13/05/2026
Điểm thay đổi lớn nhất của Luật Xây dựng 2025 chính là việc mở rộng rất mạnh các trường hợp được miễn giấy phép xây dựng, chính thức có hiệu lực từ ngày 01/07/2026. Đây được xem là một trong những thay đổi lớn nhất của ngành xây dựng và bất động sản Việt Nam trong nhiều năm trở lại đây.
Điểm gây chú ý nhất nằm ở quy định liên quan đến nhà ở riêng lẻ. Theo luật mới, những căn nhà dưới 7 tầng, có tổng diện tích sàn dưới 500m², nếu không nằm trong khu vực yêu cầu quản lý kiến trúc đặc biệt, không thuộc khu đô thị cần kiểm soát kiến trúc hoặc khu chức năng đặc thù có quy chế riêng thì có thể được miễn giấy phép xây dựng.
Điều này đồng nghĩa với việc rất nhiều nhà phố dân dụng, nhà ở riêng lẻ tại các khu dân cư hiện hữu hoặc khu vực vùng ven sẽ không còn phải xin giấy phép như trước. Đây là thay đổi có tác động cực lớn đến thị trường nhà ở, đặc biệt tại các khu vực đang đô thị hóa mạnh như Bình Dương, Đồng Nai hay vùng ven TP.HCM.
Ngoài ra, luật mới cũng quy định tổng cộng 8 nhóm công trình được miễn giấy phép xây dựng. Trong đó có nhiều nhóm liên quan trực tiếp đến đời sống và thị trường bất động sản như công trình cấp IV, sửa chữa cải tạo bên trong công trình, sửa mặt ngoài nhưng không tiếp giáp tuyến đường yêu cầu quản lý kiến trúc, công trình quảng cáo không thuộc diện cấp phép hay hạ tầng viễn thông thụ động.
Một điểm đáng chú ý khác là việc sửa chữa nhà ở sẽ dễ dàng hơn rất nhiều. Nếu việc sửa chữa không làm thay đổi công năng sử dụng, không ảnh hưởng kết cấu chịu lực, không liên quan đến PCCC và không làm thay đổi mặt tiền thuộc diện quản lý thì người dân có thể tiến hành sửa chữa mà không cần xin phép. Điều này giúp rút ngắn thời gian, giảm đáng kể thủ tục hành chính và có thể thúc đẩy mạnh thị trường cải tạo – nâng cấp nhà ở trong thời gian tới.
Tuy nhiên, thay đổi lớn hơn nằm ở tư duy quản lý. Nếu trước đây cơ chế quản lý là “tiền kiểm”, tức muốn xây phải xin phép qua rất nhiều bước, thì luật mới đang chuyển dần sang “hậu kiểm”. Nghĩa là Nhà nước giảm bớt cơ chế xin – cho ở đầu vào, nhưng trách nhiệm của chủ đầu tư, đơn vị thiết kế, giám sát và việc hậu kiểm sẽ được siết chặt hơn rất nhiều. Nói cách khác, dễ làm hơn nhưng nếu xây sai thì xử lý cũng sẽ mạnh hơn.
Điều cần lưu ý là miễn giấy phép xây dựng không có nghĩa là muốn xây sao cũng được. Nhiều trường hợp dù được miễn GPXD vẫn phải thông báo khởi công và vẫn phải tuân thủ đầy đủ các quy định về quy hoạch, mật độ xây dựng, chiều cao, PCCC, hành lang kỹ thuật hay quy chế quản lý kiến trúc địa phương.
Với người dân, thay đổi này giúp tiết kiệm rất nhiều thời gian, chi phí và giảm áp lực thủ tục hành chính khi xây hoặc sửa nhà. Nhưng ngược lại, nếu không hiểu rõ quy hoạch hoặc quy định địa phương thì vẫn có thể bị xử phạt hoặc cưỡng chế như bình thường.
Còn với giới đầu tư và môi giới bất động sản, đây có thể là cú hích rất lớn cho phân khúc nhà phố, đất dân cư hiện hữu, đất vùng ven, mô hình xây nhà cho thuê hay apartment mini. Tốc độ triển khai xây dựng trong tương lai có thể nhanh hơn đáng kể, đặc biệt tại các khu vực đang mở rộng đô thị nhưng chưa siết mạnh về quản lý kiến trúc.
Tuy nhiên, cần hiểu rõ rằng không phải cứ nhà dưới 7 tầng là mặc nhiên được miễn giấy phép. Việc được miễn hay không còn phụ thuộc vào vị trí khu đất, quy hoạch phân khu, lộ giới đường, khu vực trung tâm, khu bảo tồn hay các quy chế kiến trúc riêng của từng địa phương.
Nói cách khác, có thể cùng là nhà 5 tầng nhưng khu này được miễn, khu khác vẫn phải xin phép như bình thường.
Tóm gọn lại, Luật Xây dựng 2025 đang cho thấy một xu hướng rất rõ:
“Giảm cơ chế xin – cho, tăng hậu kiểm và trách nhiệm thực tế.”
Và điều này có thể sẽ tạo ra ảnh hưởng rất lớn đến cách phát triển đô thị, xây dựng dân dụng và thị trường bất động sản Việt Nam trong giai đoạn sắp tới. 🏙️
