31/03/2017
BẢO LÃNH NGÂN HÀNG CHO DỰ ÁN VÀ QUYỀN LỢI NGƯỜI MUA NHÀ..
Theo các chuyên gia về luật, bảo lãnh ngân hàng cho các dự án nhà ở là một điểm sáng trong Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi. Nếu như thời gian trước đây, rủi ro luôn nằm về phía người mua do có không ít các dự án đình trệ vì thiếu vốn, dẫn tới chậm hoàn thiện, trì hoãn thời gian bàn giao...
đến nay, với quy định “đối với các dự án nhà ở hình thành trong tương lai các chủ đầu tư phải được bảo lãnh ngân hàng theo quy định mới trong luật Kinh doanh bất động sản và Luật nhà ở sửa đổi, đã giúp phòng tránh rủi ro cho người mua nhà khi quyền lợi tài chính được bảo vệ bởi đơn vị thứ 3. Đặc biệt, trong bối cảnh thị trường cạnh tranh gắt gao như hiện nay, quy định này cũng là công cụ góp phần sàng lọc các chủ đầu tư không đủ năng lực thực hiện dự án, hạn chế tình trạng “hành động không đi kèm cam kết” trong lĩnh vực mua bán bất động sản.
Để giúp bạn đọc có thêm thông tin về quy định này, Tập san Phú Mỹ Hưng có cuộc trao đổi với luật sư Nguyễn Văn Hậu – Phó Chủ Tịch Hội Luật Gia Việt Nam xung quanh vấn đề này
Xin luật sư cho biết nội dung cụ thể của việc bảo lãnh ngân hàng mà Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản quy định cũng như các thông tư hướng dẫn. Người mua nhà có thể được hưởng những lợi ích gì?
Luật sư Nguyễn Văn Hậu: Luật Kinh Doanh Bất Động Sản 2014 có nhiều quy định mang tính đột phá nhằm bảo vệ người mua nhà ở, hướng đến xây dựng thị trường bất động sản phát triển lành mạnh. Một trong điểm mới đó là quy định về bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai tại Điều 56 Luật này. Theo đó, chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng.
Cụ thể, ngân hàng sẽ có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở và hợp đồng bảo lãnh đã ký kết nếu có 02 điều kiện sau đây:
- Một là, chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết;
- Hai là, bên mua, bên thuê mua có yêu cầu ngân hàng thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh.
Quy định về bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai này mang tính bảo vệ người mua bởi lẽ:
Thứ nhất, nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư với khách hàng trong trường hợp chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết sẽ được ngân hàng bảo đảm. Khoản tiền này bao gồm số tiền ứng trước và các khoản tiền khác theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở và hợp đồng bảo lãnh đã ký kết. Và chỉ những ngân hàng thương mại nào được Ngân hàng Nhà nước Việt Nam công bố có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh trong kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai mới được thực hiện hoạt động này. Tính đến cuối tháng 9/2015 có khoảng 40 ngân hàng thương mại được công bố đủ năng lực thực hiện bảo lãnh. Hơn nữa, theo hướng dẫn tại Điều 12 Thông tư số 07/2015/TT-NHNN ngày 25/6/2015 quy định về bảo lãnh ngân hàng, cam kết bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải có hiệu lực đến thời điểm ít nhất sau 30 ngày kể từ ngày bàn giao nhà cho bên mua, bên thuê mua nhà ở theo thỏa thuận của chủ đầu tư với bên mua, bên thuê mua nhà ở.
Như vậy, khách hàng hoàn toàn có thể yên tâm khi mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai vì nếu chủ đầu tư không thực hiện đúng cam kết, khách hàng hoàn toàn có quyền yêu cầu Ngân hàng thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh của mình. Kể cả sau khi đã bàn giao nhà, cam kết bảo lãnh vẫn phải có hiệu lực thêm một khoảng thời gian nhất định nhằm đảm bảo tối đa quyền lợi của khách hàng trong trường hợp có những tranh chấp phát sinh sau thời điểm đó.
Thứ hai - Trước khi chấp nhận bảo lãnh cho chủ đầu tư, ngân hàng phải có trách nhiệm thẩm định các dự án kinh doanh bất động sản này có đủ điều kiện được bảo lãnh theo Điều 12 Thông tư 07/2015/TT-NHNN hay không? Cụ thể, ngân hàng thương mại phải đánh giá nhà ở hình thành trong tương lai có đủ điều kiện được bán, cho thuê mua hay không; trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở ký kết giữa chủ đầu tư và bên mua, bên thuê mua có quy định nghĩa vụ của chủ đầu tư phải hoàn lại tiền cho bên mua, bên thuê mua khi chủ đầu tư vi phạm nghĩa vụ bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết với bên mua, bên thuê mua hay không? Đặc biệt, chủ đầu tư có khả năng thực hiện đúng tiến độ dự án và sử dụng số tiền ứng trước, các khoản tiền khác của bên mua, bên thuê mua đã trả cho chủ đầu tư đúng mục đích hay không? Việc đánh giá, thẩm định, xem xét của ngân hàng có ý nghĩa rất quan trọng trong việc giúp khách hàng thêm tin tưởng vào dự án của chủ đầu tư.
Thứ ba, Khoản 2 Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định, chủ đầu tư có trách nhiệm gửi bản sao hợp đồng bảo lãnh cho bên mua, bên thuê mua khi ký kết hợp đồng mua, thuê mua. Như vậy, khách hàng có thể biết được việc bảo lãnh được thực hiện như thế nào, cũng như yên tâm hơn về dự án.
Có thể khẳng định, đây là những quy định góp phần bảo vệ tốt nhất cho khách hàng, bảo đảm cho người mua nhà ở hình thành trong tương lai tránh được rủi ro bị mất vốn khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết, khắc phục được tình trạng chủ đầu tư vi phạm nghĩa vụ đã cam kết với khách hàng trong thời gian vừa qua, giúp thị trường bất động sản phát triển lành mạnh hơn.
