13/05/2026
Khi TP.HCM hạn chế cao tầng: Chung cư cũ từng bị chê có tăng giá?
Khi TP.HCM bắt đầu hạn chế phát triển thêm cao tầng ở khu trung tâm, thị trường sẽ xuất hiện hai xu hướng rất rõ: (i) chung cư cũ trung tâm ngày càng khan hiếm, (ii) còn chung cư mới sẽ dịch chuyển mạnh ra các đô thị vệ tinh và khu mở rộng.
Chung cư cũ trung tâm là câu chuyện của sự khan hiếm, khi lõi đô thị gần như không còn nguồn cung mới, các dự án hiện hữu dù cũ vẫn sở hữu thứ khó thay thế nhất: “vị trí”. Những khu như quận 1, quận 3, Bình Thạnh, quận 4 hay Phú Nhuận sẽ ngày càng khó có thêm dự án mới vì giới hạn hạ tầng và quy hoạch. Điều đó khiến các căn hộ đã tồn tại ở khu trung tâm có khả năng được định giá lại mạnh hơn trong dài hạn.
Tuy nhiên, đổi lại, người mua phải chấp nhận tuổi đời dự án, chất lượng vận hành và không gian sống có thể không hiện đại bằng các đại đô thị mới.
Ngược lại, chung cư mới ở khu vệ tinh là câu chuyện của hạ tầng và giãn dân. Khi TP.HCM mở rộng không gian phát triển sang TP.Thủ Đức, Bình Dương hay Long An, các khu vực này sẽ trở thành nơi hấp thụ dân số, cao tầng và các đại đô thị mới. Những dự án gần metro, vành đai, đường sắt hoặc khu công nghệ tài chính mới có thể tăng trưởng mạnh trong 5–10 năm tới. Điểm mạnh của nhóm này là quy hoạch hiện đại, tiện ích đồng bộ và khả năng tạo ra cộng đồng sống mới.
Nhưng khác với trung tâm, nguồn cung tại các khu vệ tinh vẫn còn lớn, nên sự phân hóa sẽ rất mạnh và không phải dự án nào cũng tăng giá tốt.
Giai đoạn tới của TP.HCM sẽ không còn là cuộc chơi “mua ở đâu cũng tăng”, mà là cuộc chơi của việc chọn đúng loại tài sản phù hợp với cấu trúc đô thị mới của thành phố.
Nguồn: Dinh Minh Tuan
