06/06/2025
BỎ GIẤY PHÉP XÂY DỰNG: CHỦ NHÀ NÀO CÓ THỂ BỎ, CHỦ NHÀ NÀO PHẢI CHỜ?
Đề xuất loại bỏ giấy phép xây dựng (GPXD) tại TPHCM đang nhận được sự quan tâm lớn từ những chủ nhà chuẩn bị xây nhà. Nhiều người băn khoăn liệu có cần xin GPXD hay nên tạm dừng thiết kế, xin phép để chờ quy định mới. Vậy đề xuất này sẽ khả thi cho trường hợp nào, trường hợp nào tạm chưa áp dụng được, giải pháp nên tinh giảm ra sao để vừa tiết kiệm thời gian, chi phí xin giấy phép xây dựng, vừa vẫn đảm bảo được việc kiểm soát xây nhà theo đúng quy định, tránh rủi ro hậu kiểm bị xử phạt, tháo dỡ về sau.
Theo đề xuất, việc bỏ giấy phép xây dựng sẽ được áp dụng với các khu vực đã được quy hoạch chi tiết 1:500, hoặc các khu vực đã phê duyệt thiết kế đô thị. Điều này có nghĩa: không phải tất cả nhà khi xây dựng đều được bỏ giấy phép.
1. Khu vực đã có quy hoạch chi tiết 1/500
Đầu tiên, trường hợp được miễn đó là những dự án trong khu vực 1/500. Những nơi quy hoạch chi tiết đã rõ ràng, hoàn chỉnh, thường ở các khu vực mới sau này, quy hoạch kiểu ô bàn cờ, có đường nội bộ. Những chỉ tiêu xây dựng rất là rõ ràng ngay từ đầu khi chủ đầu tư lập dự án. Ví dụ như đường đã hiện hữu bằng phẳng, đầy đủ lộ giới 8m - 10m - 12m - 20 m, đã có sẵn vỉa hè hai bên đường; các lô đất đã được trừ hết lộ giới, không còn phải chừa lộ giới khi xây dựng. Các lô đất cũng đã có ranh mốc rõ ràng, không còn tường chung, tường riêng, chồng ranh như đất trong khu dân cư lâu năm.
Các miếng đất ở mỗi dãy, mỗi cụm đều có một khổ kích thước giống nhau, ví dụ như 4x13, 4x20, 5x18, 5x20, 8x20. Chiều cao tầng, khoảng lùi trước sau, mật độ xây dựng đã có ngay từ đầu khi xin dự án luôn rồi.
Ví dụ như cùng được xây 1 trệt - 2 lầu - mái che thang; cùng phải lùi trước 2 m lùi sau 1 m; Mật độ xây dựng các miếng đất cũng chỉ có 1 con số như nhau, ví dụ như cùng 1 dãy lô đất 80 mét vuông thì cùng phải chừa ra 15 mét vuông mật độ xây dựng làm sân, chỉ được xây 65 mét vuông; hay các lô đất 100 mét vuông thì cùng phải chừa ra 25 mét vuông mật độ xây dựng làm sân, chỉ được xây 75 mét vuông. Tất cả chỉ tiêu đã đồng bộ giống nhau hết, tất cả miếng đất đều có kích thước giống nhau hết, thậm chí một số dự án còn có sẵn mẫu nhà.
Do đó, ngay từ đầu chủ đầu tư đã xin rồi, thì bây giờ khi xây nhà, chỉ cần bám đúng theo các chỉ tiêu đã có sẵn đó. 1 số dự án chủ đầu tư đã bàn giao dự án về cho nhà nước quản lý, thì các lô đất chưa xây nhà trước đó cũng không cần nhất thiết phải xin lại giấy phép xây dựng, chỉ cần gửi văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà nước kèm theo bảng chỉ tiêu xây dựng đã có sẵn. Đây là trường hợp sẽ tinh giản rất là tốt.
2. Khu vực đã có phê duyệt thiết kế đô thị
Trường hợp thứ hai là ở các khu vực đã được phê duyệt thiết kế đô thị, hiểu nôm na là đã có đầy đủ chỉ tiêu xây dựng như trong khu dự án 1:500, nhưng nằm ở khu vực đất dân cư lâu năm. Thực ra trường hợp này hiện ở Hồ Chí Minh vẫn chưa có nhiều, chỉ có ở 1 số ít mặt tiền trục đường lớn, ví dụ như Phạm Văn Đồng.
Trong thời gian sắp tới, có thể sẽ phải triển khai nhiều hơn nữa, làm càng kỹ phần này thì phần hướng dẫn xây dựng về sau sẽ càng nhàn. Tuy nhiên sẽ cần mất rất nhiều thời gian và chi phí, chưa thể áp dụng được ngay. Vì trong dự án thì chủ đầu tư tự bỏ tiền làm, nhưng ngoài khu dân cư thì chưa rõ tiền từ nguồn nào để làm, ngân sách thì phải chờ có tiền, còn xã hội hóa cho người dân làm thì nguồn thu cho họ là gì, chưa kể dễ phát sinh tiêu cực.
Quan trọng hơn, khả năng để triển khai vào sâu trong các con hẻm đã tồn tại lâu năm còn tồn tại rất nhiều bất cập, biến số, dễ gây ra nhiều hậu quả tiêu cực phải đi xử lý về sau nếu không được kiểm soát bằng giấy phép xây dựng từ đầu.
3. Khu vực dân cư lâu năm, đặc biệt trong các hẻm
Nhà trong hẻm ở các khu dân cư lâu năm rất dễ thấy sự không đồng bộ. Ví dự như con hẻm thường cong cong uốn lượn, lòi ra thụt vào chứ không phải 1 đường thẳng. Đầu hẻm vào có thể là 4m, ở giữa hẻm có thể nở ra 7m, cuối hẻm có thể thu hẹp lại còn 6m. Mỗi bên dãy nhà thì nhà nhô ra, nhà thụt vào. Vậy thì với con đường như vậy, khi tính về lộ giới thuộc vào thì sẽ có nhà ví dụ như thụt vào 1,5m, có nhà thụt vào 2m, có nhà thuộc vào 2,5m, thì nếu không phải là cơ quan nhà nước, mà để dân tự xác định tự làm thì khó mà đảm bảo toàn bộ căn nhà đều lùi lộ giới vào chính xác, dễ xảy ra tranh chấp sai phạm khi hậu kiểm về sau.
Ví dụ thay vì lùi lộ giới vào 2,2m, chủ nhà tự tính nhầm thành 2m (vì phải tự tính và xác định khoảng lùi lộ giới). Vậy sau khi đã làm móng và lên xong tất cả sàn bê tông, lúc này mới hậu kiểm phát hiện ra phải đập, sửa toàn bộ nhà lùi vào thêm 20cm.
Về kích thước nhà, nó không phải là một khổ 4x13, 4x20, 5x20 hay 6x20 cho cả dãy, mà kích thước nhà lúc đó sẽ có nhà ngang 3m, có nhà ngang 3,2m, có nhà ngang 3,6m, có nhà ngang 4m, có nhà ngang 5-6-7-8m.
Chiều dài nhà cũng khác nhau, có nhà dài 10m, nhà dài 14m, nhà dài 17m, nên cái phần đuôi giữa nhà nhiều khi đâu có bằng nhau. Có đuôi nhà thì lòi ra so với nhà kế bên 2m, có đuôi nhà thì thụt vô so với nhà kế bên 3m. Với quy định hiện tại nhà dài từ 9m tới 16m sẽ lùi sau 1m, nhà dài hơn 16m sẽ lùi sau 2m, thì khoảng lùi phía sau cũng không đều nhau, không phải 1 là đường thẳng làm lối thoát hiểm vì 2 bên cũng vướng nhà bít đường lại, chỉ để làm sân.
Diện tích nhà trong cùng một dãy cũng không đều nhau. Có nhà 30 mét vuông, có nhà 55 mét vuông, có nhà 75 mét vuông, có nhà 98 mét vuông. Do đó, khi áp dụng mật độ xây dựng, thì nó không fix một con số 15 hay 25 mét vuông làm sân, mà mỗi nhà sẽ có con số khác nhau, Ví dụ như có nhà không phải chừa, có nhà phải chừa 5 mét vuông, có nhà phải chừa 8 mét vuông, có nhà chừa 15 mét vuông,... rồi vị trí chừa mật độ xây dựng làm sân có giống nhau hay không, cùng lùi trước bao nhiêu, cùng lùi sau bao nhiêu, hay chừa bên hông, chừa giữa nhà làm ô giếng trời,...
Khoảng lùi trước sau và mật độ xây dựng cũng bất cập. Ví dụ Nhà dài 5x20 m, lùi sân trước 2m, sân sau 2m vẫn còn 5x16m = 80 mét vuông để xây dựng, mất 20% diện tích chừa làm sân. Nhưng nếu nhà nhỏ chỉ có ngang 5 dài 10, mà vẫn phải theo quy định chung của khu vực lùi trước 2m, lùi sau 1 m, chỉ được xây 5x7 = 35 mét vuông, thì mất 30% diện tích phải chừa làm sân.
Chiều cao và số tầng được phép xây dựng cũng là vấn đề. Ví dụ như với nhà ngang 2,8m thì xây cao 19m, 6 tầng như chuẩn chung khu vực nó ốm nhách, mà chưa chắc đảm bảo kết cấu? Trong khi đó, những cái nhà ngang 6m, 8m thì họ có thể xây cao thoải mái. Vậy thì bây giờ cho xây cao tầng như thế nào? Không lẽ bây giờ cái ông nhà bề ngang nhỏ ổng xây được 4 tầng, rồi cái ông kế bên bề ngang lớn hơn ổng xây được 6 tầng thì liệu anh xây 4 tầng có “cam lòng”.
Vấn đề nhiều tranh chấp là về tường chung, tường riêng. Đôi khi cái tường đó mình nhìn thì vậy, nhưng trên sổ lại là tường chung hoặc tường mượn của nhà hàng xóm hồi xưa. Bây giờ khi đập ra thì mình có xây vô cái tường chung/ tường riêng đó hay không? Sau này mình có đụng chạm, xây lấn ranh nhà hàng xóm hay không? Ví dụ trên sổ nhà mình ngang 4m, đập hết nhà ra đo lại thấy tới 4,2m, vậy mình sẽ xây 4m hay 4,2m. Nếu xây 4m thì xây sát sang nhà bên phải, chừa khoảng hở 20cm với nhà bên trái, hay ngược lại; hay xây ở giữa, chừa khoảng hở 10cm với 2 nhà 2 bên.
Đó là ví dụ một số vấn đề mà nhà trong hẻm khu dân cư lâu năm đang gặp. Nếu không có sự kiểm soát để làm đúng từ đầu, mà để tự làm rồi sau này sai hậu kiểm, thì việc đi giải quyết hậu quả khi sai phạm, tranh chấp, cãi nhau, ấm ức vì cảm giác “bị bất công” sẽ cực kỳ khủng khiếp. Đặc biệt trong bối cảnh dân trí và tính tự giác của người dân còn chưa cao, ví dụ như chỉ có việc nhỏ như “không đưa chậu cây, lam dốc, thùng rác” lấn chiếm ra đường mà nhiều năm rồi vẫn chưa “tự giác” làm được.
4. Giấy phép xây dựng không sai. Cái sai là quy trình, thủ tục, thời gian, chi phí để ra được giấy phép.
Theo quy định, sau khi nộp hồ sơ xin phép xây dựng thì trong 15 đến 21 ngày sẽ được trả lời. Xin lưu ý đây là thời gian để được trả lời hồ sơ, chứ không phải chắc chắn được cấp phép. Nghĩa là lúc này, nếu toàn bộ hồ sơ bản vẽ thiết kế đúng hết thì sẽ được cấp phép. Nếu không sẽ được trả lời bị sai chỗ này, bị thiếu chỗ kia đề nghị về làm lại.
Sau khi về điều chỉnh mất vài ngày (vì đơn vị làm bản vẽ không phải lúc nào cũng rảnh sửa ngay liền cho mình), lại nộp vào và lại chờ 15 đến 21 ngày trả lời. Cứ tiếp tục như vậy, nếu còn sai lại điều chỉnh và lại thêm 15 đến 21 ngày. Nếu không làm qua “dịch vụ” thì cầm chắc ăn ít nhất 2-3 block 15-21 ngày nộp hồ sơ - điều chỉnh ra vô như thế, coi như đi tong 1,5 tháng đến 2 tháng chỉ riêng việc nộp hồ sơ chờ cấp phép.
Đó là chưa kể khoảng thời gian trước đó phải đi tìm hiểu các chỉ tiêu cấp phép và làm bản vẽ cấp phép, hên thì 1-2 tuần, xui thì 1-2 tháng. Bảng chỉ tiêu cấp phép khi hỏi trên cơ quan cấp phép thường chỉ là số liệu tổng thể cho cả 1 khu vực, muốn tính chính xác cho từng căn nhà phải cần “đơn vị có chuyên môn”.
Ví dụ khi nộp hồ sơ hỏi thông tin cấp phép thì được trả lời là chỉ tiêu khu vực là : số tầng cao từ 2 tới 12 tầng, mật độ xây dựng 70%, hệ số sử dụng đất là 4.0, còn các chỉ tiêu khác thì tự tìm hiểu thêm ở các văn bản quy định khác của nhà nước. Vậy cụ thể nhà mình được xây bao nhiêu tầng trong số từ 2 đến 12 tầng, mật độ là 60%, 70% hay 80%, hệ số sử dụng đất là 3.8 hay 4.0 hay 4.2, rồi các văn bản quy định khác là văn bản nào, ngoài QĐ56 thường được nói thì còn văn bản nào khác, áp dụng ra sao khi bản thân trong mỗi văn bản đó cũng đều có những chỗ chồng chéo, “hiểu sao cũng được”. Chính con số thông tin cung cấp có “khoảng dao động” như thế chính là sự bất cập.
5. Giải pháp tinh giảm GPXD trong khu dân cư lâu năm (trong khi chờ phủ thiết kế đô thị chi tiết)
(1) Công khai ứng dụng, file tính ra chỉ tiêu cấp phép của từng căn nhà, làm sao mỗi người dân, không cần lệ thuộc “dịch vụ” đều có thể nhập thông tin căn nhà để tính ra số liệu nhà họ. Bỏ kiểu thông tin chung chung của cả khu vực, kiểu có khoảng dao động như “từ… đến”, “tối thiểu” - “tối đa”.
(2) Bản vẽ cấp phép chỉ tập trung vào các chỉ tiêu xây dựng được quy định của khu vực (lộ giới, cốt nền, khoảng lùi trước sau, chiều cao nhà, chiều cao mỗi tầng, số tầng, hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, độ vươn ban công,...), và đảm bảo ranh xây dựng không phạm lộ giới, chồng ranh nhà hàng xóm. Việc phân bố bố trí công năng chi tiết bên trong (cầu thang, thang máy, ô giếng trời, vị trí kích thước phòng,...) là việc của người dân.
Việc yêu cầu phải chính xác chi tiết các khu vực bố trí chức năng trong bản vẽ xin phép đang gây ra nhũng nhiễu trong quá trình xây dựng và hoàn công với lý do “khác so với giấy phép”.
(3) Thay vì 15 đến 21 ngày trả lời hồ sơ xin phép (mà thường ngày trả lời sẽ bị trễ hơn trên giấy hẹn), rút còn đúng 15 ngày dù hồ sơ có đạt được cấp phép hay không đạt phải điều chỉnh.
(4) Trong quá trình kiểm tra hồ sơ, ví dụ mới 5-7 ngày đã phát hiện hồ sơ không đạt, có thể phản hồi sớm cho người dân biết điều chỉnh, ví dụ bấm nút “không đạt” trên dịch vụ công để báo về điện thoại người dân, chứ không cần phải chờ tới 15 ngày mới biết “không đạt”.
(5) Khi yêu cầu điều chỉnh, hướng dẫn chính xác những chỗ chưa đúng để người dân làm, chứ không trả lời kiểu chung chung “sai theo quy định gì đó, tự về đọc quy định làm lại”. Phải trả lời đầy đủ tất cả những lỗi chưa đạt để người dân về sửa lại một lần, chứ không phải mỗi lần yêu cầu điều chỉnh chỉ nói một lỗi, "vô tình quên" các lỗi khác lại cho lần sau.
-----
Lê Quốc Kiên
