09/12/2024
💥💥💥5 dự đoán về thị trường nhà ở năm 2025
(DEC 8 2024-CNBC)
💥💥Nhà ở không hề rẻ — dù bạn mua hay thuê.
👉1- Tăng trưởng giá nhà sẽ trở lại mức trước đại dịch
👉 2- Tiền thuê nhà ổn định, có nhiều không gian để thương lượng hơn
👉 3- Một năm "gập ghềnh" và "biến động" đối với lãi suất cho vay thế chấp
👉 4- Doanh số bán nhà cao hơn năm 2024
👉 5- Rủi ro về khí hậu sẽ ảnh hưởng đến giá nhà
Theo dữ liệu mới nhất của Cục điều tra dân số Hoa Kỳ. Vào tháng 10, giá bán trung bình của một ngôi nhà dành cho một gia đình ở Hoa Kỳ là 437.300 đô la, tăng so với mức 426.800 đô la của tháng trước, .
Trong khi đó, theo Redfin - một công ty môi giới bất động sản trực tuyến, giá thuê trung bình ở Hoa Kỳ là 1.619 đô la vào tháng 10, gần như không đổi hoặc tăng 0,2% so với một năm trước và giảm 0,6% so với một tháng trước.
Mặc dù có thể khó xác định chính xác thị trường nhà ở sẽ diễn ra như thế nào vào năm 2025. Trong một báo cáo mới của Redfin, một số nhà kinh tế đã đưa ra dự đoán về những gì có khả năng xảy ra:
“Nếu thị trường nhà ở sắp sụp đổ, thì nó đã sụp đổ từ lâu rồi”, Daryl Fairweather - Thị trường nhà ở đã rất bền vững trước mức lãi suất tăng cao như hiện nay”, nhà kinh tế trưởng tại Redfin cho biết.
👉1- Tăng trưởng giá nhà sẽ trở lại mức trước đại dịch
Theo Redfin, giá chào bán trung bình của một ngôi nhà tại Hoa Kỳ có khả năng sẽ tăng 4% trong suốt năm 2025, tốc độ tương tự như nửa cuối năm nay.
Theo Fairweather, tốc độ tăng trưởng hàng năm 4% là “bình thường hóa” so với mức tăng trưởng nhanh gần đây nhất vào năm 2020.
Vào đầu năm 2024, tốc độ tăng giá nhà đã chậm lại ở mức trước đại dịch. Nói cách khác, mặc dù giá cả hàng hóa vẫn tăng, tốc độ tăng giá nhà không nhanh như những năm trước.
Mặc dù dự đoán tăng trưởng chậm lại, giá cả vẫn có thể biến động.
Selma Hepp, chuyên gia kinh tế tại CoreLogic cho biết, trên thực tế, giá nhà có thể vẫn giữ nguyên hoặc dưới 1% khi vào thời điểm mua nhà vào xuân 2025 .
Jacob Channel, chuyên gia kinh tế cấp cao tại LendingTree cho biết: Có khả năng Tân Tổng thống Donald Trump sẽ ban hành một số chính sách kinh tế nhằm làm giá nhà lên cao hơn.
Thuế quan chung đối với hàng hóa và vật liệu nước ngoài cũng như trục xuất người di cư bất hợp pháp hàng loạt có thể dẫn đến chi phí xây dựng cao hơn và làm hoạt động xây dựng nhà chậm lại. Ít nhà được xây dựng hơn, tức nguồn cung bị tiết giảm, giá có thể tăng cao hơn nhiều.
👉 2- Tiền thuê nhà ổn định, có nhiều không gian để thương lượng hơn
Theo Redfin, giá thuê nhà trung bình tại Hoa Kỳ có khả năng sẽ ổn định trong suốt một năm vào năm 2025, trước khi có thêm nguồn cung cho thuê mới.
Fairweather (Redfin) cho biết: "Nếu tiền thuê nhà ổn định và tiền lương của mọi người tiếp tục tăng, điều đó có nghĩa là mọi người có nhiều tiền hơn để chi tiêu", cũng như tăng tiền tiết kiệm.
Theo dữ liệu điều tra dân số Hoa Kỳ năm 2023, hơn 21 triệu hộ gia đình thuê nhà đang "gánh nặng chi phí", nghĩa là họ đã chi hơn 30% thu nhập của mình cho chi phí nhà ở.
Một thị trường cho thuê ổn định cũng sẽ giúp người thuê nhà có thêm sức mạnh để thương lượng với chủ nhà. Các chuyên gia cũng cho biết ở một số khu vực, các nhà quản lý bất động sản đã đưa ra các ưu đãi như miễn phí tiền thuê nhà một tháng, miễn phí chỗ đậu xe ...
Tuy nhiên, "giờ là tháng 12", Channel cho biết. "Giá thuê nhà thường giảm vào những tháng lạnh hơn trong năm", vì ít người săn căn hộ vào cuối mùa thu và mùa đông.
Nếu những người mua tiềm năng tiếp tục bị đẩy ra khỏi thị trường nhà ở vào năm tới do giá nhà và lãi suất thế chấp cao, thì sự cạnh tranh trên thị trường cho thuê có thể xảy ra, ông cho biết.
Theo Hepp: giá thuê nhà thông thường mà bạn thấy sẽ phụ thuộc vào những gì đang diễn ra tại thị trường địa phương nơi bạn ở.
Ví dụ: Austin, Texas là "tâm điểm của việc xây dựng nhà ở theo hình thức multi-family ", bà cho biết, nghĩa là có rất nhiều nguồn cung mới được bổ sung vào thị trường cho thuê của thành phố, giúp giảm chi phí thuê nhà. CoreLogic phát hiện ra rằng giá thuê nhà tại khu vực đô thị đã giảm 2,9% so với cùng kỳ năm ngoái.
Ngược lại, các khu vực đô thị bị hạn chế nguồn cung như Seattle, Washington, D.C. và Thành phố New York đang chứng kiến mức tăng trưởng tiền thuê nhà cao 5% mỗi năm.
👉 3- Một năm "gập ghềnh" và "biến động" đối với lãi suất cho vay thế chấp
Redfin dự báo lãi suất thế chấp sẽ trung bình ở mức 6,8% vào năm 2025 và dao động quanh mức thấp 6% nếu nền kinh tế tiếp tục chậm lại.
Tuy nhiên, các chuyên gia dự đoán năm 2025 sẽ là một năm "gập ghềnh" và "biến động" đối với lãi suất thế chấp.
Chi phí vay thế chấp mua nhà có thể tăng đột biến nếu các chính sách như cắt giảm thuế và thuế quan được ban hành, gây áp lực tăng lên lạm phát.
"Chúng ta đang ở trong một vùng đất chưa được khám phá. Thật khó để nói chính xác điều gì sẽ xảy ra", Kênh của LendingTree cho biết.
Lãi suất thế chấp đã giảm vào mùa thu năm nay khi dự đoán về đợt cắt giảm lãi suất đầu tiên kể từ tháng 3 năm 2020. Nhưng sau đó, chi phí vay lại tăng vọt vào tháng 11 khi thị trường trái phiếu phản ứng với chiến thắng trong cuộc bầu cử của Donald Trump. Kể từ đó, lãi suất thế chấp đã ổn định phần nào — cho đến nay.
Jessica Lautz, phó kinh tế trưởng và phó chủ tịch nghiên cứu của Hiệp hội môi giới bất động sản quốc gia, gần đây đã nói với CNBC rằng: "Chúng tôi dự đoán lãi suất sẽ ở mức 6% khi bước sang năm 2025".
👉 4- Doanh số bán nhà cao hơn năm 2024
Nhu cầu bị dồn nén từ người mua và người bán bên ngoài có thể thúc đẩy các giao dịch mua nhà vào năm tới.
“Mọi người đã chờ đợi đủ lâu rồi”, Fairweather cho biết. Theo Redfin, dự kiến sẽ có khoảng 4 triệu ngôi nhà được bán vào cuối năm 2025, tăng từ 2% đến 9% so với năm 2024.
Thị trường đang tràn ngập “những người cần tiếp tục cuộc sống của họ”, chẳng hạn như những người mua đang tìm việc làm mới và cần những ngôi nhà phù hợp với những thay đổi trong cuộc sống, và những người bán đã trì hoãn kế hoạch chuyển nhà, Fairweather cho biết.
Trong khi nhiều người mua dự kiến sẽ tham gia thị trường vào năm tới, mức độ cạnh tranh có thể không gay gắt như những năm gần đây, khi các cuộc chiến đấu giá là chuẩn mực.
Hepp của CoreLogic cho biết các yếu tố về khả năng chi trả khác có thể phát huy tác dụng, như chi phí bảo hiểm và thuế tài sản tăng, do đó làm chậm lại sự cạnh tranh.
Bà cho biết "Chúng ta chắc chắn sẽ thấy nhiều người mua hơn". "Nhưng tôi không thấy sự cạnh tranh sẽ nóng lên đến mức như trong vài năm qua".
👉 5- Rủi ro về khí hậu sẽ ảnh hưởng đến giá nhà
Rủi ro về thời tiết khắc nghiệt và thiên tai có thể kìm hãm giá nhà hoặc làm chậm tốc độ tăng giá ở những khu vực như bờ biển Florida, California và một số vùng của Texas, nơi có nguy cơ cao xảy ra bão, cháy rừng hoặc các thảm họa khác, Redfin dự đoán.
Nếu mức giá dễ chịu khiến bạn để mắt đến những ngôi nhà ở một thị trường có rủi ro cao, hãy lưu ý đến những nguy cơ tiềm ẩn.
Ví dụ, các hợp đồng bảo hiểm nhà ở tại một số thị trường này khó tìm hơn và có xu hướng có mức giá cao. Fairweather của Redfin cho biết tác động tài chính của thiên tai cũng có thể được cảm nhận qua chi phí bảo trì và sửa chữa nhà tăng cao.
Thách thức hơn nữa là "mọi nơi trên đất nước đều dễ bị tổn thương" vì các kiểu thời tiết đang thay đổi, bà cho biết. "Gần đây, có những con sông khí quyển ở California gây ra nhiều ngày lũ lụt lớn và những ngôi nhà đó không được xây dựng để ứng phó với điều đó".
Mặc dù Florida tập trung nhiều vào rủi ro bão, nhưng tiểu bang này đã chuẩn bị tốt hơn cho thảm họa thiên nhiên này, không giống như các khu vực như Asheville, Bắc Carolina, một thành phố miền núi bị bão Milton tàn phá vào đầu năm nay.
"Chúng ta có thể sẽ thấy bảo hiểm tăng khá rộng rãi vì sự không phù hợp giữa mục đích xây dựng nhà và khí hậu mà họ sẽ phải đối mặt trong những năm tới", bà cho biết.
