26/04/2022
Review Dự Án Fiato Premier
1. Về vị trí
- Dự án toạ lạc tại 563 Tô Ngọc Vân, Phường Tam Phú, Thủ Đức (cách Phạm Văn Đồng 1.5km) và liền kề Vành Đai 2. Rất thuận tiện di chuyển đến Sân bay, Bình Thạnh, Quận 2, Khu công nghệ cao. Xa lộ Hà Nội...
- Nằm trong Khu Dân Cư hiện hữu rộng 9.2ha với 215 căn Nhà phố, Biệt thự được quy hoạch đồng bộ. Hiện 85% cư dân đã chuyển về.
2. Pháp Lý Của Dự Án
- Tại đây chủ đầu tư đã giải quyết được 2 vấn đề quan trọng nhất
2.1. Về xây dựng: Đã được cấp giấy phép vào ngày 8/12/2020
2.2. Về đất: Đã đóng tiền sử dụng đất. Đã có Sổ đất
2.3. Đối với khu thấp tầng. Sau khi bàn giao 1 năm chủ đầu đã bàn giao giấy chứng nhận cho Cư dân.
==> Phải nói về mặt pháp lý thì thì Chủ đầu tư đã hoàn thiện toàn bộ giờ chỉ việc xây dựng hoàn công và ra sổ
- Thường khi tìm hiểu 1 dự án mình sẽ nhìn hồ sơ pháp lý trước để nắm được những chỉ tiêu về mật độ, chỉ tiêu dân số và Hệ số sử dụng đất. Vì đây mới là những thông số mang tính cốt lõi để đánh giá chất lượng và môi trường sống
- Sơ lược qua về hồ sơ pháp lý ta có:
Diện tích khu đất 16.592m2
Chỉ tiêu dân số 1226 cư dân
Hệ số sử dụng đất 4.22 lần
- Chỉ tiêu sử dụng đất xây dựng nhà ở là 13,5m2/người. Trong khi chỉ tiêu bình thường ở những dự án khác thường là 5-8m2 đất/cư dân
- Đối với dự án căn hộ. Hệ số FAR càng cao thì diện tích xây dựng càng nhiều. Và xây dựng càng nhiều thì bán sẽ được nhiều và đôi khi giá sẽ cạnh tranh hơn nhưng điều đó cũng đồng nghĩa với mật độ và môi trường và chất lượng sống sẽ giảm đi đáng kể
- Với dự án căn hộ trung bình FAR là 8-12. Cao cấp thường là 4-8
- Đây là những thông số nền móng rất quan trọng nhưng thông thường khách hàng lại thường không chú ý và CĐT thường chỉ truyền thông về mật độ xây dựng và tầng cao.
+ Ta có công thức sau để tránh nhầm lẫn
+ Diện tích khu đất x hệ số sử dụng đất (FAR) = Mật độ xây dưng (khối đế+khối tháp) x tầng cao
Vậy khi nói mật độ xây dưng của dự án thấp thì việc của CĐT chỉ cần là tăng tầng cao miễn sao ko làm thay đổi FAR
3. Về mặt thiết kế
Bao gồm 4 Block cao 15 tầng
Căn 2PN: 80-86m2
Căn 3PN: 113-116m2
Penhouse: 212-277-297m2. 2 tầng, có hồ bơi riêng
Duplex: 140-147-152m2 Thiết kế 2 tầng
Shophouse: 166-235-267-305-355m2 thiết kế 3 tầng.
3.1. Thiết kế block cao chỉ 15 tầng, 1 mặt bằng tầng chỉ 8-14 căn, 2-3 thang máy. Số lượng căn hộ/ thang máy chỉ là 43 - 49 căn/thang. Trong khi 1 số dự án cao cấp mình biết con số này lên đến 70 căn/thang. Ta cần tính toán chính xác con số này để đảm bảo việc sử dụng thang máy 1 cách ổn định tránh việc phải chờ thang máy quá lâu nhất là vào giờ cao điểm
3.2. Thiết kế căn hộ: Tất cả phòng khách và phòng ngủ đều có ban công(ban công rộng 1.8m) và có FULL view chứ không phải là 1 phần view. Rất hiến dự án thiết kế như vậy
- Việc thiết kế này ảnh hưởng rất lớn đến giá bán căn hộ ít thì cũng vài triệu nhiều thì cũng lên đến hàng chục (Kiểu như nhà phố cùng 1 diện tích 100m2 nhưng 1 bên là 5x20 1 bên là 10x10 thì giá trị đã khác nhau hoàn toàn)
3.3 Chỗ để ô tô: Tại đây với 464 căn hộ CĐT đã thiết kế 369 chỗ để ô tô, 1239 chỗ để xe máy. Trong tương lai gần việc sở hữu ô tô càng ngày càng dễ dàng hơn thì đi kèm với đó việc chỗ để xe sẽ là 1 vấn đề rất quan trọng mà ta cần chú ý. 1 số khách hàng mình có trao đổi tại đa số dự án đã đăng kí cả năm nhưng chưa có chỗ để. Đây cũng là 1 lợi thế vô cùng lớn cho tính thanh khoản sau này của dự án
4. Danh mục bàn giao
- Penhouse, Shophouse bàn giao thô. Căn hộ, Duplex Bàn giao hoàn thiện cao cấp gồm:
Full thiết bị bếp: Tủ bếp trên, tủ bếp dưới, bếp từ, máy hút mùi (Teka, Hafele)
Full thiết bị vệ sinh: (Toto)
Máy lạnh (LG), sàn gỗ phòng ngủ...
Máy nước nóng gián tiếp, Cửa chính tích hợp mở khoá bằng APP
- Ngoài ra CĐT cũng bàn giao hệ thống Smart building với các tính năng như
Hệ thống cảnh báo PCCC đến từng cư dân cho chúng ta biết sự cố phát sinh ở Block nào, tầng nào, căn nào...
Camera đa lớp
Quan trắc môi trường như nhiệt độ, độ ẩm, chất lượng không khí
Bãi xe thông minh Thanh toán phí quản lý, đk dịch vụ
Minh bạch, công khai về chi phí
5. Chính sách bán hàng
- Thông thường những dự án khác Chủ đầu tư thường có chính sách cho khách hàng thanh toán trước 30% phần còn lại ngân hàng hỗ trợ. Nhưng tại đây ngay trong đợt mở bán này. Chủ Đầu Tư kết hợp với ngân hàng đưa ra 1 chính sách hoàn toàn mới với hình thức giải ngân song song. Chỉ thanh toán trước 21% cho đến lúc bàn giao nhà.
- CĐT đang truyền thông với mức giá 52tr. Phần giá thường mình sẽ để ở phần cuối vì mình mong muốn sau khi Anh,Chị đọc xong bài viết của mình về dự án sẽ cho mình đánh giá giữa giá và giá trị của dự án mang lại có tương xứng. Và nếu là Anh,Chị có đầu tư hay an cư tại dự án này không. Cho mình xin quan điểm của Anh,Chị bằng cách comment bên dưới nhé. Trân trọng
