21/05/2026
BỘ TÀI CHÍNH ĐỀ SUẤT CÁCH TÍNH THUẾ BĐS MỚI TRÁNH TÌNH TRẠNH “HAI GIÁ”
Cách tính thuế bất động sản mới đang trở thành tâm điểm chú ý khi Bộ Tài chính đề xuất siết chặt tình trạng “hai giá” vốn tồn tại dai dẳng nhiều năm. Việc áp dụng bảng giá đất kết hợp hệ số điều chỉnh không chỉ thay đổi cách tính thuế mà còn tác động trực tiếp đến hành vi giao dịch của người mua và người bán. Trong bối cảnh thị trường ngày càng hướng đến minh bạch, câu hỏi đặt ra không còn là “có nên khai đúng giá hay không”, mà là “làm sao để biết đâu là giá đúng?”
1. Thực trạng “hai giá” bất động sản – vấn đề không mới nhưng chưa được giải quyết triệt để
Người bán muốn giảm thuế, người mua muốn tiết kiệm chi phí, dẫn đến việc hai bên cùng “bắt tay” để ghi giá mua bán thấp hơn thực tế. Khoảng chênh lệch này có thể lên đến hàng trăm triệu, thậm chí hàng tỷ đồng.
Điều này dẫn đến 3 hệ quả lớn:
• Thất thu ngân sách nhà nước
• Méo mó dữ liệu thị trường
• Rủi ro pháp lý cho chính người mua – người bán nếu bị cơ quan thuế phát hiện (bị huỷ hợp đồng mua bán, không cập nhật sang tên được, thậm chí có thể bị truy cứu tội trốn thuế)
2. Đề xuất cách tính thuế bất động sản mới
Theo dự thảo của Bộ Tài chính, thuế thu nhập cá nhân vẫn giữ mức 2% trên giá chuyển nhượng. Tuy nhiên, cách xác định giá tính thuế có thay đổi quan trọng.
Không còn phụ thuộc hoàn toàn vào giá hợp đồng
Giá chuyển nhượng vẫn lấy theo hợp đồng. Nhưng nếu:
• Không ghi giá
• Hoặc ghi thấp hơn bảng giá đất và hệ số điều chỉnh
→ Cơ quan thuế sẽ xác định lại giá theo bảng giá đất tại thời điểm giao dịch.
Quy định này được kì vọng sẽ thu hẹp khoảng cách giữa giá kê khai và giá thực tế giao dịch, hạn chế tình trạng khai gian để giảm thuế, tăng tính minh bạch thị trường
3. Những thay đổi liên quan đến thời điểm tính thuế
Dự thảo cũng làm rõ thời điểm xác định thu nhập tính thuế trong từng trường hợp:
- Nếu không có thỏa thuận bên mua nộp thuế thay → tính khi hợp đồng có hiệu lực
- Nếu bên mua thực hiện nghĩa vụ thuế thay cho bên bán → tính khi hoàn tất thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản.
- Với nhà ở hình thành trong tương lai → tính khi nộp hồ sơ khai thuế.
- Với góp vốn bằng bất động sản → chỉ phát sinh nghĩa vụ thuế khi chuyển nhượng phần vốn góp, rút vốn hoặc doanh nghiệp giải thể. Tổ chức nhận góp vốn sẽ kê khai và nộp thuế thay cho cá nhân.
4. Bổ sung điều kiện miễn thuế
Để được miễn thuế khi chuyển nhượng nhà đất duy nhất, cá nhân phải đáp ứng đủ 3 điều kiện:
• Chỉ có một nhà hoặc một thửa đất ở tại Việt Nam
• Thời gian sở hữu tối thiểu 183 ngày
• Chuyển nhượng toàn bộ tài sản
Trường hợp có thêm nhà ở, công trình hình thành trong tương lai hoặc chỉ chuyển nhượng một phần tài sản sẽ không thuộc diện miễn thuế. Với tài sản đồng sở hữu, chỉ cá nhân không có thêm bất động sản nào khác mới được hưởng ưu đãi này.
(Nguồn: LuatVietNam )
