05/06/2020
QUÝ KHÁCH ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN CẦN THAM KHẢO ĐỂ NẮM RÕ HƠN VỀ PHÁP LÝ ,ĐỂ TRÁNH NHỮNG RỦI RO KHÔNG CẦN THIẾT
📕📕📕Hợp đồng ủy quyền là gì?📕📕📕
++Theo quy định của Bộ luật dân sự năm 2015 quy định tại Điều 562.
+Hợp đồng ủy quyền được sử dụng trong công việc, bên được ủy quyền thực hiện công việc, trách nhiệm, nhân danh bên ủy quyền nhưng hiện nay hợp đồng này được sử dụng vào việc chuyển nhượng quyền sở hữu nhà. Vậy đối với người mua đất hình thức này thực sự có lợi hay hại, có đảm bảo pháp lý trước pháp luật hay không?
+Hợp đồng ủy quyền mua bán bất động sản là một dạng bên bán ủy quyền cho bên mua thực hiện giao dịch mua đất. Đặc điểm của hợp đồng mua bán đất à có giấy chứng nhận, không thuộc diện có tranh chấp, khiếu nại, không bị kê biên, không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa. Điều kiện của các bên tham gia giao dịch phải là chủ sở hữu hoặc được chủ sở hữu ủy quyền để thực hiện giao dịch về đất nền, trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua đất ở thương mại thì phải là người mua đất ở của chủ đầu tư hoặc người đã nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán đất. Căn cứ theo quy định tại Luật Nhà ở thì đối với Hợp đồng chuyển nhượng đất phải là chủ sở hữu hoặc người đã nhận chuyển nhượng hợp đồng mua đất. Người nhận ủy quyền quản lý, sử dụng và định đoạt (trong trường hợp định đoạt: chuyển nhượng mua bán thì không thể thực hiện với chính mình) do vậy người được ủy quyền có thể sử dụng mà thôi. Ngoài ra người nhận ủy quyền không thể làm sổ đỏ đứng tên người đó. Theo quy định tại Bộ luật Dân sự 2015 tại Điều 141. Phạm vi đại diện
1. Người đại diện chỉ được xác lập, thực hiện giao dịch dân sự trong phạm vi đại diện theo căn cứ sau đây:
c) Nội dung ủy quyền;
2. Trường hợp không xác định được cụ thể phạm vi đại diện theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người đại diện theo pháp luật có quyền xác lập, thực hiện mọi giao dịch dân sự vì lợi ích của người được đại diện, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.
3. Một cá nhân, pháp nhân có thể đại diện cho nhiều cá nhân hoặc pháp nhân khác nhau nhưng không được nhân danh người được đại diện để xác lập, thực hiện giao dịch dân sự với chính mình hoặc với bên thứ ba mà mình cũng là người đại diện của người đó, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.
4. Người đại diện phải thông báo cho bên giao dịch biết về phạm vi đại diện của mình.
Căn cứ theo quy định trên thì người đại diện chỉ được thực hiện mọi giao dịch dân sự vì lợi ích của người được đại diện, không được thực hiện giao dịch dân sự với chính mình.
Một số trường hợp không được ủy quyền.
Căn cứ theo Điều 6 Luật nhà ở năm 2014 quy định về Các hành vi bị nghiêm cấm có các Khoản quy định như sau:
“8. Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở ủy quyền hoặc giao cho bên tham gia hợp tác đầu tư, liên doanh, liên kết, hợp tác kinh doanh, góp vốn hoặc tổ chức, cá nhân khác thực hiện ký hợp đồng cho thuê, thuê mua, mua bán nhà ở, hợp đồng đặt cọc các giao dịch về nhà ở hoặc kinh doanh quyền sử dụng đất trong dự án.
9. Thực hiện các giao dịch mua bán, chuyển nhượng hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở không đúng quy định của Luật này.”
Theo quy định tại Khoản 8 và 9 Luật nhà ở năm 2014 thì chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở không được ủy quyền hoặc giao cho bên tham gia hợp tác đầu tư, liên doanh, liên kết, hợp tác kinh doanh, góp vốn hoặc tổ chức, cá nhân khác thực hiện ký hợp đồng cho thuê, thuê mua, mua bán nhà ở, hợp đồng đặt cọc các giao dịch về nhà ở hoặc kinh doanh quyền sử dụng đất trong dự án.
Đối với bên mua nhà ở theo điểm a Khoản 1 Điều 119 Luật nhà ở 2014 . Điều kiện của các bên tham gia giao dịch về nhà ở.
1. Bên bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, tặng cho, đổi, để thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, uỷ quyền quản lý nhà ở phải có điều kiện sau đây:
a) Là chủ sở hữu nhà ở hoặc người được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của Luật này và pháp luật về dân sự; trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải là người đã mua nhà ở của chủ đầu tư hoặc người đã nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;
Như vậy, chủ sở hữu nhà ở hoặc người được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định. Trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải là người đã mua nhà ở của chủ đầu tư hoặc người đã nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở.
Thời hạn ủy quyền.
Bộ luật Dân sự 2015 tại điều Điều 140. Thời hạn đại diện
1. Thời hạn đại diện được xác định theo văn bản ủy quyền, theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền, theo điều lệ của pháp nhân hoặc theo quy định của pháp luật.
2. Trường hợp không xác định được thời hạn đại diện theo quy định tại khoản 1 Điều này thì thời hạn đại diện được xác định như sau:
a) Nếu quyền đại diện được xác định theo giao dịch dân sự cụ thể thì thời hạn đại diện được tính đến thời điểm chấm dứt giao dịch dân sự đó;
b) Nếu quyền đại diện không được xác định với giao dịch dân sự cụ thể thì thời hạn đại diện là 01 năm, kể từ thời điểm phát sinh quyền đại diện.
Thời hạn đại diện được xác định theo giao dịch dân sự, nếu hợp đồng ủy quyền ghi nội dung giao dịch khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì khi thực hiện giao dịch đó xong thì việc ủy quyền chấm dứt. Nếu quyền đại diện không được xác định với giao dịch dân sự cụ thể thì thời hạn đại diện là 01 năm, kể từ thời điểm phát sinh quyền đại diện. Trường hợp người được đại diện, người đại diện là cá nhân chết thì hợp đồng ủy quyền chấm dứt.
Rủi ro gì khi mua bất động sản bằng hợp đồng ủy quyền?
Điều 167 Luật đất đai năm 2013 cũng quy định:
“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này.”
Do vậy, việc chuyển quyền sử dụng đất từ người sử dụng đất này sang người, tổ chức khác chỉ được thực hiện thông qua các giao dịch như quy định của Điều 167 Bộ luật Dân sự năm 2015 bao gồm chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất.Như vậy, Hợp đồng ủy quyền không phải là căn cứ để chuyển quyền sử dụng đất từ người này sang người khác, không phải là căn cứ để tiến hành thủ tục sang tên quyền sử dụng đất có nghĩa là việc bên bán làm hợp đồng ủy quyền đất cho bạn và bạn đã đồng ý là không trái với quy định của pháp luật nhưng khi xác lập hợp đồng ủy quyền thì nó không làm phát sinh đầy đủ giá trị pháp lý khi một người nhận chuyển nhượng đất từ người khác.
Thuận lợi của hợp đồng ủy quyền:
1) Thủ tục diễn ra nhanh gọn. Nếu như tiến hành mua bán bằng hình thức thông thường (ký hợp đồng mua bán rồi tiến hành làm thủ tục chuyển quyền), hai bên phải tiến hành nhiều bước như: ký hợp đồng mua bán có công chứng hoặc chứng thực; nộp hồ sơ chuyển quyền tại cơ quan nhà nước, nhận thông báo thuế, đi đóng thuế, rồi nộp lại biên lai và chờ nhận giấy chứng nhận…thủ tục diễn ra theo đúng quy trình, trong khi mua bằng hợp đồng ủy quyền thì hai bên chỉ cần tiến hành ký hợp đồng ủy quyền có công chứng hoặc chứng thực, thủ tục có thể tiến hành xong trong vài giờ.
2) “Né” được thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ. Khi mua bán bất động sản thì hai bên phải nộp mức thuế là 2% trên giá chuyển nhượng (khoản 12, Điều 2, Nghị định 12/2015/NĐ-CP) và lệ phí trước bạ 0.5% giá trị nhà, đất (khoản 1 Điều, 7 Nghị định 140/2016/NĐ-CP) trong khi việc chuyển nhượng bằng hợp đồng ủy quyền sẽ “né” được các loại thuế, phí này.
3) để mua những bất động sản mà chưa đáp ứng đủ điều kiện để tiến hành việc mua bán. Ví dụ nhà ở xã hội quy định sau 05 năm kể từ thời điểm thanh toán hết tiền mua nhà thì mới được tự do chuyển nhượng (Khoản 4, Điều 62, Luật Nhà ở) nhưng chưa đủ 05 năm nếu muốn bán lại thì hai bên sẽ “lách luật” bằng hợp đồng ủy quyền, hoặc các bên sẽ làm hợp đồng ủy quyền đối với những bất động sản không đáp ứng đủ các điều kiện theo quy định tại Điều 188, Luật Đất đai 2013.
