16/10/2022
THE PRIVIA BÌNH TÂN CỦA CHỦ ĐẦU TƯ KHANG ĐIỀN CÓ GÌ?
Review The Privia Bình Tân
(Dự án mở bán Quý 4/2022)
I. TỔNG QUAN DỰ ÁN THE PRIVIA
Vị trí: 158 An Dương Vương, P. An Lạc, Quận Bình Tân
Chủ đầu tư: Khang Điền
Đơn vị xây dựng: An Phong
Quy mô dự án: 1.8ha với 3 block, 23 tầng, 1043 căn hộ
Tiến độ xây dựng: Khởi công 30/6/2022
Dự kiến bàn giao: 2024
II. PHÂN TÍCH CHI TIẾT
1. Chủ đầu tư Khang Điền
Khang Điền thành lập năm 2001, đến nay đã xây dựng và hoàn thiện 8 dự án (5 dự án nhà phố, 3 dự án căn hộ).
Đặc điểm chung của tất cả các dự án đã bàn giao của Khang Điền là: Hoàn thiện xong pháp lý mới mở bán và đều có sổ trao tay đến cư dân sau 6-12 tháng bàn giao. Đây là một lời cam kết mà rất ít chủ đầu tư thực hiện được và được xem như tuyên ngôn cho sự uy tín của Khang Điền.
Vì The Privia là dự án căn hộ, nên mình cũng xin phép đi sâu phân tích về 3 dự án căn hộ đã bàn giao. Ba dự án Jamila Quận 9 (2018), Safira Quận 9 (2020) và Lovera Vista Bình Chánh (2020) có mức tăng giá lần lượt là 100%, 60% và 30%. Trừ Lovera Vista do đặc trưng về vị trí, hai dự án còn lại được coi là có mức tăng giá nhanh và ổn định dù cách Quận 1 từ 12-15km. Để đạt được mức tăng này, theo mình có 2 nguyên nhân chính là Pháp lý (có sổ) và chất lượng bàn giao. Ba dự án Khang Điền đã bàn giao đều có chất lượng cực kỳ chỉnh chu từ sảnh, thang máy, nội khu đến từng chi tiết nhỏ bên trong căn hộ.
2. Dự án The Privia
2.1. Vị trí
The Privia nằm tại 158 An Dương Vương, P. An Lạc, Q. Bình Tân với hai mặt tiền là An Dương Vương và Nguyễn Hới, đối diện ngay công viên Lý Chiêu Hoàng.
Tại Quận Bình Tân
The Privia nằm tại P. An Lạc, là phường có hạ tầng giao thông hoàn chỉnh nhất tại Bình Tân, cũng là nơi tọa lạc của các cơ quan hành chính: UBND, Quận ủy, Kho Bạc,... và tiếp giáp với Khu Tên Lửa được quy hoạch cực kỳ chỉnh chu.
Vị trí của The Privia được bao quanh bởi hàng loạt các tiện ích có sẵn trong bán kính chỉ 3km: Trường học, Chợ, Bệnh viện, Công viên.... Đặc biệt, The Privia chỉ cách Khu Tên Lửa 650m, chỉ cần đi bộ hoặc đi xe máy chưa đến 5ph có thể hưởng tất cả các tiện ích của Khu Tên Lửa.
Kết nối với các khu vực khác
So với các Quận trung tâm:
The Privia cách Võ Văn Kiệt chỉ 0.8km qua đường An Dương Vương. Nhờ Võ Văn Kiệt, cư dân The Privia dễ dàng di chuyển về các quận trung tâm như Quận 5, Quận 1 và cả Khu Đô Thị mới Thủ Thiêm. Tuy nhiên, An Dương Vương hiện khá xô bồ, chợ tạm hai bên đường khiến tuyến đường này thường xuyên tắc nghẽn. Theo Quy hoạch, An Dương Vương sẽ được mở rộng đến 30m, và đường Vành Đai 2 cũng đi qua một phần của An Dương Vương cắt với Nguyễn Hới (mặt tiền còn lại của The Privia). Vì vậy, nếu Hồ Chí Minh đẩy mạnh triển khai Vành Đai 2 đoạn còn lại này (5.3km) thì cư dân The Privia sẽ được hưởng lợi rất lớn.
The Privia cũng nằm gần các trục đường chính của Quận Bình Tân như: Kinh Dương Vương, Hậu Giang,... nên cũng kết nối rất dễ dàng với các quận 6, quận 11, quận 10.
So với sân bay Tân Sơn Nhất:
Đây được xem là một điểm trừ của The Privia nói riêng và khu vực Nam Bình Tân nói chung khi cách sân bay gần 12km và những tuyến đường đến sân bay đều là tuyến đường có nhiều phương tiện di chuyển như Lạc Long Quân, Lũy Bán Bích, Lý Thường Kiệt nên để đến được sân bay thì khá mất thời gian.
So với một số khu vực khác:
The Privia liền kề Bến xe Miền Tây, cũng như kết nối với Võ Văn Kiệt nên từ Privia dễ dàng di chuyển về các tỉnh Miền Tây.
2.2. Pháp lý
The Privia Khang Điền hiện đã có giấy phép xây dựng, đang hoàn thiện phần móng cọc. Dự kiến, tháng 11/2022 sẽ hoàn thiện móng.
2.3. Thiết kế và mặt bằng căn hộ
Thiết kế chung
The Privia gồm 3 block, 23 tầng với 1043 căn hộ, được xây dựng trên quỹ đất 1.8ha. Mật độ xây dựng 40% đạt mức trung bình thấp so với thị trường hiện tại.
Thiết kế 23 tầng trong đó có 3 tầng khối đế: 1 tầng Shophouse, 2 tầng để xe, không có tầng hầm. Tầng 4 là tầng tiện ích với hồ bơi tràn bờ diện tích hơn 1000m2 và còn một số tiện ích khác chưa được công bố. Nhìn chung, thiết kế chỉ có khác biệt là không có tầng hầm, tạo độ thông thoáng cho khu để xe và có hồ bơi trên tầng 4 tạo sự riêng tư hơn so với các hồ bơi dưới đất.
Mặt bằng
Tỷ lệ thang máy: 18 căn hộ/5 thang máy ~ 3.6. Đối với dự án chỉ có 20 tầng căn hộ thì tỉ lệ này có thể coi là trung bình khá.
Hành lang: 1.6m tương đối rộng
Có 5 loại căn hộ với diện tích và tỉ lệ phân bổ như sau:
Studio: 35.69m2 - 4%
1PN+: 50.49-51.74m2 - 28%
2PN+: 66.29-68.66m2 - 44%
2PN+ Góc: 71.41-71.83m2 - 17%
3PN: 83.84-84.89m2 - 11%
Diện tích căn hộ khá phù hợp thị hiếu hiện tại: nhỏ, tối ưu diện tích, giảm nhẹ giá thành, phù hợp với các gia đình nhỏ có 1-2 thế hệ.
Layout:
Điểm cộng: Tất cả các phòng ngủ đều có view. Diện tích nhỏ nhưng tối ưu, có dư một khoảng không gian để làm thêm khu vực làm việc hoặc đọc sách. Ban công khá rộng. Thiết kế Studio cũng có ban công.
Điểm trừ: Trừ 28% căn góc, tất cả các thiết kế còn lại đều không có logia riêng (phơi đồ). Tùy mỗi người sẽ thấy đây là ưu hay khuyết, vì không có logia sẽ có thêm không gian phòng khách. Theo mọi người thì là ưu hay khuyết điểm ạ?
2.4. Giá bán
Hiện chưa có giá cụ thể, Khang Điền cũng chưa đưa ra mức giá rumour nhưng thị trường đang kháo nhau giá 55-65tr/m2 có VAT nên mình sẽ dựa trên mức giá này để phân tích. Mức giá này tương đương với dự án Moonlight Centre Point của Hưng Thịnh đã mở bán tháng 8/2021 và cũng là mức giá cao nhất tại Bình Tân hiện tại.
So sánh The Privia với các dự án mới, đang và sắp mở bán: Moonlight Centre Point, Akari, AIO mình xin tóm tắt ở bảng đính kèm phần hình ảnh.
III. KẾT LUẬN
Khang Điền hiện tại mới hé lộ một chút thông tin nên mình chỉ có thể dựa vào đó để phân tích. Thông tin cụ thể sẽ được Khang Điền công bố vào giữa tháng 10 và đến tháng 11 này sẽ mở bán đợt đầu tiên. Vì Bình Tân là một quận lớn, đông dân nhất Hồ Chí Minh, số lượng căn hộ mới lại có hạn nên vẫn còn cơ hội để đầu tư. Và mình đánh giá cao Phường An Lạc, đây là một phường đáng sống khi cơ sở hạ tầng mọi thứ đều hoàn thiện, đường thông hè thoáng, nhiều cây xanh.
