05/04/2024
SỰ KHÁC BIỆT GIỮA ĐẦU TƯ VÀ ĐẦU CƠ
- NHÀ ĐẦU TƯ là người phân tích kỹ lưỡng một bất động sản, quyết định về giá trị hợp lý của nó, và sẽ không mua bds đó trừ khi nó được giao dịch với ở mức giá thấp hơn so với giá trị nội tại. Ví dụ, “mảnh đất X đang giao dịch với giá 2ty đồng, nhưng theo phân tích đầu tư, giá trị lợi nhuận kép mà nó mang lại là 3ty”. Nhà đầu tư sẽ đưa ra quyết định đầu tư dựa trên dữ liệu thực tế, không cho phép cảm xúc của họ tham gia.
- Còn NHÀ ĐẦU CƠ tập trung vào diễn biến giá hàng ngày để kiếm lời từ biến động của giá bds. Họ mua bds không dựa trên cơ sở phân tích kỹ lưỡng mà dựa trên cơ hội bds sẽ tăng giá từ các nguyên nhân khác. Nhà đầu cơ chỉ quan tâm tới những yếu tố ngắn hạn như tin đồn, tiện ích trên giấy hay có hét giá v.v….mà không quan tâm đến kế hoạch dài hạn.
- Nhà ĐẦU TƯ cố gắng kiếm lời trong dài hạn bằng cách mua bds với mức chiết khấu đáng kể đối với giá trị lợi nhuận đem lại dựa trên cho thuê hay khả năng tăng giá theo thời gian dựa trên hạ tầng, dân số, nhu cầu thị trường v.v… của nó, trong khi nhà đầu cơ cố gắng kiếm lời bằng cách dự đoán thành công biến động ngắn hạn của bds.
- NHÀ ĐẦU TƯ như 1 người nuôi bò sữa, còn đầu cơ như 1 người nuôi bò thịt vậy. Hãy cùng tìm hiểu thêm về khái niệm này
- Nhà đầu cơ thường có xu hướng đẩy giá lên mức cực đoan, trong khi nhà đầu tư sẽ giúp giá bds phản ánh giá trị cơ bản của chính bản thân nó trong dài hạn
- Nếu tất cả những người tham gia thị trường BDS đều là Nhà đầu tư, bds sẽ được mua và bán dựa trên giá trị lợi nhuận kép ( nuôi bò lấy sữa), các biến động giá bất thường sẽ xảy ra ít thường xuyên hơn vì nếu có bds nào bị định giá thấp, các nhà đầu tư sẽ mua vào và đẩy giá lên đến mức hợp lý. Khi bds một khu vực, bds đó sẽ nhanh chóng bị bán ra( bán luôn con bò nếu tính số lượng sữa cho ra trong một thời gian cố định k bằng giá trị hiện tại). Ngược lại, các nhà đầu cơ là những người giúp tạo ra SỰ BIẾN ĐỘNG mà nhà đầu tư giá trị yêu thích. Nhà đầu cơ mua hoặc bán bds không dựa trên giá trị cơ bản của bds, họ tận dụng cơ hội thị trường để tích lũy bds ( mua bò khi thị trường cần thịt bò), nhiều khi với mục đích tạo sự khan hiếm hoặc nhu cầu giả, đẩy giá lên cao hơn nhiều so với giá lúc bình thường rồi thu lợi sau khi thị trường ổn định trở lại nhờ chênh lệch giá (bán bò)
- Điều này dẫn đến các bds trở nên bị định giá quá cao khi mọi người quan tâm và bị đánh giá thấp một cách bất công khi không còn được quan tâm nữa. Hành vi gây áp lực này tạo cơ hội cho nhà đầu tư giá trị nhận ra cơ hội đang bị bán với giá thấp hơn rất nhiều so với giá trị của chúng.
- Bản thân hành vi đầu cơ không phải lúc nào cũng xấu. Tuy nhiên, khi thực hiện việc đầu cơ, nhà đầu cơ cần chấp nhận thực tế là họ đang mạo hiểm và phải đủ khả năng chấp nhận mất tất cả mọi thứ mà họ đang đặt cược vào. Đầu cơ có thể sinh lời trong ngắn hạn, đặc biệt trong các thị trường tăng giá, tuy nhiên đầu cơ rất hiếm khi cung cấp lợi nhuận bền vững.
- Các NHÀ ĐẦU TƯ giá trị tin rằng mặc dù thị trường BDS có thể trong ngắn hạn thoát khỏi các nguyên tắc phân tích cơ bản, về lâu dài phân tích cơ bản vẫn giữ vai trò quyết định. Ví dụ hoàn hảo là sự bùng nổ các bds những năm 2007 2008 tại Vn. Các BDS đất nền hay căn hộ không có lợi nhuận hoặc nếu có cũng chỉ là rất ít, nhưng vẫn bán được với giá trên trời, chứng minh rằng các nguyên tắc cơ bản không có ý nghĩa gì. Nhưng chỉ sau vài năm ngắn ngủi, thực tế đã chứng minh điều ngược lại, các nhà đầu cơ vào các loại hình này hầu hết đều mất hơn 50 đến 60% giá trị đầu tư. Không ít người thậm chí còn phá sản khi giá trị bds giảm xuống dưới cả giá trị của bds trc khi sốt đất, và những người này đã gánh chịu tổn thất đó đến 5 năm mới có thể thanh khoản để thị trường hấp thụ. Và câu chuyện này lại được nhắc lại vào năm 2019- 2022 khi hàng loạt BĐS nghỉ dưỡng và Condotel lại tiếp tục được bán trên trời nhưng rõ ràng là giá trị khai thác của nó RẤT KÉM. Hậu quả thì chắc giờ mọi người đều biết cả.
