20/01/2018
Đường Võ Văn Kiệt kéo dài từ QL1A đến Nguyễn Huệ, dài tầm 14km. Chung cư ở Nguyễn Huệ có giá tầm 180-200tr/m2, ở QL1A có giá tầm 18-20tr/m2, cách nhau 14km, giá cách nhau khoảng 10 lần.
Nếu đi xe máy từ QL1A đến Nguyễn Huệ với tốc độ tà tà thì hết khoảng 30p. Câu hỏi đặt ra là, trong 14km đó thì giá giảm ở những "đoạn" nào?
Để xác định, đầu tiên tìm xem trên đoạn đường này có bao nhiêu dự án:
- Ở Khúc Nguyễn Huệ, ngay Công Trường Mê Linh có toà nhà của Novaland, giá là 180-200tr,
- Đi thêm khoảng 800m có CT Plaza giá tầm 120tr, tuy nhiên CT Plaza thì không thể coi là dự án vì nó hơi nhỏ.
- Cách Nguyễn Huệ 3km đến đoạn Cầu Nguyễn Văn Cừ có 2 dự án giá khoảng 70-80tr/m2
- Và dự án Citigates cách Nguyễn Huệ khoảng 11km, giá khoảng 22-34tr/m2.
Chắc chắn 3 dự án này nằm trong 3 "khung thị trường" khác nhau. Vấn đề đặt ra là trong 14km của đường Võ Văn Kiệt đó có bao nhiều "khung thị trường"?
Theo một người em có nhiều kinh nghiệm trong nghiên cứu thị trường thì cho rằng, mỗi dự án sẽ nằm trong một "khung thị trường" riêng, và theo kinh nghiệm thì khung thị trường sẽ bị giới hạn bởi các dòng sông, bởi các con đường lớn, dài và bởi các khoảng đệm (không có nhà cửa). Tuy nhiên giả sử nếu không có con sông nào hay còn đường nào thì làm sao?
Vậy thì độ "rộng" của thị trường là bao nhiêu, đấy là một câu hỏi. Để trả lời câu hỏi này lại phải quay lại những nội dung liên quan đến quy hoạch. Theo một bạn làm về quy hoạch, thì lý do mà các tuyến phố đều tầm 700-800m đó là vì những tuyến phố đó phù hợp cho người đi bộ, mà tốc độ của người đi bộ thì tầm 5km/h, và người ta chỉ đi bộ từ 5-10p, lâu hơn sẽ cảm thấy lâu, đó là lý do tại sao khoảng cách đi bộ thì tầm 700-800m là ổn.
Còn đi xe thì sao? Ở Sài Gòn, nếu đi vào giờ cao điểm tốc độ tầm 20km/h (đi 14km từ An Sương về Cầu Ông Lãnh có khi hơn 1 tiếng), và cũng tầm 5-10p để người đi xe cảm thấy "gần", thì khoảng cách sẽ ở mức 3km đổ lại.
Ngoài ra, giá trị của một khu đất tuỳ thuộc vào người xung quanh là ai, vậy thì để cái gọi là 1 "cộng đồng giống nhau" ấy là khoảng bao nhiêu người, trong lý thuyết quy hoạch thì tối đa là 20.000 người cho một đơn vị ở, theo mật độ dân cư của Sài Gòn là khoảng 1000 người /ha (bao gồm dân nhập cư), thì 20.000 người tương đương 20ha. Tuy nhiên cái này chỉ là lý thuyết, trong thực tế chưa "nghiên cứu" ra.
Ở Sài Gòn, Khu Đông và Nam là khu quy hoạch của các Doanh nghiệp, lý do bởi vì khu này trước nay là vũng trũng, do đó dân cư không tự phát được. Ngược lại, khu Tây và Khu Bắc vì cao ráo nên là khu dân tự phát.
Với khu quy hoạch, chủ đầu tư sẽ hướng dân nào ở khu nào, ví dụ khu PMH, phân ra khu Biệt thự, khu chung cư, khu văn phòng..., khi đó dân cư sẽ sống theo chủ đầu tư định hướng, lý do là sự đồng nhất về sản phẩm, giá bán.... Nhưng với khu không quy hoạch, thì dân lại tự phát, và đường sá đi theo sự tự phát của dân, lúc này dân cư mới là đối tượng định hướng quy hoạch, và những khu này có những nét đặc biệt riêng của khu tự phát.
Nhìn lên bản đồ, với khu Nam và khu Đông, có thể dễ cảm nhận được "vùng thị trường", nhưng ở Khu Bắc và Tây thì lại rất khó, vì cái sự phân hoá không rõ ràng, do sản phẩm không đồng nhất, không có điều kiện để tách riêng người nhiều tiền và người ít tiền, đại khái là có thể căn nhà 2ty ở ngay cạnh căn nhà 20ty, cái này không hề xuất hiện ở khu quy hoạch.
Một dự án chung cư chúng có thể coi là một đơn vị ở, 1 khu quy hoạch, vì chủ đầu tư hoàn toàn có khả năng tạo ra một khu ở khác biệt so với phần xung quanh. Sẽ nói lý do tại sao các chủ đầu tư lại tăng được giá sản phẩm của mình trong một bài sau.
Nói thêm về vùng thị trường, có những con đường ngăn cách, nếu để ý chúng ta có thể thấy đường Nguyễn Thị Minh Khai và đường CMT8 là những con đường có khả năng ngăn cách như vậy, NTMK hướng Q1 khác với NTMK hướng Q3. Hoặc như đường Trường Chinh - CMT8 - Nguyễn Thái Học, có thể cảm nhận từ An Sương đến Cầu Tham Lương là 1 khúc, qua Cầu Tham Lương đến Cộng Hoà, từ Cộng Hoà đến Bảy Hiền, từ Bảy Hiền đến CV Lê Thị Riêng, từ CV Lê Thị Riêng đến Ba Tháng Hai, từ Ba Tháng Hai đến NTMK, từ NTMK đến Cầu Ông Lãnh, và trong mỗi đoạn này, cũng cảm giác sự khác biệt, ví dụ khúc Cộng Hoà đến Âu Cơ sẽ khác từ Âu Cơ đến Bảy Hiền.
Và điều đặc biệt là khoảng cách này tầm tầm 1.4-1.6km, bằng 2 lần khoảng cách đi bộ 700-800m. Không biết cái này có phải là cơ sở hay không thì phải cần nghiên cứu và quan sát thêm.
Còn một điều đặc biệt nữa, ở những khu đất nằm ở ranh của các "Vùng thị trường", nếu khéo léo, CĐT có thể cho ăn theo vùng bên cạnh có giá trị cao hơn, một số CĐT đã dùng cách này để có một mức giá "vượt trội" so với vùng của mình vì CĐT sẽ tìm cách để cho người mua hiểu rằng dự án của mình đang thuộc vùng cao hơn. Những cái này sẽ phân tích sau, có những thứ khá thú vị.
