27/05/2022
Siết tín dụng tác động gì đến bất động sản?
Việc các ngân hàng dừng giải ngân cho vay bất động sản sẽ loại bỏ nhà đầu tư phụ thuộc đòn bẩy tài chính và các nhóm đầu cơ.
Gần đây, một số ngân hàng cùng thông báo dừng cho vay bất động sản. Như với Techcombank, đơn vị này đã dừng giải ngân khoản vay mua bất động sản (gồm chưa hoặc đã có giấy chứng nhận) từ ngày 25/3. Nhà băng này đang cho các đơn vị kinh doanh trao đổi và đàm phán với khách hàng để dời lịch giải ngân các khoản vay sang đầu tháng 4.
Còn Sacombank mới đây đã yêu cầu giám đốc khu vực, giám đốc chi nhánh và trưởng phòng giao dịch không cấp tín dụng với lĩnh vực bất động sản, ngoại trừ cho vay cán bộ, công nhân viên và người mua, xây, sửa bất động sản để ở. Nhà băng này yêu cầu các đơn vị tập trung cấp tín dụng với các lĩnh vực sản xuất, không thực hiện huy động - cho vay cầm cố sổ (nhà đất) cùng lúc.
Đây chỉ mới là bước đầu của lộ trình kiểm soát tín dụng bất động sản khi chỉ một vài nhà băng tiến hành kiểm soát hạn mức giải ngân đối với các khoản vay mua bất động sản đã có giấy chứng nhận. Lộ trình siết van tín dụng đã được cân nhắc đến nhiều năm qua nhưng liên tục bị đề xuất trì hoãn. Theo các chuyên gia, nhiều khả năng van tín dụng cho đầu tư địa ốc có thể bị thắt chặt hơn từ giữa năm 2022 để ổn định thị trường nhà đất.
Trao đổi với VnExpress, ông Huỳnh Phước Nghĩa, chuyên gia tư vấn cấp cao GIBC cho biết, siết tín dụng bất động sản có mặt tích cực là góp phần kiểm soát lượng cung tiền trên thị trường một cách thận trọng hơn trước. Động thái này đồng thời cũng hạ nhiệt phần nào b**g bóng giá nhà đất vốn đã quá cao thời gian qua. Với các nhà đầu tư mua bất động sản bằng tiền nhàn rỗi, hoặc doanh nghiệp có khả năng bán hàng tốt sẽ ít bị tác động khi ngân hàng siết hoặc khóa van tín dụng.
Tuy nhiên, theo ông Nghĩa, siết van tín dụng bất động sản chắc chắn tác động tiêu cực đến nhóm nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính, giới đầu cơ nhà đất. Thậm chí việc giới hạn cho vay đầu tư bất động sản có thể gây khó khăn cho các chủ đầu tư có lượng hàng tồn kho lớn nhưng tốc độ bán hàng chậm.
Chuyên gia này phân tích, từ năm 2020-2021, ngân hàng đã có động thái điều tiết van tín dụng từng bước theo lộ trình rà soát. Chính vì vậy nhiều doanh nghiệp bất động sản đã chuyển sang kênh huy động vốn bằng trái phiếu song thị trường vốn này cũng tồn tại nhiều vấn đề cần chấn chỉnh. Chẳng hạn việc phát hành trái phiếu đi đường vòng giữa các doanh nghiệp với nhau, trong đó có cả các công ty con của ngân hàng, cũng làm méo mó thị trường vốn. Đây là việc sẽ được chấn chỉnh song song với quá trình siết van tín dụng trong năm 2022, có thể tạo nên bước ngoặc lớn trong thời gian tới.
Với người vay mua nhà trong các dự án do chủ đầu tư phát triển, nếu chủ đầu tư có quỹ đất sạch, pháp lý đầy đủ, uy tín, dự án luôn nằm trong danh sách được các ngân hàng ưu tiên cho vay. Tuy nhiên cần lưu ý chủ đầu tư chỉ hỗ trợ được 2 yếu tố: vay để mua nhà và vay bằng tài sản đảm bảo là chính căn nhà được mua.
Việc chứng minh dòng tiền thu nhập đủ trả nợ ngân hàng vẫn là trách nhiệm của người mua nhà, nếu thu nhập không đảm bảo trả nợ, ngân hàng vẫn từ chối cho vay. Thậm chí rất nhiều trường hợp ngân hàng đã đồng ý cho vay và đã giải ngân được vài đợt, nhưng sau đó khi thẩm định lại, khách hàng bị ảnh hưởng thu nhập có nguy cơ không đủ khả năng trả nợ theo "room tín dụng đã duyệt", nên ngân hàng dừng giải ngân phần còn lại. Trên thực tế đã có nhiều mâu thuẫn xảy ra giữa khách mua với chủ đầu tư. Khách mua không được giải ngân tiền vay để đóng các đợt thanh toán tiếp theo cho chủ đầu tư
