20/10/2025
Airbnb đã có sự thay đổi lớn, bạn biết chưa?
Airbnb đã công bố rằng sẽ thay thế mô hình “phí chia đôi” (split-fee) hiện tại (Host ~3% + Guest ~12-16%) bằng mô hình “phí Host duy nhất” (host-only fee), với mức ~15,5% từ tổng giá đặt phòng (booking subtotal: bao gồm giá đêm, phí vệ sinh, phụ phí khách thêm…) ở nhiều thị trường.
Thời gian áp dụng:
Với host dùng phần mềm quản lý bất động sản (PMS) hay kết nối kênh phân phối, bắt đầu từ 27/10/2025 sẽ chuyển sang mô hình 15,5%.
Với host chưa dùng PMS, chuyển sang muộn hơn — khoảng 01/12/2025.
Airbnb giải thích việc thay đổi này nhằm tăng minh bạch giá cho khách — tức khách sẽ thấy “giá bạn đặt” và không còn bị cộng thêm “phí dịch vụ khách” lúc thanh toán.
Các phân tích ngành cho thấy: nếu bạn không điều chỉnh giá, lợi nhuận của Host sẽ bị giảm tương ứng vì phần trăm phí tăng. Ví dụ: đặt giá cũ $100, trước host nhận ~$97 (sau trừ ~3%), khách trả ~$115; sau chuyển: nếu giữ giá $100 thì host nhận ~$84.50 (vì bị trừ 15,5%) — nên để giữ được ~$97 host sẽ phải đặt giá ~$115.
Airbnb
⚠️ Những gì cần lưu ý / hạn chế là gì?
Mức 3% phí Host cũ chỉ áp dụng với mô hình split-fee ở nhiều thị trường — nhưng không phải tất cả host đều trả đúng 3%. Tùy thị trường, loại listing, kết nối kênh… con số có thể khác.
Dù mức 15,5% là “chuẩn toàn cầu” mà Airbnb công bố, nhưng vẫn có ngoại lệ theo quốc gia, loại hình listing (ví dụ Brazil 16%)…
Tác động thực tế lên Host không chỉ là “phí tăng” mà còn phụ thuộc vào: khả năng tăng giá mà không mất vị trí cạnh tranh, tỷ lệ lấp đầy (occupancy), chi phí vận hành địa phương, quy định pháp lý thuê ngắn hạn, và điều kiện thị trường du lịch địa phương (cung vs cầu).
Tại Việt Nam, mặc dù thông tin toàn cầu này áp dụng, nhưng thị trường Airbnb có đặc thù: phí quản lý, chi phí vận hành, luật địa phương rất đa dạng — nên hiệu ứng có thể khác so với thị trường Mỹ/Âu.
🎯 Ai sẽ bị ảnh hưởng nhiều nhất?
Dựa trên thay đổi và phân tích trên, các host nằm trong các nhóm sau dễ bị ảnh hưởng hơn:
Host mới, ít review/ít uy tín: Vì nếu tăng giá để bù phí thì cạnh tranh về giá sẽ yếu hơn so với những listing có nhiều review, uy tín. Khách sẽ so sánh toàn giá, và nếu listing của bạn bị “nhìn đắt hơn” so với đối thủ tương đương có thể mất lợi thế.
Host sử dụng thuê lại nhà để làm ngắn hạn (rented property): Biên lợi nhuận vốn đã mỏng (chi phí thuê + vận hành + hoa hồng), nay thêm phí ~15,5% sẽ khiến lợi nhuận bị thu hẹp mạnh.
Listing lớn (nhiều phòng ngủ, căn nguyên căn lớn): Nếu bạn có căn 3-4 phòng ngủ nhưng tỷ lệ lấp đầy thấp (ví dụ chỉ nhóm nhỏ thuê, hoặc mùa thấp điểm) thì tăng giá để bù phí sẽ khó hơn, nên ảnh hưởng lớn hơn tới lợi nhuận.
Thị trường cạnh tranh cung cao / nơi ít du khách: Khi cung nhiều hơn cầu, tăng giá để bù phí có thể khiến bạn mất khách. Nếu khu bạn ở không thuộc vùng du lịch mạnh thì rủi ro lớn hơn.
Ngược lại, các host “chuyên nghiệp”, có lượng khách ổn định, đánh giá cao, vị trí tốt, căn nhỏ linh hoạt hơn — sẽ ảnh hưởng ít hơn nếu họ điều chỉnh tốt chiến lược.
Những lý do vẫn còn cơ hội:
Airbnb vẫn là kênh tiếp cận khách du lịch, đặc biệt tại các vùng du lịch mạnh, khu vực có khách quốc tế/ngắn hạn. Nếu vị trí bạn có lợi thế (vị trí đẹp, thuận tiện, sản phẩm tốt) thì vẫn có “đất” để phát triển.
Với mô hình nhỏ (studio, 1-2 phòng ngủ) có thể linh hoạt hơn, chi phí thấp hơn, dễ lấp đầy hơn — như bạn đã nêu.
Việc thay đổi phí buộc Host chuyên nghiệp hơn: tối ưu vận hành, nâng cấp dịch vụ, quản lý chi phí — điều mà lâu nay chỉ host “làm tử tế” mới bền. Mà nếu bạn làm tốt thì có thể tạo lợi thế cạnh tranh.
❗ Những lưu ý và điều kiện phải đáp ứng
Phải tính lại giá: Bạn cần tăng giá phù hợp để bù phần bị trừ 15,5% nếu muốn giữ mức thu thực nhận tương đương trước. Nếu không tăng, bạn sẽ chịu “đứt” phần doanh thu. Nhiều phân tích cho thấy cần tăng giá khoảng 14-15% để giữ payout tương đương.
RSU by PriceLabs
Phải kiểm soát tốt chi phí vận hành: Dọn dẹp, vệ sinh, bảo trì, hao mòn, dịch vụ khách — nếu chi phí cao thì lợi nhuận sẽ rất mỏng.
Tối ưu tỷ lệ lấp đầy & linh hoạt mô hình: Ví dụ, thay vì cho thuê nguyên căn lớn không full, bạn có thể chuyển sang cho thuê theo phòng, linh hoạt hơn, phù hợp với nhu cầu nhóm nhỏ.
Không chỉ phụ thuộc vào Airbnb: Bạn nên có đa dạng kênh (cho thuê dài hạn, trung hạn, hoặc trực tiếp) để giảm rủi ro khi thị trường ngắn hạn biến động hoặc phí cao.
Đánh giá vị trí & thị trường của bạn trước khi đầu tư: Nếu bạn ở khu vực chưa nhiều khách ngắn hạn, hoặc chịu cạnh tranh cung mạnh, rủi ro cao hơn.
Nắm rõ luật & quy định địa phương: Thuê ngắn hạn tại Việt Nam có thể chịu luật lệ khác biệt, chi phí thuế, chi phí giấy phép… phải tính kỹ.
Nếu mình là bạn và đang cân nhắc làm Airbnb lúc này, hãy liên hệ ROOM+ Life để biết rằng:
Nếu đã có sẵn tài sản ở vị trí tốt, có kinh nghiệm vận hành, hoặc có chiến lược chuyển linh hoạt (nhỏ căn, cho thuê theo phòng, đa dạng nguồn) → thì có thể làm và vẫn có lợi.
Nếu đang tính đầu tư mới (mua nhà hoặc thuê nhà rồi cho ngắn hạn) mà chưa rõ vị trí, chưa có kinh nghiệm, biên lợi nhuận mỏng → thì nên cân nhắc kỹ hoặc chờ thêm dữ liệu thị trường ổn định.
Luôn có kế hoạch B: nếu thị trường ngắn hạn gặp khó (phí tăng, cạnh tranh mạnh, mùa thấp điểm), bạn phải chuyển sang cho thuê trung/dài hạn hoặc mô hình khác để “gồng” chi phí.
Nhưng trên hết, thiết kế và dịch vụ bạn cung cấp luôn giữ chân những khách hàng có nhu cầu.
