25/08/2022
NÊN MUA ĐẤT Ở ĐÂU ĐỂ SINH LỜI ?
- Mua đất ở đâu để sinh lời là câu hỏi không chỉ ở các bạn lần đầu vừa mới tham gia đầu tư bất động sản, mà
còn là câu hỏi của cả nhà đầu tư lâu năm hay các chủ đầu tư, tìm kiếm quỹ đất được xem là sống còn của doanh
nghiệp.
- Trong bối cảnh đầu năm 2022 với rất nhiều thông tin từ chính phủ nhằm hạ nhiệt thị trường bất động sản với
hàng loạt những quy định xử phạt môi giới, siết chặt tín dụng bất động sản hay rà soát các thương vụ có dấu hiệu
vi phạm pháp luật, tuy nhiên, sức nóng của bất động sản vẫn chưa thực sự hạ nhiệt khi mà khắp nơi bất động
sản đều tăng giá từ bắc tới nam.
Vì sao bất động sản tăng giá?
- Đây là câu hỏi kinh điển và cũng đã có câu trả lời kinh điển giải thích lý do bất động sản tăng giá, chung quy lại có 3
lý do chính:
+ Nước Mạnh - Dân Giàu: Nền kinh tế Việt Nam tăng trưởng vượt bậc, cách đây 30 năm GDP của VN chỉ tầm 7
tỷ $ nhưng tới năm 2021 đã lên con số 350 tỷ $ tức là gấp 50 lần, đồng nghĩa với GDP trên đầu người cũng tăng
tương ứng từ 300 lên hơn 4,000$/người/năm, trong khi đó đất đai thì không nở ra, nghĩa là giá m2 đất tăng lên tỷ
lệ thuận với GDP tăng trưởng (2022: 6.5% dự báo) => Thu nhập tăng thêm (cầu) mà nguồn cung (đất) không
tăng;
+ Đô thị hóa: hạ tầng được chú trọng đầu tư trong suốt 20 năm trở lại đây và những hạ tầng quan trọng để nâng
tầm các đô thị lớn và kết nối các khu vực, các sân bay quốc tế, cao tốc bắc năm…vẫn chưa hoàn thành kéo theo
kỳ vọng tăng giá bất động sản ở các địa phương có hạ tầng,có nâng cấp đô thị…
Mua khu vực nào thì tăng giá mạnh?
- Với xu hướng tăng giá hiện tại thì chỉ trừ phi bị lừa đảo hoặc mua nhầm đất bị quy hoạch thì mới bị thua lỗ, còn hầu
hết các giao dịch hiện tại sẽ có tốc độ tăng giá tốt hơn tiền gửi ngân hàng cho dù đầu tư vào phân khúc nào đi chăng
nữa trong 5 năm kế tiếp.
- Có 2 quy tắc cơ bản khi lựa chọn vị trí đầu tư:
Quy tắc vết dầu loang tính từ vị trí lõi: dùng compa vẽ 1 vòng tròn xung quanh các khu đô thị lõi (HCM, HN)
với diện tích 30-40-50km hoặc thậm chí xa hơn 100-200km, ưu tiên gần các tiện ích ở các địa phương (trường
học, bệnh viện, chợ…) có kết nối giao thông thuận tiện; sau 2 năm dịch bệnh tương đối phức tạp theo thống kê
của trang batdongsan các khu vực cách HCM từ 10-200km2 có sự tăng giá mạnh từ 20-400% so với giá bán của
2020.
Quy tắc lợi thế khác biệt kinh tế vùng: mua vì lý do gì thì bán với lý do đó, mua vì khu vực đó có lợi thế khác
biệt: sân bay, cao tốc, khả năng lên quận, huyện hoặc thành phố hay có du lịch phát triển.
Bao nhiêu tiền thì tham gia đầu tư bất động sản được?
- Năm 2013 tình cờ được 1 người bạn giới thiệu đầu tư 1 miếng đất ở Dĩ An với giá mua bán lúc đó tầm 750tr, lúc
đó xung quanh toàn lau sậy, đường đi lại vẫn chưa có, cảm giác như mua trong 1 khu bỏ hoang (cảm giác không
có giá trị), thế rồi 2021 mình kiểm tra lại giá mới nhất (đã bán trước đó-gồng lời ko nổi) đang giao dịch là hơn 7 tỷ,
tức là tăng gần 10 lần sau 5 năm và khu vực đó bây giờ đang rất phát triển nhờ lên thành phố - chung cư mọc lên
đang bán với giá 42tr/m2.
Tóm lại là không phải đại gia thì mới tham gia mua bán bất động sản được, mà cần phải tham gia khi mình sẵn
sàng và đầu tư thời gian để quyết định lựa chọn vị trí/phân khúc/khẩu vị. Thống kê mới nhất của
batdongsan.com.vn là khoảng cách 60-100km xung quanh lõi HCM dc tìm kiếm mạnh nhất trong quý 1/2022
(Tây Ninh, Bình Phước, Long An…)
Vậy chúng ta nên tham gia loại hình bất động sản nào?
- Có khá nhiều loại hình bất động sản ra đời từ sau 2016: condotel, officetel, shophouse, chung cư, nhà phố, biệt thự
đô thị, biệt thự biển, farm-stay, đất nền…mỗi loại hình có những ưu và nhược điểm khác nhau, cơ bản nhất khi lựa
chọn đầu tư là sức mình tới đâu và nhu cầu thị trường tới đâu, tránh chạy theo FOMO (hội chứng sợ bị bỏ lỡ) hoặc
được rót mật vào tai mà quên đi lý do đầu tư.
- Có 2 xu hướng cơ bản khi đầu tư bất cứ loại hình bất động sản nào:
Mua – Chờ tăng giá (capital Gain): với mục tiêu này thì phân khúc đất nền và đất nền ven biển với tỷ suất lợi
nhuận 20%/năm tương đối phù hợp, hoặc nhóm đất nông nghiệp, trồng cây lâu năm với diện tích lớn ở các khu
vực kết nối giao thông thuận tiện với vùng lõi.
Mua – Chờ tăng giá + dòng tiền hàng tháng (capital gain + cashflow): với mục tiêu này thì phân khúc chung cư
(với tỷ suất lợi nhuận hàng năm tầm 5-6% + tăng giá gốc 9-10%), nhà phố cho thuê, condotel (chú ý đơn vị vận
hành vs chủ đầu tư).
- Nguồn vốn đầu tư và khẩu vị rủi ro sẽ quyết định phân khúc phù hợp:
Vốn thấp + khẩu vị rủi ro cao: xu hướng lựa chọn đất nền vùng ven, đất nền nông nghiệp, trồng cây lâu năm ở vị
trí xa vùng lõi 100-200km.
Vốn thấp + khẩu vị rủi ro trung bình: đất nền vùng ven hoặc chung cư vùng ven (với tiến độ vừa phải)
Vốn cao + khẩu vị rủi ro cao: biệt thự biển nghỉ dưỡng, hoặc sản phẩm chung cư hạng sang (vừa có dòng tiền
vừa có tốc độ tăng giá tốt)
Vốn cao + rủi ro thấp: chung cư trung tâm Hồ Chí Minh hoặc nhà phố mặt tiền
Tìm kiếm từ khóa “giá đất tăng” trên google trend và kết quả được tìm kiếm phổ biến trong cả năm 2021 và tăng
vọt trong khoảng 5 năm trở lại đây
Tus này chủ yếu động viên các bạn lần đầu tham gia vào thị trường bất động sản hoặc đang còn chưa dũng
cảm/sẵn sàng vào thương vụ đầu tiên…và còn sợ không đủ tiền để đầu tư.
(Bài viết chia sẻ kinh nghiệm cá nhân của tác giả Đinh Mạnh Tuấn)
