19/03/2019
Một số kinh nghiệm với nghề BĐS:
* Đối với anh/chị/em môi giới:
- Trang bị cho mình một kiến thức nhất định về pháp lý liên quan đến lĩnh vực BĐS (lời khuyên chân thành nên đi học thêm hệ vừa học vừa làm ở trường Đại học Luật, nếu không có thời gian thì ít nhất cũng học các tín chỉ về Luật dân sự, Luật kinh doanh bất động sản, Luật đất đai, Luật nhà ở... đi học chứ không phải mua về đọc, đọc cũng chẳng hiểu đâu). Viết đúng chính tả, đúng quy tắc, không viết tắt, Anh ra Anh – Việt ra Việt…
- Trang bị cho mình kỹ năng nói trước người khác, tiếp cận với khách hàng tiềm năng, cái gì nên nói và cái gì không nên nói, đây là điều rất quan trọng vì có nhiều trường hợp kiến thức không đủ nhưng ăn nói có duyên vẫn có khách như thường. Còn anh/chị/em nào ăn nói vô duyên thì khuyên nên có kiến thức tốt còn không có kiến thức tốt thì chuyển nghề cho rồi, mất hoài tuổi thanh xuân vào những chuyện không đáng có.
- Trang bị cho mình kiến thức về thuật phong thủy (âm dương ngũ hành, tương sinh tương khắc, kim - mộc - thủy - hỏa - thổ....), học để sử dụng khi người khách đó hơi mê tín, chứ không phải mở miệng ra là thế phong thủy này nọ... và phong thủy nó khác với mê tín rất nhiều (đừng lẫn lộn kẻo phản tác dụng).
- Phải có sự đầu tư, nghiên cứu sâu về các dự án đất, nhà phố..., khu nào phát triển, chậm phát triển và không phát triển để có thể tư vấn cho khách hàng một cách chính xác nhất (chính xác nhất chứ không phải là nói dóc nhất - cái này thì sale bị dính nhiều lắm). Chuyên cái nào thì tìm hiểu sâu cái đó, đừng lan mang, mất thời gian và không chính xác (ví dụ như thích nhà phố thì chuyên sâu về nhà phố, thích về dự án thì chuyên về dự án, thích về cho thuê – mướn thì đi sâu về cho thuê – mướn….), mới vào nghề đừng trèo cao quá (chưa có lượng khách ổn định hoặc khách hàng giàu có thì làm những cái nhỏ, lặt vặt trước, đừng cố bu vào bán biệt thự biển (hoa hồng cao nên cứ nghỉ bán 1 cái xài 1 năm, bao nhiêu người mới vào bán được 1 cái biệt thự biển???), mất thời gian và tiền của vào nhưng chẳng kiếm được gì và chẳng trang bị thêm cho mình kinh nghiệm gì cả.
- Trang bị cho mình một ngoại hình vừa phải, vừa phải chứ không phải quá chỉnh chu. Sử dụng 01 (một) số điện thoại liên lạc duy nhất thôi và điện thoại lúc nào cũng đầy pin, lúc nào cũng sẵn sàng nghe điện thoại.
- Không nên nóng tính, nếu gặp khách hàng cà chớn thì sẽ nóng tính có điều kiện (nóng tính có điều kiện là nóng tính đúng thời điểm – cái này khó giải thích, nhưng là một cao chiêu nếu biết sử dụng).
- Có tâm với nghề, không cắt máu (cắt máu thì mình hết máu, khách hàng được lợi chứ mình không có lợi), không qua cầu rút ván (phản bội lại người đã hướng dẫn mình vào nghề hay trong công việc), không gắp lửa bỏ tay người (đi nói xấu đồng nghiệp với khách hàng), không thọc gậy bánh xe (méc xếp, thọc mạch với khách hàng), không ăn đằng sóng nói đằng gió (nói với người này thế này, nói với người kia thế kia – phải nhất quán trước sau như một), đừng đẻo cày giữa đường (mở google ra coi☺️☺️).
- Luôn luôn lắng nghe và học hỏi (lắng nghe chứ không phải nghe bất chấp theo khách hàng, con chó mà khách hàng nói con mèo thì không bao giờ hùa theo nói con chó đó là con mèo, vì như thế là sỉ nhục danh dự + trình độ của mình).
- Đừng dạy người giàu phải tiêu tiền thế nào.
- Hãy luôn là “Hoa hậu thân thiện”
- Đừng nên sử dụng chiêu telesales hay phát tờ rơi (chiêu này chứng tỏ bạn không tạo cho mình bước đi chuẩn, sức bật lâu dài…. tất nhiên không phải một bước lên tới trời, trở thành best seller^^, mà tìm cách tiếp cận khách hàng tiềm năng - cái này thì thuộc kỹ năng rồi).
- Đừng xài trang facebook cá nhân mà post về dự án quá nhiều, dẫn đến loãng thông tin và không hay, hãy tạo một trang riêng để quảng cáo.
- Cuối cùng là nên đi coi thầy, nếu lòng bàn tay mình không có số điền trạch thì nên chuyển nghề khác cho khỏe nha (hahaha… cái này thì mê tín 😅).
* Đối với anh/chị/em là Nhà đầu tư (NĐT) Bất động sản (BĐS):
- Coi thầy coi mình có số điền trạch không? Nếu không có thì làm nghề khác, đừng dính vào BĐS nếu không dễ chết toi lắm (lại mê tín nữa ^^).
- Nếu là NĐT mới vào nghề thì nên theo các anh/chị/em hay các môi giới lâu năm để học hỏi kinh nghiệm, không nóng tính mà phải tuyệt đối bình tĩnh suy xét, không vội vàng – nhưng không có nghĩa là cứ từ từ, tính quá kỹ vì đôi lúc kèo thơm nó đến với mình nhanh như cơn gió và trôi đi như cơn bão. Chịu khó lên mạng internet tìm hiểu về các vấn đề mà mình cần tìm kiếm (ví dụ sổ hồng là gì, sổ đỏ là gì, phí trước bạ là gì, thuế thu nhập cá nhân là gì...- mấy cái này NĐT kỳ cựu cũng chưa biết hết được). Rãnh thì học thêm các tín chỉ liên quan đến BĐS. Nếu là NĐT kỳ cựu thì đối với những chiêu trò của nghề thì đã quá nhiều kinh nghiệm, nhưng không có nghĩa là biết hết mà nên phải luôn lắng nghe và học hỏi, tích lũy kiến thức.
- Đưa ra cho mình một định hướng lâu dài về lĩnh vực BĐS (đòn bẫy kinh tế, thu nhập bình quân của mình, nguồn tài chính có sẵn…mấy cái đó thì các NĐT đã đọc đầy và có nhiều kinh nghiệm rồi nên mình không nhắc lại). Mình nói một số kinh nghiệm của riêng mình:
+ Tầm nhìn bao nhiêu năm đối với các dự án BĐS? (đối với mình, độ tuổi của NĐT rất quan trọng vì ảnh hưởng rất lớn đến quyết định mua hay bán BĐS), độ tuổi của mình thì tầm nhìn của mình là 5 năm đối với 01 dự án BĐS. Hiện nay, mỗi năm rất nhiều sản phẩm liên quan đến BĐS ra đời, không thiếu sản phẩm từ cao cấp đến trung bình. Đừng có suy nghĩ là quỹ đất sẽ hết, còn lâu lắm mới hết vì Sài Gòn này mới phát triển mạnh hơn 10 năm nay thôi (kể cả các khu đất trung tâm), nên mình không vội. Đừng nói là không mua sau này sẽ không có mà mua, mà muốn mua cũng không đủ tiền mà mua bla bla… dẫn đến việc nhảy vào khi thị trường quá nóng, chúng ta bỏ một số tiền lớn vào mà không thu lại lợi nhuận lớn – buộc chúng ta cũng phải “hót” theo mấy anh/chị/em môi giới để giữ thị phần. Còn tầm nhìn 10-20 năm (xin lỗi lúc đó mình già rồi, cái dự án đó cũ và xuống cấp rồi – con cái của mình sẽ không ở đâu… còn để lại tài sản cho con thì con nó cũng bán và bán vào thời điểm đó cũng chẳng phải giàu có gì và cũng đi mua 01 cái khác to hơn nhưng cũng lại dạt ra ngoài rìa). Còn tầm nhìn của Chủ đầu tư (CĐT) có tầm nhìn 10-20 năm hoặc thậm chí hơn là tầm nhìn kiếm tiền, móc tiền của các NĐT…^^
+ Luôn tiếp nhận và học hỏi kinh nghiệm – nhất là những người lớn tuổi để tránh những rủi ro đến mức thấp nhất (trong vấn đề này thì mình trả lời rất rõ ràng, chưa thất bại kèo nào, kể cả việc bán căn hộ Vinhomes với giá vốn vì cần số tiền lớn để đánh vào một chỗ ngon hơn và kết quả lời nhiều).
+ Thường xuyên học và học những gì liên quan đến BĐS (từ việc xây dựng, pháp lý, nội thất…).
+ Chấp nhận mua sản phẩm BĐS của sale mới vào nghề, kinh nghiệm yếu, không cắt máu, cà phê trả tiền sòng phẳng vì… tôi tin những người đó nói thật; tuyệt đối không mua của anh/chị/em nào “hót”, sảo ngôn quá và càng không muốn tiếp xúc (vì không đem lại kinh nghiệm hay lợi ích về tính cách).
+ Nghiên cứu sâu về chính trị qua bất cứ tài liệu nào để sâu chuỗi dữ liệu lại (đây là một trong những vấn đề lớn và ảnh hưởng trực tiếp đến sự thành bại của các dự án), nghiên cứu về mật độ dân số, về con người, về những quy định về chính quyền trực tiếp nơi đó, về tính cách của các NĐT khác (ví dụ người từ các tỉnh phía Bắc có nhiều tiền (còn do đâu nhiều tiền thì tự hiểu^^) thì có xu hướng hướng về trung tâm, về hướng Đông là Q1, Q2, Q3, Q9, Thủ Đức… và mua để đầu tư nên dễ đẩy giá lên; ít tiền thì Gò Vấp, Tân Bình, Q12… và mua ở nên giá cầm chừng; người từ các tỉnh miền Tây lên thì xu hướng chọn hướng Nam (Q7, Bình Chánh, Nhà Bè…. và có xu hướng mua để ở nhiều).
+ Việt Nam đang ở trong độ tuổi vàng (độ tuổi lao động) nên các gia đình trẻ có tầm tiền khoảng từ 1,5 tỷ đến 4,0 tỷ chiếm số nhiều. Cái này là kinh nghiệm, còn anh/chị/nào khoe mua cái này, mua cái kia thấy quá trời nhưng thật ra là xoay đồng vốn, gom một cục lại chẳng có bao nhiêu (bệnh sỉ hơi bị nhiều) + Quan điểm an cư lạc nghiệp (cứ chăm chăm kiếm tiền để mua 1 căn nhà rồi mới phát triển sự nghiệp) đã lỗi thời và không phù hợp với xu thế hiện nay của Việt Nam và của thế giới, có nghĩa là không nhất thiết phải bỏ hết tiền hoặc đi vay để mua một căn nhà, mà là chấp nhận ở thuê và dùng số tiền đó để đầu tư làm ăn. Cho nên những nhà phố, căn chung cư vừa với giá cho thuê tương đối sẽ phù hợp với đại đa số (nhiều căn trung bình sẽ có nguồn thu ổn định hơn là tập trung vào những căn lớn). Do đó, đánh vào thị phần này sẽ thành công hơn…
+ Có suy nghĩ rõ ràng là Quận 1 vẫn là lõi trung tâm kinh tế, chính trị, xã hội của Sài Gòn nói riêng và Việt Nam nói chung (nhớ không lầm thì mỗi ngày Quận 1 đóng thuế cho Nhà nước theo sổ sách là trên dưới 40 tỷ/ngày = hơn 14 ngàn tỷ/năm); các khu khác vẫn có thể phát triển mạnh nhưng không bao giờ có thể vượt qua Quận 1 (ý mình nói khu Thủ Thiêm, Thạnh Mỹ Lợi – Q2) – điều này vẫn đúng phần lớn trong chiều dài lịch sử Việt Nam và của thế giới. Nơi nào đã xác định lõi thì nơi đó vẫn phát triển nhất. Và trung tâm thành phố vẫn là Q1, Q3, Q5, Q10 – tin hay không thì tùy các bạn ^^’
+ Đánh bắt xa bờ nếu có điều kiện và phải bán với cái giá tốt nhất khi có điều kiện (không phải là bán với giá cao nhất).
P/s: lâu lâu rãnh ngồi post chơi, ném đá em - em cảm ơn và rút kinh nghiệm sâu sắc, tích lũy cho bản thân sau này.
Nguồn: Anh Nguyễn Quốc Chiến
