06/07/2021
👉👉1. 𝑵𝒉𝒐́𝒎 𝒄𝒂́𝒄 𝒚𝒆̂́𝒖 𝒕𝒐̂́ 𝒗𝒊̃ 𝒎𝒐̂
👉1.1 𝑪𝒉𝒊́𝒏𝒉 𝒔𝒂́𝒄𝒉 𝒄𝒖̉𝒂 𝑵𝒉𝒂̀ 𝒏𝒖̛𝒐̛́𝒄
Chính sách của Nhà nước tác động rất lớn v à trực tiếp đến giá bất động sản, thể hiện
trên các mặt chủ yếu sau:
- Nhà nước ban hành các quy định về quyền sở hữu, thu ê đất, sử dụng, chuyển nhượng bất động sản. Sự thay đổi quy định trong từng thời kỳ sẽ tác động đến giá bất động sản trên thị trường.
- Nhà nước quy định các chính sách v à nghĩa vụ tài chính có liên quan đ ến quyền sử dụng đất (thuế, tiền thuê, tiền sử dụng đất ...) các chính sách này ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí tạo lập và chi phí sử dụng bất động sản n ên tác động đến giá bất động sản.
- Nhà nước hoạch định và công bố quy hoạch về việc sử dụng đất cho từng khu vực.
Đây là yếu tố quan trọng và ảnh hưởng lớn đến giá bất động sản trên thị trường.
👉1.2 𝑪𝒂́𝒄 𝒚𝒆̂́𝒖 𝒕𝒐̂́ 𝒌𝒊𝒏𝒉 𝒕𝒆̂́ 𝒄𝒉𝒖𝒏𝒈 𝒄𝒖̉𝒂 𝒒𝒖𝒐̂́𝒄 𝒈𝒊𝒂, đ𝒊̣𝒂 𝒑𝒉𝒖̛𝒐̛𝒏𝒈
Các yếu tố này ảnh hưởng đến cầu và qua đó tác động đến cung bất động sản n ên ảnh hưởng đến giá bất động sản.
Giá bất động sản biến động tỷ lệ thuận với giá gia tăng kinh tế cũng nh ư thu nhập
quốc dân của quốc gia v à địa phương.
Các yếu tố này gồm sự biến động của tổng sản phẩm quốc gia , thu nhập bình quân đầu người dân, tiết kiệm cá nhân và đầu tư…
👉1.3 𝑪𝒖𝒏𝒈 𝒄𝒂̂̀𝒖 𝒃𝒂̂́𝒕 đ𝒐̣̂𝒏𝒈 𝒔𝒂̉𝒏
Cũng giống như bất cứ hàng hoá, dịch vụ nào khác, giá bất động sản trên thị trường là giá cân bằng giữa cung cầu.
‼️‼️𝒂. 𝑪𝒂́𝒄 𝒚𝒆̂́𝒖 𝒕𝒐̂́ 𝒂̉𝒏𝒉 𝒉𝒖̛𝒐̛̉𝒏𝒈 đ𝒆̂́𝒏 𝒄𝒂̂̀𝒖:
Sự tăng trưởng về dân số và các nhu cầu phát triển:
Tăng trưởng dân số là nhân tố làm tăng mọi mặt nhu cầu của xã hội và theo đó
nhu cầu về đất đai và nhà ở tăng lên.
Dân số tăng làm tăng quy mô gia đình dẫn đến yêu cầu quy mô diện tích đất ở của các hộ gia đình tăng lên, hoặc dẫn đến tăng số lượng hộ gia đình độc lập, làm tăng cầu về nhà ở.
Sự gia tăng dân số không chỉ l àm gia tăng nhu cầu về nhà ở mà còn làm tăng thêm nhu cầu về các hoạt động sản xuất, dịch vụ, th ương mại, y tế, giáo dục... đến là các nhân tố làm tăng nhu cầu về nhà đất.
Thu nhập: Mức thu nhập tăng lên cho phép nhu cầu về bất động sản trở thành nhu cầu có khả năng thanh toán, dẫn đến nhu cầu về nh à đất sẽ tăng lên.
Việc làm và nghề nghiệp: Việc chuyển dịch cơ cấu nghề nghiệp và chuyển dịch dân cư cũng làm phát sinh nhu cầu về nhà đất.
Đô thị hóa: Đặc trưng rõ nét nhất của đô thị hóa là quy mô tập trung dân số và sự phát triển quy mô về bề rộng v à không gian đô thị. Quá trình đô thị hóa không chỉ làm thay đổi tổng cầu về nhà ở mà còn làm thay đổi kết cấu nhu cầu về nh à ở.
Sự phát triển và hoàn thiện kết cấu hạ tầng: Sự phát triển và hoàn thiện kết cấu hạ tầng cũng làm tăng đáng kể nhu cầu nhà ở đối với những vùng trước đây chưa có cơ sở hạ tầng, hoặc cơ sở hạ tầng còn thô sơ, kém khả năng tiếp cận. Tuy nhi ên việc tăng khả năng tiếp cận cũng đồng nghĩa với việc l àm tăng thêm nhu cầu nhà đất, đôi khi sự thay đổi của cung nhanh hơn sự thay đổi của cầu.
‼️‼️𝒃. 𝑪𝒂́𝒄 𝒚𝒆̂́𝒖 𝒕𝒐̂́ 𝒂̉𝒏𝒉 𝒉𝒖̛𝒐̛̉𝒏𝒈 đ𝒆̂́𝒏 𝒄𝒖𝒏𝒈:
Phát triển kinh tế: Tốc độ tăng trưởng của cung bất động sản tỷ lệ thuận với sự
phát triển kinh tế.
Sự phát triển của kết cấu hạ tầng : Nhờ có sự phát triển của hệ thống kết cấu hạ tầng mà điều kiện tiếp cận của đất đai của một khu vực trở l ên dễ dàng hơn nên thu hút đầu tư vào kinh doanh bất động sản ở các vùng này.
Sự tham gia của Nhà nước: Thể hiện trên hai khía cạnh chủ yếu:
• Quy hoạch: việc chuyển mục đích sử dụng đất cho sản xuất nông nghiệp vào mục đích sử dụng cho sản xuất kinh doanh khác hoặc nh à ở sẽ tạo ra điều kiện tăng cung bất động sản.
• Nhà nước trực tiếp bán bất động sản thuộc sở hữu Nhà nước ra thị trường hoặc tăng vốn đầu tư cho các Công ty kinh doanh bất động sản của Nhà nước.
👉𝟏.𝟑.𝟏 𝐂𝐚́𝐜 𝐲𝐞̂́𝐮 𝐭𝐨̂́ 𝐱𝐚̃ 𝐡𝐨̣̂𝐢 𝐯𝐚̀ 𝐭𝐚̂𝐦 𝐥𝐲́: Các yếu tố này có ý nghĩa đặc biệt trong xã hội phương Đông, nó cũng có tác động đến giá bất động sản trên thị trường.
👉👉𝟐. 𝐍𝐡𝐨́𝐦 𝐜𝐚́𝐜 𝐲𝐞̂́𝐮 𝐭𝐨̂́ 𝐯𝐢 𝐦𝐨̂
👉𝟐.𝟏 𝐂𝐡𝐢 𝐩𝐡𝐢́
Là toàn bộ phí tổn mà người đang sử dụng phải bỏ ra để tạo lập hoặc để có được quyền “sở hữu” bất động sản, đây là yếu tố quan trọng mà nhà thẩm định giá phải xem xét khi thẩm định giá bất động sản. Thông thường chi phí quyết định giá trị bất động sản. Tuy nhiên không phải bất cứ chi phí nào cũng tạo nên giá trị bất động sản trên thị trường mà có khi còn có tác dụng ngược lại.
Chi phí nói trên là chi phí hình thành là chi phí c ủa người bán.
Bên cạnh đó nhà thẩm định giá còn phải chú ý chi phí sử dụng là chi phí người muốn sử dụng phải bỏ ra để có thể sử dụng bất động sản theo mong muốn của m ình. Đây là chi phí của người mua.
Sự tác động nghịch chiều của hai loại chi phí này tạo nên giá trị bất động sản trên thị trường xét về khía cạnh kinh tế - tài chính.
👉𝟐.𝟐 𝐒𝐮̛̣ 𝐡𝐮̛̃𝐮 𝐝𝐮̣𝐧𝐠
Xét về mục đích sử dụng mộ t bất động sản có khả năng d ùng để ở, để kinh doanh
hoặc có thể kết hợp cả hai mục đích.
Nhìn chung một bất động sản có khả năng sử dụng v ào nhiều mục đích thì sẽ thuận lợi trong việc bán v à do đó sẽ có giá bán tốt hơn.
Xét về tính năng hiệu quả một bất động sản có thể sử dụng ngay có giá trị hơn một bất động sản phải tốn chi phí và thời gian sửa chữa để có thể sử dụng được. Do vậy, khi thẩm định giá bất động sản cần chú ý đến đặc điểm của vật kiến trúc và tài sản khác gắn liền với đất.
👉𝟐.𝟑 𝐂𝐚́𝐜 𝐲𝐞̂́𝐮 𝐭𝐨̂́ 𝐧𝐨̣̂𝐢 𝐭𝐚̣𝐢 𝐜𝐮̉𝐚 𝐛𝐚̂́𝐭 đ𝐨̣̂𝐧𝐠 𝐬𝐚̉𝐧:
👉👉𝟐.𝟑.𝟏 𝐘𝐞̂́𝐮 𝐭𝐨̂́ 𝐯𝐚̣̂𝐭 𝐜𝐡𝐚̂́𝐭
Địa điểm nơi bất động sản tọa lạc: Địa điểm ảnh hưởng rất lớn đến giá trị bất động sản. Khả năng sinh lợi của địa điểm càng cao thì giá trị bất động sản càng cao, bất động sản ở vị trí thuận lợi cho sinh hoạt v à kinh tế (gần chợ, trường học bệnh viện, gần n ơi cung ứng các tiện ích cho sinh hoạt và cho kinh doanh) thì có kh ả năng sinh lợi lớn và có giá trị cao.
Hình dáng lô đất: Những lô đất có hình dáng vuông vức, nở hậu thì có giá trị hơn những lô đất có hình dáng méo mó, tóp hậu ở cùng địa điểm. Những lô đất có bề mặt tiếp giáp với đường phố rộng thì có giá trị hơn lô đất có bề mặt tiếp giáp đ ường phố hẹp mà quá sâu.
Quy mô, kích thước của lô đất: Những lô đất có quy mô, kích th ước phù hợp với mục đích sử dụng thì giá trị cao hơn lô đất có quy mô kích thước không phù hợp với mục đích sử dụng ở cùng địa điểm.
Kiểu nhà, loại nhà, kích thước nhà và tuổi của tài sản: Kiểu nhà, loại nhà, kích thước nhà và tuổi của tài sản gắn liền với chi phí tạo lập và chi phí sử dụng nhà nên ảnh hưởng lớn đến giá trị bất động sản. Kiểu dáng nhà có tính chất thẩm mỹ cao, hài hoà với khu vực chung quanh th ì có giá cao.
- Môi trường: Môi trường chung quanh cũng có tác động đến giá cả bất động sản, nếu môi trường tốt sẽ làm bất động sản có giá trị cao, còn ngược lại sẽ làm giảm giá trị bất động sản.
👉👉𝟐.𝟑.𝟐 𝐘𝐞̂́𝐮 𝐭𝐨̂́ 𝐠𝐢𝐚𝐨 𝐝𝐢̣𝐜𝐡 𝐭𝐡𝐢̣ 𝐭𝐫𝐮̛𝐨̛̀𝐧𝐠
- Thời gian bán: Ngày giao dịch có ảnh hưởng quan trọng bởi v ì các giá bán trên thị trường của tài sản diễn biến theo chu kỳ.
- Điều kiện và tính chất giao dịch trên thị trường: Đây cũng là một yếu tố quan trọng cần xem xét khi so sánh giá bán gi ữa các bất động sản. Giá bán một bất động sản phải trả tiền ngay chắc chắn là khác với giá bán một bất động sản t ương tự nhưng được trả góp và ngay giá bán các b ất động sản theo phương thức trả góp cũng khác nhau t ùy thuộc vào điều kiện trả góp. Trách nhiệm về nghĩa vụ thuế, thời gian chuyển giao bất động sản, các yếu tố chủ quan, khách quan khác trong việc mua bán bất động sản cũng cần được xem xét phân tích kỹ khi so sánh gi á bán giữa các bất động sản.
- Thời điểm giao dịch: Thời điểm giao dịch khác nhau th ì giá bán có thể khác nhau.
👉👉𝟐.𝟑.𝟑 𝐘𝐞̂́𝐮 𝐭𝐨̂́ 𝐩𝐡𝐚́𝐩 𝐥𝐲́:
Khi tiến hành thẩm định giá thẩm định viên cần phải xem xét kỹ về giấy tờ, về quy hoạch hoặc về mục đích sử dụng miếng đất đó như thế nào, việc hoàn thiện thủ tục pháp lý đến đâu và nghĩa vụ tài chính hoàn thành chưa, đư ợc sử dụng vĩnh viễn đối với t ài sản đó hay chỉ được khai thác sử dụng trong thời gian thuê, tất cả đều tác động đến giá cả bất động sản.
