30/09/2022
𝐃𝐔̛̣ 𝐁𝐀́𝐎 𝐓𝐇𝐈̣ 𝐓𝐑𝐔̛𝐎̛̀𝐍𝐆 𝐁𝐀̂́𝐓 Đ𝐎̣̂𝐍𝐆 𝐒𝐀̉𝐍 𝐍𝐀̆𝐌 𝟐𝟎𝟐𝟑
𝐓𝐡𝐢̣ 𝐭𝐫𝐮̛𝐨̛̀𝐧𝐠 𝐛𝐚̂́𝐭 đ𝐨̣̂𝐧𝐠 𝐬𝐚̉𝐧 đ𝐚𝐧𝐠 “𝐡𝐨̂̀𝐢 𝐬𝐮̛́𝐜” 𝐤𝐡𝐢 đ𝐮̛𝐨̛̣𝐜 𝐡𝐨̂̃ 𝐭𝐫𝐨̛̣ 𝐛𝐨̛̉𝐢 𝐜𝐚́𝐜 𝐲𝐞̂́𝐮 𝐭𝐨̂́ 𝐯𝐢̃ 𝐦𝐨̂, 𝐝𝐢̣𝐜𝐡 𝐛𝐞̣̂𝐧𝐡 đ𝐮̛𝐨̛̣𝐜 𝐤𝐡𝐨̂́𝐧𝐠 𝐜𝐡𝐞̂́... 𝐕𝐨̛́𝐢 đ𝐚̀ 𝐩𝐡𝐮̣𝐜 𝐡𝐨̂̀𝐢 𝐧𝐚̀𝐲, 𝐭𝐡𝐨̛̀𝐢 𝐠𝐢𝐚𝐧 𝐭𝐨̛́𝐢 𝐧𝐠𝐮𝐨̂̀𝐧 𝐜𝐮𝐧𝐠 𝐬𝐞̃ 𝐝𝐨̂̀𝐢 𝐝𝐚̀𝐨. 𝐓𝐡𝐞𝐨 𝐜𝐚́𝐜 𝐜𝐡𝐮𝐲𝐞̂𝐧 𝐠𝐢𝐚 𝐧𝐡𝐚̣̂𝐧 đ𝐢̣𝐧𝐡, 𝐭𝐡𝐢̣ 𝐭𝐫𝐮̛𝐨̛̀𝐧𝐠 đ𝐞̂́𝐧 𝐧𝐚̆𝐦 𝟐𝟎𝟐𝟑 𝐬𝐞̃ 𝐜𝐨́ 𝐧𝐡𝐢𝐞̂̀𝐮 𝐝𝐚̂́𝐮 𝐡𝐢𝐞̣̂𝐮 𝐭𝐢́𝐜𝐡 𝐜𝐮̛̣𝐜 𝐛𝐨̛̉𝐢 𝐤𝐡𝐚̉ 𝐧𝐚̆𝐧𝐠 𝐩𝐡𝐚́𝐩 𝐥𝐲́ đ𝐮̛𝐨̛̣𝐜 𝐭𝐡𝐚́𝐨 𝐠𝐨̛̃ 𝐜𝐚𝐨. 𝐓𝐡𝐮̛́ 𝐡𝐚𝐢 𝐯𝐞̂̀ 𝐭𝐢́𝐧 𝐝𝐮̣𝐧𝐠, 𝐭𝐮̛̀ 𝐠𝐢𝐨̛̀ đ𝐞̂́𝐧 𝐜𝐮𝐨̂́𝐢 𝐧𝐚̆𝐦 𝐯𝐚̂̃𝐧 𝐜𝐨́ đ𝐨̛̣𝐭 𝐭𝐢́𝐧 𝐝𝐮̣𝐧𝐠 𝐦𝐨̛́𝐢 𝐜𝐡𝐨 𝐜𝐚́𝐜 𝐝𝐮̛̣ 𝐚́𝐧 𝐭𝐨̂́𝐭, đ𝐞̂́𝐧 𝐧𝐚̆𝐦 𝟐𝟎𝟐𝟑 𝐬𝐞̃ 𝐥𝐚̣𝐢 𝐜𝐨́ 𝐫𝐨𝐨𝐦 𝐭𝐢́𝐧 𝐝𝐮̣𝐧𝐠 𝐦𝐨̛́𝐢, 𝐭𝐢́𝐧 𝐝𝐮̣𝐧𝐠 đ𝐚𝐧𝐠 𝐜𝐨́ 𝐧𝐡𝐮̛̃𝐧𝐠 đ𝐢𝐞̂̉𝐦 𝐬𝐚́𝐧𝐠 𝐭𝐫𝐨𝐧𝐠 𝐭𝐡𝐨̛̀𝐢 𝐠𝐢𝐚𝐧 𝐭𝐨̛́𝐢.
Đ𝐢𝐞̂̉𝐦 𝐬𝐚́𝐧𝐠 𝐭𝐡𝐢̣ 𝐭𝐫𝐮̛𝐨̛̀𝐧𝐠 𝐛𝐚̂́𝐭 đ𝐨̣̂𝐧𝐠 𝐬𝐚̉𝐧 𝟐𝟎𝟐𝟑
Bất chấp khó khăn, thị trường bất động sản 2023 vẫn có điểm sáng. Suốt giai đoạn dịch bệnh Covid-19 diễn biến nặng, hầu hết các phân khúc đều rơi vào khủng hoảng, thì BĐS khu công nghiệp lại xuất hiện như một phao cứu sinh cho toàn thị trường, với mức tăng trưởng khá cao từ 15 – 18% nhờ vào sự ổn định về thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài FDI (theo số liệu của Hiệp hội BĐS Việt Nam).
Đến quý I/2022, tín hiệu tích cực từ thu hút đầu tư FDI lại tiếp tục lan tỏa khi cả nước thu hút thêm trên 8,9 tỷ USD, so với cùng kỳ năm 2021 bằng 87,9%. Đáng chú ý, vốn FDI thực hiện 3 tháng đầu năm ước tính tăng 7,8% khi đạt 4,42 tỷ USD, đây là mức cao nhất của quý I trong 5 năm qua.
Trong khi đó, vốn FDI chảy vào BĐS tăng 213%, số lượng doanh nghiệp BĐS thành lập mới cũng tăng 47%. Đây không chỉ là tín hiệu đáng mừng cho phân khúc BĐS khu công nghiệp mà cũng kéo theo sự tăng trưởng của các phân khu khác khi các chuyên gia, nhà đầu tư nước ngoài quay lại Việt Nam sau đại dịch.
Chưa dừng lại ở đó, thị trường bất động sản tiếp tục được hưởng lợi từ gói kinh tế, tài chính gần 350.000 tỷ đồng, chủ yếu là đầu tư công vào tất cả các ngành nghề nhằm hỗ trợ, phục hồi phát triển KT-XH giai đoạn 2 năm 2022 – 2023.
Đi kèm theo là nhiều chính sách tài khóa, tiền tệ được ban hành để giảm tải áp lực, khó khăn cho doanh nghiệp, như phấn đấu giảm lãi suất cho vay khoảng 0,5 – 1% trong 2 năm 2022 – 2023; giảm 2% thuế giá trị gia tăng (VAT) còn 8% đối với nhiều nhóm ngành nghề; giai đoạn 2022 – 2023 cho phép tăng bội chi ngân sách Nhà nước bình quân 1 – 1,2% GDP/năm (tối đa 240.000 tỷ đồng)…
𝐒𝐮̛́𝐜 𝐜𝐚̂̀𝐮 𝐡𝐚̣𝐧 𝐜𝐡𝐞̂́ 𝐜𝐮̉𝐚 𝐭𝐡𝐢̣ 𝐭𝐫𝐮̛𝐨̛̀𝐧𝐠 𝐛𝐚̂́𝐭 đ𝐨̣̂𝐧𝐠 𝐬𝐚̉𝐧 𝟐𝟎𝟐𝟑
Nguồn cung mới tuy tăng nhưng không được phân bổ đồng đều. Hầu như chỉ tập trung ở những giai đoạn kế tiếp của một vài dự án quy mô lớn. Trước áp lực từ việc chi phí đầu vào leo thang, mặt bằng giá bán sơ cấp được đẩy lên cao trong khi giá cũng như thanh khoản thứ cấp không có nhiều biến động.
Đòn bẩy vay ngân hàng và trái phiếu vốn là hai kênh huy động cấp vốn chính cho các CĐT cũng như dự án bất động sản. Trong giai đoạn khi hai kênh này bị siết chặt lại, một số diễn biến thị trường bất động sản 2023 được dự đoán như sau:
* Nguồn cung mới đưa ra thị trường suy giảm bởi tác động gián tiếp
* Người mua bị hạn chế khả năng tiếp cận vốn vay ảnh hưởng cầu thị trường
* Giá bán bị đẩy lên cao do CĐT phải chi trả nhiều để tiếp cận nhiều nguồn vốn vay
* Thiếu tính đa dạng sản phẩm bởi hầu hết các dự án hiện nay đều được định vị phân khúc cao cấp và bán ở mức giá cao.
𝐂𝐚̉𝐧𝐡 𝐛𝐚́𝐨 𝐫𝐮̉𝐢 𝐫𝐨 𝐭𝐡𝐢̣ 𝐭𝐫𝐮̛𝐨̛̀𝐧𝐠 𝐛𝐚̂́𝐭 đ𝐨̣̂𝐧𝐠 𝐬𝐚̉𝐧 𝟐𝟎𝟐𝟑
Dự báo một số rủi ro có thể xảy đến cho thị trường bất động sản 2023 như :
* Thứ nhất, nhà nước tiếp tục duy trì động thái siết chặt phát hành trái phiếu, tín dụng bất động sản.
* Thứ hai, nguồn nhiên vật liệu, chi phí xây dựng tiếp tục leo thang.
* Thứ ba, nền kinh tế toàn cầu bao gồm thị trường bất động sản 2023 bị ảnh hưởng bởi một số bất ổn chính trị trên thế giới.
* Thứ tư, lạm phát tăng cao trên toàn cầu và khó đoán định tại Việt Nam.
* Thứ năm, giá bán sơ cấp liên tục tăng, vượt khỏi khả năng của phần lớn người mua có nhu cầu thực.
Theo một số thống kê, giá bán BĐS ở một số khu vực và phân khúc nhất định hiện đang cao gấp 20 – 25 lần khả năng chi trả của người dân và con số này được dự đoán vẫn còn tiếp tục tăng trong thời gian tới.
Dưới góc độ doanh nghiệp, các chủ đầu tư có thể sẽ phải đối mặt không ít khó khăn liên quan đến việc huy động nguồn lực, thu xếp nguồn vốn để phát triển dự án. Từ đó, bỏ lỡ những cơ hội thị trường nhất định, ảnh hưởng đến tiến độ triển khai, hoặc thậm chí buộc họ phải tiếp cận những kênh huy động khác trên thị trường vốn với mức chi phí cao hơn, rủi ro “bào mòn” lợi nhuận doanh nghiệp.
Trước những khó khăn kể trên, doanh nghiệp sẽ cần chuẩn bị những động thái ứng biến linh hoạt, các phương án phòng ngừa để thích ứng với điều kiện thị trường thời điểm hiện tại, có thể kể đến như: Đa dạng các kênh huy động vốn, đặc biệt là từ các quỹ đầu tư trong và ngoài nước (Singapore, Nhật Bản, Hàn Quốc…) với mức lãi suất hợp lý.
Chung tay với các chủ đầu tư khác, chuẩn bị các phương án M&A để hợp tác phát triển dự án. Tập trung nguồn lực cho những dự án đã có giấy phép đầy đủ, pháp lý hoàn thiện, tránh việc đầu tư dàn trải, kéo dài tiến độ triển khai.
