Bất động sản Tada

Bất động sản Tada Tâm sẽ làm nên Tầm.

🔥 GIẢM NGAY 2 TỶ ĐỒNG - SIÊU PHẨM MẶT TIỀN QUỐC LỘ - ĐANG CHO THUÊ CÓ DÒNG TIỀN TỐTI! 🔥💎CƠ HỘI ĐẦU TƯ SIÊU LỢI NHUẬN-SỞ ...
14/03/2025

🔥 GIẢM NGAY 2 TỶ ĐỒNG - SIÊU PHẨM MẶT TIỀN QUỐC LỘ - ĐANG CHO THUÊ CÓ DÒNG TIỀN TỐTI! 🔥

💎CƠ HỘI ĐẦU TƯ SIÊU LỢI NHUẬN-SỞ HỮU NGAY HÔM NAY💎

📍 Mặt tiền Quốc Lộ - Cách trung tâm TPHCM chỉ 30p. Kinh doanh đỉnh cao, giá trị tăng vọt theo thời gian!
🏡 Diện tích cực đẹp: 5x32m - Full thổ cư
💰 Sẵn dòng tiền ngay khi mua - Đang cho thuê làm spa
🌿 Hướng Đông Bắc đón gió - Nhà kiên cố, mát mẻ quanh năm!
🏙 Tiện ích không thể chê vào đâu được!
✅ Cách chợ, UBND, trường cấp 1-2 chưa đến 500m
✅ Khu vực sầm uất, giao thương tấp nập, dân trí cao, an ninh tốt
✅ Sổ hồng riêng, pháp lý chuẩn chỉnh, công chứng ngay trong ngày!

⚡ TẠI SAO ĐÂY LÀ CĂN NHÀ ĐÁNG SỞ HỮU NHẤT?
🔥 Vị trí vàng – Mặt tiền đường lớn, thích hợp kinh doanh mọi ngành nghề
🔥 Dòng tiền thụ động – Đã có hợp đồng thuê ổn định, mua xong có lợi nhuận ngay.
🔥 Tiềm năng lớn – Cách TPHCM chỉ 20p, cách VinHomes 5p
📢 🔥 GIẢM GIÁ CỰC SỐC - TỪ 6,2 TỎI CHỈ CÒN 4,2 TỎI🔥
📞 Gọi ngay: 0365626262 để xem nhà thực tế

⏳ ĐỪNG ĐỂ NGƯỜI KHÁC CHỚP LẤY CƠ HỘI MÀ LẼ RA LÀ CỦA BẠN

28/02/2023

Đất đai thực ra là trò chơi kiểm soát dòng tiền
Đừng để ngộp là chắc thắng
Để không ngộp cần 1 vài lưu ý cơ bản
1. Không all in vào bất cứ thị trường nào dù tiềm năng thấy rõ như ban ngày
2. Luôn có một khoản dự phòng cho cuộc sống hoặc những tình huống hiểm nghèo ( mua bảo hiểm cũng là một cách).
3. Đất là để người từ khá chuyển lên giàu chứ không phải từ nghèo chuyển lên giàu. Hơi phũ phàng nhưng nó là thực tế. Từ nghèo chuyển lên giàu thì đi làm môi giới.
4. Hạn chế mấy trò chơi lướt sóng.
5. Luôn có 1 khu vực ( trong trường hợp mua đất ở nhiều nơi) có thể thanh khoản ngay để rút tiền ra trong trường hợp khẩn cấp. Gọi là đất ống heo vàng ống bơ
-------
Chúc mọi người thành công

sưu tầm.

28/02/2023

Cơ Cấu Tư Duy Trong Đầu Tư Đất
( Nội dung này mình chỉ nói riêng về phân khúc đất. Còn chung cư hay nhà phố nó thuộc về phân khúc khác mình không rành nên có thể không áp dụng được)
------------------
- Khi đầu tư một miếng đất chúng ta cần xem xét để nó thỏa 2 điều kiện: Thanh Khoản và Lợi Nhuận
- Thông thường mọi người hay đặt lợi nhuận kỳ vọng ( ví dụ x2,x3) rồi sau đó mới đi tìm kiếm miếng đất có thể thanh khoản nhanh được với lợi nhuận kỳ vọng như vậy. Tuy nhiên cách này theo mình nó phù hợp với nhà đầu tư lâu năm nhiều kinh nghiệm. Còn với nhà đầu tư mới thì không phù hợp lắm
- Với nhà đầu tư mới. Theo ý kiến cá nhân của mình. Mọi người nên đặt tính thanh khoản lên hàng đầu. Vì một miếng đất có tính thanh khoản tốt sẽ giúp NĐT an toàn và được bảo toàn vốn. Bảo toàn vốn là yếu tố sống còn. Còn vốn thì còn có cơ hội sinh lợi nhuận. Mất vốn là mất hết. Như ông bà ngày xưa nói ăn gì thì ăn đừng ăn tới lúa giống vậy
- Giải thích sâu hơn 1 chút. Tại sao miếng đất có tính thanh khoản tốt thì bảo toàn vốn tốt.
- Đặt 1 ví dụ. Bạn mua 1 miếng đất đi. Đến lúc cần chốt lời hoặc cần tiền nên phải bán ra. Mà bán hoài không được. Trong khi đó cuộc sống đang cấp bách. Thì phải vay mượn các nơi. Rồi tiền lãi vay đó gồng đến khi bán được đất có khi trừ qua cấn lại nó bằng 0 luôn. Đó là may mắn. Có trường hợp mình thấy cấn đất qua cho ngân hàng hay người cho vay luôn mà vẫn còn âm lại đó.
=> Với NĐT mới và vốn mỏng. Tính thanh khoản là yếu tố tiên quyết
-----------------
- Tiếp theo: Làm sao để có tính thanh khoản tốt
- Chúng ta sẽ đặt câu hỏi: Nếu tôi mua miếng đất này. Khi cần bán. Tôi sẽ bán cho ai, ai sẽ chấp nhận mua nó với lợi nhuận mà tôi kỳ vọng?
- Để trả lời câu hỏi này mình xin phép đưa ra một số cấp độ thanh khoản mà mình đã đúc kết được như sau
+ Cấp 1 bán nhanh nhất: Đất có đơn giá cực thấp. Thấp đến độ chỉ dòng tiền thực sinh ra trên đất thôi đã đạt lợi nhuận kỳ vọng rồi. Gọi là đất vùng trũng. Giá thấp nên ai cũng có thể mua được và tệp khách hàng phù hợp thì rộng khắp
+ Cấp 2 bán hơi nhanh nhanh: Đất có nhiều giá trị sử dụng. Ví dụ như đất có thổ cư ở vị trí khu dân cư. Có thể vừa ở vừa kinh doanh hay cho thuê đều được
+ Cấp 3 đất bán từ từ: Đất đón đầu hạ tầng nhà nước. Nghe lạ phải không. Đáng lẽ đất đón đầu hạ tầng thì phải sốt, phải bán nhanh chứ sao lại vào cấp 3. Nhưng thực trạng diễn ra là khi 1 hạ tầng có kế hoạch triển khai thì những người có quyền nhanh nhạy thông tin họ đã mua hết rồi. Và đến khi đến tay những NĐT mới thì nó đã là giá của F2-F3 rồi. Khi này chính vì những thông tin hạ tầng đã rõ ràng và nó đã được + vào giá bán ban đầu nên cái giá sẽ khiến thanh khoản chậm lại. Chưa kể nhà nước thay đổi, delay liên tục. Có những dự án nằm trên giấy hàng chục năm khiến nhiều NĐT ôm đất đón đầu ngộp không thở nổi. Đón đầu hạ tầng thực ra là game dành cho cá mập với vốn thong thả nhiều. Nhưng không hiểu sao thị trường cân đối kiểu gì mà mình thấy game này lại toàn NĐT mới tham gia mới sợ chứ
+ Cấp 4 bán được là cúng gia tiên cám ơn: Đất không có giá trị sử dụng gì, trồng trọt không được, ở cũng không xong, buôn bán thì ở nơi chỉ có ta với đất trời không ai mua. Hạ tầng thì cũng không có gì mà khi mua vào lại mua cao. Nghe vô lý. Ai mà mua đất này. Thế nhưng vẫn có người mua như vậy đó. Thông thường những NĐT dính đất này thường là do hệ quy chiếu so sánh giá của họ nhỏ quá. Lúc mua họ cữ nghĩ thấp hơn thị trường là được. Mà thị trường của họ chỉ là cái nhà ông hàng xóm thôi. Ví dự như nhà ông hàng xóm bán 5tr/m2 mà nhà này bán có 3tr/m2. Đã đã. Lời ngay 2tr/m2 ngay khi mua. Nhưng điều đó thực sự không đúng. Ông hàng xóm bán 5tr/m2 mà có ai mua không? Kể cả có người mua đi chăng nữa thì có phải là giao dịch thật không hay chỉ là giao dịch để tạo sóng, làm mặt bằng giá? Nên là nếu khẩu vị là mua giá thấp hơn thị trường thì ta cần phải đưa cái thị trường đối chiếu nó rộng hơn một chút. Ví dự như với địa thế này, diện tích này, công năng này, hạ tầng này, mật độ dân cư này thì ở các huyện khác, tỉnh khác giá sẽ thế nào. Từ đó ta mới có thể kết luận đất ta mua được có thực sự là thấp hơn thị trường không. Chứ đừng so sánh với giá ông hàng xóm. Mấy người khi bán đất họ hay kêu "ông bên cạnh mới bán giá 200 tui bán có 180". Kệ họ. Cứ theo đúng bài toán và quan điểm của mình mà đánh giá.
Cẩn thận với khoản hời mà người khác vẽ ra
---------------
Có những miếng đất tuyệt đỉnh là: Giá trũng, đa dạng mục đích sử dụng, có hạ tầng sắp tới. Cái này thì quá tuyệt. Nhưng đời người đầu tư đất chắc cả đời cũng chỉ gặp đc 1,2 miếng như vầy thôi. Có khi còn không có.
Nên là để an toàn. Chúng ta giảm bớt lòng tham. Chọn 1 điểm theo đúng khẩu vị của mình mà triển khai thôi. Như vậy mình sẽ càng lúc càng nhuần nhuyễn trong phân khúc mình chọn và cũng sẽ an toàn cho mình nữa. Lòng tham và sự ôm đồm là tối kỵ trong đầu tư. Nó sẽ giết chết con chim Nhại
----------
Chúc mọi người an toàn và thành công

sưu tầm.

28/02/2023

Một Số Câu Hỏi Cần Trả Lời Được Khi Đầu Tư Đất Lần Đầu
--------------
1. Nếu tôi x2 giá mua thì khi nào tôi bán được?
- Ví dụ khi mua miếng đất với giá 1 tỷ 5. Thì chúng ta cần x2 giá của nó lên và nhắm thử xem nếu bán ra với giá 3 tỷ thì khi nào bán được. Nếu nhắm 2 năm sau mới bán được giá này. Trừ đi lãi bank ( chi phí cơ hội ) khoảng 6%/năm. Trượt giá trung bình 4%/năm. Như vậy sau 2 năm lợi nhuận thực thu về là 180%. Như vậy mỗi năm sẽ có lợi nhận là 140%. Như vậy đã đạt lợi nhuận kỳ vọng chưa. Nếu đạt thì coi như qua được bước cân nhắc đầu tiên
=> Một số nđt chỉ định giá theo phương pháp là rẻ hơn giá khu vực là có lời. Nhưng dù có rẻ hơn giá khu vực thì + lợi nhuận kỳ vọng vào nó cũng đã cao hơn rồi. Nên mình phải so từ cái mức cao này để tính chứ không đơn thuần chỉ so giá lúc mua
2. Nếu tôi x2 giá và bán được sau 2 năm vậy điều gì làm người mua của tôi chấp nhận giá x2 này?
- Vì giá xung quanh đã tăng đến giá này. Sai lầm. Tăng giá là 1 chuyện. Thanh khoản lại là 1 chuyện khác. Đất đai nó có khái niệm "đóng băng". Nếu để nó tăng giá đến điểm đóng băng là ôm tiếp
- Ví dụ mua 1 sào đất với giá tới 3 tỷ đồng. Và nếu x2 lên là 6 tỷ đồng. Thì gần như đạt điểm đóng băng ngay lập tức. Với những miếng đất có đơn giá cao thì cần phải tính là cái gì khiến nó phá băng và đạt được mức giá bán đó
=> Với mỗi miếng đất đều phải có khoảng tăng của giá trị. Từ giá trị tăng thì giá bán mới kéo tăng theo chứ không thể mong chờ vào thị trường tự tăng. Đây là sốt ảo và quá rủi ro.
3. Giá trị làm đất của tôi tăng giá là gì?
* Một số ví dụ cụ thể
- Khoảng tăng giá trị của mục đích sử dụng đất
+ Đất nông nghiệp có quy hoạch thổ cư thì giá trị tăng là đất có chuyển đổi lên được thổ cư
+ Đất nông nghiệp chưa có quy hoạch thổ cư nhưng nằm trong khu phù hợp với quy hoạch thổ cư. Có thể xin điều chỉnh quy hoạch hoặc chờ đô thị hóa lan tới
- Khoảng tăng của quy hoạch
+ Đất có đường sắp dự phóng lớn ( có cắm mốc lộ giới)
+ Đất có đường bắt buộc phải mở lớn ( đường thông nhiều hướng nhưng còn quá nhỏ không đáp ứng được nhu cầu lưu thông. Nếu mở lớn thì sẽ làm thuận tiện cho giao thông đi lại )
=> Mọi quy hoạch đều là để phục vụ cho con người. Nên cứ nhắm vào nhu cầu mà đoán
+Và nhiều quy hoạch khác...
- Khoảng tăng của giá trị sử dụng. Tức đất đó có thể tạo ra nguồn thu trên đất không
+ Đất nông nghiệp thì có trồng cây gì kiếm tiền được không
+ Nếu không trồng cây được thì có cái view gì để mở homestay hay cafe gì đó không
+ Đất thổ cư thì có xây nhà cho thuê được không. Có buôn bán được không, có khai thác gì được không
4. Ta có thể kiên trì được bao lâu nếu mọi phương án và dự tính của ta đều sai
- Khi mọi phán đoán và nhìn nhận đều sai thì nó quay lại với việc chờ thị trường tự tăng giá. Vậy dòng tiền để lo cho cuộc sống của ta đủ để chờ bao nhiêu năm
5. Đất đó, khoảng lời đó có phải của ta không. Tức là pháp lý phải cực kỳ an toàn và ổn thỏa. Đất dù có tăng ngàn lần nhưng pháp lý sai lầm thì nó cũng là lợi nhuận của người khác chứ không phải của mình
--------
Chúc thành công cho mọi người

sưu tầm.

28/02/2023

Một Số Điều Cần Lưu Ý Khi Mua Đất Thô
-------------
Đất thô tạm hiểu là đất sào mẫu chưa từng qua tay nhà đầu tư nào
Thô sơ từ địa hình lẫn pháp lý
- Địa hình đất thô thông thường còn nguyên sơ chỉ dành để trồng trọt. Chưa có cải tạo gì về đường xá hay thậm chí còn không có đường vào
- Pháp lý thì đa phần là được cấp sổ lần đầu từ đất khai hoang xưa kia
--------------
- Đất thô chắc thắng. Đây là một câu quen thuộc giới làm đất thô hay truyền tai nhau
- Ngẫm lại thì cũng có lý.. Một khu đất thô có quá nhiều thứ để người mua có thể tác động vào để sinh lợi nhuận.
- Từ việc cải tạo mặt bằng đất, cải tạo đường. Cải tạo pháp lý. Phân tách bán lẻ.....
- Tuy nhiên game này lại không dành cho tất cả vì nó rất phức tạp. - Sau đây mình xin phép chia sẻ một số điểm cần lưu ý nếu anh chị em nào muốn tham gia vào mảng đất thô này
---------------
Về diện tích:
- Đa phần diện tích thực và diện tích trên sổ sách của loại hình đất này sẽ không khớp nhau. Có thể nhiều hơn hoặc ít hơn trên sổ
- Cái diện tích sai này nó sẽ vì nhiều lý do
+ Thời điểm nhà nước cấp sổ xong người dân tiếp tục khai hoang làm rẫy tiếp. Sau này khi mà lên lại quy hoạch thì khu có rẫy mặc định là đất nông nghiệp không còn là đất rừng nữa => có 1 phần diện tích dư ra chưa được cấp sổ
+ Sau thời điểm cấp sổ.. Khu đất bị sạt lở. Nhất là đất đồi. Làm mất đi 1 phần diện tích => diện tích bị thiếu
+ 1 lý do khác nữa là xưa kia hay có vụ cho nhau đất cũng khiến diện tích thay đổi
-------------
Về mốc ranh:
- Các mốc ranh trên thực địa và tại bản đồ địa chính đa phần cũng sẽ không khớp nhau. Có 1 số lý do dẫn đến xảy ra việc này
+ Kỹ thuật đo đạc. Xưa kia dùng các kỹ thuật đo cũ, đo dây nên đôi khi đo đạc xác định ranh mốc không được chính xác
+ Be bờ, ranh mốc trên thực địa bị thay đổi do thời gian
--------------
Từ những thực trạng trên sẽ nảy sinh ra 1 vấn đề nghiêm trọng đó là : Theo khoản 2 Điều 106 Luật Đất đai 2013 quy định các trường hợp Nhà nước thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp cho người sử dụng đất, trong đó nêu rõ:
d) Giấy chứng nhận đã cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng sử dụng đất, không đúng diện tích đất, không đủ điều kiện được cấp, không đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai, trừ trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đó đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất đai.”
--------
- Như vậy khi xảy ra trường hợp sai diện tích thì gấn như sổ đỏ hiện hữu không có giá trị và việc chồng lấn ranh sẽ gây nên sự tranh chấp.
- Để giải quyết vấn đề này mọi người có thể áp dụng quy trình mua bán sau:
1. Đặt cọc
2. Yêu cầu chủ bán đo đạc, ký giáp ranh và xin cấp đổi lại sổ mới
3. Sau khi cấp đổi lại sổ mới xong thì mới chồng tiền công chứng để sang tên và biến động vào trang 3
- Lưu ý là nhà nước không thu hồi sổ khi đã chuyển nhượng. Nên là chỉ có người đang đứng tên trên sổ mới được yêu cầu thu hồi và cấp đổi lại sổ mới. Nên việc này nhất định phải làm trước khi sang tên
- Một số trường hợp là sang tên xong mới phát hiện sư sai sót và yêu cầu cấp đổi. Lúc đó cần sự phối hợp của chủ đất cũ nhưng tới đây khi mà tiền bạc trả xong hết rồi thì hên xui lắm
----------
Chúc mọi người an toàn và nên thận trọng trong việc mua bán

sưu tầm.

Đầu Tư Dài Hơi 10 Năm 20 Năm Và Những Lưu Ý---------Thấy mọi người muốn bước vào lĩnh vực đầu tư dài hơi.Đối với đầu tư ...
28/02/2023

Đầu Tư Dài Hơi 10 Năm 20 Năm Và Những Lưu Ý
---------
Thấy mọi người muốn bước vào lĩnh vực đầu tư dài hơi.
Đối với đầu tư dài hơi trên 10 năm thì điều đáng lo nhất là thay đổi quy hoạch. Đây là 1 rủi ro gần như là duy nhất. Và những nđt nếu xác định chơi game này thì nên chuẩn bị sẵn tâm lý. Vì không có case đầu tư nào mà lợi nhuận siêu cao đi kèm với rủi ro =0 cả
Ai cũng biết. Nếu có can đảm giữ trên 5-7 năm thì việc 1 mảnh đất x vài chục lần đến vài trăm lần là có thể xảy ra.
Tuy nhiên để chơi được game này thì có 1 vài lưu ý
----------
Đầu tiên là điểm bắt đầu vào cho game nên chọn những nơi bắt đầu có dấu hiệu và hiện tượng đô thị hóa. Đây là thời điểm vào an toàn. Nếu không thì có thể sẽ là quá sớm
------------
Tiếp theo là vấn đề tự nhìn nhận quy hoạch trước khi có sự quy hoạch. Với khía cạnh này mình đã từng có viết về nó 1 lần. Nay đưa lại vào đây để mọi người xem
"Mua Đất Bạc Đừng Mua Đất Vàng
----------
Có anh chàng kia hay tin sắp tới sẽ mở đường ở gần khu anh. Mà con đường đó mở xong lại ngay cái chợ chồm hổm. Đông lại càng đông hơn
Thế là anh chàng ta gom góp tiền đi mua cái miếng đất ngay khúc nếu sau này mở đường thì miếng đất của anh ta sẽ thành đất 3 mặt tiền
Vài năm sau. Thực sự công bố mở đường. Nhưng đồng thời miếng đất của chàng ta cũng vào quy hoạch TSC để xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước. Vậy là chàng ta dính ngay cái quy hoạch treo chờ đền bù
-------------
Lại có một anh chàng khác. Nghe phong phanh về dự án cao tốc sắp mở. Vậy là chàng ta cũng đi mua đất đối diện lối xuống cao tốc
Cao tốc mở thật. Nhưng đồng thời cũng có một tập đoàn lớn khác vào xin lập dự án khu đô thị mới hiện đại. Vậy là chàng ta dính luôn cái quy hoạch treo chờ thương lượng đền bù
-------
Rồi lại có một cô kia. Cổ yêu thiên nhiên quá. Cổ về một vùng quê. Thấy cái hồ đẹp quá. Cổ mua mấy miếng đất quanh đó tính cất nhà
Vài năm sau. Khu đó đô thị hóa dần. Có một tập đoàn nọ xin làm dự án khu du lịch sinh thái quanh hồ
Vậy là cổ cũng dính quy hoạch treo chờ đền bù"
-----------
Và cuối cùng. Để hạn chế tối đa rủi ro và bảo toàn vốn. Thì hãy mua những miếng đất có giá thấp hơn cả giá đền bù nếu sau khi phòng hết mọi rủi ro mà điều xấu nhất vẫn xảy ra
Với case này thì hãy thực sự có tư duy cá mập. Đi theo sự đô thị hóa của cả 1 vùng 1 địa phương chứ đừng gói gọn tầm nhìn của mình chỉ trong 1 con đường hay 1 nhánh hẻm
Làm được thế này thì ta đã tự đặt được mình vào thế bất bại rồi. Không phải lo nữa
Có thể nhiều anh chị nói. Làm sao mà tìm được đất đáp ứng được đầy đủ các tiêu chí như vậy. Thời điểm bắt đầu đô thị hóa, lại là đất bạc lại thấp hơn giá đền bù. Có đó. Mình đang nói về những điều mình đã làm được và đang làm được
-----------
Chúc mọi người thành công

sưu tầm.

28/02/2023

500 Triệu Đầu Tư Đất Thế Nào Để Có Lời X2 X3 trong 6 tháng
-----------
" Nhiều tiền mua tiện ích, ít tiền mua diện tích"
---------
Ở bài toán này mình hoàn toàn sẽ không dùng đến đòn bẩy ngân hàng hay vốn vay thêm
500 triệu. Số tiền nghe ít ỏi đối với thị trường bđs. Nhưng nếu lưu chuyển tốt. Nó vẫn có thể giúp ta chiến thắng trong thị trường này.
Và bài toán này mình nói tới 2022 chứ không phải nhiều năm trước
----------
- Đầu tiên bạn phải xác định được con đường của mình muốn
- Là nhà đầu tư đất chuyên nghiệp đi đường dài
- Hay chỉ là mua để đó rồi chờ nó tăng giá thôi
- Nếu ý định là mua để đó chờ nó tăng giá thì mua đâu cũng được. Mua sao cũng được. Cứ tầm tiền đó mua được diện tích lớn nhất, có sổ sách đàng hoàng đầy đủ là mua thôi. Để đó 5 năm 10 năm kiểu gì nó cũng lên.
- Sự tăng giá của đất đai trăm ngàn người nói mãi rồi. Cũng được kiểm chứng qua mấy chục năm rồi. Mấy chục năm đó còn chưa đi vào thời kỳ vàng phát triển thần tốc như lúc này. Nó còn tăng cỡ đó. Giai đoạn này thì không dự đoán nổi mức tăng nữa. Có thể là phi mã
- Đừng cứ là phải mua gần chỗ cao tốc này, quốc lộ kia nếu bạn đầu tư theo chiều hướng này. Với thời gian 5-10 năm rồi thì ở đâu cũng phát triển thôi. Mấy nơi mà bạn tìm kiếm có cao tốc có này kia ngay thời điểm này thì giá không mua nổi đâu. Lúc đó ôm tiền tiếp và 5-10 năm sau lại tiếc tiếp. Càng ít tiền thì tầm nhìn phải càng xa.
- Và lưu ý rằng. Với thời gian dài. Hãy mua đất lớn. Càng lớn càng tốt. Ít nhất là trên 3.000m2. Tức là hãy đi vào phân khúc đất siêu rẻ dưới 100tr/sào. Cái này còn nhiều ở Lâm Đồng, Đaklak, các tỉnh Tây Nguyên. Năm sau còn không thì không biết
- Khi mà diện tích nó lớn á. Có cái gì nó cũng dễ. Có bị dính quy hoạch 1 nửa thì ít nhất vẫn còn 1 nửa.
- Có tăng giá lên x2 x3 thì nó cũng dễ hơn. Vd như 50k/m2 tăng lên 100k - 200k/m2 là điều dễ dàng. Chẳng cần làm gì, chẳng cần có gì nó cũng tăng.
- Tăng vì tâm lý. Tăng vì người ta cũng thích to. Tăng vì trượt giá các thứ. Kiểu gì cũng có thể tăng
- Còn mà từ 100tr/m2 lên 200tr/m2 là một bài toán khó đấy. Xung quanh phải có tiện ích này tiện ích kia. Vị trí phải đắc địa thế này thế nọ vân vân và vân vân....Chờ mấy này có khi phải mấy năm
- Còn từ 50k lên 100k. Có khi 1 năm hoặc không tới là đã đạt được khoảng tăng này rồi. Có cái đất lớn chút bán cho ông nào thích làm nông là cũng thanh khoản được rồi. Hoặc người ta chẳng cần làm nông. 1 năm sau họ cũng có 500tr. Và họ cũng muốn giữ tiền để không bị trượt giá. Họ cũng mua như lúc này bạn mua thôi
----" Nhiều tiền mua tiện ích, ít tiền mua diện tích"-----
------------
Tiếp theo. Nếu bạn xem đầu tư đất đai làm nghề chính. Thì giữa bước mua và bán trên thêm 1 bước nữa nhỏ nhỏ
Không phải phân lô bán nền. Cũng không phải cải tạo nhiều chi cho phức tạp
Ví dụ cụ thể đi
- 500tr bỏ ra 400tr mua lấy 8.000m2 đất nông nghiệp có sổ sách đầy đủ. Tức là mua cái đất khoảng 50tr/sào đó
- Bỏ 50 triệu vào cải tạo sơ sơ cào đường sá, phát quang đất cho nó đẹp đẽ vậy mà
- Còn lại 50tr để lo thủ tục pháp lý rồi đi lại các kiểu. Ăn uống chờ tiền về nữa. Tất tay là tiêu. Vì dù gì nó cũng có thể bị delay ngoài kế hoạch
- Mua xong ( khoảng 2 tháng gì đó). Tách ra ( khoảng 2 tháng nữa). Không cần tách nhiều. Tách thành 2 sổ thôi. 1 sổ 6.000m2 1 sổ 2.000m2
- Bán đi cái sổ 6.000 với giá 600tr. Coi như là 100tr/xào. Giữ lại 2.000m2
- Bạn thắc mắc tại sao người ta không mua giống bạn mà phải mua lại của bạn
+ Đầu tiên. Thế giới này không giống nhau. Thông tin cũng vậy. Không phải ai cũng tiếp cận được thông tin giống nhau. Bạn biết. Chưa chắc người khác đã biết. Có thể người ta cũng có những cách còn hay hơn mình nữa. Nên là phúc tới đâu hưởng tới đó. Đất đai là duyên số. Cứ việc mình mình làm thôi. Không phải lăn tăn đến phúc của người khác
+ Tiếp theo. Trên thực tế. Cái đất mà 50-70tr/xào riêng chuyện pháp lý thôi đã là 1 đống cái bùi nhùi rồi. Không phải ai cũng dám đụng vào
- Sau khi làm xong 1 vòng như vậy. Bạn làm tiếp 1 vòng nữa. 1 năm làm 2 vòng. Bạn thu hồi về 500tr. Lời thêm 700tr. Dư thêm 4.000m2 đất
- Làm tầm 2 năm như vậy. X cái vốn ban đầu lên 3 tỷ thì lập bài toán khác. Chơi game khác. Hoặc đã lỡ nhuần nhuyễn và ghiền game này rồi thì chơi tiếp cũng được. Không sao
-------
Chúc mọi người thành công

sưu tầm.

28/02/2023

Đầu Tư Đất- Nên Mua Diện Tích Bao Nhiêu?
----------
"Nếu đầu tư để bán. Hãy mua diện tích đủ để bán cho ít nhất 1 người"
-----------
Mua diện tích bao nhiêu? Có bao giờ mọi người tự hỏi câu hỏi này trong bài toán đầu tư của mình không?
Đa phần mọi người hay xem xét các yếu tố như vị trí, dự án, cầu đường tương lai, pháp lý, phong thủy. Nhưng có 1 yếu tố các NĐT thường hay bỏ qua
Tuy nhiên yếu tố nhỏ nhỏ này. Đôi khi nó lại mang tính quyết định trong việc thanh khoản hoặc bao lâu thì thanh khoản được. Đó là phần diện tích cần mua.
----------
Đầu tiên ta bàn 1 chút về tư duy, lối mòn và phá vỡ lối mòn tư duy
-Đôi khi mình vẫn thấy các anh chị em hay nói về Lâm Đồng mà mua 5x20 làm gì. Cái cục đất bé tí ti.
Cũng đúng. Đó là tâm lý chung. Về một nơi rộng lớn mà lại mua cái rẻo đất chút xíu nó cũng lỡ cỡ. Tuy nhiên tại sao đúng, đúng ở đâu thì thường mọi người không giải thích được. Chỉ có thể nói là do cảm giác. Nhưng thật ra nó có công thức cả
- Một số NĐT đôi khi bị 1 cái gọi là áp quan điểm nơi mình sống vào nơi mình đầu tư. Ví dụ như sống ở SG nên thấy tầm 100m2 là đủ to rồi. Nên đi tỉnh cũng cứ mua những miếng đất như vậy. Rồi xong không thanh khoản được luôn. Ngâm đó mấy năm
- Cái này thì thuần về lối mòn tư duy phụ thuộc vào thế giới quan xung quanh thôi. Kiểu như 1 đứa bé nhà bình thường khi được cho mỗi ngày 50-100k đi học là thấy ok nhiều rồi. Còn con nhà giàu ngày nào cũng phải được cho 1-2tr có khi 5-10-20tr thì mới đủ. Kiểu vậy
- Nên mới có vụ mấy ông bà cô chú lên thành phố ở nhà con cái thì thấy chật chội vậy. Do ở quê rộng rãi quen rồi
----------------
Tiếp theo là cách tính
- Để biết bao nhiêu đất thì đủ cho 1 người ở thành phố đó, huyện đó hay tỉnh đó thì ta có thể tính theo cách thế này
- Đầu tiên. Ta lấy số liệu đầu vào là dân số của khu vực ta đang nghiên cứu mua, diện tích của khu vực đó
- Tiếp tới ta áp dụng quy tắc 80-20. Tức 20% diện tích đất sẽ dành cho 80% dân số sử dụng ( 80% còn lại thì có thể là rừng, công trình công cộng, đường xá, cầu cống hay dành cho mấy người giàu, siêu giàu có thể sở hữu diện tích nhiều hơn người khác)
- Từ đó ta cứ chia ra bình quân. Nó sẽ ra 1 con số gần đúng ( tất nhiên là không thể đúng hoàn toàn).
- Khi có con số này thì mình cứ nhắm canh vào phần diện tích đó mà mua thôi. Hoặc là có mua sỉ bán lẻ phân lô bán nền thì cũng canh vào diện tích đó mà phân
- Các nhà quy hoạch. Khi lập quy hoạch họ cũng căn cứ 1 phần vào diện tích và mật độ dân số để có các quy hoạch phù hợp đấy
------------
- Mình có kẻ ra 1 bảng với 10 địa phương tiêu biểu. Mọi người có thể tự kiểm chứng lại xem. Có phải với các miếng đất bằng hoặc lớn hơn "diện tích nên mua" ở mỗi địa phương trong bảng tính đều có thể dễ dàng thanh khoản trong những năm vừa qua không?
- Còn nếu anh chị em nào lỡ mua diện tích thuộc dòng hơi khó thanh khoản thì cũng đừng lo lắng. Từ từ khi dân số tăng lên. Thì khi đó phần diện tích cho mỗi người nó sẽ biến động. Khi đó thì mình lại vào kỳ thanh khoản của mình. Coi như mua sớm vài năm thôi
---------
Chúc mọi người thành công

sưu tầm.

28/02/2023

Một vài phương pháp nhỏ để đánh giá đất có rẻ thực sự không để ra quyết định đầu tư
---------------
Có nhiều hướng tư duy để chúng ta có thể định giá rằng mua vào đất này hời. Tức là rẻ
Thông thường mọi người hay định giá theo tiềm năng tương lai
Có 1 tấm hình kinh điển trong giới bán đất đại loại là so sánh
- Tỉnh A trước khi có cao tốc hay gì đó bla bla giá 1tr/m2 - sau khi có cao tốc giá 10tr/m2
- Tỉnh B trước khi có cảng biển 2tr/m2 - sau khi có cảng biển 20tr/m2
- Tỉnh C ( nơi đang bán). Sắp có cao tốc và cả cảng biển. Giá hiện tại chỉ 5tr/m2
=> sắp tới có thể lên tới 20-30tr
Tức là hiện tại nó đang rẻ so với những gì tương lai mà nó có thể đạt được
Đây cũng là một cách định giá tốt để lựa chọn được miếng đất rẻ để đầu tư
Cái này mình tạm gọi là "định giá theo tiềm năng tương lai"
Nhưng phương pháp này nó có 1 cái khuyết điểm là "tương lai có thể không xảy ra như dự tính hay xảy ra lâu hơn dự tính"
Nếu những ai đầu tư bằng tiền mặt thì không lo. Nhưng tiền vay thì mệt
-----------
Vậy nên. Ở khuôn khổ nội dung này mình xin phép chia sẻ thêm 1 phương pháp khác để định giá và lựa chọn. Ở phương pháp này mình quan tâm hoàn toàn đến hiện tại
Cụ thể là là phương pháp kép : "Giá rẻ hơn thị trường và giá rẻ hơn giá trị"
-----------
- Giá rẻ hơn thị trường có lẽ mọi người đã có thể hiểu được rồi. Không cần phải nói sâu. Đơn giản là xung quanh đang bán 5tr/m2. Miếng đất mình đang nhắm tới bán 3tr/m2 thì dĩ nhiên là nó rẻ hơn thị trường rồi
- Nhưng chỉ đánh giá trên tiêu chí rẻ hơn thị trường đôi khi vẫn có sự sai lầm nếu thị trường đó đang quá ảo
"Ví dụ như 1 cái nhà ở Bảo Lộc kêu bán giá 20 tỷ. Nhà sát bên kêu bán giá 25 tỷ. Cảm thấy rẻ hơn 5 tỷ . Ok đạt tiêu chí rẻ hơn thị trường. Tuy nhiên ta phải xét thêm 1 vòng nữa. 20 tỷ đó có khi đem lên Sài gòn cũng mua được nhà với đường xá như vậy mà mật độ dân số tiềm năng phát triển còn cao hơn nữa. Vậy thì tức là căn 20 tỷ thực ra là không có rẻ"
- Vấn đề phát sinh chính từ đây. Rẻ hơn thị trường. Nhưng lại cao hơn giá trị. Điều này nguy hiểm. Nếu thị trường nóng sốt thì không sao Nhưng chỉ cần chững nhẹ thôi thì cái BĐS 25 tỷ này sẽ nằm trong những BĐS mất thanh khoản đầu tiên
-----------
Vậy làm cách nào để đánh giá rẻ hơn giá trị?
- Đầu tiên. Ta phải có bộ tiêu chí giá trị của riêng mình trước. Bộ tiêu chí giá trị có thể xây dựng bằng cách hình dung xem miếng đất mình sắp đầu tư sẽ bán ra cho ai và điều gì đối với họ là quan trọng
- Bộ tiêu chí này sẽ giúp cho chúng ta có được hệ quy chiếu để so sánh và lựa chọn đúng đắn hơn. Nếu không có thì đôi khi sẽ sai lầm
- Ví dụ như câu chuyện đất ở Bảo Lộc mắc hơn giá trị khi so sánh với đất SG nếu ta đánh giá dựa trên giá trị dân cư, tiềm năng. Nhưng ngược lại nếu đánh giá dựa trên giá trị khí hậu thì dĩ nhiên Bảo Lộc ăn đứt rồi
- Vậy nên "Bộ giá trị" sẽ cực kỳ quan trọng. Và bộ giá trị này thì phải phụ thuộc vào mục tiêu thanh khoản, chân dung khách hàng của mình. Chứ nó không phải 1 bộ giá trị áp vào ai cũng đúng
------------
Cụ thể hơn về xây dựng và sử dụng "Bộ giá trị"
- Sẽ có 2 phần " Giá trị không thể thay đổi hoặc không thể thay đổi trong thời gian ngắn" và "Giá trị có thể tác động"
- Ví dụ như vị trí, mật độ dân số, quy hoạch phát triển là những thứ giá trị ta không thể thay đổi. Vậy ta sẽ lấy đây làm hệ quy chiếu gốc để so sánh giá. Chẳng hạn như có 2 miếng đất ở 2 huyện khác nhau cùng giá nhưng 1 huyện thì có vị trí đẹp hơn, kết nối thuận tiện hơn, dân cư đông đúc hơn thì ok. Đó là miếng rẻ hơn rồi đó
- Tuy nhiên. Thông thường chủ đất họ cũng sẽ không có khờ mà bán thấp hơn giá thị trường và giá trị của miếng đất. Nó sẽ có nhiều vấn đề phức tạp hơn trong mua bán, pháp lý hoặc hình thể hay đường xá. Vậy những thứ này ta sẽ quy cho nó vào giá trị có thể tác động và hãy " tiền hóa" nó. Ví dụ xử lý cái pháp lý này, đổ con đường này, cào cái đất này hết bao nhiêu. + hết vào giá đất. Nếu tổng lại vẫn rẻ hơn thì ok. Đó là miếng đất rẻ rồi. Múc được
--------------
Tạm kết. Sẽ có nhiều cách và phương pháp khác nhau phù hợp cho từng người và từng thị trường khác nhau. Mọi người có thể bổ sung thêm hoặc linh động áp dụng từ phương pháp này. Nó chỉ là kinh nghiệm và tư duy cá nhân của Trà. Nó không phải chân lý hay sẽ hoàn toàn đúng cho mọi người, mọi nơi
-----------
Chúc thành công

sưu tầm.

28/02/2023

Chia sẻ quy trình săn tìm đất rẻ dành cho nhà đầu tư
-----------
Bước 1: Tìm ra thị trường có khung giá giá trũng nhất
- Tức là trong cùng 1 vài điều kiện. Cục bộ vi mô hay hạ tầng đầu tư công gì cũng được. Cứ đưa tiêu chí theo gu sở thích của mình là được. Tìm ra nơi khung giá thấp nhất. Ah lưu ý là phải cân nhắc tới budget để mà lựa chọn hệ quy chiếu cho đúng. Ví dụ budget là 1tr-3tr/m2 thì đưa các tiêu chí nhiều hơn như sân bay, cao tốc, khu công nghiệp..... vào hệ quy chiếu. Còn thấp hơn thì chọn các tiêu chí cục bộ để đưa vào hệ chiếu
- Ví dụ điều kiện so sánh là đất đô thị, mặt đường betong/nhựa, có thổ cư hoặc quy hoạch thổ cư
- Đưa ra 1 số tỉnh thành, huyện, khu vực để so sánh. Tìm đơn giá của nó trong cùng 1 điều kiện như trên. Xem thử khu vực nào đang có đơn giá thấp nhất thì chọn khu vực đó
- Để so sánh thì có nhiều cách Xem các tin đăng bán trên các trang hoặc đi khảo sát thực tế. Hoặc là làm cả 2. Xem tin đăng xong đi khảo sát thực tế
- Anh chị em lo lắng biết xem làm sao. Biết làm sao mà so sánh. Đừng có lo. Cứ xem đi. Xem tầm 1.000 tin là cái đầu mình nó sẽ tự sắp xếp được các phân khúc, các tiêu chuẩn thấp cao à.
----------
Bước 2: Khoanh vùng khu vực phát triển nhất tại thị trường đã tìm ra ở bước 1
- Ở bước này ta bắt đầu tìm hiểu sâu hơn về thị trường đã xác định được là vùng trũng ở bước 1. Tìm ra cái nơi mà đang phát triển nhất ở đó
- Vì thông thường nếu giá nó trũng là do chưa có thông tin gì về đầu tư công hay đại dự án gì. Chứ bất cứ vùng đất nào chỉ cần có tí thông tin về mấy cái này là nó sốt rần rần nhảy giá 5-7 lần ngay
- Có 1 đặc điểm chung của các thị trường là khu vực thành thị với nông thôn của các vùng đất chưa sốt nó lại không chênh giá là bao. Vậy nên cứ khu thành thị đang phát triển nhất của vùng đó mà quất. Lúc này anh chị gần như là ngươi đi đầu. Hàng đẹp đầy ra đó. Không tội gì phải chui vào sâu xa. Miễn không vượt budget ban đầu đặt ra là được
- Thêm 1 lý do nữa. Là những vùng chưa có thông tin đầu tư công hay lên thành phố gì đó thì nếu có thông tin thì hưởng lợi và tăng giá đầu tiên, tăng mạnh nhất, thanh khoản tốt nhất vẫn là khu vực thành thị
---------
Bước 3: Tìm ra miếng đất tốt nhất tại nơi đã được khoanh vùng
- Ở bước này. Đã tìm được vùng trũng giá rồi. Đã tìm được nơi phát triển nhất của vùng trũng rồi. Vậy thì chúng ta cứ thong thả tìm hàng ngon mà mua
- Lúc này không còn phải quan tâm đến các nơi khác nữa. Cứ tập trung và xem xét chính ở các yếu tố
+ Đã là giá tốt nhất trong khu vực nhỏ đó chưa. Ví dụ xung quanh con đường đó. Miếng đó giá đã tốt chưa
+ Pháp lý ổn thỏa chưa. Sổ mới hay cũ. Có cần cấp đổi đo đạc lại không. Có tranh chấp kê biên gì không. Có dính quy hoạch gì không
+ Bên bán có thiện chí bán chưa. Có sẵn sàng đàm phán chưa
------------
Sau khi thỏa được các điều kiện đó thì cứ thong thả tìm. Miếng nào thấy tốt, thấy ưng, thấy thích, thấy an toàn thì mua.
Có thể mọi người thấy sao mua miếng đất mà cách rách quá. Nhưng hãy nghĩ lại. Để làm ra được số tiền để đầu tư anh chị em mất có thể tới 10 năm. Rồi mua xong để lời có khi lại mất thêm 3-5 năm. Vậy nên chỉ mất có 3 tháng 5 tháng để mà khảo sát, để mà kỹ lưỡng cho việc đầu tư thì không có gì lâu hết. Cứ kiên nhẫn.
Đã vào được vùng trũng rồi thì quyền lựa chọn và cuộc chơi là nằm trong tay của anh chị. Không có gì lo hết. Phần thưởng luôn dành cho người có đủ sự kiên nhẫn
--------
Chúc mọi người thành công

Sưu tầm

Address

Ho Chi Minh City
70000

Telephone

+84917379876

Website

Alerts

Be the first to know and let us send you an email when Bất động sản Tada posts news and promotions. Your email address will not be used for any other purpose, and you can unsubscribe at any time.

Shortcuts

Share

Category