31/08/2020
8 tiêu chí vàng để kinh doanh nhà đất:
- Tiêu chí 1: Phải đặc biệt lưu tâm đến câu thần chú: "vị trí, vị trí và vị trí". Vị trí của BĐS là yếu tố hàng đầu và quan trọng bậc nhất để tạo nên giá trị cũng như là cơ sở định giá tài sản. Lựa chọn BĐS có vị trí tốt có nghĩa là nhà đất có tiềm năng phát triển cao, nhất là tiềm năng “tạo thị” (tốc độ hình thành đô thị, thu hút người dân về ở). Chỉ khi cư dân sinh sống đông đúc thì giá trị BĐS mới tăng lên.
- Tiêu chí 2: Khảo sát dự án vào lúc...chiều tối. Đa số mọi người có thói quen đi xem dự án vào ban ngày, tuy nhiên đó cũng là thời điểm người dân phải đi làm (vắng nhà), vì thế rất khó hoặc không thể nhìn thấy rõ hoạt động và sức sống của khu dân cư. Vì thế, khảo sát ban ngày tuy cần thiết nhưng nên khảo sát thêm vào lúc chiều tối, thời điểm tan tầm khoảng từ 20 - 21h đêm. Khi đó, cao ốc sáng đèn hoặc nhà phố mở cửa, lượng người ra vào dự án được thể hiện rõ nhất.
- Tiêu chí 3: Lựa chọn BĐS phù hợp túi tiền. Trường hợp phải đi vay cũng không nên vay quá 50% giá trị của BĐS nhằm tránh gánh nặng trả lãi đồng thời hạn chế áp lực trả lãi suất thả nổi ngoài khả năng chi trả. Đồng thời, cũng nên tính toán kỹ dòng tiền đối với các đợt thanh toán tiếp theo để không bị rơi vào áp lực hoặc hụt tiền buộc phải bán tháo BĐS dẫn đến thua lỗ.
- Tiêu chí 4: Chỉ nên mua tài sản có tính thanh khoản cao (tức mua bán dễ dàng, nhanh chóng). Nên tập trung hướng vào những BĐS có thể tạo ra giá trị gia tăng, có thể ở, hoặc có thể cho thuê ngay, nếu không cũng chỉ trong khoảng thời gian ngắn nhất. Đầu tư vào BĐS loại này không chỉ có lợi tức tiền thuê hàng tháng mà còn có thêm giá trị gia tăng theo thời gian.
- Tiêu chí 5: Luôn kỹ lưỡng và khắt khe trong việc xem xét pháp lý dự án, sàng lọc và lựa chọn thương hiệu mạnh. Nhà đầu tư cũng nên lựa chọn BĐS là sản phẩm của những chủ đầu tư uy tín. Đó là những doanh nghiệp có thiện chí phát triển dự án chất lượng, chứng minh được khả năng tài chính vững mạnh và luôn sẵn sàng cung cấp pháp lý rõ ràng, minh bạch, có chế độ hậu mãi tốt.
- Tiêu chí 6: Chú trọng vào quy hoạch hạ tầng xã hội và kết nối giao thông. Trong đó có những tiêu chí: môi trường sống phải trong lành, thoáng đãng và được quy hoạch bài bản. Nếu nhà đầu tư có tài chính tốt, xác định dòng vốn dài hạn thì nên đầu tư đón đầu tại những khu vực có hạ tầng sắp hoặc đang kết nối, vì tỷ suất sinh lợi sẽ cao. Cũng có thể chấp nhận khoảng cách xa khu trung tâm nếu giao thông thuận tiện và có đầy đủ tiện ích.
- Tiêu chí 7: Thuộc nằm lòng bài toán trắc địa, đó là: luôn ưu tiên bỏ tiền vào những địa điểm, khu vực có giá trị đất cao hơn giá xây dựng. Giá tối thiểu của mỗi m2 đất phải cao hơn gấp đôi giá của một m2 xây dựng. Đây chính là tiêu chí trắc nghiệm tốc độ đô thị hóa tỷ lệ thuận với giá đất. Ví dụ cụ thể: đơn giá xây dựng phổ biến hiện nay khoảng 3 triệu đồng/m2 sàn. Nếu giá đất dưới mức giá này thì quá trình thu hút dân cư sẽ rất chậm. Ngược lại, những nơi mà có giá đất cao hơn giá thành xây dựng gấp nhiều lần thì tốc độ đô thị hóa tại khu vực đó rất nhanh.
- Tiêu chí 8: Biết quan tâm đến cộng đồng. Hãy khảo sát kỹ láng giềng của mình là ai trước khi có quyết định mua nhà đất. Việc khảo sát có thể thực hiện vào ban ngày và ban đêm, cả thứ bảy và chủ nhật để có một cái nhìn tổng quan nhất về cộng đồng ở khu vực lựa chọn đầu tư. Hàng xóm tốt, cộng đồng văn minh cũng là một tiêu chí quan trọng giúp tăng giá BĐS.
_______________
© Ngô Đình Hãn - Giảng viên bất động sản (BĐS) Trung tâm tư vấn doanh nghiệp và phát triển kinh tế vùng (ĐH Kinh tế Tp.HCM)
