25/09/2021
QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT VÀ QUY HOẠCH XÂY DỰNG ĐÔ THỊ.
Hiện nay, hệ thống quy hoạch ở Việt Nam có thể phân thành 04 nhóm lớn sau:
- Nhóm thứ nhất gồm các quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế – xã hội.
- Nhóm thứ hai gồm các quy hoạch phát triển ngành, lĩnh vực, sản phẩm chủ yếu.
- Nhóm thứ ba gồm các quy hoạch thuộc lĩnh vực xây dựng gồm : quy hoạch đô thị ; quy hoạch xây dựng vùng ;quy hoạch khu chức năng đặc thù; quy hoạch xây dựng nông thôn .
- Nhóm thứ tư gồm các quy hoạch thuộc lĩnh vực tài nguyên môi trường gồm: quy hoạch sử dụng đất ; quy hoạch khoáng sản ; quy hoạch sử dụng tài nguyên và bảo vệ môi trường biển, hải đảo ...
Tuy nhiên, trong phạm vi liên quan đến BĐS mình chỉ nói rõ về 2 loại quy hoạch chính là :
QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT VÀ QUY HOẠCH XÂY DỰNG ĐÔ THỊ
I/ Khái niệm :
1. Quy hoạch sử dụng đất: là việc phân bổ và khoanh vùng đất đai theo không gian sử dụng cho các mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường và thích ứng biến đổi khí hậu trên cơ sở tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực đối với từng vùng kinh tế – xã hội và đơn vị hành chính trong một khoảng thời gian xác định.
2. Quy hoạch xây dựng đô thị: là việc tổ chức không gian, kiến trúc, cảnh quan đô thị, hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật, công trình hạ tầng xã hội và nhà ở để tạo lập môi trường sống thích hợp cho người dân sống trong đô thị, được thể hiện thông qua đồ án quy hoạch đô thị. Những hoạt động liên quan đến quy hoạch đô thị là: Đầu tư và phát triển bất động sản; văn hóa lối sống cộng đồng; chính sách phát triển và quản lý bất động sản; chiến lược phát triển kinh tế – xã hội cho mỗi vùng, khu vực; đầu tư hạ tầng kỹ thuật; phát triển và bảo tồn các di sản kiến trúc và thiên nhiên; sự phát triển bền vững của nhân loại.
II/ Sự khác nhau giữa quy hoạch sử dụng đất với quy hoạch đô thị :
1. Đối tượng quy hoạch
- Đối tượng của quy hoạch đô thị là không gian, kiến trúc, cảnh quan đô thị, hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật, công trình hạ tầng xã hội và nhà ở, để tạo lập môi trường sống thích hợp cho người dân sống trong đô thị, hướng tới phát triển đô thị.
- Trong khi đó, đối tượng của quy hoạch sử dụng đất chỉ là tài nguyên đất.
Như vậy, đối tượng của quy hoạch đô thị rộng hơn so với đối tượng của quy hoạch sử dụng đất.
2. Phạm vi quy hoạch
- Quy hoạch đô thị chỉ áp dụng đối với những khu vực tập trung dân cư sinh sống có mật độ cao và chủ yếu hoạt động trong lĩnh vực kinh tế phi nông nghiệp, là trung tâm chính trị, hành chính, kinh tế, văn hoá hoặc chuyên ngành, có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế – xã hội của quốc gia hoặc một vùng lãnh thổ, một địa phương, bao gồm nội thành, ngoại thành của thành phố; nội thị, ngoại thị của thị xã; thị trấn.
- Trong khi đó, quy hoạch sử dụng đất vì có đối tượng quy hoạch là đất đai nên phạm vi quy hoạch sẽ bảo gồm tất cả các vùng, lãnh thổ trên cả nước, áp dụng cho cả khu vực đô thị và khu vực nông thôn.
Do đó, có thể thấy rằng phạm vi quy hoạch đô thị sẽ bị giới hạn hơn, hẹp hơn so với phạm vi quy hoạch sử dụng đất.
3. Kỳ quy hoạch thì hai loại quy hoạch này có sự khác nhau về mặt thời gian
- Kỳ quy hoạch đô quy hoạch đô thị là từ 20-30 năm và phát triển theo từng giai đoạn, 5 năm 1 giai đoạn tương ứng vs 1 nhiệm kỳ.
- Kỳ quy hoạch sử dụng đất có thời hạn là 10 năm phù hợp vs chủ trương phát triển kinh tế-xã hội của cả nước.
Tóm lại, quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch đô thị (chủ yếu là quy hoạch phân khu) có hiện tượng mâu thuẫn, trùng lắp, khiến tình trạng người dân được chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở, đất sản xuất, kinh doanh nhưng lại không được cấp phép xây dựng (vì không phù hợp quy hoạch phân khu) hoặc được cấp phép xây dựng nhưng chỉ cấp phép xây dựng tạm, có thời hạn; hoặc người dân mua đất nhưng lại không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất (vì không phù hợp quy hoạch sử sụng đất, chưa có kế hoạch sử dụng đất).
Vì vậy, khi xem xét giao dịch 1 BĐS nào đó thì :
- Xem BĐS muốn mua thuộc quy hoạch gì ( xem trong quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch nông thôn mới )
- BĐS này có được chuyển mục đích sử dụng đất hay không ( phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất )
