30/04/2026
VÌ SAO NGƯỜI NGHÈO VẪN "S/ẬP BẪY" "SUẤT NGOẠI GIAO NHÀ Ở XÃ HỘI"?
Có bao giờ bạn tự hỏi, cảm giác chen chân vào một cánh cửa hẹp, nơi có 16 người cùng lao vào nhưng chỉ 1 người lọt qua, sẽ nghẹt thở đến mức nào?
Đó không phải là một kỳ thi đại học trường top, đó là "tỷ lệ chọi" để giành quyền bốc thăm mua nhà tại dự án Nhà ở xã hội (NOXH) Lý Thường Kiệt (TPHCM). 755 căn hộ dự kiến bán ra, nhưng có tới 12.000 người mòn mỏi đăng ký. Đằng sau những con số ấy là hàng vạn giấc mơ an cư của những người lao động đã dành cả thanh xuân bám trụ lại thành phố.
Nhưng cũng chính trong sự chật chội và tuyệt vọng ấy, một nghịch lý xót xa đã nảy sinh: Tại sao những người thuộc diện mua NƠXH - vốn dĩ là những người có thu nhập khiêm tốn, phải chắt bóp từng đồng lại sẵn sàng vay mượn hàng trăm triệu, thậm chí hàng tỷ đồng để ném vào tay những kẻ cò mồi mạo danh?
Những cảnh báo khẩn cấp từ cơ quan công an Hà Nội, Bắc Ninh, Ninh Bình về các cú lừa "suất ngoại giao", "suất nội bộ" vừa qua không chỉ gióng lên hồi chuông về sự lừa đảo. Nó vô tình phơi bày một sự thật nhức nhối: Rào cản lớn nhất để người nghèo tiếp cận NOXH đôi khi không phải là giá tiền mà là một mê cung thủ tục khiến họ kiệt sức.
Bán hy vọng giữa "mê cung" thủ tục
Để hiểu vì sao người ta lại tự nguyện sập bẫy, hãy thử đặt mình vào vị trí của chị Y. (38 tuổi, TPHCM). Mỗi ngày, chị đăng nhập vào trang web dự án như một phản xạ vô điều kiện, chỉ để thấy mọi thứ vẫn "án binh bất động". Ngay cả việc thao tác nộp hồ sơ, chị cũng phải chờ đến 23h45 đêm để tránh sập web.
Hay như anh T., người đã cống hiến ở TPHCM hơn một thập kỷ. Thu nhập ổn định, hoàn toàn đủ điều kiện, nhưng nhiều năm qua, gia đình nhỏ của anh vẫn quẩn quanh ở vạch xuất phát vì "dự án gần thì chỉ cho đăng ký nhu cầu, dự án đang xây thì lại tít mù tắp".
Người dân đang phải tự bơi trong một vùng trũng thông tin. Quy định mới (nới lỏng trần thu nhập cho người độc thân lên 25 triệu/tháng, vợ chồng 50 triệu/tháng) mang lại niềm vui ngắn ngủi, nhưng ngay sau đó lại kéo theo sự hoang mang vì tỷ lệ cạnh tranh tăng vọt. Mẫu giấy tờ của nhà nước thì thường xuyên thay đổi, khiến chị Y. dù đã cắn răng bỏ 1 triệu đồng thuê dịch vụ vẫn nơm nớp lo sợ hồ sơ thành giấy lộn.
Giữa sự bế tắc tận cùng ấy, cò mồi xuất hiện. Thứ họ bán là sự chắc chắn và sự giải thoát khỏi mớ bòng b**g thủ tục. Bằng cách thao túng tâm lý khan hiếm (hội chứng FOMO), họ biến nỗi sợ hãi không có nhà của người dân thành những món tiền cọc khổng lồ, để rồi ôm tiền bặt vô âm tín.
Các đối tượng lừa đảo hiện nay không chỉ "lách luật" mà đã vươn vòi làm giả mọi thứ, từ bảng lương, xác nhận bảo hiểm xã hội, cho đến cả giấy xác nhận thực trạng nhà ở của UBND cấp xã.
Sự thật về "suất ngoại giao"
Dưới góc độ pháp lý, Tiến sĩ, Luật sư Đặng Văn Cường - Trưởng Văn phòng Luật sư Chính Pháp (Đoàn Luật sư Hà Nội) khẳng định, trong văn bản pháp luật về kinh doanh bất động sản, đặc biệt là NƠXH, hoàn toàn không tồn tại khái niệm "suất ngoại giao".
Theo luật sư Cường, thuật ngữ này thực chất là một bình phong do giới môi giới tự vẽ ra để ám chỉ những đặc quyền ngầm. Đằng sau cái mác suất ngoại giao ấy thường ẩn chứa hai kịch bản cực kỳ nguy hiểm. Hoặc là chiêu trò lừa đảo chiếm đoạt tài sản - Cò mồi nhận tiền cam kết mua nhà giá rẻ rồi bỏ trốn (như các vụ án đã bị Công an TP. Hà Nội triệt phá). Hoặc là đường dây hối lộ, tham nhũng - Nếu suất ngoại giao thực sự tồn tại nhờ việc "đi đêm", sự việc sẽ mang dấu hiệu của tội Đưa/Nhận hối lộ (Điều 354, 364 Bộ luật Hình sự) hoặc tội Lợi dụng chức vụ quyền hạn làm trái công vụ (Điều 356 Bộ luật Hình sự).
Bên cạnh đó, để lách qua khe cửa hẹp, nhiều đối tượng đã vươn vòi làm giả mọi thứ từ bảng lương, xác nhận BHXH, cho đến giấy xác nhận thực trạng nhà ở của UBND cấp xã. Việc Công an tỉnh Bắc Ninh vừa qua khởi tố nhiều bị can về hành vi Làm giả, sử dụng tài liệu giả của cơ quan, tổ chức (Điều 341 BLHS) để mua bán NƠXH là một minh chứng rõ nét.
Một thủ đoạn tinh vi khác được giới cò mồi sử dụng để tạo niềm tin cho người mua là lập vi bằng. Lợi dụng sự thiếu hiểu biết của người dân, các đối tượng biến vi bằng thành một loại "bùa hộ mệnh" thay thế cho hợp đồng mua bán công chứng.
Luật sư Đặng Văn Cường cảnh báo: "Pháp luật nghiêm cấm việc lập vi bằng để thay thế hợp đồng công chứng, chứng thực trong chuyển quyền sở hữu nhà ở".
Theo Nghị định 08/2020/NĐ-CP, Vi bằng do thừa phát lại lập chỉ ghi nhận các sự kiện thực tế (như có việc giao nhận tiền, bàn giao nhà), nó không có giá trị pháp lý để sang tên sổ đỏ. Giao dịch NƠXH thông qua Vi bằng sẽ bị Tòa án tuyên vô hiệu. Hậu quả là người mua dốc sạch tài sản cả đời nhưng lại không được pháp luật công nhận quyền sở hữu, đứng trước nguy cơ mất trắng.
Người mua cũng cần tỉnh đòn, nếu vì quá nóng vội mà bạn chấp nhận dùng hồ sơ giả, hoặc chung chi tiền để giành quyền mua, bạn không còn là nạn nhân nữa. Khi sự việc vỡ lở, giao dịch sẽ bị hủy bỏ, nhà bị thu hồi, và người mua hoàn toàn có thể đối mặt với việc bị truy cứu trách nhiệm hình sự.
Giải pháp cốt lõi
Nguồn cung NOXH đang rục rịch trở lại với hàng chục ngàn căn hộ chuẩn bị khởi công. Nhưng nguồn cung khổng lồ này sẽ lại rơi vào một vòng lặp hỗn loạn nếu cách thức phân phối không thay đổi. Cơ chế xin giấy xác nhận thủ công hiện tại không chỉ hành dân, tạo đất sống cho "cò mồi" mà còn là một gánh nặng rủi ro cho chính các chủ đầu tư.
Thực tế, bản thân các doanh nghiệp (DN) cũng hoàn toàn không muốn bán hàng theo cơ chế hiện tại. Tại hội thảo “Nhà ở xã hội: Bứt tốc nguồn cung, đảm bảo công bằng thụ hưởng” do Báo Tiền Phong tổ chức ngày 12/3, ông Lê Quang Huy - Phó Tổng Giám đốc CTCP BIC Việt Nam đã chỉ ra một áp lực khổng lồ, nếu cơ quan nhà nước hậu kiểm và phát hiện đối tượng mua không đủ điều kiện, DN buộc phải chấm dứt hợp đồng, thu hồi nhà, xử lý các rắc rối tài chính và làm lại toàn bộ quy trình bán hàng.
"Đây là rủi ro rất lớn đối với doanh nghiệp, trong khi lỗi có thể không xuất phát từ phía chúng tôi", ông Huy thẳng thắn nhìn nhận.
Từ thực trạng bức bối đó, cả giới chuyên gia pháp lý và đại diện doanh nghiệp đều đi đến một tiếng nói chung: Lời giải đột phá nhất lúc này là minh bạch hóa bằng hệ sinh thái dữ liệu quốc gia (VNeID).
Ông Lê Quang Huy đề xuất, cơ quan nhà nước cần trực tiếp xét duyệt người mua NƠXH ngay từ đầu và xây dựng cơ sở dữ liệu người đủ điều kiện trên hệ thống VNeID. Khi người dân có nhu cầu mua, DN chỉ cần tra cứu trên hệ thống và ký hợp đồng theo danh sách đã được cơ quan chức năng "đóng dấu" xác nhận trực tuyến.
Đồng tình với quan điểm này, Luật sư Cường phân tích thêm: "Khi dữ liệu về dân cư và nhà đất được đồng bộ, chính xác, việc bỏ dần các thủ tục xin giấy xác nhận thủ công là tất yếu. Chỉ cần cơ quan quản lý đối chiếu trên hệ thống là rõ".
Hãy tưởng tượng, thay vì vác một tập hồ sơ dày cộp đi gõ cửa từng cơ quan xin 5 loại dấu giáp lai, người dân và DN chỉ cần một cú click chuột. Dữ liệu quốc gia sẽ tự động trả lời minh bạch: Anh A đã có nhà chưa? Chị B có nộp thuế thu nhập vượt rào không?
Sự công bằng của công nghệ sẽ triệt tiêu hoàn toàn sự mập mờ, bóp chết đường sống của cò mồi làm giả giấy tờ, cởi trói rủi ro cho doanh nghiệp, sâu xa hơn, nó trả lại sự tự tôn cho những người lao động nghèo khi đi mua nhà.
NƠXH là một chính sách đầy tính nhân văn, là chiếc phao cứu sinh cho những phận người mưu sinh nơi phố thị. Để chiếc phao ấy không bị biến thành bẫy chuột, chúng ta cần một cuộc đại phẫu toàn diện: Áp dụng công nghệ để làm sạch tệp khách hàng ngay từ đầu qua VNeID, kết hợp cùng những chế tài "bàn tay sắt" của pháp luật, chứ không thể chỉ trông chờ vào những tờ rơi khuyên người dân "hãy cảnh giác".
Góc Nhìn Kinh Tế Mới
