31/03/2020
Đầu tư bất động sản luôn luôn là một miếng bánh hấp dẫn bậc nhất nhưng cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro. Khi thị trường tốt lên, việc đầu tư thành công là chuyện không quá khó bởi lẽ tăng trưởng là xu hướng chung tại thời điểm đó. Tuy nhiên, khi thị trường có xu hướng chững lại, các nhà đầu tư nên hiểu rõ hơn tất cả các hình thức đầu tư bất động sản khác để có cái nhìn tổng quan và linh động hơn, đưa ra những quyết định chính xác hơn.
Loại hình đầu tư bất động sản thứ nhất: Căn hộ chung cư
Trước tình hình quỹ đất tại các thành phố lớn ngày càng thu hẹp như hiện nay, đầu tư căn hộ chung cư đang trở thành xu hướng đầu tư bất động sản tuy mới phát triển trong khoảng 10 năm trở lại đây nhưng cũng khá tiềm năng. Các dự án căn hộ chung cư thường toạ lạc tại những vị trí tốt với tiện ích sống đầy đủ và tiện nghi. Chính vì vậy, loại hình đầu tư căn hộ chung cư ngày càng thu hút trong mắt các nhà đầu tư.
Ưu điểm của các loại hình đầu tư căn hộ chung cư:
• Phương thức thanh toán linh hoạt, có thể trả góp nhiều đợt. Hiện nay, các dự án căn hộ chung cư (đầu tư căn hộ dạng sơ cấp) thường được ngân hàng hỗ trợ cho vay với lãi suất hấp dẫn.
• Nhu cầu thuê căn hộ đang lớn, nhất là ở các thành phố lớn.
• Đầu tư căn hộ chung cư có thể sinh lợi nhanh chóng bằng hình thức đầu tư ” lướt sóng”.
• Tính thanh khoản tốt. Nếu cho thuê đối với đầu tư căn hộ dạng thứ cấp, khả năng sinh lợi sẽ đều đặn và ổn định hàng tháng.
Nhược điểm của loại hình đầu tư căn hộ chung cư:
• Nhiều dự án căn hộ chung cư bị “thổi phồng” giá trị quá mức so với thực tế.
• Chu kỳ giá tăng nhẹ, ít có biến động tăng vọt.
• Nhà đầu tư cần mất nhiều thời gian để tìm hiểu thị trường.
• Bị phụ thuộc nhiều vào Chủ đầu tư: Tiến độ thi công, chất lượng xây dựng, ban quản lý, nội ngoại thất, các vấn đề môi trường…
Loại hình đầu tư bất động sản thứ 2: Nhà phố
Một hình thức đầu tư bất động sản được khá nhiều nhà đầu tư chọn lựa hiện nay đó là nhà phố. Đây là loại hình đầu tư không mới nhưng chưa hề giảm nhiệt vì nguồn cầu luôn tốt. Có thể nói nhà phố ở các vị trí đắc địa không phụ thuộc quá nhiều vào thị trường.
Ưu điểm của loại hình đầu tư nhà phố:
• Nhà phố vừa có thể sử dụng để ở, vừa có thể kinh doanh hoặc cho thuê mặt bằng kinh doanh. Giá trị gia tăng của nhà phố mặt tiền đi lên cùng với tốc độ phát triển của khu vực.
• Độ khan hiếm cao, đặc biệt là những khu vực có vị trí đẹp trong thành phố.
• Thu nhập ổn định hàng tháng tốt hơn so với những loại hình khác vì nhu cầu tìm thuê nhà phố để mua bán kinh doanh luôn luôn cao, khi mua nhà về là bắt đầu có thể cho thuê được ngay.
• Tính pháp lý thường được đảm bảo rõ ràng và đầy đủ hơn so với các loại hình đầu tư khác, đa số là sổ hồng thổ cư.
Nhược điểm của loại hình đầu tư nhà phố:
• Đầu tư nhà phố thường có vốn đầu tư cao, vì đa số khách mua nhà phố phải thanh toán tiền mua nhà một lần sau khi đặt cọc, và
• Diện tích nhà phố nhỏ sẽ gây khó khăn trong việc tách sổ để đứng tên riêng.
• Tuy độ khan hiếm và mức giá giao dịch không quá phụ thuộc vào thị trường, nhưng lợi nhuận và thanh khoản của loại hình này lại chịu ảnh hưởng từ sự biến động của thị trường và khó tự điều chỉnh giá theo mong muốn.
Loại hình đầu tư bất động sản thứ 3: Đất nền
Đầu tư đất nền là loại hình dù đã hình thành từ lâu đời tuy nhiên được rất nhiều nhà đầu tư quan tâm vì lợi nhuận cao. Khi mà quỹ đất đang ngày càng hạn hẹp, việc sở hữu đất ở những thành phố lớn ngày càng hạn chế thì những nhà đầu tư, đặc biệt là những nhà đầu tư ít vốn thường tìm đến các vùng ven để đầu tư đất nền. Loại hình này sở hữu nhiều ưu điểm, tuy nhiên, cũng tiềm ẩn một số rủi ro.
Đất nền vùng ven dọc theo các trục đường lớn mới làm đang là một sự lựa chọn của rất nhiều người
Ưu điểm của loại hình đầu tư đất nền:
• Là một trong những loại hình đầu tư vốn ít, tiềm năng nhất hiện nay.
• Lợi nhuận kỳ vọng đạt gấp nhiều lần lãi suất ngân hàng.
• Khả năng sinh lời, thanh khoản tốt hơn nhà phố, đặc biệt là những khu vực đang có cơ sở hạ tầng hoàn thiện. Lợi nhuận của đất nền trong 1 năm thường không thấp hơn 15%.
• Khả năng rớt giá của loại hình này khá thấp do ít chịu tác động xấu theo chu kỳ tăng trưởng của thị trường.
• Quỹ đất đô thị ngày càng hạn hẹp, tài nguyên đất không tăng thêm, tạo điều kiện cho đầu tư đất nền phát triển mạnh.
• Là loại hình đầu tư ít bị chi phối bởi giá trị ảo do quảng cáo.
• Nếu đất nền có sổ đỏ, sẽ được ngân hàng thẩm định giá cho vay từ 50 – 60%, thậm chí ở mức cao nhất đạt tới gần 80%.
Nhược điểm của loại hình đầu tư đất nền:
• Tính pháp lý ở một số khu vực đất nền vẫn chưa rõ ràng khiến nhà đầu tư dễ gặp rủi ro, nhất là các hình thức đất nông nghiệp chuyển mục đích sử dụng, đất bị quy hoạch, hoặc đất bị tranh chấp, chồng lấn ranh giới.
• Đất nền có vị trí càng đẹp, khả năng thanh khoản cao thì giá càng cao, mất nhiều vốn đầu tư. Ngược lại, nếu không có vị trí đẹp thì thường khó bán, phải chấp nhận chôn vốn một thời gian. Tất nhiên điều này chỉ có tính tương đối và phụ thuộc nhiều vào tình hình chung.
• Đất nền chỉ thật sự tăng trưởng nếu nằm trong khu vực phát triển đô thị, hạ tầng giao thông đồng bộ, kinh tế vùng phát triển, quy hoạch bài bản. Các khu vực vùng ven nhưng chỉ là nóng sốt cục bộ do một số thông tin chưa chính xác, không có quy hoạch hạ tầng bài bản rất dễ bị vỡ b**g bóng bất động sản.
Loại hình đầu tư bất động sản thứ 4: Nâng cấp nhà cũ giá rẻ
Thị trường khách hàng mua nhà hẻm nhỏ, nhà cũ để định cư ở Nha Trang hiện nay rất cao. Đa số các căn nhà kiểu này được bán với giá khá rẻ, đôi khi chỉ bằng giá trị đất. Nhưng khách hàng lại hay bị ấn tượng xấu với những căn nhà đã quá cũ không thể ở được và họ lại hay quên đi mức giá họ đang được đề nghị là rất tốt.
Vì vậy, nếu những nhà đầu tư bất động sản có thời gian tìm kiếm nhà nát và bỏ công sức ra nâng cấp, tu bổ thì sẽ có thể bán lại được với mức giá cao hơn rất nhiều.
Các căn nhà cũ nát có thể gây ấn tượng xấu cho khách hàng mua, nhưng nếu chịu khó đầu tư thời gian và công sức thì đây sẽ là một cách làm rất hiệu quả
Ưu điểm của loại hình đầu tư nâng cấp nhà nát:
• Mức giá mua vào khá thấp, gần như chỉ tương đương giá trị đất.
• Nguồn cung dồi dào, các khu dân cư hiện hữu lâu năm đều có nhiều căn nhà cũ như thế này.
• Dễ dàng thương lượng với chủ nhà vì hiện trạng nhà không tốt nên có thể “ép giá”.
• Nhanh có lãi, lợi nhuận có thể tính trước được ngay, ít phụ thuộc vào thị trường bởi lượng khách hàng mua là khách nhu cầu định cư thật.
Nhược điểm của loại hình đầu tư nâng cấp nhà nát:
• Tốn nhiều thời gian và công sức, tiền bạc cho việc trùng tu, nâng cấp.
• Tiềm ẩn nhiều rủi ro khi căn nhà đã quá xuống cấp, chi phí tu bổ cao làm đội giá bán lên nhiều.
• Một số thông tin từ cộng đồng xung quanh sẽ không tốt cho nhà đầu tư, điển hình như: “Nhà đó họ mới mua có mấy trăm triệu mà giờ đã bán lại cả tỷ” sẽ tác động xấu đến tâm lý người mua, sợ bị lừa đảo, bị “dụ”.
Loại hình đầu tư bất động sản thứ 5: Bất động sản nghỉ dưỡng
Tại thời điểm hiện tại, đầu tư vào bất động sản nghỉ dưỡng không còn là khái niệm xa lạ đối với các nhà đầu tư. Đặc biệt khi du lịch Vũng Tàu đang tăng trưởng mạnh, hạ tầng được đầu tư nhiều hơn, thu hút không chỉ khách du lịch trong nước mà cả đông đảo lượng khách quốc tế. Đầu tư bất động sản nghĩ dưỡng là một thị trường ngách tuy không lớn nhưng nếu nhà đầu tư có vốn nhiều và cần lợi nhuận tăng trưởng ổn định, đây là một phân khúc rất đáng quan tâm.
Lợi nhuận từ bất động sản nghỉ dưỡng phụ thuộc vào thị trường du lịch
Ưu điểm của loại hình đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng:
• Bất động sản nghỉ dưỡng vừa có thể dùng để ở, vừa có thể dùng để kinh doanh sinh lời theo hình thức tự kinh doanh hoặc cho một bên thuê kinh doanh.
• Khả năng sinh lời kéo dài. Mức lợi nhuận cam kết của loại hình này từ 8 – 14% kéo dài từ 8 – 10 năm.
• Du lịch Việt Nam nói chung và Nha Trang nói riêng đang có đà tăng trưởng rất lớn, lượng du khách quốc tế khổng lồ cùng sự đầu tư về hạ tầng như đường băng 2 sân bay quốc tế Cam Ranh mới.
Nhược điểm của loại hình đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng:
• Lợi nhuận phụ thuộc vào biến động của thị trường du lịch.
• Đã có nhiều Chủ đầu tư cam kết mức lợi nhuận khủng rồi thất hứa với khách hàng. Vì vậy, khi nghe thấy Condotel, đa số tâm lý khách hàng cảm thấy khá sợ.
• Vốn đầu tư cao tùy thuộc vào địa điểm du lịch vì các bất động sản nghỉ dưỡng, nhất là những bất động sản có view biển hoặc ở ven biển thường có giá rất cao.
• Bất động sản nghỉ dưỡng thường vướng mắc nhiều khó khăn về pháp lý như vấn đề sở hữu 50 năm hoặc không được cấp sổ hồng.
Loại hình đầu tư bất động sản thứ 6: Shophouse
Shophouse hay còn có tên gọi khác là nhà phố thương mại. Đây là mô hình nhà kiểu mới, gồm nhà ở kết hợp với cửa hàng kinh doanh. Mặc dù đây là loại hình có lịch sử lâu đời và phổ biến trên thế giới nhưng tại Việt Nam, Shophouse chỉ vừa xuất hiện và nở rộ cách đây vài năm cùng với các dự án bất động sản và đang trở thành xu hướng đầu tư bất động sản mới.
Nguồn cung thấp, thường nằm trong các khu vực cao cấp, quy hoạch đồng bộ biến Shophouse thành loại hình đầu tư mang lại tiềm năng sinh lời lớn
Ưu điểm của loại hình đầu tư Shophouse:
• Đây là loại hình đầu tư có giá trị thương mại lớn.
• Tính thanh khoản của sản phẩm cao.
• Doanh thu từ cho thuê cao. Tỉ lệ khai thác của các căn shophouse theo thống kê lên tới khoảng 8 – 12%/ năm.
• Nguồn cung còn khan hiếm chỉ chiếm từ 3 – 5%.
Nhược điểm của loại hình đầu tư Shophouse:
• Giá cao hơn nhiều so với các căn hộ thông thường.
• Thời gian sở hữu Shophouse chỉ khoảng 50 năm.
Loại hình đầu tư bất động sản thứ 7: Phòng trọ cho thuê
Ưu điểm của loại hình đầu tư phòng trọ cho thuê:
• Nguồn cầu luôn lớn nhất là tại các thành phố phát triển.
• Doanh thu ổn định hàng tháng, không chịu biến động của thị trường bất động sản.
• Ngoài nguồn tiền thu về hàng tháng từ tiền cho thuê phòng trọ, còn có tiềm năng gia tăng giá trị bất động sản.
Nhược điểm của loại hình đầu tư phòng trọ cho thuê:
• Phải đóng thuế chiếm 10% doanh thu, bao gồm 5% thuế thu nhập cá nhân và 5% doanh thu.
• An ninh phức tạp, khó kiểm soát khách thuê, có thể gây nên những tệ nạn, nguy hiểm ảnh hưởng đến số lượng người thuê.
• Lượng thu nhập tuy ổn định nhưng không lớn.
• Có thể tốn nhiều thời gian để thu tiền, hoặc bị quỵt tiền thuê gây thất thu.
• Chi phí để bảo trì phòng trọ nhiều.
