16/08/2024
REVIEW DỰ ÁN ECOPARK LONG AN Ở GÓC NHÌN QUY HOẠCH.
Vì quy hoạch chính là cái nền móng cho một dự án nên mình sẽ review cái dự án này ở góc nhìn quy hoạch.
1_ Về hình thái quy hoạch.
Nhìn hình thái bản vẽ quy hoạch thì chúng ta thấy được phong cách của CĐT Ecopark, nhiều nước. Như ở Ecopark Hưng Yên thì nhiều cây, nhưng mà nhìn hình này thì thấy nhiều nước. Cơ mà nhiều nước thì tốn tiền làm hạ tầng vì trồng cây dẫu sao cũng dễ hơn là đào kênh, vì đào kênh xong còn phải làm kè này kia.
Nói thêm: Hồi xưa Nam Long cũng có tổ chức cuộc thi thiết kế cho Dự án Waterpoint, trong đó có 1 phương án cũng giống giống kiểu Ecopark nhưng không được chọn, lý do các Sếp đưa ra là làm như thế hơi khó, phải làm đồng bộ và tốn tiền chứ không làm theo giai đoạn được. Nam Long chọn cái QH như hiện tại là vì có thể cắt phần làm theo giai đoạn được. Chắc do hồi đó Nam Long ít tiền nên không dám làm đồng bộ cùng lúc.
2_ Về số liệu Bảng cân bằng sử dụng đất.
Cũng như một cô gái nhìn xinh đẹp, nhưng để đánh giá thì phải có chiều cao, cân nặng, số đo 3 vòng, thậm chí phải có màn trình diễn bikini thì mới gọi là được đánh giá tổng thể về vóc dáng. Do đó quy hoạch có đẹp thì cũng phải xem số liệu để đánh giá coi nó như thế nào.
Ở Bảng cân bằng sử dụng đất, chúng ta thấy các số liệu như sau:
_ Tổng diện tích đất: 219.5ha
_ Tổng diện tích đất ở: 88.74ha (chiếm tỉ lệ 40.43%)
_ Đất công trình xã hội, dịch vụ công cộng: 9.85ha (chiếm tỉ lệ 4.49%)
_ Đất cây xanh đơn vị ở: 11.66ha (chiếm tỉ lệ 5.3%)
_ Đất giao thông: 63.12ha (chiếm tỉ lệ 28.76%)
_ Đất cây xanh đô thị mặt nước 40.79ha (chiếm tỉ lệ 18.58%).
P/S: Cụ thể tại sao lại chia ra như thế này thì trong lớp FS là có giải thích nhé các bạn. Vì QH là 1 trong những thứ quan trọng dẫn đến tính được giá trị của 1 dự án.
3_ Chi tiết các con số:
_ Đất nhà ở liền kề 22.93ha và 1742 căn, tương ứng khoảng 130m2, nên loại này diện tích khoảng 6x20, 6x25. Xây nhà lên nữa chắc có giá 6ty - 7ty một căn.
_ Đất biệt thự 57.30ha và 2.185 căn, tương ứng 262m2, kích thước chưa coi kỹ, nhưng loại này chắc phải 13-14ty mỗi căn.
_ Đất ở nhà TĐC 2.67ha và 300 căn, tương ứng khoảng 89m2, kích thước chắc 5x18 hoặc 4x23... Loại này thì chắc chắn rẻ vì bán cho đối tượng TĐC, nếu mà kết nối được với các đối tượng này rồi mua lại thì chắc cung ngon đó.
_ Đất cao tầng 5.84ha và 3.500 căn cùng với 14.000 dân, với dân số và diện tích đất như thế thì các toà nhà này cũng cao ngất ngưỡng, phải 30-50 tầng lận. Không chừng giá chung cư ở đây phải 50-60tr/m2 đấy, có khi còn cao hơn.
_ Đất trường học: 6.55ha gồm trường học từ mầm non đến THPT, nên có thể ở đây sẽ có 1 trường quốc tế, quy mô như này cũng ổn ổn.
_ Đất thương mại, công trình dịch vụ, yte: Tổng cộng lại khoảng hơn 3ha, nhìn chung cũng ít so với cái khu lớn như thế này. Có lẽ Ecopark không làm thương mại tập trung, hoặc có thể tập trung chủ yếu ở các khối đế của phần chung cư. Khu này tập trung sự yên tĩnh, nghĩ dưỡng thôi thì phải.
4_ Sau khi xong quy hoạch rồi thì tính coi CĐT Ecopark sẽ thu được bao nhiêu tiền từ cái dự án này, cái này mình đoán cho vui thôi nhé các bạn, đừng tin thật.
_ Nhà ở liền kề: 1.742 căn x 6.5ty = 11.323ty
_ Nhà biệt thự: 2.185 căn x 14ty = 30.590ty
_ Nhà tái định cư: 300 căn x 2ty = 600ty
_ Chung cư: Tính giá 55tr/m2 NSA = 20.000ty
Tổng cộng: Khoảng 62.000ty = 2.5ty usd.
Ở chỗ này, thiết kế đẹp thế, nhà phố bán 6.5ty, biệt thự bán 14ty (tương đương tiền đất 40-50tr/m2), chung cư bán 50-60tr/m2 thì có ai mua không nhỉ?
Đền bù hết 4.400ty, doanh thu được 62.000ty (nếu đoán đúng), gấp 14 lần, liệu răng CĐT nếu thu về được doanh thu mức đó thì có phải lời khủng không các bạn. Muốn biết thì phải tính được tổng mức đầu tư.?
Nguồn: Duc Nguyen Remaps
