08/02/2023
𝐂𝐚́𝐜𝐡 𝐦𝐮𝐚 𝐧𝐡𝐚̀ 𝐯𝐨̛́𝐢 𝟑𝟎𝟎 𝐭𝐫.𝐢𝐞̣̂𝐮
Với 300 tr.iệu đồng trong tay, bạn không thể mong chờ sở hữu được một ngôi nhà to giữa trung tâm thành phố, nhưng với một ngôi nhà vừa phải thì hoàn toàn có khả năng. Trong bài viết dưới đây, sẽ phân tích và hướng dẫn bạn cách mua được nhà với khoản tiền "khiêm tốn" và mức thu nhập trung bình.
Trước khi đi vào phân tích, giả sử bạn rơi vào trường hợp sau đây: Tổng thu nhập hàng tháng của vợ chồng bạn là khoảng 20 triệu đồng. Gia đình bạn có một con trai đang học mẫu giáo, sau khi trừ chi phí chi tiêu của cả gia đình thì tiết kiệm được trên dưới 10 triệu đồng mỗi tháng. Hiện vợ chồng bạn đang ở chung nhà với ông bà ngoại nên muốn mua nhà ở riêng. Tuy nhiên, hiện tại cả hai vợ chồng bạn mới tích góp được 300 triệu đồng. Với số tiền trên, vợ chồng bạn chắc chắn đang băn khoăn không biết làm cách nào để mua được nhà, nếu mua thì có nên vay ngân hàng để mua nhà không?
Để giải quyết vấn đề nan giải của vợ chồng bạn, sẽ phân tích và đưa ra giải pháp tối ưu nhất cho bạn:
Với 300 triệu đồng trong tay, vợ chồng bạn không thể tham nhà to, theo qui định của từng ngân hàng, bạn được vay tối đa 70% giá trị căn hộ trong thời hạn trả góp tối đa 25 năm. Như vậy, bạn nên tìm mua căn nhà có mức giá dưới 1 tỷ đồng, có thể chọn mua nhà chung cư giá rẻ hoặc nhà mặt đất ở khu vực ngoại thành. Về khoản trả hàng tháng, bạn cần tính toán số tiền sao cho không vượt quá 50% thu nhập hay không vượt quá khoản tiết kiệm 10 triệu đồng/tháng hiện tại.
Chẳng hạn, bạn dự định mua căn nhà 1 tỷ đồng và sẽ vay 70% giá trị căn nhà là 700 triệu đồng. Với khoản trả 10 triệu đồng/tháng cả gốc và lãi, bạn phải vay trong thời hạn khoảng 10 năm mới thanh toán hết khoản nợ này.
Thế nên tốt nhất, bạn chỉ nên vay tối đa 50% giá trị căn nhà để giảm thiểu áp lực trả nợ, bởi trong trường hợp rơi vào cảnh ốm đau, gặp chuyện rủi ro, thu nhập không ổn định hoặc lãi suất vay tăng thêm… thì việc trả nợ ngân hàng dài hạn (10 năm) sẽ rất khó khăn, thậm chí rơi vào bế tắc, phải vay nợ mới để trả nợ cũ.
Nếu cân nhắc chưa đủ khả năng tài chính, thay vì dồn tiền và vay mua nhà bạn có thể dùng số tiền đang có để đầu tư kinh doanh, tích lũy thêm. Nhưng, nếu bạn vẫn quyết định mua nhà để “an cư lạc nghiệp” thì dưới đây là một số kinh nghiệm để quá trình vay của bạn được "xuôi chèo mát mái".
Thông thường, khi mới tiếp xúc khách hàng, các ngân hàng luôn quan tâm đến ba câu hỏi sau: Bạn có trả nợ được không? Bạn có trả nợ không? Nếu bạn không trả được nợ thì sao? Chúng tôi xin phân tích ba câu hỏi này như sau:
“Bạn có trả nợ được không?”: Đây là vấn đề ngân hàng quan tâm nhất, họ sẽ tính toán theo công thức “Tỷ số thanh toán tiền mặt = Thu nhập/Thanh toán khoản vay > 1,5”. Như vậy, nếu bạn phải thanh toán 10 triệu đồng/tháng tiền vay ngân hàng thì thu nhập ít nhất phải trên 15 triệu đồng/tháng. Nếu bạn đảm bảo con số trên, nên cho ngân hàng biết.
“Bạn có trả nợ không?”: Điểm tín dụng của bạn sẽ ảnh hưởng lớn tới câu hỏi này, nếu trước kia bạn từng vay nợ và thanh toán tốt sẽ là tín hiệu tốt cho khoản vay mua nhà sắp tới. Bên cạnh đó, công thức “Tỷ lệ nợ trên tài sản ròng = Tổng khoản vay ngân hàng/ Số tiền bạn có” cũng rất quan trọng. Nếu tỷ lệ này nhỏ hơn ba lần sẽ thuyết phục ngân hàng hơn. Vì thế nếu vốn bạn có 300 triệu đồng, bạn không nên vay nợ quá 900 triệu.
“Nếu bạn không trả được nợ thì sao?”: Trong trường hợp xấu nhất, ngân hàng muốn biết bạn có tài sản hữu hình (nhà, tiền mặt, sổ tiết kiệm...) nào có thể thanh lý trả nợ hay không. Bạn có thể nhờ đến bố mẹ hai bên hỗ trợ bảo lãnh bằng chính ngôi nhà họ đang ở.
Khi tham khảo một hợp đồng vay tiền với ngân hàng thường rất dài với nhiều điều khoản rối rắm, bạn chỉ cần chú ý một vài điểm quan trọng như: lãi suất ưu đãi, phương thức thanh toán, vay trong bao lâu, phí phạt trả nợ trước hạn, phí phạt nợ quá hạn, cách tính lãi suất trong tương lai xem có hợp lý hay không.
Một số ngân hàng chào mời khách hàng vay tiền mua nhà với lãi suất ưu đãi chỉ 6%/năm hoặc thấp hơn nữa cùng nhiều phần quà tặng giá trị hay những hỗ trợ dịch vụ… Tuy nhiên, đó chỉ là mức lãi suất áp dụng trong thời gian ưu đãi (6 – 12 tháng) chứ không cố định trong toàn kỳ vay. Còn những năm tiếp theo, mức lãi suất sẽ quay trở về ban đầu như giá thị trường là khoảng 12-15%/năm hoặc theo lãi suất thả nổi theo thị trường. Vì vậy, bạn nên yêu cầu người tư vấn thể hiện cách tính lãi suất rõ ràng trong tương lai để nắm rõ.
Ngoài ra, cần lưu ý chọn phương thức thanh toán, hiện có hai hình thức là dư nợ giảm dần (tiền trả hàng tháng sẽ giảm dần, lãi suất thả nổi theo thị trường) và dư nợ ban đầu (tiền trả hàng tháng bằng nhau, lãi suất cố định suốt kỳ vay). Cả hai cách thanh toán này đều có ưu và nhược điểm.
Hồ sơ tài chính gồm: Các giấy tờ chứng minh thu nhập: Bảng lương/ Giấy xác nhận lương/ Sao kê tài khoản ngân hàng; Hợp đồng lao động; Các hợp đồng bảo hiểm (nếu có); Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy tờ nhà; Giấy thỏa thuận hoặc hợp đồng mua bán nhà do 2 bên lập (nếu có).
