05/03/2023
Thêm dòng vốn cho thị trường bất động sản
Việc có thêm dòng tiền và phân định rõ phân khúc bất động sản đang tạo những kỳ vọng mới cho thị trường bất động sản.
Những tuần gần đây, rất nhiều ngân hàng đã giảm lãi suất tiền gửi, đưa mặt bằng lãi suất huy động nhìn chung đã giảm 1 - 2%/năm so với cao điểm cuối năm ngoái. Đầu vào giảm đã tạo điều kiện để các ngân hàng giảm dần lãi suất cho vay, kể cả trong lĩnh vực bất động sản.
Đối với phân khúc nhà ở thương mại phục vụ nhu cầu ở thực, khi lãi suất neo cao, người dân sẽ e ngại, không dám vay mua nhà, đồng nghĩa thị trường tiêu thụ sẽ khó khăn còn chủ đầu tư thì gặp khó về dòng tiền, dẫn tới chậm trễ hoàn thiện dự án.
Giảm lãi suất cho vay bất động sản
Giảm lãi suất tối đa 3%/năm là mức vừa được ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn áp dụng với những khách hàng có dư nợ vay kinh doanh bất động sản. Thời gian áp dụng điều chỉnh lãi suất này kéo dài đến cả năm sau.
Bà Nguyễn Thị Phượng, Phó Tổng Giám đốc Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn, cho biết: "Chúng tôi sẽ lựa chọn những khách hàng nằm trong nhóm: thứ nhất là gặp khó khăn do ảnh hưởng của dịch COVID-19, do những dự án chưa được hoàn thiện và những dự án đang khó khăn về tiêu thụ. Đấy là những ưu tiên hỗ trợ để giúp các dự án được sớm hoàn thành và đưa vào tiêu thụ trong thời gian tới".
Còn tại ngân hàng TMCP Quân đội vừa chính thức áp dụng lãi suất cho vay về mức 11%/năm với các dự án vay lớn, các đối tác chiến lược. Riêng với khách hàng cá nhân mua các dự án đang bị chậm tiến độ về pháp lý, khó khăn về thanh khoản thì được giảm 1-2%, cá biệt có dự án giảm 3% cho khách hàng cá nhân .
Ông Phạm Như Ánh, Thành viên Ban điều hành, Ngân hàng TMCP Quân đội, nói: "Sau hội nghị của NHNN và hội nghị của Chính phủ với doanh nghiệp bất động sản, chúng tôi cũng đã tiếp thu ý kiến chỉ đạo của Chính phủ và Ngân hàng nhà nước để tháo gỡ cho thị trường. Trong đó các doanh nghiệp khó khăn thì chúng tôi cũng đồng hành tìm các biện pháp cụ thể với từng khách hàng, từng dự án".
Việc tăng tín dụng hợp lý hiện tập trung cho số đông khách hàng cá nhân vay mua nhà để ở. Đối với phân khúc bất động sản có giá trị lớn và cao cấp sẽ cần thận trọng hơn theo định hướng: xem xét tính minh bạch, khả thi và phương án kinh doanh hợp lý của dự án.
Ông Nguyễn Chí Thanh, Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, nói: "Minh bạch hoá là yếu tố đặc biệt quan trọng. Minh bạch hoá về tài sản đảm bảo, minh bạch về tính hiệu quả của dự án cũng như thông tin. Rõ ràng, khi dòng tiền mà căng thì lỗ cũng phải bán để thu hồi dòng tiền. Lượng hấp thụ chưa tốt thì các chủ đầu tư phải ra được một chiến lược bán hàng thông minh hơn".
Ngoài giảm lãi suất, việc cơ cấu nợ cần được nghiên cứu triển khai một cách rất thận trọng, chính xác đảm bảo không chuyển nợ xấu về sau. Ngân hàng Nhà nước đã khuyến nghị Bộ Xây dựng: cần rà soát dự án nào mang tính đầu cơ, dự án nào gắn với sản xuất, thương mại, dịch vụ để có phương án ứng xử, tháo gỡ riêng.
Cho vay bất động sản chiếm tỷ trọng cao
Dư nợ tín dụng cho lĩnh vực bất động sản tính đến đầu năm nay đã lên tới gần 2,6 triệu tỷ đồng, tăng hơn 24% so với năm trước. Đây là một trong những lĩnh vực có tốc độ tăng trưởng tín dụng cao nhất... khi ngân hàng cứ cho vay 5 đồng thì có 1 đồng chảy vào bất động sản.
Theo phân khúc, dư nợ tín dụng cho nhu cầu nhà thương mại chiếm tỷ trọng lớn nhất... với trên 62%, còn thấp nhất là nhà ở xã hội khi chưa đến 1%. Tuy nhiên, thời gian qua, dòng vốn có dấu hiệu thu hẹp, dư thừa nguồn cung nhà ở cao cấp... trong khi thiếu căn hộ trung cấp và giá rẻ, thị trường thiếu minh bạch... đã khiến giao dịch giảm, nhiều dự án ngừng trệ do thiếu vốn.
Mở tín dụng hỗ trợ doanh nghiệp bất động sản
Gần đây, thị trường cũng đang đón đợi 1 gói tín dụng có quy mô lên tới 120 nghìn tỷ đồng, do 4 ngân hàng thương mại nhà nước, đảm đương, với lãi suất thấp hơn so với lãi suất thông thường. Nhưng dự án nào sẽ được giảm và người vay mua nhà có được giảm lãi suất trực tiếp hay không, là vấn đề được đặt ra lúc này.
Gói tín dụng 120 nghìn tỷ đồng từ 4 ngân hàng thương mại Nhà nước là Vietcombank, BIDV, Vietinbank và Agribank nhằm hỗ trợ cho vay các dự án, doanh nghiệp bất động sản với lãi mức lãi suất thấp hơn thị trường từ 1,5-2%/năm.
TS. Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ Quốc gia, nhận định: "Giải cứu những doanh nghiệp có thể phục hồi trong tương lai, như thế mới có thể đảm bảo được khả năng thu hồi vốn. Với mức lãi suất thấp hơn thị trường từ 1,5-2% thì đây cũng là 1 động thái thiện chí để giúp cho các doanh nghiệp bất động sản vượt qua khó khăn".
Như vậy, có thể nhận thấy, các gói tín dụng hỗ trợ nói trên sẽ tập trung vào những dự án bất động sản đang dang dở, có khả năng phục hồi và phân khúc nhà ở bình dân.
Ông Hoàng Liên Sơn, Tổng Giám đốc Công ty CP Đầu tư và Môi giới bất động sản Alpha, cho biết: "Gói tín dụng này thúc đẩy, giúp các doanh nghiệp có thêm được một phân khúc bất động sản mới trong thời gian tới để cùng tháo gỡ khó khăn cho đầu ra".
Tuy nhiên, hiện có tới 70% các dự án, bất động sản đang vướng về các thủ tục pháp lý, trong đó có cả nhà ở thương mại cũng như nhà ở xã hội. Nên, ngoài câu chuyện tháo gỡ về dòng tiền, vấn đề tháo gỡ pháp lý xem ra còn quan trọng hơn.
Ông Nguyễn Hưng, Tổng Giám đốc Ngân hàng Tiên phong, nói: "Các dự án bất động sản vướng mắc về thủ tục pháp lý là những vướng mắc nhiều nhất của các doanh nghiệp bất động sản. Vì vậy, chính các doanh nghiệp bất động sản và các địa phương và cả các Bộ, Ngành khác cũng phải nghiên cứu để tháo gỡ để các dự án được hồi sinh".
Việc có thêm dòng tiền và phân định rõ phân khúc bất động sản cần tập trung phát triển cũng những động thái hỗ trợ nhất định... đang tạo những kỳ vọng mới cho thị trường bất động sản vượt qua giai đoạn khó khăn hiện nay.
