✅

Dưới đây là quy trình chuyển nhượng nhà đất được áp dụng phổ biến và thống nhất tại nhiều địa phương trên cả nước.

✅ BƯỚC 1: KIỂM TRA THÔNG TIN

Các thông tin cơ bản mà người mua cần kiểm tra khi nhận chuyển nhượng nhà đất:

- Kiểm tra thông tin về người bán.

- Kiểm tra các thông tin trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất như: thông tin về người sử dụng đất, diện tích đất, loại đất, mục đích sử dụng, diện tích nhà ở,...

- Kiểm tra thông tin tranh chấp, quy hoạch đối với thửa đất,...

✅ BƯỚC 2: ĐẶT CỌC

Việc đặt cọc có thể thực hiện ở văn phòng công chứng hoặc giữa hai bên, có thể có người làm chứng.

Nội dung đặt cọc về cơ bản gồm các vấn đề dưới đây về thông tin pháp lý bên chuyển nhượng, vợ/chồng hoặc người đồng sở hữu với người bán nếu có...; thông tin mô tả về nhà đất (theo giấy chứng nhận); t số tiền hai bên đã thỏa thuận chuyển nhượng, số tiền đặt cọc...

✅ BƯỚC 3: KÝ HỢP ĐỒNG, CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG VÀ THANH TOÁN

Sau khi ký hợp đồng và công chứng hợp đồng, bên nhận chuyển nhượng sẽ thanh toán cho bên chuyển nhượng theo thỏa thuận trong hợp đồng, còn bên chuyển nhượng sẽ bàn giao các giấy tờ pháp lý liên quan đến việc chuyển nhượng cho bên mua để làm thủ tục sang tên.

✅ BƯỚC 4: NỘP HỒ SƠ SANG TÊN SỔ ĐỎ

Sau khi đã có đầy đủ giấy tờ, người nhận chuyển nhượng cần đến Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai để làm thủ tục sang tên sổ đỏ để hoàn tất quá trình giao dịch.

Hồ sơ cần chuẩn bị bao gồm:

- Đơn đăng ký biến động.

- Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho.

- Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.

- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân.

- Các giấy tờ làm căn cứ xác định thuộc đối tượng được miễn thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ (nếu có).

- Bản chính tờ khai lệ phí trước bạ.

✅ BƯỚC 5: ĐÓNG THUẾ THU NHẬP CÁ NHÂN VÀ LỆ PHÍ TRƯỚC BẠ

- Sau khi tiếp nhận hồ sơ, Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai gửi thông tin sang cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính.

- Người nộp hồ sơ nộp tiền theo thông báo của cơ quan thuế.

✅ BƯỚC 6: NHẬN KẾT QUẢ

Trên đây là quy trình mua bán nhà đất phổ biến hiện nay.

16/03/2021

Nút giao 319 dự kiến tháng 6 này đi vào hoạt động.
Theo các bác cụm nào bên Đồng Nai sẽ được hưởng lợi trong thời gian sắp tới ???

Đường 319 nối dài là dự án thành phần của tuyến đường 319 trên địa bàn huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai. Dự án có điểm đầu tại ngã ba Bến Cam, điểm cuối kết nối cao tốc TPHCM - Long Thành - Dầu Giây.

Sau khi hoàn thành tuyến đường này, thời gian từ TPHCM đến huyện Nhơn Trạch chỉ còn 20 phút.

Theo đó, dự án có chiều dài toàn tuyến là 9,46km gồm tuyến chính dài gần 2,4km, chiều rộng 16m và các nhánh rẽ có chiều dài hơn 7km, với chiều rộng 8m. Dự án do Công ty CP Đầu tư Phát triển Cường Thuận IDICO làm chủ đầu tư.

Dự án có 3 nút giao được kết nối liên thông dạng hoa thị, các đoạn nhánh với cao tốc cũng đang được khẩn trương hoàn thiện để kết nối vào cao tốc TPHCM - Long Thành – Dầu Giây, riêng hạng mục quan trọng nhất của dự án đường 319 nối dài là cầu vượt 319 kết nối vào cao tốc đã được tiến hành hợp long.

Đường 319 được chia làm 4 đoạn đầu tư. Hiện nay, 3 đoạn gồm: Đoạn qua KCN Nhơn Trạch 1; Đoạn 1,2km từ ngã ba Bến Cam, xã Phước Thiền đến đoạn giao với đường nối vào cảng Phước An và đoạn cuối tuyến xuống cảng Phước An đã hoàn thành xây dựng và đi vào hoạt động.

Đường 319 là trục giao thông chạy xuyên qua các KCN của huyện Nhơn Trạch. Do đó, khi hoàn thành toàn tuyến sẽ rút ngắn thời gian di chuyển đến TP.HCM chỉ còn khoảng 20 phút cũng như góp phần chia tải lưu lượng cho đường cao tốc TP.HCM - Long Thành - Dầu Giây và Quốc lộ 51 vốn đang bị quá tải.

Mặt khác, huyện Nhơn Trạch có vị trí địa lý thuận lợi là tâm điểm tam giác TPHCM - Đồng Nai - Bà Rịa Vũng Tàu nên được quy hoạch thành đô thị loại II. Đầu năm 2020, Thủ tướng Chính phủ đã phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chung đô thị mới Nhơn Trạch đến năm 2035 và tầm nhìn đến năm 2050.

Điều chỉnh quy hoạch đô thị mới Nhơn Trạch phù hợp với định hướng của quy hoạch vùng tỉnh Đồng Nai và quy hoạch xây dựng vùng TPHCM. Theo đó, phạm vi lập quy hoạch gồm toàn bộ phạm vi hành chính huyện Nhơn Trạch, với tổng diện tích 41.078 ha. Dự báo dân số đô thị mới Nhơn Trạch đến năm 2025 đạt khoảng 26 đến 28 vạn người, tỷ lệ đô thị hóa khoảng 60 đến 65%; đến năm 2035 đạt khoảng 34 đến 36 vạn người, tỷ lệ đô thị hóa khoảng 62 đến 70%.

Không gian đô thị mới Nhơn Trạch được chia thành 8 khu vực trong đó có 4 khu vực phát triển đô thị; 3 khu vực phát triển công nghiệp, cảng và dịch vụ hậu cần cảng; 1 khu vực bảo tồn sinh thái rừng ngập mặn. Trong đó, khu vực 1 là khu vực trung tâm, thuộc các xã Long Tân, Phú Thạnh, Phú Hội và Vĩnh Thanh. Tổng diện tích đất khoảng 2.509ha, trong đó đất xây dựng đô thị khoảng 1.453ha; tổng dân số khoảng 96.800 người. Đây là trung tâm hành chính - chính trị, văn hóa huyện Nhơn Trạch giai đoạn ngắn hạn. Phát triển đô thị gắn với chức năng chính là nhà ở, thương mại dịch vụ, công viên cây xanh; ưu tiên xây dựng các khu nhà ở xã hội, các khu đô thị mới trên tuyến đường 25B, 25C, tạo không gian đô thị lõi làm hạt nhân phát triển đô thị Nhơn Trạch.

Các tuyến đường này hoàn thành đã tạo đà cho các dự án bất động sản tại huyện Nhơn Trạch phát triển mạnh mẽ với hàng loạt dự án đất nền, dự án khu dân cư, nhà phố đang được triển khai xây dựng. Đánh giá chung về huyện Nhơn Trạch, các chuyên gia về bất động sản cho rằng giá nhà, đất nơi đây sẽ tiếp tục tăng khi cầu Cát Lái, sân bay Quốc tế Long Thành khởi công. Riêng khu Long Thọ, Hiệp Phước, Long Tân còn có thêm động lực từ các dự án đường Vành đai 3, dự án cao tốc Bến Lức - Long Thành, dự án kéo dài tuyến metro số 1 Suối Tiên - Đồng Nai, dự án mở rộng đường Nguyễn Văn Ký lên 28m.

Ngoài ra, khi thông xe và đưa vào sử dụng, đường 319 sẽ tạo nên một trục giao thông kết nối 2 tuyến cao tốc trọng điểm của vung kinh tế trọng điểm phía Nam là TPHCM - Long Thành - Dầu Giây và Bến Lức – Long Thành. Đây sẽ là một trong những mũi đột phá trong thời gian tới để thúc đẩy phát triển Kinh tế - Xã hội của huyện Nhơn Trạch nói riêng và tỉnh Đồng Nai nói chung.

15/03/2021

Kinh Nghiệm Khi Đi Mua Đất Nền Dự Án

Dạo này giới đầu tư bất động sản có xu hướng dịch chuyển ra ngoại ô để đầu tư, đầu cơ theo dự án hạ tầng. Nguyên tắc ở đâu có nhiều tiền thì ở đó xuất hiện lừa đảo. Rất nhiều nhà đầu tư đã ôm trái đắng khi xuống tiền mua nền, vụ tiêu biểu nhất là Ali***, sau vụ đó thì tình trạng lừa đảo vẫn diễn ra, và nhà đầu tư vẫn bị dính bẩy tiếp tục, vì sao truyền thông rầm rộ nhưng nhà đầu tư vẫn dính bẫy?
Có 2 lý do, 1 là giá rẻ, 2 là không biết dự án đó là dự án ma, dự án chưa đủ điều kiện pháp lý.
Hôm nay mình xin chia sẽ quy trình thực hiện và mở bán một dự án từ A-Z cho các bác, khi nắm được quy trình này rồi thì mọi người có thể tránh được dự án ma, lừa đảo.

Bước 1: Đề xuất chủ trương đầu tư dự án

Bước 2: Tìm quỹ đất
Có 3 cách để có được quỹ đất
- Được nhà nước giao đất để làm khu dân cư
- Đấu giá dự án khu dân cư.
- Gom quỹ đất: Ở đây đa phần các chủ đầu tư đều gom đất nông nghiệp để làm dự án vì giá rẻ, chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng thấp. Chỉ những chủ đầu tư tầm cỡ thì mới làm những khu đô thị có nhiều đất ở thôi. Đó cũng là lý do mà các dự án đất nền vùng ven mọc lên như nấm sau mưa, phật ma lẫn lộn.

Bước 3: Lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng, tỉ lệ 1/500 đối với dự án lớn hơn 05 ha, hoặc quy hoạch tổng mặt bằng với dự án nhỏ hơn 05ha.
- Mọi người phải chú ý điểm này dù duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 vẫn chưa an toàn để xuống tiền đâu nhé. Đây chỉ là bước phê duyệt (chấp nhận) bản quy hoạch chi tiết những gì có trong khu dân cư đó, và chủ đầu tư đó là ai, vị trí dự án đó ở đâu…nhiều anh em nghiệp dư đi mua hỏi có bản quy hoạch 1/500 chưa, các bạn sales đưa ra bản quy hoạch là cảm thấy an tâm phần nào, chết ngay chỗ này. Bản quy hoạch chi tiết 1/500 này ai vẽ cũng được. Chỉ cần vài trăm ngàn là có 1 bản vẽ hoành tráng, màu mè hoa lá hẹ, nào là công viên chủ đề, hồ bơi, phố đi bộ 5* , trường học quốc tế .....
Và ở bước này chủ đầu tư không được phép mở bán.
- Sau khi được duyệt quy hoạch 1/500 thì tiếp tục lập, thẩm định, phê duyệt xem dự án này có khả thi hay không. Xem xét dựa trên bản quy hoạch 1/500
- Tiếp tục lập, thẩm định và báo cáo đánh giá tác động môi trường vì có bản quy hoạch chi tiết, khả thi rồi thì cần phải xem lại tác động thế nào đến môi trường. ( điều kiện này khá dễ).

Bước 4: Giao đất, cho thuê đất, thu hồi và bồi thường đối với trường giao đất hoặc đấu giá đất (do có quỹ đất sẵn nên bõ qua bước này)

Bước 5: Tiếp tục lặp, thẩm định và chờ phê duyệt thiết kế kỹ thuật, dự toán.

Bước 6: Sau khi tất cả các bước được duyệt hết thì đến đây mới được cấp giấy phép xây dựng và chủ đầu tư bắt đầu xây dựng. Nên nhớ kỹ đến đây chủ đầu tư vẫn chưa được phép mở bán dự án.

Bước 7: Sau khi xây dựng các công trình hạ tầng cơ bản và thực hiện các nghĩa vụ tài chính như đóng tiền sử dụng đất….v…v.. và được nghiệm thu công trình

Bước 8: Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà và tài sản trên đất (sổ đỏ, sổ hồng). Mọi người nên nhớ là mục đích sử dụng đất là đất ở nhé, chứ không phải cứ sổ đỏ là nhắm mắt mà mua như vụ Ali** trưng sổ đỏ đất nông nghiệp ra để đánh lận con đen, thể hiện dự án mình ra sổ rồi.
Đến bước 8 thì chủ đầu tư mới được phép mở bán. Tuy nhiên đa số các chủ đầu tư mở bán trước dưới hợp đồng góp vốn, hợp đồng đặt cọc v..v.. chứ không phải là hợp đồng giao dịch bất động sản. Mục đích là dùng vốn để phát triển dự án (mượn đầu heo nấu cháo).
Ở bước 8 thì giá sẽ cao nhất nhưng rủi ro cũng thấp nhất. Đa phần các chủ đầu tư sẽ giảm giá hoặc đưa ra giá rẻ khi bán ở các bước đầu tiên. Giá càng rẻ thì lợi nhuận càng cao, rủi ro càng cao.
Nếu mua ở bước 6 thì rủi ro có thể là vẫn nhận được đất nhưng lại không có sổ bởi vì trong trường hợp chủ đầu tư không xây dựng đúng cơ sở hạ tầng trong bản quy hoạch chi tiết 1/500 thì nhà nước vẫn không cấp giấy chứng nhận sử dụng đất cho dự án. Lúc đó nhà đầu tư chỉ có thể ở tạm, hoặc cho thuê lại nếu xây dựng “chui” được. Nhưng rất nhiêu khê và chưa biết khi nào có thể ra sổ. có thể trong 1 – 2 năm hoặc 15 – 20 năm hoặc …dài hơn!

Đối với các dự án ma thì họ chỉ làm cơ sở hạ tầng trái phép và tung ra bản vẽ quy hoạch 1/500 mà chưa được cơ quan chức năng phê duyệt, do đó khi quyết định đầu tư vào một dự án thì anh chị phải

1- Yêu cầu công ty cung cấp pháp lý: Cung cấp quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500, sau đó đem quyết định này lên cơ quan cấp quyết định (ubnd tỉnh, tp) để xác nhận. Vì có trường hợp làm giả cả quyết định của UBND.
2- Cung cấp giấy phép đầu tư xây dựng dự án. Đem giấy tờ photo lên ubnd xác nhận.

Những bước này rất quan trọng và đó là bảo vệ quyền lợi cho mình, các anh chị đừng ngại khi yêu cầu các giấy tờ pháp lý trên, nên nhớ mình có thiện chí muốn mua chứ ko phải làm khó dễ họ.
Chúc mọi người có những thương vụ đầu tư thật thành công!

Đầu tư ăn theo các cơn sốt đất nền, nhiều khách hàng đã rơi vào bẫy của những công ty môi giới bán " dự án ma ".

12/02/2021

3 Sai Lầm chết người của Người Mua Nhà lần đầu

Mua nhà Thành phố là mơ ước của rất nhiều người. Không kể số ít trường hợp được bố mẹ có điều kiện mua cho, phần lớn những bạn có thể tự mua được nhà thành phố đều là những người đã phải nỗ lực rất nhiều trong công việc và cuộc sống một thời gian dài, cũng như có hiểu biết tốt so với mặt bằng chung của xã hội. Nhưng vì cả đời mới mua nhà lần đầu nên thường không đủ kiến thức, kinh nghiệm, dễ vấp phải những sai lầm chết người, có thể ngay lập tức bị mất hơn một nửa số tiền cả đời tích lũy được. Nỗ lực Cày bừa – Tích lũy suốt 10-20 năm mới đủ mua nhà để rồi cuối cùng ngậm trái đắng thật quá đau xót. Dưới đây là 3 sai lầm chết người người mua nhà lần đầu hay gặp phải.

(Bài đã được chia sẻ tại:
https://vnexpress.net/ba-sai-lam-chet-nguoi-khi-mua-nha-la-n-da-u-4095431.html

https://kinhtetieudung.phapluatxahoi.vn/ba-sai-lam-chet-nguoi-cua-nguoi-mua-nha-lan-dau-20200507001002152.htm

https://vietnambiz.vn/ba-sai-lam-chet-nguoi-cua-nguoi-mua-nha-lan-dau-20200507001002152.htm)
----------

Sai lầm 1 : Mua nhà/đất trúng ngay khu vực quy hoạch không phải Đất Ở (Thổ Cư)

Tháng 4/2020, anh Đ được giới thiệu 1 mảnh đất ở Thủ Đức với giá chỉ 35tr/m2, rất rẻ so với giá 45tr-50tr/m2 ở khu vực xung quanh đó. Tìm hiểu kỹ thì đất không bị quy hoạch mất m2 nào, chủ đất cũng cung cấp luôn cả Chứng Chỉ Quy Hoạch của UBND Quận là Đất được Quy Hoạch xây dựng ở theo kiểu Nhà Biệt Thự Đơn Lập với mật độ xây dựng tới 95,2% (xây gần hết đất).

Nhưng rủi ro đang chờ đón mà anh Đ không chú ý tới là: Văn bản Chứng Chỉ Quy Hoạch đã có từ tháng 5/2019, cách 1 năm so với thời điểm anh chuẩn bị mua. Theo bản đồ quy hoạch trực tuyến của Sở Quy Hoạch Kiến Trúc thì khu vực đất này đã không còn là Đất Ở, mà được chuyển đổi thành Đất Giáo Dục chỉ dùng để xây trường học.

📷

Hình 1: Văn bản Chứng Chỉ Quy Hoạch trả lời
Đất được Quy Hoạch xây dựng ở theo kiểu Nhà Biệt Thự Đơn Lập

📷

Hình 2: Theo Bản đồ quy hoạch trực tuyến của Sở Quy Hoạch Kiến Trúc
khu vực đất này đã không còn là Đất Ở, mà được chuyển đổi thành Đất Giáo Dục

Sai lầm 2 : Mua nhà/đất đúng khu quy hoạch Đất Ở (Thổ Cư), nhưng không xây dựng được hết đất

Tháng 11/2016, chị T được giới thiệu mua 1 mảnh đất ở Thủ Đức với giá chỉ 22tr/m2, rất rẻ so với giá 30tr/m2 ở khu vực xung quanh đó. Tìm hiểu kỹ thì đất không bị quy hoạch mất m2 nào, đồng thời cũng là Đất Ở (Thổ Cư) 100%. Chị T yên tâm xuống tiền mua.

2 tháng sau, khi đi xin Giấy Phép Xây Dựng để xây nhà chị T mới tóa hỏa khi mật độ xây dựng của khu vực này chỉ có 43%. Nghĩa là trong 174m2 đất, chị chỉ được xây dựng 75m2, còn lại 99m2 phải chừa làm sân cho chó chạy. Lý do: Đây là khu vực Đất Ở nhưng quy hoạch xây dựng theo chuẩn Biệt Thự, phải chừa hơn 1 nửa đất làm sân vườn. Loại hình xây dựng này chỉ phù hợp người nhiều tiền xây biệt thự hưởng thụ, không phù hợp với nhu cầu xây càng nhiều đất càng tốt của chị.

📷

Hình 3: Chị T đã làm đơn xin cứu xét để được xây dựng nhiều hơn nhưng không được duyệt,
do đó đã phải bán lỗ lại mảnh đất vừa mua

Sai lầm 3 : Mua nhà/đất đúng khu quy hoạch Đất Ở (Thổ Cư), nhưng bị quy hoạch mất đất

Tháng 5/2020, anh B được giới thiệu mua 1 căn nhà cấp 4 ở Tân Phú với giá chỉ 36tr/m2, rất rẻ so với giá 45tr-50tr/m2 ở khu vực xung quanh đó. Anh đến xem thực tế thì thấy các nhà xung quanh đều xây cao kiên cố rồi nên yên tâm khu vực này quy hoạch đúng Đất Ở (Thổ Cư).

Khi chủ nhà gửi Sổ Chủ Quyền, anh thấy có 2 dòng Ghi chú nho nhỏ ở dưới “Quy hoạch 1 phần đất ở + 1 phần đất giao thông được duyệt…; lộ giới hẻm dự kiến 5m”. Hỏi thì chủ nhà giải thích “Hẻm hiện hữu 2m nên mở thành 5m sẽ mất 3x6=18m2 đất thôi, nhưng nhà có hẻm 5m giá trị sẽ cao hơn nhiều nhà hẻm 2m. Và đây là nhà cuối hẻm cụt, các nhà kế bên xây kiên cố hết rồi nên nếu có chỉ mở hẻm tối đa nhiêu đây đất thôi”. Đồng thời, chủ nhà hối thúc anh B đặt cọc giữ chỗ 100tr - 200tr để họ từ chối các người mua khác, vì họ cần tiền trả ngân hàng gấp nên bán giá rất rẻ, do đó rất nhiều người hỏi mua.

📷

Hình 4: Ghi chú nho nhỏ về việc 1 phần đất quy hoạch giao thông mở đường,
nhưng không thể hiện cụ thể là bao nhiêu m2

Nhưng điều độc nhất anh B không ngờ tới là: Nhà này bị quy hoạch mở đường ở phía sau phần đuôi nhà, không phải bị phóng đường ở phía trước mặt tiền - Hướng mà chủ nhà chỉ các nhà xây kiên cố bên cạnh để giải thích cho anh. Theo bản đồ quy hoạch trực tuyến của Sở Quy Hoạch Kiến Trúc thì trong 132m2 đất trên chủ quyền, căn nhà này bị phóng đường ngang qua phía sau mất 94,97m2, chỉ còn lại 37,11m2.

Nếu anh B đặt cọc 100-200tr xong mới biết thông tin này và không muốn mua nữa, anh có thể sẽ mất số tiền cọc này. Hoặc nếu anh B chấp nhận mua căn nhà này và chờ số đất bị quy hoạch được nhà nước đền bù khi phóng đường, thì đơn giá đền bù nhà nước chắc chắn cũng sẽ thấp hơn rất nhiều giá 36tr/m2 anh B phải mua. Tuy giá nhà anh B cũng sẽ tăng lên nhiều do từ nhà hẻm thành nhà mặt tiền, nhưng trong thời gian chờ thực hiện/thay đổi quy hoạch (có thể 10-20 năm) anh B không thể xây dựng gì trên đất đó, mất cơ hội sử dụng phần diện tích đã mua.

📷

Hình 5: Căn nhà anh B định mua
đã bị Quy hoạch phóng đường ngang qua phần đuôi nhà mất 94,97m2 đất, chỉ còn lại 37,11m2
----------

BÀI HỌC QUÝ GIÁ KHI MUA NHÀ:

Đừng tin 100% lời Môi Giới và Người Bán, hãy tự tìm hiểu kỹ thông tin để bảo vệ tiền của mình

Phần lớn Người Bán đều biết các nhược điểm Nhà/Đất của họ, nhưng không bao giờ họ nói hết cho Môi Giới, Người Mua. Mà Môi Giới không phải ai cũng đủ tầm để tìm hiểu, và đủ tâm để hỗ trợ giúp Người Mua, họ chỉ cần giao dịch được thực hiện để có phí hoa hồng. Do đó, khi mua Nhà/Đất, Người Mua cần tự chủ động thực hiện các bước kiểm tra sau:

1. Kiểm tra thông tin trên Chủ quyền: Tọa độ vị trí và phần đất bị quy hoạch mất

Thường chúng ta chỉ hay quan tâm tổng diện tích thể hiện trên chủ quyền, mà không chú ý phần diện tích sẽ bị quy hoạch mất.

Nếu là chủ quyền mấy năm gần đây sẽ có tọa độ vị trí. Nếu là chủ quyền cũ sẽ không có phần này, khi đó cần có bản vẽ hiện trạng vị trí kèm theo để thể hiện tọa độ vị trí. Nếu Người Bán gửi bạn Chủ Quyền cũ nhưng không gửi kèm bản vẽ hiện trạng vị trí, hãy đặt ngay nghi vấn và yêu cầu chủ nhà gửi phần này.

📷

Hình 6: Thông tin tọa độ trên chủ quyền

Một số chủ quyền mới mấy năm gần đây cũng thể hiện luôn phần đất nào được phép sử dụng, phần đất nào bị quy hoạch mất.

📷

Hình 7: Phần đất bị quy hoạch không được sử dụng được thể hiện trên Chủ Quyền

Tuy nhiên cũng nhiều chủ quyền cũ không thể hiện phần này, nếu chỉ nhìn vào diện tích trên sổ sẽ không phát hiện được. VD như sai lầm 3 ở trên, căn nhà 132m2 bị quy hoạch mất 94,97m2 nhưng thông tin này không được thể hiện cả trên chủ quyền và bản vẽ hiện trạng vị trí. Chỉ khi kiểm tra trên bản đồ quy hoạch trực tuyến của Sở Quy Hoạch Kiến Trúc thành phố mới phát hiện ra.

2. Kiểm tra thông tin quy hoạch trực tuyến

Bản đồ quy hoạch trực tuyến của Sở Quy Hoạch Kiến Trúc thành phố: https://thongtinquyhoach.hochiminhcity.gov.vn/ban-do-quy-hoach
http://qhkhsdd.hanoi.gov.vn/

Dùng tọa độ vị trí của nhà/đất ở trên, nhập vô đây để ra thông tin quy hoạch. Một số khu vực vẫn có thể tra ra bằng số tờ, số thửa trên chủ quyền, nhưng sẽ không cập nhật mới nhất bằng tọa độ. Tuy nhiên, chúng ta lưu ý thông tin này chỉ yên tâm được 90%, vì quy hoạch thực tế có thể không giống trên bản đồ này do thời điểm Cập Nhật của bản đồ đã cũ.

Hiện TPHCM và HN đã có công cụ này, các tỉnh thành khác các bạn tự tìm hiểu thêm.

3. Hỏi trực tiếp phòng Quản Lý Đô Thị Quận/Huyện

Tùy địa phương, mỗi tuần sẽ có vài ngày có chuyên viên trực giải đáp vấn đề này. Tuy nhiên, vì số lượng người hỏi rất đông nên khâu này trên Quận/Huyện hay bị quá tải, bạn sẽ phải chờ hơi lâu và có thể bỏ lỡ cơ hội mua do chậm chân hơn người khác. Vậy chọn Lựa: “Chậm mà chắc nhưng có thể không mua được” hay “Nhanh để chắc mua được nhưng có thể bị lầm” là quyết định của bạn.

4. Xin văn bản trả lời về chứng chỉ quy hoạch trên Quận/Huyện (như hình 1)

Bước này tương tự như bước 3, nhưng khác ở chỗ không hỏi miệng nữa mà đề nghị UBND Quận/Huyện trả lời bằng văn bản Chứng Chỉ Quy Hoạch. Văn bản này sẽ cung cấp toàn bộ thông tin về BĐS sản và đảm bảo cho bạn 100% an toàn, nhưng có nhược điểm sẽ phải chờ 2-3 tuần (có thể bỏ lỡ cơ hội mua) và cần chủ nhà/đất hợp tác mới hỏi được (vì phải chính chủ đứng tên chủ quyền làm đơn hỏi mới được).

Tuy nhiên, cũng cần lưu ý Chứng Chỉ Quy Hoạch này chỉ có giá trị tại thời điểm trả lời, sau đó nếu quy hoạch thay đổi bạn vẫn bị dính chưởng như VD sai lầm 1 ở trên: Chứng Chỉ Quy Hoạch trả lời vào tháng 5/2019 là Đất Ở, nhưng hiện tại thông tin trên Bản đồ quy hoạch trực tuyến của Sở Quy Hoạch Kiến Trúc thành phố là Đất Giáo Dục. Do đó nếu anh Đ muốn mua phải lên UBND Quận xin lại Văn Bản Chứng Chỉ Quy Hoạch mới nhất.

5. Giải pháp hạn chế vuột mất cơ hội mua Nhà/Đất trong thời gian kiểm tra

Việc thực hiện các bước 3, 4 ở trên sẽ mất thời gian 1-3 tuần, bạn sẽ có nguy cơ vuột mất cơ hội nếu BĐS nó thật sự tốt. Vậy để vừa đảm bảo an toàn cho tiền của mình, vừa hạn chế vuột mất cơ hội tốt, chúng ta có thể cân nhắc làm như sau:

- Kiểm tra nhanh bước 1, 2

- Đặt cọc cho Người Bán, nhưng ràng buộc thêm điều khoản: Cùng lên Phòng QLĐT kiểm tra thông tin, hoặc nếu tốt hơn đề nghị Người Bán hợp tác xin chứng chỉ quy hoạch; Nếu kết quả BĐS thực tế không giống như giao kèo thì Người Bán phải trả hoặc đền cọc. Nếu BĐS đó thật sự tốt, không có khuất tất gì và Người Bán thật sự thiện chí muốn bán thì họ sẽ vui vẻ hợp tác.
----------

Kết lại, vì 1 xã hội văn minh, phát triển:

Đối với Người Bán: Nên kiếm tiền bằng trí tuệ và tài năng, không nên kiếm tiền bằng cách lừa sự thiếu hiểu biết của Người Mua.

Đối với Người Mua: Thay vì chờ Người Bán đàng hoàng, không lừa mình, hãy tự bảo vệ mình trước bằng cách trang bị đầy đủ kiến thức, kỹ năng và hết sức cẩn thận trong việc Mua Nhà/Đất lần đầu trong cuộc đời.

14/01/2021

Tại sao lại luôn có những cuộc biểu tình liên quan đến Bảo lãnh ngân hàng. Câu chuyện cuộc tình tay 3: Chủ đầu tư – ngân hàng – khách hàng ra sao?

1. Đầu tiên chúng ta phải làm rõ, ngân hàng bảo lãnh là bảo lãnh cái gì chứ không thể nói bảo lãnh chung chung được.Tại điều 56 luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định: Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng.

Nhưng Theo Khoản 12, Điều 20 Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật các tổ chức tín dụng ngày 15/6/2004 thì "Bảo lãnh ngân hàng là cam kết bằng văn bản của tổ chức tín dụng với bên có quyền về việc thực hiện nghĩa vụ tài chính thay cho khách hàng, khi khách hàng không thực hiện đúng nghĩa vụ đã cam kết; khách hàng phải nhận nợ và hoàn trả cho tổ chức tín dụng số tiền đã được trả thay".

=> Có thể thấy được thấy Luật hiện nay đang mâu thuẫn với nhau. Nguyên nhân có thể luật kinh doanh bất động sản chỉ "tái chế" lại từ Luật đất đai và Luật nhà ở những không hiểu Bộ luật dân sự qui định như thế nào về bảo lãnh.

2. Muốn gọi là được bảo lãnh ngân hàng thì phải có thỏa thuận phạm vi, điều kiện, nội dung, thời hạn và phí bảo lãnh do các bên thỏa thuận được lập thành hợp đồng. Chủ đầu tư có trách nhiệm gửi bản sao hợp đồng bảo lãnh cho bên mua, bên thuê mua khi ký kết hợp đồng mua, thuê mua chứ không phải là các thông báo “cam kết tín dụng” . Mỗi khách hàng sẽ phải ký một hợp đồng bảo lãnh với ngân hàng để bảo lãnh cho chính căn hộ của mình và sẽ phải nộp phí bảo lãnh khoảng 1 –2% giá trị căn hộ cho ngân hàng theo thoả thuận. Khoản tiền này có thể nộp riêng hoặc được chủ đầu tư tính vào giá bán. Trong trường hợp khách hàng không muốn mất tiền, họ có thể không ký bảo lãnh với ngân hàng.

3. Đại diện Ngân hàng Nhà nước thì khẳng định "tổ chức tín dụng chỉ bảo lãnh tín dụng, không bảo lãnh trách nhiệm". Nên về phía ngân hàng thường thì chỉ có thể bảo lãnh tiền của khách hàng sẽ “chảy” vào dự án để thực hiện tiến độ chứ không thể nào bảo lãnh dự án đó sẽ bàn giao đúng tiến độ và chất lượng. Nếu chủ đầu tư không bàn giao dự án dẫn đến trượt giá, khả thi dự án thì ai chịu, nên ngân hàng không thể liều mình đi bảo lãnh việc giao nhà trong hợp đồng bảo lãnh. Xét cho cùng, chuyện ngân hàng đi bảo lãnh giao nhà hay các nghĩa vụ khác thay chủ đầu tư là không thực tế và bất khả thi. Kiểu như ăn ốc bắt đổ vỏ vậy. Nên nghĩ trên phương diện cho rằng ngân hàng tài trợ đủ tiền cho dự án xây dựng mà không cần biết dự án có bàn giao sau này hay không là chuyện không tưởng, dễ gì ăn của ngân hàng đâu.

Nên chuyện để hạn chế rủi ro khi mua nhà hình thành trong tương lai sao để cho an toàn cần phải chú ý nhiều. Ví dự như:

Với chủ đầu tư có uy tín và năng lực, tự thương hiệu của họ đã mang lại niềm tin cho khách hàng, tại sao phải đi nhờ ngân hàng bảo lãnh. Còn đối với chủ đầu tư chưa có uy tín, rủi ro khi triển khai dự án của họ sẽ cao hơn, chi phí phải trả cho ngân hàng bảo lãnh sẽ rất cao. Điều này sẽ dẫn đến kết quả, một dự án chủ đầu tư thiếu uy tín nhưng giá lại cao vì phải gánh thêm chi phí bảo lãnh. Đây là điều mà khách hàng cần hết sức thận trọng

Việc xét việc bảo lãnh, tài trợ như thế nào phải thể hiện trên hợp đồng chứ không nằm trên những thông tin quảng cáo. Việc quảng cáo mập mờ để thu hút khách có thể là chiêu trò đối với những dự án mà chủ đầu tư chưa có thương hiệu. Do đó, khách hàng cần phải tham vấn chuyên gia về hợp đồng ký kết 3 bên giữa ngân hàng, chủ đầu tư và khách hàng để tránh tranh chấp sau này.

Mua nhà hình thành trong tương lai là chúng ta mua những cái mà chúng ta không thấy được vào thời điểm chúng ta định mua và rủi ro sẽ thuộc về người mua, chúng ta nên xem xét lựa chọn chủ đầu tư một cách kỹ lưỡng như uy tín, tài chính và nghiên cứu những dự án trước đây có thực hiện tốt hay không, nhầm tăng thêm tính an toàn khi mua nhà ở hình thành trong tương lai.