28/06/2023
𝑻𝑶𝑷 𝑵𝑯𝑼̛̃𝑵𝑮 𝑳𝒀́ 𝑫𝑶 𝑩𝑨̂́𝑻 Đ𝑶̣̂𝑵𝑮 𝑺𝑨̉𝑵 𝑲𝑯𝑶̂𝑵𝑮 𝑩𝑨𝑶 𝑮𝑰𝑶̛̀ 𝑮𝑰𝑨̉𝑴 𝑮𝑰𝑨́ !
Sở dĩ bất động sản chưa có sự giảm giá rõ rệt là do thuế, nhân công, vật liệu xây dựng, lãi vay, giải phóng mặt bằng, là 5 yếu tố cấu thành vào giá bán. Trong khi đó, không một yếu tố nào trong 5 yếu tố trên có xu hướng giảm trong thời gian vừa qua.
Cụ thể, thuế chuyển đổi mục đích sử dụng đất đang tăng hàng năm. Giá nhân công ngày càng tăng cao do lạm phát. Giá vật liệu xây dựng không ngừng tăng mạnh, khoảng 30% trong vài năm vừa qua.
Cộng thêm đó là chi phí lãi vay đang tăng mạnh. "Năm 2022 - 2023 là 2 năm kinh hoàng của các chủ doanh nghiệp và nhà đầu tư về lãi vay, nhất là doanh nghiệp bất động sản, lãi vay lên tới 15%/năm", ông Quê chia sẻ.
Cuối cùng là chi phí giải phóng mặt bằng cũng đang ngày càng tăng và sẽ tăng rất cao sau Luật Đất đai sửa đổi được thông qua. Trong bối cảnh thủ tục đầu tư chậm, pháp lý dự án tắc nghẽn và kéo dài đang làm gia tăng chi phí vốn cũng khiến giá bất động sản tăng mạnh.
Theo vị lãnh đạo doanh nghiệp này, với các yếu tố cấu thành vào giá bán như hiện nay, giá bất động sản trong thời gian tới, xét về dài hạn sẽ rất khó giảm.
Chỉ có duy nhất một yếu tố có thể khiến giá bất động sản giảm trong ngắn hạn theo ông Quê là kỳ vọng lợi nhuận của doanh nghiệp do áp lực trái phiếu, lãi vay, dòng tiền. Nhiều chủ đầu tư buộc bán nhanh, bán gấp tài sản.
Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao bộ phận Nghiên cứu và tư vấn, Savills Hà Nội cũng cho rằng, giảm giá bán bất động sản là một bài toán thách thức cho cả chủ đầu tư và các nhà đầu tư cá nhân.
Nguyên nhân là đối với chủ đầu tư hiện nay, chi phí đầu tư ban đầu của các chủ đầu tư hiện rất cao, bao gồm chi phí đất, chi phí vốn, chi phí tài chính trong quá trình phát triển dự án. Câu chuyện về tiến trình xin cấp phép, phê duyệt dự án kéo dài khiến các chi phí đầu tư tăng lên, từ đó tác động đến giá thành của sản phẩm, làm tăng giá bất động sản, bà Hằng nhận định.
Quan trọng hơn, bất động sản được sử dụng làm tài sản đảm bảo cho hầu hết các khoản vay tại ngân hàng. Nếu giảm giá bán, tức tài sản đảm bảo bị hạ giá trị, các doanh nghiệp bất động sản sẽ ngay lập tức bị ngân hàng yêu cầu bổ sung tài sản đảm bảo cho khoản vay như tiền, bất động sản khác, giấy tờ có giá...
Chính vì vậy, dù bất động sản đóng băng, không có giao dịch nhưng nhiều công ty bất động sản vẫn giữ giá nhà, căn hộ niêm yết ở mức cao, không chịu giảm giá...
Trong khi đó, tại thị trường thứ cấp, các nhà đầu tư cũng đã trải qua rất nhiều lần mua qua bán lại khiến giá được đẩy lên ở mức cao, dẫn đến khó khăn khi đưa ra quyết định điều chỉnh giá.
