Nguyễn Thế Nam, Ho Chi Minh City (2026)

12/10/2026

BẤT ĐỘNG SẢN CÓ GIÁ TRỊ KHI NÀO?

Hai người cùng đứng trước một miếng đất.

Người thứ nhất nhìn thấy mấy tỷ. Người thứ hai nhìn thấy mỗi tháng mấy chục triệu.

Cả hai đều không sai. Nhưng chỉ một người trong đó mỗi tháng có tiền về.

Clip này Nam quay tại một công trình mới lên khung, cột dựng xong, gạch với ván còn nằm ngổn ngang. Đứng giữa đó Nam nghĩ tới câu nhiều anh chị hay hỏi. Bất động sản có giá trị khi nào?

Nam sẽ nói từng khía cạnh một.

Thứ nhất, giá trị trên giấy và giá trị thật là hai chuyện.

Giá trên giấy là con số người ta đồn, là mét vuông nhân đơn giá. Nó lên xuống theo tin tức, theo tâm lý đám đông, anh chị không điều khiển được.

Giá trị thật là số tiền tài sản đó mang về mỗi tháng. Cái này anh chị điều khiển được.

Thứ hai, giá trị không nằm trong miếng đất. Nó nằm ở người sống xung quanh.

Một mặt bằng đẹp mà xung quanh không ai cần chỗ ở thì vẫn là đất trống. Ngược lại, miếng đất nhìn bình thường mà kế bên có nhà máy, có trường, có khu văn phòng, thì nó có người cần.

Nên trước khi hỏi đất này đáng bao nhiêu, hỏi trước là ai sẽ ở đây.

Thứ ba, cùng một khối bê tông, cách chia ra cho giá trị khác nhau.

Cũng diện tích đó, người chia được mười phòng khai thác tốt, người chia mười bốn phòng mà phòng nào cũng bí, cũng tối. Mười bốn phòng chưa chắc hơn mười phòng, vì phòng xấu thì để trống, mà trống thì không ra tiền.

Cái tạo ra giá trị là công năng, không phải mét vuông.

Thứ tư, thời gian cũng là một phần của giá trị.

Hai tòa giống hệt nhau, tòa này có khách sau ba tháng, tòa kia sau chín tháng. Sáu tháng chênh lệch đó anh chị vừa mất tiền thuê, vừa phải trả lãi, vừa mất luôn cơ hội làm việc khác.

Người làm lâu năm không chỉ tính làm được bao nhiêu, mà tính làm xong trong bao lâu.

Thứ năm, giá trị tăng lên khi rủi ro giảm xuống.

Hai tòa nhà cùng khu, một tòa đang trống, một tòa kín khách, hợp đồng dài, sổ sách rõ ràng. Đem bán thì tòa kín khách được giá hơn hẳn.

Người mua họ không mua mấy bức tường. Họ mua cái dòng tiền đang chạy và mua sự yên tâm.

Thứ sáu, để không không có nghĩa là giữ nguyên.

Nhiều anh chị nghĩ đất nằm đó thì có mất gì đâu. Có mất chứ. Mất mấy năm vốn nằm im, mất mấy cơ hội đi ngang qua, chưa kể chuyện đánh thuế với nhà đất bỏ hoang cũng đang được bàn tới.

Không khai thác thì tài sản đứng yên, còn anh chị thì đi lùi.

Thứ bảy, cái này Nam quý nhất.

Một công trình được hoàn thiện là thợ có việc làm, vật tư bán được, rồi có người tới ở, có chỗ ăn chỗ ngủ gần chỗ làm. Đồng tiền nó chạy vòng vòng chứ không nằm chết một chỗ.

Tài sản của anh chị lúc đó không chỉ có giá trị với riêng mình.

Bất động sản không tự nhiên có giá trị. Nó có giá trị kể từ ngày có người xách đồ dọn vào ở và đều đặn trả tiền.

Còn trước ngày đó, nó mới là tiền của anh chị nằm trong bê tông thôi.

✨ Comment "08" ở bên dưới, Nam sẽ gửi tặng Anh/ Chị bộ "Cẩm nang về những sai lầm thường gặp khi đầu tư BĐS dòng tiền".

Ở đâu có mặt bằng, ở đó có dòng tiền
Tôi là Nguyễn Thế Nam

11/10/2026

3 LÝ DO KHÔNG NÊN CHỌN MÁY GIẶT 2 TRONG 1

Trong phòng cho thuê, cái máy giặt là thứ khách đụng tay vào gần như mỗi ngày. Vậy mà chủ nhà hay chọn nó trong năm phút, đứng ngay tại quầy, chọn theo cái nào gọn hơn.

Clip này Nam quay tại một căn đã hoàn thiện, chỉ cho anh chị thấy máy giặt và máy sấy xếp chồng lên nhau. Nhiều anh chị hỏi Nam sao không sắm luôn một cái 2 trong 1 cho gọn. Nam trả lời thật, với phòng cho thuê thì Nam không chọn.

Ba lý do Nam đã nói trong clip. Dưới đây là mấy chuyện mà lúc đứng ở cửa hàng, không ai nói với anh chị.

CÁI GIÁ CỦA CHỮ GỌN
Máy 2 trong 1 hỏng một lần là mất luôn cả giặt lẫn sấy. Khách không còn gì để dùng, và họ gọi cho anh chị ngay tối đó.

Hai máy rời thì hỏng cái nào thay cái đó. Cái còn lại vẫn chạy, khách vẫn giặt được đồ trong lúc chờ.
Một phòng thì chuyện này nhỏ. Một tòa mười mấy phòng thì nó thành việc của mỗi tháng.

THỬ TÍNH TIỀN THEO CÁCH KHÁC
Chủ nhà hay so giá lúc mua. Nam đề nghị anh chị so theo cách khác.

Lấy tiền máy chia cho số năm thật sự dùng được, cộng tiền sửa trong mấy năm đó, cộng tiền điện mỗi tháng.
Chia xong, cái rẻ lúc mua thường không còn rẻ nữa.

CÒN CHUYỆN CHẬT CHỖ
Lý do lớn nhất khiến người ta chọn 2 trong 1 là sợ chật. Nam hiểu chỗ đó.
Nhưng hai máy xếp chồng lên nhau thì cũng chỉ ăn đúng không gian một chỗ đặt máy giặt. Thứ cần chừa là chiều cao và cái giá đỡ, chứ không phải thêm mét vuông.

Nghĩa là chuyện này phải quyết lúc còn vẽ layout, không phải lúc đi mua máy. Chừa sẵn thì dư chỗ. Quên chừa thì mới phải chọn cái gọn.

Đó là điều Nam muốn anh chị để ý nhất. Thiết bị trong phòng cho thuê không chọn theo cái nào gọn nhất, mà chọn theo cái nào ít làm phiền mình nhất trong ba năm tới.

✨ Bên cạnh đó, comment "20" ở bên dưới, Nam sẽ gửi tặng Anh/Chị bộ "Quy trình xử lý mưa bão" để tìm hiểu thêm về các giải pháp trong mùa mưa này nhé!

Ở đâu có mặt bằng, ở đó có dòng tiền
Tôi là Nguyễn Thế Nam

10/10/2026

GIÁ VẬT LIỆU XÂY DỰNG ĐANG TĂNG THEO GIÁ NHIÊN LIỆU, ANH CHỊ CÓ TÍNH KỊP VÀO DỰ TOÁN KHÔNG?

Dạo này anh chị nào đang xây dựng tòa nhà chắc đã thấy. Báo giá lần trước với báo giá lần này không còn giống nhau nữa.

Nhiều anh chị nghĩ nhà thầu đang đẩy giá. Nam thì nghĩ phần lớn không phải vậy. Có một thứ đang đẩy từ phía sau, mà ít người để ý vì nó không nằm trong bảng giá vật tư.

Đó là giá NHIÊN LIỆU.

Nam kể cho anh chị nghe nó chạy đường nào.

Giá xăng, dầu thời gian qua lên xuống rất mạnh, có đợt nhảy một mức mà dân trong nghề nói chưa từng thấy. Với nghề vận tải thì tiền dầu là khoản nặng nhất trong chi phí chạy xe, nặng tới mức dầu nhích một chút là cả bảng cước phải tính lại. Nên mỗi đợt dầu lên là nhà xe phải nâng cước, không nâng thì lỗ.

Mà vật liệu xây dựng thì thứ nào cũng nặng. Thép, xi măng, cát, đá, gạch. Toàn thứ phải chở, mà chở thì tốn dầu.

Nên câu chuyện nó thành thế này. Dầu lên, cước lên, rồi vật liệu lên theo. Không phải ai ác ý với anh chị cả. Nó là một dây chuyền.

Nhìn vào thực tế thì thấy rõ. Thép đang ở mặt bằng cao hơn hẳn năm ngoái và chưa có đợt hạ nào ra ổn. Cát thì nhiều nơi đã lên tới mức mà năm ngoái không ai nghĩ tới, phần vì thị trường thế giới, phần vì công trình lớn hút hàng. Xi măng nhích chậm hơn nhưng cũng đang bị ép từ ba phía, giá than, giá điện và chính cái cước vận tải kia.

Giờ tới phần Nam muốn nói nhất, là chỗ tiền rơi mà dự toán không ghi.

Chỗ rơi thứ nhất nằm ở hai chữ tại đâu.
Bảng báo giá vật tư thường là giá tại nhà máy hoặc tại kho. Còn cái anh chị thật sự trả là giá tại chân công trình. Khoảng cách giữa hai con số đó chính là cước vận chuyển, và đó mới là chỗ nhảy theo giá dầu.

Nhà anh chị nằm trong hẻm nhỏ thì còn thêm một tầng nữa. Xe lớn không vào được, phải sang qua xe nhỏ, phải thuê cẩu, phải bơm bê tông đi xa hơn. Mấy khoản này nhiều bảng dự toán ghi gọn một dòng vận chuyển rồi thôi, tới lúc làm mới biết nó là mấy dòng.

Chỗ rơi thứ hai nằm ở thời gian.
Cái này mới đau. Dự toán lập một lần, còn vật liệu thì mua rải ra suốt mấy tháng thi công. Móng mua lúc giá này, phần thô mua lúc giá khác, hoàn thiện mua lúc giá khác nữa.

Nghĩa là công trình càng kéo dài thì càng ăn trượt giá. Trước đây chậm tiến độ chỉ mất tiền thuê. Bây giờ chậm tiến độ mất hai lần, vừa mất tháng cho thuê, vừa mua vật tư theo giá mới.

Nam nói thật nha. Trong giai đoạn giá cả chạy thế này, đẩy nhanh tiến độ chính là một cách tiết kiệm tiền.

Chỗ rơi thứ ba nằm ở sau khi xây xong.
Nhiều anh chị chỉ lo giá lúc xây mà quên rằng nhiên liệu lên thì chi phí vận hành cũng lên. Tiền công thợ sửa chữa, tiền đổ rác, tiền chở đồ, giá dịch vụ chung quanh. Mấy khoản lặt vặt này cộng cả năm lại thì không nhỏ đâu.

Nếu bài toán dòng tiền của anh chị tính theo mặt bằng chi phí của một hai năm trước, thì bây giờ nên ngồi tính lại.

Vậy giải pháp thế nào. Nam chia sẻ mấy cách anh chị dùng được ngay.

Thứ nhất, bắt báo giá ghi rõ đã bao gồm vận chuyển tới chân công trình hay chưa, và nếu chưa thì bao nhiêu. Chỉ một câu hỏi đó thôi mà lộ ra rất nhiều.

Thứ hai, chốt giá vật tư chính theo từng giai đoạn thay vì chốt một lần cho cả công trình. Thép và xi măng là hai thứ nên chốt sớm theo khối lượng thật.

Thứ ba, trong hợp đồng nên có điều khoản giá đổi chạy hai chiều. Giá lên quá một mức nào đó thì hai bên ngồi lại, mà giá xuống thì chủ đầu tư cũng được hưởng. Hai chiều mới công bằng, và nhà thầu đàng hoàng sẽ đồng ý.

Thứ tư, để riêng một khoản dự phòng và đừng đụng vào. Nhiều anh chị lập dự toán sát quá, vừa đủ tiền, nên chỉ cần một đợt tăng giá là phải dừng giữa chừng. Dừng giữa chừng là cái đắt nhất.

Thứ năm, so báo giá thì so trên cùng khối lượng và cùng chủng loại, đừng so con số cuối. Lúc giá đang biến động, cách rẻ nhất để bảng giá trông đẹp là hạ ngầm chủng loại vật tư.

Giá nhiên liệu không nằm trong bảng vật tư của anh chị, nhưng nó đứng phía sau gần như mọi dòng trong đó.

Nên từ giờ khi cầm một bảng dự toán, anh chị đừng chỉ nhìn đơn giá. Hãy hỏi thêm ba câu. Giá này tính tới đâu, giá này giữ được tới ngày nào, và nếu công trình kéo dài thêm vài tháng thì ai chịu phần chênh.

Ba câu đó đáng giá hơn cả buổi ngồi mặc cả.

Anh chị nào đang xây dở mà thấy báo giá nhảy, comment cho Nam biết đang vướng ở hạng mục nào. Nam nói thẳng xem nên chốt sớm hay nên chờ. 😊

Ở đâu có mặt bằng, ở đó có dòng tiền
Tôi là Nguyễn Thế Nam

10/10/2026

NỘI THẤT COMBO GIÁ XƯỞNG

Hôm nay Nam đứng trong xưởng quay cho anh chị coi. Sau lưng Nam là đội ngũ thợ lành nghề đang thực hiện các công trình nội thất, chuẩn bị sẵn chờ chở lên công trình.

Các nội thất như giường, tủ quần áo, cái bàn, cái kệ. Gom lại thành một bộ, bên Nam gọi là combo nội thất.

Nghe chữ combo nhiều anh chị hay nghĩ tới hàng rẻ tiền, hàng làm cho có. Nam nói thiệt, không phải vậy.

Combo rẻ là vì nó làm theo lô.

Một bộ kích thước đem làm cho hai ba chục phòng thì tấm ván cắt ra gần như không bỏ mảnh nào. Thợ làm riết thuộc luôn, không phải dừng lại đo từng căn, không phải vẽ lại từ đầu cho mỗi phòng.

Ván vẫn loại đó, bản lề ray trượt vẫn loại đó. Cái bớt đi là công đo vẽ và phần gỗ thừa, chứ không phải bớt chất lượng.

Cái lợi thứ hai anh chị ít để ý, là thời gian.
Đồ combo đóng sẵn trong xưởng rồi mới chở đi, lên tới nơi chỉ ráp lại. Một phòng làm trong ngày là xong.

Còn đóng tại chỗ thì phải đo, phải chờ ra mẫu, thợ nằm công trình cả tuần. Mà mỗi tuần phòng chưa có khách là một tuần anh chị nuôi không cái nhà đó.

Phòng nhỏ thì combo gọn lại, giường với tủ treo là đủ. Phòng lớn hơn thì thêm cái tủ đứng, thêm bộ bàn ghế.

Rồi câu chuyện xưởng riêng.
Nam mở xưởng không phải để nói cho oai. Có xưởng thì Nam biết giá gốc, nói với anh chị con số nào là con số đó.

Quan trọng hơn là chuyện về sau. Hai năm nữa khách làm gãy một cánh tủ, xưởng còn mẫu, làm lại đúng cái cánh đó, lắp vô y như cũ. Chứ mua trôi nổi bên ngoài thì nhiều khi kiếm không ra, phải thay nguyên bộ cho đồng màu.

Giao hàng cũng chủ động. Tầng nào xong trước thì đồ lên trước, cho thuê được liền, không phải nằm chờ lịch của ai.

Combo cũng có chỗ không hợp, Nam nói luôn cho công bằng.
Phòng méo, phòng có góc chéo, có hốc tường lồi lõm thì đồ làm sẵn không ôm sát được, nhìn hở. Mấy căn đó đóng riêng mới gọn.

Anh chị làm phân khúc cao, khách khó tính, cũng nên đóng riêng.
Còn tòa nhà mấy chục phòng giống nhau, khách là người đi làm, sinh viên, thu nhập vừa phải, thì combo là con đường nhanh nhất và nhẹ vốn nhất.
Nam để ý một điều.

Khâu nội thất hay bị đuối tiền nhất, vì nó nằm cuối. Móng không cắt được, tường không cắt được, điện nước không cắt được. Tới lượt nó thì nó là chỗ duy nhất còn xem xét lại được, nên nó bị cắt.

Mà cắt sai chỗ thì giá thuê tụt theo liền.
Nên Nam hay khuyên, tiền ít thì dồn vô mấy thứ người ta đụng tay mỗi ngày. Cái giường, cái tủ, chỗ treo đồ, ổ cắm để đúng tầm, cái bàn ngồi được. Mấy thứ còn lại làm vừa đủ thôi.

Chưa ai đi coi phòng rồi gật đầu vì cái trần nhà đẹp cả.
Đồ trong phòng cho thuê đâu phải để khoe. Nó để phòng sớm có khách, rồi tiền về đều mỗi tháng.

✨ Comment "09" ở bên dưới, Nam sẽ gửi tặng Anh/ Chị bộ "Cẩm nang về PCCC mô hình cho thuê" nhé!

Ở đâu có mặt bằng, ở đó có dòng tiền
Tôi là Nguyễn Thế Nam

09/10/2026

CUỘC DỊCH CHUYỂN ÂM THẦM, BẤT ĐỘNG SẢN ĐANG XOAY TRỤC
Nhà Không Còn Chỉ Để Bán, Nhà Đang Được Làm Ra Để Tạo Dòng Tiền

Có một điều Nam nói ra và có lẽ nhiều anh chị nghe sẽ không thích hoặc không đồng ý.

Nhưng Nam muốn chia sẻ rằng cái thời mua một căn nhà, để đó vài năm rồi bán chênh vài tỷ, đang qua dần. Không phải là hết, mà là không còn dễ như trước.

Nam gặp nhiều anh chị ôm tài sản ba bốn năm nay. Giá trên giấy thì tăng, nhưng tháng nào cũng phải bỏ tiền túi ra nuôi. Bán thì chưa được giá, giữ thì mỗi tháng một ít chảy ra.

Có tài sản mà không có dòng tiền, thì tài sản đó đang nuôi mình hay mình đang nuôi nó?

Nam thấy có 2 kiểu nhà đầu tư rất rõ
Kiểu thứ nhất mua tài sản rồi chờ. Chờ quy hoạch, chờ hạ tầng, chờ sóng.
Kiểu thứ hai làm ra tài sản rồi vận hành nó. Mỗi tháng có tiền về, không cần chờ ai.

Mấy năm nay Nam thấy dòng tiền dịch chuyển rất rõ từ kiểu thứ nhất sang kiểu thứ hai. Anh chị đọc kỹ bài này, vì nó quyết định mười năm tới anh chị cầm tài sản hay tài sản cầm anh chị.

Vì sao tiền đang chảy về phía cho thuê?
Hai chuyện xảy ra cùng lúc.
Giá nhà ở đô thị lớn tăng nhanh hơn thu nhập. Người trẻ khó mua nên họ thuê, và thuê nhiều hơn trước nhiều.

Khu công nghiệp, khu công nghệ cao và vốn nước ngoài kéo chuyên gia về. Nhóm này không mua nhà, họ cần chỗ ở được quản lý đàng hoàng.

Cầu thuê là có thật và còn kéo dài, còn biên lợi nhuận từ mua đi bán lại thì mỏng dần.

Nam nói thật nha, chỗ nào cầu thật mà cung chưa chuyên nghiệp, chỗ đó còn cửa cho người làm bài bản.

Mua một căn rồi cho thuê khác hẳn với làm một tài sản dòng tiền
Đây là chỗ Nam thấy nhiều anh chị dễ hiểu nhầm nhất.

Mua một căn rồi cho thuê lại, anh chị mua theo giá thị trường, mà giá đó đã cộng sẵn kỳ vọng tăng giá. Tiền thuê không tăng nhanh như giá bán, nên càng mua cao, tỷ suất khai thác càng mỏng.

Còn làm một tài sản dòng tiền thì anh chị quyết được cơ cấu căn, suất đầu tư mỗi căn, tệp khách và cách vận hành.
👉 Một bên nhận con số thị trường đưa cho. Một bên tự tạo ra con số của mình.

Tài sản cũ là nguồn hàng, nhưng rẻ không có nghĩa là ngon

Nhiều nhà phố, văn phòng nhỏ, khách sạn mini giờ không còn hợp công năng ban đầu. Đó là nguồn hàng tốt để chuyển thành nhà cho thuê. Nhưng nhớ giùm Nam hai điều.

Giá mua rẻ mà chi phí cải tạo lớn thì tổng vốn chưa chắc rẻ.

Có căn kết cấu không chia nhỏ được, thang không đúng chỗ, trục điện nước không tách riêng từng căn được. Mấy cái đó sửa rất tốn.
Nhiều anh chị mua xong mới gọi Nam coi giúp. Lúc đó sửa thì tốn, mà không sửa thì kẹt.

Thứ quyết định không phải tòa nhà, mà là bộ máy vận hành
Hai tòa nhà giống nhau, cùng khu, cùng mức đầu tư, mà sau ba năm kết quả khác xa. Khác ở chỗ ai vận hành nó.

Vận hành tốt thì lấp đầy cao, khách ở lâu, ít hao mòn, chi phí kiểm soát được.
Vận hành lỏng thì khách đổi liên tục, phòng trống kéo dài, đồ xuống cấp nhanh.

Một căn lẻ thì chi phí nào cũng đổ lên một căn. Gom thành hệ thống thì chi phí quản lý, bảo trì, tìm khách chia ra nhẹ hơn.

Vốn ngắn hạn không nuôi nổi tài sản dài hạn
Vốn bỏ ra một cục, tiền về nhỏ giọt từng tháng. Lấy vốn ngắn hạn làm tài sản dài hạn là chỗ chết của nhiều người.

Phải tính đủ vốn nội thất, vốn dự phòng lúc lấp đầy và tiền lãi khi tòa nhà chưa chạy hết công suất.

Có anh khách hỏi Nam một câu
Anh nói nhà anh ngay mặt tiền, đẹp vậy mà cho thuê hoài không được giá.
Nam hỏi lại. Anh xây cái nhà đó cho ai ở?
Anh im một lúc rồi nói, thì xây theo ý anh thôi.
Vấn đề nằm ngay chỗ đó.

Sai lầm Nam thấy nhiều nhất
Mua tài sản trước, tính cách khai thác sau.
Lấy gu của mình làm chuẩn thay vì lấy nhu cầu người thuê.
Chỉ tính tiền xây, không tính tiền vận hành và tiền trống phòng.
Làm xong rồi mới đi tìm người quản lý.

Mấy cái sai đó dẫn tới cùng một kết quả. Sửa tới sửa lui, lấp đầy chậm, rồi áp lực tài chính đè lên.

Làm đúng và làm sai khác nhau chỗ nào
Làm đúng thì có tệp khách rõ, có bài toán trước khi xuống tiền, cơ cấu căn hợp khu vực, vận hành có quy trình, dòng tiền đều.

Làm sai thì sản phẩm chung chung, phải hạ giá để cạnh tranh, khách đổi liên tục, chủ nhà mệt mà tiền không dư.

Xây shophouse mà nhắm dòng tiền thì tính khác
Shophouse vốn sinh ra để bán, bản vẽ gốc mặc định tầng trệt kinh doanh, tầng trên để một hộ ở.
Xây shophouse mà nhắm dòng tiền thì phải tính ngược, đi từ người thuê rồi mới quay về bản vẽ. Chừa thang riêng lên tầng trên. Tách trục điện nước cho từng tầng ngay từ lúc xây.

Làm được vậy thì một căn chạy hai nguồn thu. Tầng trệt cho thuê kinh doanh, tầng trên chia căn cho thuê ở. Khu chưa đủ dân thì phần trên vẫn ra tiền nuôi tài sản.

Xây xong mới nghĩ tới chuyện chia căn thì phải đập lại hệ kỹ thuật. Đó là khoản tốn oan Nam thấy nhiều nhất.

Lời khuyên của Nam có 3 điều quan trọng
Một là tính bài toán trước khi mua, đừng mua xong mới tính. Thứ tự này sai là mọi bước sau sai theo.

Hai là chọn tệp khách trước khi vẽ. Biết phục vụ ai mới biết chia bao nhiêu căn, làm nội thất tới đâu, giá thuê mức nào.

Ba là chuẩn bị bộ máy vận hành ngay từ đầu. Tài sản tạo dòng tiền không sống bằng ngày khánh thành, nó sống bằng từng tháng sau đó.

Bởi trong bất động sản dòng tiền, cái quyết định không phải anh chị sở hữu bao nhiêu mét vuông. Mà là mỗi mét vuông đó mỗi tháng trả lại cho anh chị bao nhiêu.

Nam hỏi anh chị một câu nhé
Anh chị đang muốn mua một bất động sản để chờ lên giá?
Hay đang muốn tạo ra một tài sản nuôi mình trong ba mươi, năm mươi năm tới?

Chia sẻ với Nam nhé!

Ở đâu có mặt bằng, ở đó có dòng tiền
Tôi là Nguyễn Thế Nam

09/10/2026

CÁCH NAM BỐ TRÍ CĂN PHÒNG CHO THUÊ 15 TRIỆU

Căn phòng trong video cho thuê 15 triệu một tháng.

Nhiều anh chị coi xong sẽ nghĩ chắc do đồ đạc xịn. Thật ra không phải. Thứ làm nên mức giá đó nằm ở các quyết định lúc bố trí, mà quyết định đầu tiên là cái vách ngăn.

Cái vách đó chia khu bếp với chỗ ngủ ra làm hai.

Nghe thì nhỏ, nhưng nó đổi ba thứ cùng lúc.

Thứ nhất là mùi. Nấu ăn xong mùi không bám vô chăn gối, vô quần áo trong tủ. Ai từng ở phòng mà bếp nằm ngay cạnh giường thì hiểu chuyện này khó chịu cỡ nào.

Thứ hai là tiền điện. Có vách thì máy lạnh chỉ làm mát chỗ ngủ, không phải gồng gánh luôn cả khu bếp. Khách ở thấy hóa đơn nhẹ hơn thì họ ở lâu hơn.

Thứ ba, và đây mới là chỗ ăn tiền. Có vách ngăn thì căn này không còn được gọi là studio nữa. Nó là căn một phòng ngủ.

Mà khách đi tìm căn một phòng ngủ là một tệp khác hẳn với khách đi tìm studio. Họ có mức ngân sách khác, kỳ vọng khác, và chịu trả cao hơn. Cùng chừng đó mét vuông, chỉ thêm một cái vách, mình bước sang một khung giá khác.

Ngoài cái vách, còn mấy chỗ nữa Nam muốn anh chị để ý.

Khu giặt sấy được đặt đối diện bếp, và có ống thông tầng để hút mùi với hơi nóng đẩy lên trên. Chỗ này nhiều người làm qua loa. Máy sấy chạy thì tỏa hơi nóng, quần áo ẩm thì sinh mùi. Không có đường cho nó thoát thì cả căn hộ hứng hết.

Cửa sổ thì làm lớn, có hai lớp rèm. Ban ngày lấy sáng và khí tươi, cần riêng tư thì kéo lớp dày lại. Thêm lớp lưới chống muỗi nữa là khách dám mở cửa sổ ban đêm mà không phải lo côn trùng bay vào.

Về màu sắc, cả căn lấy tông trắng làm chủ đạo, rồi chừa một mảng làm điểm nhấn, chỗ vách treo TV hoặc chỗ treo tranh. Tông be hay ghi đều được. Trắng hết thì lạnh lẽo, mà màu mè quá thì kén khách.

Còn đây là điều Nam rút ra sau hơn 10 năm làm nghề này.

Mình làm chỉn chu tới đâu thì hút về đúng tệp khách tới đó.

Làm cho có thì gặp khách xem giá là chính, ở vài tháng rồi đi. Làm tử tế thì gặp nhóm khách văn minh, họ giữ gìn nhà cửa, trả tiền đúng hạn, và ở ổn định.

Nên con số 15 triệu kia không phải do chủ nhà muốn mà có. Nó tới từ chỗ căn phòng được làm đúng cho một nhóm người sẵn sàng trả mức đó.

Anh chị nào đang tính xây tòa nhà dòng tiền, hoặc đang có nhà mà muốn khai thác cho ra giá tốt hơn, cứ nhắn cho team của Nam để được tư vấn ngay từ đầu. Làm đúng từ khâu bố trí thì đỡ tốn tiền sửa về sau.

✨ Comment "22" ở bên dưới, Nam sẽ gửi tặng Anh/ Chị bộ "Hợp đồng cho thuê căn hộ dịch vụ", song ngữ Anh và Việt. Mail gửi tự động nên anh chị nhớ ngó qua cả hộp thư rác giùm Nam nha.

Ở đâu có mặt bằng, ở đó có dòng tiền
Tôi là Nguyễn Thế Nam

08/10/2026

XƯỞNG SẢN XUẤT CỦA NAM CÓ GÌ?

Làm nội thất mà có chuyện, anh chị sẽ nghe đúng ba câu quen thuộc.

Bên thiết kế nói thi công làm sai bản vẽ. Bên thi công nói xưởng cắt sai kích thước. Xưởng thì nói bản vẽ ghi vậy nên làm vậy.

Ba bên nói qua nói lại, còn chủ nhà đứng giữa, chờ, và tốn tiền.

Đó là lý do Nam làm xưởng riêng.

Khi bản vẽ, sản xuất và lắp đặt cùng một nhà lo, thì không còn chỗ cho chuyện đổ qua đổ lại. Sai ở đâu, Nam chịu ở đó, và sửa luôn. Chủ đầu tư chỉ cần nói chuyện với một đầu mối.

Cái lợi thứ hai là biết chắc thứ gì đang đi vào công trình của mình.

Ván loại nào, phụ kiện hãng nào, ray và bản lề ra sao, tất cả đều do bên Nam chọn và kiểm tra. Không có chuyện báo giá một đằng rồi ngoài công trình lại là hàng khác.

Mà mấy thứ này quan trọng lắm. Đồ trong căn hộ cho thuê thì khách dùng mỗi ngày, lại đổi khách liên tục. Phụ kiện rẻ thì vài tháng là rơ, là xệ, rồi mình đi sửa dài dài.

Cái lợi thứ ba là chủ động tiến độ.

Xưởng của mình thì mình xếp lịch. Công trình nào cần gấp, anh em tăng ca là chạy kịp. Còn gửi ra ngoài thì đơn của mình nằm sau đơn của người khác, họ hẹn sao mình chịu vậy.

Mà tiến độ với tòa nhà cho thuê là tiền. Chậm một tháng là mất một tháng doanh thu, lỡ mùa nhập học thì còn mất nhiều hơn.

Cái lợi thứ tư, cái này Nam quý nhất.

Mỗi công trình làm xong, bên Nam đều ngồi lại coi chỗ nào khách phàn nàn, chỗ nào vận hành thấy bất tiện. Rút ra được gì là chỉnh ngay vào mẫu cho công trình sau.

Có xưởng riêng thì chỉnh được liền. Còn đi đặt ngoài, mình góp ý thì người ta cũng ghi nhận vậy thôi, chứ mẫu của họ là mẫu chung cho mọi khách.

Nhờ vậy mà sau hơn 10 năm, mấy bộ nội thất bên Nam làm bây giờ khác xa hồi đầu. Khác không phải vì đắt tiền hơn, mà vì đã sửa qua rất nhiều công trình thật.

Video này Nam quay ở một trong những xưởng bên Bình Dương. Lâu lâu Nam vẫn chạy qua từng xưởng coi anh em làm tới đâu, động viên anh em ráng cho kịp mấy công trình đang chờ.

Anh chị nào đang làm tòa nhà cho thuê, hoặc đang sửa lại căn nhà của mình để khai thác, cứ nhắn cho team của Nam. Nam ngồi tính với anh chị từ bài toán đầu tư cho tới bài toán dòng tiền, rồi mới tính tới chuyện làm nội thất.

✨ Comment "12" ở bên dưới, Nam sẽ gửi tặng Anh/ Chị bộ "Cẩm nang về vận hành mô hình cho thuê".

Ở đâu có mặt bằng, ở đó có dòng tiền
Tôi là Nguyễn Thế Nam

07/10/2026

10 ĐIỀU CẦN BIẾT TRƯỚC KHI KÝ HỢP ĐỒNG XÂY TÒA NHÀ CHO THUÊ, ĐỪNG BỎ QUA ĐIỀU SỐ 7

Có những thứ trong đời chỉ ký một lần, mà ký xong là sống chung với nó nhiều năm.
Hợp đồng xây tòa cho thuê là một trong số đó.

Nam gặp nhiều anh chị lắm rồi. Lúc bàn thì hào hứng, tới lúc đưa tờ hợp đồng ra thì đọc lướt, thấy có con dấu là yên tâm, ký cái rẹt.

Rồi mấy tháng sau mới phát hiện ra thứ mình cần thì trong đó không có, còn thứ trong đó có thì mình không hiểu.

Nên hôm nay Nam ngồi liệt kê 10 điều. Anh chị đọc kỹ trước khi cầm bút ký nha.

Điều thứ nhất, chốt mô hình khai thác trước khi ký.
Tòa của anh chị cho thuê dài hạn hay ngắn ngày, khách là công nhân hay người đi làm, mỗi mô hình ra một bản vẽ khác nhau. Bản vẽ phải chạy theo mô hình, chứ không phải xây xong rồi mới đi tìm khách cho vừa cái bản vẽ.

Điều thứ hai, đừng ký khi hồ sơ thiết kế mới là mấy tờ phác thảo.
Phác thảo thì ai nhìn cũng thấy đẹp. Nhưng cái quyết định tiền là bản vẽ chi tiết, ghi rõ từng lớp tường, từng vị trí ổ điện, từng đường ống. Chưa có nó thì chưa biết mình đang mua cái gì.

Điều thứ ba, bảng khối lượng và đơn giá phải tách rõ từng hạng mục.
Hai chữ trọn gói nghe rất dễ chịu, nhưng tới lúc cãi nhau thì không ai chỉ ra được cái nào nằm trong cái nào nằm ngoài. Có bảng chi tiết thì lúc cần cắt bớt hay đổi ý, hai bên còn tính với nhau được.

Điều thứ tư, vật tư phải ghi rõ chủng loại và hãng.
Ghi chung chung kiểu gạch loại tốt, sơn hãng uy tín là chỗ dễ đổi hàng nhất. Ghi rõ ra, và thêm một câu là muốn thay đổi phải có chữ ký đồng ý của chủ đầu tư. Chỉ một câu đó thôi mà đỡ rất nhiều chuyện.

Điều thứ năm, làm rõ chuyện phát sinh ngay từ đầu.
Xây nhà thì chắc chắn có phát sinh, không tránh được. Cái tránh được là phát sinh không ai duyệt. Ghi rõ ai là người duyệt, duyệt bằng văn bản trước khi làm, và nếu được thì đặt một mức trần. Đừng để tới lúc nghiệm thu mới ngồi nghe kể một loạt khoản đã lỡ làm rồi.

Điều thứ sáu, tải điện phải tính cho lúc tòa đầy khách.
Đây là chỗ Nam thấy sai nhiều nhất ở tòa cho thuê. Lúc bàn giao thì phòng nào cũng sáng đèn bình thường. Nhưng khi đủ khách vào, mỗi phòng một máy lạnh, một bếp, một máy giặt, bình nước nóng, thì hệ thống mới lộ ra là thiếu. Nâng cấp lúc đó là phải đục tường.

Điều thứ bảy, cách âm và chống thấm là hai thứ gần như không sửa được sau này.
Khách dọn đi vì nghe tiếng phòng bên cạnh, hoặc vì trần nhà tắm rịn nước, là mất khách kiểu khó chịu nhất. Mà muốn làm lại thì phải đập. Hai khoản này anh chị đừng tiết kiệm lúc xây, vì tiết kiệm được một lần rồi trả suốt mấy năm sau.

Điều thứ tám, đồng hồ điện nước riêng cho từng phòng phải có trong thiết kế.
Chia sau thì vừa xấu vừa tốn, mà không chia thì tháng nào cũng có chuyện để cãi với khách. Cứ ghi thẳng vào hợp đồng, kèm luôn vị trí đặt cho gọn gàng.

Điều thứ chín, tiến độ phải có mốc và chậm phải có phạt.
Mốc nghiệm thu từng giai đoạn, ngày bàn giao cụ thể, chậm một ngày là bao nhiêu. Không phải để làm khó ai, mà vì mỗi tháng tòa chưa xong là một tháng anh chị trả lãi mà chưa có đồng thu nào.

Điều thứ mười, thanh toán theo giai đoạn và giữ lại phần bảo hành.
Đừng đưa hết tiền khi công trình còn dở. Chia theo giai đoạn nghiệm thu, và giữ lại một phần trong thời gian bảo hành. Lúc nhận bàn giao thì nhớ đòi đủ hồ sơ hoàn công, nhất là bản vẽ đường điện nước đi ngầm. Vài năm sau sửa chữa, tờ giấy đó đáng tiền hơn anh chị nghĩ nhiều.

Nam nói thêm một câu cuối nữa.
Nhà thầu tốt sẽ không ngại mấy điều này đâu, vì nó rõ ràng cho cả hai bên. Ai đọc xong mà khó chịu, tránh né, ngại ghi vào giấy, thì đó chính là câu trả lời cho anh chị rồi.

Hợp đồng chặt không phải để phòng người ta. Là để sau này hai bên còn nhìn mặt nhau mà làm tiếp.

Anh chị nào sắp ký hợp đồng xây tòa, comment cho Nam biết đang vướng ở điều nào. Nam chia sẻ theo kinh nghiệm của Nam đến anh chị nhé. 😊

Ở đâu có mặt bằng, ở đó có dòng tiền
Tôi là Nguyễn Thế Nam

07/10/2026

3 ĐIỂM CHẠM QUAN TRỌNG KHI LÀM NỘI THẤT

Có một câu Nam hay nói với chủ đầu tư, nói xong là nhiều anh chị ngồi im lặng một lúc.

Người đi thuê không phải là anh chị.

Nghe thì hiển nhiên, mà lúc chọn nội thất thì gần như ai cũng quên. Mình thấy cái tủ màu này đẹp, mình chọn. Mình thích tông trầm, mình làm tông trầm. Trong khi người sống trong đó mỗi ngày lại là một bạn trẻ hai mấy tuổi, gu khác mình xa lắm.

Từ chuyện đó, Nam chia sẻ ba điểm chạm mà Nam luôn để ý khi làm tủ và giường của căn hộ cho thuê.

Điểm thứ nhất là tông màu.

Nam luôn chọn tông trung tính. Trắng kết hợp vân gỗ, hoặc be, ghi nhạt.

Lý do không phải vì nó đẹp hơn tông khác. Mà vì nó không kén người. Khách nào bước vô cũng thấy dễ chịu, cũng hình dung được đồ đạc của mình để trong đó.

Còn chọn theo gu riêng thì mình tự thu hẹp số người ưng căn phòng của mình. Mà làm cho thuê, càng nhiều người ưng thì càng nhanh có khách và càng đỡ phải hạ giá.

Điểm thứ hai là chỗ treo tạm.

Cái này ít người để ý nhưng Nam thấy đáng giá nhất.

Đồ của một người có ba loại. Đồ sạch thì cất tủ, đồ dơ thì bỏ giỏ giặt. Còn loại thứ ba là đồ vừa mặc xong, chưa dơ, tí nữa hoặc mai mặc lại. Cái áo khoác, cái nón, cái túi xách.

Loại thứ ba đó mà không có chỗ thì nó đi đâu? Nó vắt lên thành ghế, lên mép giường, treo lên tay nắm cửa. Phòng mình làm đẹp cỡ nào, ở được một tuần cũng thành bừa.

Nên khi làm tủ, Nam luôn chừa một khoang hoặc một thanh treo cho đồ dùng tạm. Thêm chỗ cất va li nữa, vì cái va li không có chỗ là nó nằm giữa phòng cả năm.

Điểm thứ ba là mấy chi tiết nhỏ mà tay chạm vào mỗi ngày.

Cái tay nắm tủ là ví dụ rõ nhất. Một ngày khách mở tủ cả chục lần. Tay nắm xấu, kêu lạch cạch, hay sờ vô thấy lỏng lẻo, thì cảm giác về cả căn phòng đi xuống theo.

Mà nâng cấp mấy món đó tốn không bao nhiêu so với tổng chi phí nội thất. Đây là chỗ bỏ ít tiền mà đổi được nhiều cảm nhận.

Nam nói thêm một mẹo nhỏ về chăn ga gối nệm, tiện thể anh chị ghi lại luôn.

Làm cho khách ở ngắn ngày thì dùng màu trắng, vì khách cần nhìn thấy sạch sẽ ngay lập tức, mà đồ trắng cũng dễ xử lý khi giặt.

Còn cho khách ở dài ngày thì nên chọn be hoặc ghi. Khách ở lâu, mình không thay giặt thường xuyên như khách ngắn ngày, nên tông này giữ được vẻ tươm tất lâu hơn.

Điểm chạm không phải là đồ đắt tiền. Nó là mấy thứ quyết định nhỏ được đưa ra từ phía người ở, chứ không từ phía người bỏ tiền ra làm.

Trước khi chốt một món nội thất, anh chị thử hỏi lại mình một câu. Món này mình thích, hay người sẽ ở trong đó thích?

✨ Comment "12" ở bên dưới, Nam sẽ gửi tặng Anh/ Chị bộ "Cẩm nang về vận hành mô hình cho thuê".

Ở đâu có mặt bằng, ở đó có dòng tiền
Tôi là Nguyễn Thế Nam

06/10/2026

CẬN CẢNH XƯỞNG NỘI THẤT RIÊNG HƠN 1000M2 TẠI HỒ CHÍ MINH

Hôm nay Nam dẫn anh chị đi một chỗ ít khi lên hình. Không phải căn hộ đã hoàn thiện, mà là nơi mấy căn hộ đó bắt đầu.

Cái xưởng đang chạy hết công suất, làm nội thất cho các tòa nhà và cho mấy mô hình hộp ngủ sleepbox đó anh chị.

Nam quay chỗ này vì có mấy điều Nam muốn anh chị chủ đầu tư biết, trước khi chọn nơi đóng nội thất cho tòa nhà của mình.

Điều thứ nhất, nội thất cho thuê khác nội thất nhà ở.

Nhà ở thì làm một bộ, đo tại chỗ, chỉnh tới chỉnh lui cũng được. Còn tòa nhà cho thuê là làm hàng loạt. Mười mấy căn giống nhau, cùng một bộ kích thước, cùng loại ván, cùng loại phụ kiện.

Xưởng quen làm từng căn lẻ chưa chắc kham nổi kiểu đó. Làm số lượng mà mỗi cái lệch một chút thì ra công trình lắp không khớp, mất thêm mấy ngày chỉnh sửa.

Điều thứ hai, làm ở xưởng khác với làm tại công trình.

Ở xưởng, ván được cắt bằng máy nên kích thước chuẩn, dán cạnh và hoàn thiện trong điều kiện kiểm soát được. Ra tới công trình chỉ việc lắp.

Làm kiểu đó thì công trình sạch, nhanh, ít bụi và ít tiếng ồn. Với tòa nhà đang có khách ở các tầng khác thì chuyện này quan trọng lắm.

Điều thứ ba, công suất xưởng chính là tiến độ của anh chị.

Tòa nhà cho thuê sống bằng ngày mở cửa đón khách. Nội thất trễ một tháng là trễ nguyên một tháng doanh thu, mà nếu lỡ mùa cao điểm như mùa nhập học thì còn trễ hơn vậy nhiều.

Nên trước khi giao việc, Nam luôn coi xưởng đó có bao nhiêu đội thợ, đang nhận bao nhiêu đơn, có kham nổi khối lượng của mình trong đúng khoảng thời gian cần hay không.

Điều thứ tư, đi thăm xưởng là một cách thẩm định.

Đứng trong xưởng mười lăm phút là thấy được nhiều thứ mà bảng báo giá không nói. Ván đang dùng là loại gì. Máy móc ra sao. Hàng xếp có ngăn nắp không. Thợ làm có quy trình hay mỗi người một kiểu.

Anh chị nào sắp làm nội thất cho tòa nhà, Nam khuyên nên chọn đơn vị thiết kế thi công có xưởng sản xuất riêng và nếu được thì có thể đến coi tận nơi, đừng chỉ coi hình mẫu rồi ký.

Một căn hộ đẹp lên hình luôn bắt đầu từ một chỗ chẳng có gì để chụp hình. Bụi, tiếng máy, ván xếp chồng lên nhau.

Chọn đúng chỗ bắt đầu đó thì phần sau mới nhẹ. Chọn sai thì sửa tới sửa lui, mà tiền sửa với thời gian trễ đều là tiền của mình.

✨ Comment "13" ở bên dưới, Nam sẽ gửi tặng Anh/ Chị bộ "Cẩm nang kinh doanh mô hình Sleepbox".

Ở đâu có mặt bằng, ở đó có dòng tiền.
Tôi là Nguyễn Thế Nam.

Nguyễn Thế Nam

12/10/2026

11/10/2026

10/10/2026

10/10/2026

09/10/2026

09/10/2026

08/10/2026

07/10/2026

07/10/2026

06/10/2026

Address

Telephone

Website

Alerts

Contact The Business

Shortcuts

Share

Category

Listing takedown request