17/08/2026
THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN ĐANG THAY ĐỔI LUẬT CHƠI
Nếu theo dõi các chính sách của Nhà nước trong khoảng 2 năm gần đây, mình thấy có một điều khá rõ:
Nhà nước không có mục tiêu làm cho bất động sản tăng giá.
Cái Nhà nước đang muốn làm là đưa thị trường trở về đúng bản chất của nó.
Bất động sản phải phục vụ nhu cầu ở, sản xuất, kinh doanh và phát triển kinh tế. Chứ không phải cứ mua một mảnh đất, để đó vài năm rồi chờ người khác mua lại với giá cao hơn.
Nhìn vào hàng loạt chính sách gần đây sẽ thấy hướng đi này ngày càng rõ.
Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản mới được đưa vào áp dụng sớm hơn.
Mục tiêu đầu tiên là gỡ những nút thắt pháp lý đã tồn tại nhiều năm.
Một dự án muốn triển khai được phải đi qua quá nhiều thủ tục. Pháp lý càng kéo dài thì nguồn cung càng ít. Nguồn cung ít trong khi nhu cầu vẫn còn thì giá nhà rất khó giảm.
Vì vậy muốn xử lý giá bất động sản, một trong những việc quan trọng nhất là phải tăng nguồn cung.
Thời gian gần đây Nhà nước cũng liên tục có chính sách thúc đẩy nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền, nhà cho công nhân và người trẻ.
Đây là một thay đổi rất đáng chú ý.
Bởi nhiều năm qua thị trường phát triển rất mạnh ở phân khúc trung và cao cấp, trong khi loại nhà mà phần đông người dân có khả năng mua lại thiếu.
Nói đơn giản là:
Thị trường có rất nhiều căn nhà 5–10 tỷ.
Nhưng lại thiếu những căn nhà mà người có thu nhập trung bình có thể tiếp cận.
Nếu cơ cấu này không thay đổi thì dù thị trường có nhiều dự án đến đâu, bài toán nhà ở của người dân vẫn không được giải quyết.
Một vấn đề khác là tín dụng.
Mình cho rằng thời gian tới sẽ không còn câu chuyện cứ thấy bất động sản nóng là dòng tiền lại đổ vào đất, rồi đất tăng giá, người sau mua lại của người trước.
Dòng vốn sẽ ngày càng được hướng nhiều hơn vào những thứ tạo ra giá trị thật:
Dự án có pháp lý.
Nhà ở phục vụ nhu cầu thực.
Nhà ở xã hội.
Sản xuất kinh doanh.
Hạ tầng.
Trong khi đó tín dụng dành cho đầu cơ, lướt sóng sẽ ngày càng bị kiểm soát chặt hơn.
Một thay đổi nữa mà nhiều người chưa để ý là dữ liệu bất động sản.
Khi dữ liệu đất đai, nhà ở, giao dịch, thuế và thông tin người sở hữu ngày càng được kết nối với nhau, thị trường sẽ dần minh bạch hơn.
Lúc đó chuyện khai giá thấp để giảm thuế, tạo giao dịch ảo hay thổi giá một khu vực sẽ khó hơn rất nhiều.
Mình nghĩ đây mới là thay đổi lớn nhất của thị trường trong những năm tới.
Bất động sản sẽ không biến mất.
Đầu tư bất động sản cũng không biến mất.
Nhưng cách kiếm tiền từ bất động sản sẽ thay đổi.
Những sản phẩm có pháp lý rõ ràng, nhu cầu ở thật, khả năng cho thuê, kinh doanh được và nằm ở những khu vực có hạ tầng thực sự phát triển sẽ ngày càng có lợi thế.
Ngược lại, những nơi chỉ tăng giá vì tin đồn, phân lô rồi chờ người khác mua lại sẽ khó hơn trước.
Theo mình, mục tiêu cuối cùng của các chính sách hiện nay có thể gói lại trong mấy chữ:
Gỡ pháp lý.
Tăng nguồn cung.
Giảm đầu cơ.
Tăng minh bạch.
Đưa bất động sản trở lại phục vụ nền kinh tế thật.
Và đây cũng là điều môi giới bất động sản cần thay đổi.
Thời của việc chỉ biết tìm một sản phẩm rồi đăng tin chờ khách mua sẽ ngày càng khó.
Môi giới tương lai phải hiểu thị trường, hiểu chính sách, hiểu tài chính, hiểu nhu cầu khách hàng và biết phân tích giá trị thật của bất động sản.
Bởi khi thị trường minh bạch hơn, khách hàng cũng sẽ ngày càng thông minh hơn.
Môi giới nào chỉ bán “kỳ vọng tăng giá” sẽ khó sống.
Môi giới nào bán được “giá trị thật” sẽ có cơ hội rất lớn trong chu kỳ mới.
St: (Nguồn: Phan Văn Lâm)
