ERA Legend

ERA Legend Nếu bạn có nhu cầu về bất động sản khu đông Tphcm, hãy ghé thăm trang web ERA n

Nếu bạn có nhu cầu về bất động sản khu đông Tphcm, hãy ghé thăm trang web ERA nhe.

16/11/2022

PHÂN BIỆT “HỦY BỎ HỢP ĐỒNG’’ VÀ “CHẤM DỨT HỢP ĐỒNG TRƯỚC THỜI HẠN’’: PHÒNG TRÁNH RỦI RO DO NHẦM LẪN PHÁP LÝ!

Trong quy định của pháp luật, có hai thuật ngữ, hai hành vi pháp lý mà nội hàm và hệ quả của nó, hoàn toàn khác xa nhau, tuy nhiên lại thường được một số Bà con nhầm lẫn là cùng một loại - Đó là: “Hủy bỏ hợp đồng” và “Chấm dứt hợp đồng trước thời hạn”. Ngay cả một số Trang báo lớn đưa tin về các vụ việc có liên quan cũng nhầm lẫn, khi đã đồng nhất hai khái niệm này là một, và sử dụng thay thế cho nhau.

Việc nhầm lẫn những khái niệm pháp lý, có nội hàm và hệ quả khác xa nhau, sẽ dẫn đến những rủi ro pháp lý vô cùng to lớn, mà đôi khi rất khó để khắc phục, đưa lại cho các bên những tranh chấp, kiện tụng kéo dài, tốn kém chi phí và thời gian. Vì vậy, trong Bài viết này, Tác giả sẽ làm rõ một số vấn đề có liên quan, để Bà con hiểu, nhận diện và tham khảo, nhằm vận dụng khi cần thiết.

Khi Các bên giao kết hợp đồng và hợp đồng đã phát sinh hiệu lực, thì Các bên bị ràng buộc bởi các quyền và nghĩa vụ được quy định trong hợp đồng, pháp luật có liên quan. Nghĩa rằng, thông thường Các bên sẽ phải tuân thủ và thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ của mình, cho đến khi hợp đồng được hoàn thành. Tuy nhiên, cũng có những trường hợp mà khi xảy ra những yếu tố nhất định, thì hợp đồng bị chấm dứt/hủy bỏ khi mà các bên chưa hoàn thành, tức là chưa thực hiện xong hợp đồng, hai trong số các trường hợp đó là: Hủy hợp đồng hoặc Chấm dứt hợp hợp đồng trước thời hạn:

1. Khi hợp đồng bị hủy bỏ thì hợp đồng không có hiệu lực từ thời điểm giao kết, hiểu nôm na là xóa hết mọi ràng buộc được thiết lập từ thời điểm đã giao kết hợp đồng, do đó các bên không phải thực hiện nghĩa vụ đã thỏa thuận, trừ thỏa thuận về bồi thường, phạt vi phạm, giải quyết tranh chấp. Trên cơ sở đó, Các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, hiểu nôm na xem như chưa có chuyện gì xảy ra liên quan đến việc thỏa thuận ràng buộc nghĩa vụ, trừ quy định về giải quyết tranh chấp, bồi thường, phạt vi phạm.

2. Khi hợp đồng bị chấm dứt hiệu lực trước thời hạn, thì hợp đồng bị chấm dứt hiệu lực từ thời điểm các bên thỏa thuận, hoặc từ thời điểm bên còn lại nhận được thông báo chấm dứt, có nghĩa rằng hợp đồng vẫn phát sinh hiệu lực từ thời điểm giao kết cho đến thời điểm chấm dứt (Mà không phải xóa hết như hủy hợp đồng). Trên cơ sở đó, Các bên phải thực hiện nghĩa vụ đã thỏa thuận trong giai đoạn hợp đồng có hiệu lực, mà không phải là hoàn trả cho nhau những gì đã nhận như hủy hợp đồng. Chỉ kể từ sau thời điểm hợp đồng chấm dứt, thì Các bên mới không còn bị ràng buộc bởi nghĩa vụ đã thỏa thuận trong hợp đồng, ngoại trừ thỏa thuận về bồi thường, phạt vi phạm, giải quyết tranh chấp.

Ví dụ: Ngày 01/01/2021, Ông A ký hợp đồng mua của Bà B 30 tấn gạo. Theo đó, 10 tấn gạo đầu tiên được giao trước ngày 01/02/2021, 10 tấn tiếp theo giao trước ngày 01/03/2021, và 10 tấn cuối cùng giao trước ngày 01/04/2021. Giả định, 10 tấn gạo đầu tiên giao đúng thời hạn; Tuy nhiên, 10 tấn gạo tiếp theo bị giao trễ mất 05 ngày (Giao sau ngày 01/03/2021) – Trong trường hợp này: (i) Nếu Ông A chọn phương án hủy hợp đồng, nghĩa rằng hợp đồng sẽ không phát sinh hiệu lực từ thời điểm giao kết, cho nên 10 tấn gạo Ông A đã nhận của đợt 1, phải giao trả lại cho Bà B, nếu Bà B đã nhận tiền thanh toán đợt này thì cũng phải hoàn trả lại cho Ông A, còn đợt 2 và 3 các bên đương nhiên sẽ không thực hiện nữa, vì hợp đồng đã hủy; (ii) Còn nếu Ông A chọn phương án đơn phương chấm dứt hợp đồng trước thời hạn, và ra thông báo gửi cho Bà B, giả định Bà B nhận được thông báo vào ngày 03/03/2021, thì hợp đồng của Các bên vẫn phát sinh hiệu lực từ ngày ký 01/01/2021 cho đến ngày 03/03/2021, vì thế 10 tấn gạo mà Ông A đã nhận đợt 1 không phải trả lại cho Bà B, và nếu Bà B chưa nhận được thanh toán, thì có quyền yêu cầu Ông A phải thanh toán cho 10 tấn gạo đợt 1 này, còn đợt 2 và 3 các bên đương nhiên sẽ không thực hiện nữa, vì hợp đồng đã bị chấm dứt.

Trong thực tế, trường hợp mà Bà con ta và thậm chí cả một số Công chứng viên, hay bị nhầm lẫn giữa hủy hợp đồng và chấm dứt trước thời hạn, đó chính là việc cho thuê nhà, thuê đất, thuê tài sản. Ví dụ: Các bên ký hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất, hoặc nhà với thời hạn 10 năm, nhưng nay hợp đồng mới được 5 năm, thì Các bên đều có mong muốn là chấm dứt hợp đồng, tức không thuê nữa. Trong tình huống này, đáng ra thay vì các bên sẽ ký một văn bản thỏa thuận chấm dứt hợp đồng trước thời hạn, nghĩa rằng 5 năm đã thuê trước đây vẫn có hiệu lực, bên thuê phải thanh toán tiền thuê cho 5 năm đó; Thì các bên lại ký hoặc được Công chứng viên tư vấn ký văn bản hủy bỏ hợp đồng thuê đã ký, điều đó đồng nghĩa với việc xem như hợp đồng đã ký trước đây không phát sinh hiệu lực, nếu như vậy, sẽ dẫn đến hệ quả là hai bên hoàn lại cho nhau những gì đã nhận, tức Bên cho thuê phải trả lại tiền đã nhận cho Bên thuê trong 5 năm thực tế đã thuê, vậy rồi việc Bên thuê đã sử dụng nhà, đất trong 5 năm đó, thì hoàn trả lại bằng gì? Thực tế, dựa trên bản chất sự thật, khi có tranh chấp, để bảo vệ quyền lợi của Bên cho thuê, Tòa án sẽ quy số tiền đó thành tiền bồi thường, nghĩa rằng Tòa đã phải cố xử lý hệ quả cho một hợp đồng hủy, giống như chấm dứt trước thời hạn, vì vốn dĩ trường hợp này không phải hủy, mà phải là chấm dứt trước thời hạn. Cách xử lý của Tòa như vậy rất hợp tình, nhưng không hợp lý, nếu dựa trên quy định của pháp luật, mà nguyên nhân là do Các bên đã bị nhầm lẫn về pháp lý, không hiểu rõ nội hàm các quy định - Nhưng lưu ý rằng, không phải mọi sự vụ đều có thể dễ dàng xử lý kiểu khắc phục, chữa cháy như thế.

Từ những phân tích nêu trên, cho thấy việc nhầm lẫn nội hàm các quy định pháp lý, đôi khi để lại những rủi ro rất tai hại, mà không phải lúc nào cũng có thể khắc phục được như một số ví dụ nêu trên, nghĩa rằng, có những trường hợp khi có nhầm lẫn, hậu quả sẽ khôn lường. Việc Bà con ta bị nhầm lẫn là điều có thể hiểu được, vì như đã nói, những Trang báo lớn còn bị nhầm lẫn, thậm chí những Người có chuyên môn còn bị nhầm, huống chi Bà con ta – Tuy nhiên, lập luận đó, không bao giờ có hiệu lực tại Tòa, khi có tranh chấp. Cho nên, Bà con cố gắng tìm hiểu, để tránh những rủi ro, tranh chấp, kiện tụng nhau không đáng có.

Viết tại Sài Gòn, ngày 16/11/2022 - Luật sư: Đặng Bá Kỹ!

Các loại thuế, phí phải nộp khi chuyển nhượng nhà, đấtGiao dịch mua bán phải chịu 5 loại thuế, phí cơ bản: thuế thu nhập...
20/10/2022

Các loại thuế, phí phải nộp khi chuyển nhượng nhà, đất

Giao dịch mua bán phải chịu 5 loại thuế, phí cơ bản: thuế thu nhập cá nhân, phí thẩm định hồ sơ, phí công chứng, phí cấp sổ đỏ, phí trước bạ. Tuỳ thoả thuận, bên mua hay bán sẽ chịu chi phí này.

Nguồn: Vnexpress

19/10/2022

4 TRƯỜNG HỢP CÓ QUYỀN “ĐÒI LẠI” ĐẤT MUA BÁN BẰNG GIẤY VIẾT TAY

Đất mua bán bằng giấy viết tay chủ yếu được thực hiện trong trường hợp đất không có Sổ đỏ, Sổ hồng hoặc do các bên không biết quy định phải công chứng, chứng thực hợp đồng. Vậy, trường hợp nào có quyền đòi lại đất mua bán bằng giấy viết tay?

Hiện nay việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy viết tay (hợp đồng không được công chứng hoặc chứng thực) còn tương đối phổ biến. Vì một số lý do khác nhau mà bên chuyển nhượng muốn lấy lại quyền sử dụng đất và trả lại tiền cho bên nhận chuyển nhượng. Để thực hiện được việc này cần thỏa thuận với bên nhận chuyển nhượng hoặc yêu cầu Tòa án tuyên bố vô hiệu.

Đối với giao dịch dân sự vô hiệu hậu quả pháp lý được quy định rõ tại Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015 như sau:

“1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

…”.

Căn cứ Bộ luật Dân sự 2015 và Luật Đất đai 2013, đất chuyển nhượng bằng giấy viết tay mà bên chuyển nhượng hoặc người có quyền lợi liên quan muốn “đòi lại” thì vẫn thực hiện được nếu có căn cứ yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch đó vô hiệu hoặc bên nhận chuyển nhượng trả lại quyền sử dụng đất vì không thể sang tên.

Theo đó, những trường hợp sau đây có thể đòi lại đất mua bán bằng giấy viết tay:

1. Do không đủ điều kiện chuyển nhượng
* Điều kiện bên chuyển nhượng

Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định

“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.”.

Như vậy, chỉ cần có một trong các điều kiện trên thì có quyền yêu cầu Tòa án tuyên việc chuyển nhượng vô hiệu (phổ biến nhất là đất không có Giấy chứng nhận).

* Điều kiện bên nhận chuyển nhượng

Bên chuyển nhượng muốn có quyền nhận chuyển nhượng phải không thuộc trường hợp không được nhận chuyển nhượng. Nói cách khác, phải không thuộc trường hợp “cấm” chuyển nhượng.

Ví dụ: Không trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì không được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa.

2. Bán đất khi chưa có sự đồng ý của các thành viên hộ gia đình sử dụng đất

Thành viên hộ gia đình sử dụng đất có quyền “đòi lại” quyền sử dụng đất khi bị thành viên khác bán cho người khác.

Trên thực tế đất hộ gia đình nhưng một người (thường là chủ hộ) tự ý chuyển nhượng cho người khác khi chưa có sự đồng ý bằng văn bản được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của các thành viên hộ gia đình sử dụng đất khác diễn ra khá phổ biến.

Khoản 5 Điều 14 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT quy định:

“5. Người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự quy định tại khoản 1 Điều 64 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP chỉ được thực hiện việc ký hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất khi đã được các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất đồng ý bằng văn bản và văn bản đó đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật.”.

Theo đó, nếu chưa có sự đồng ý của các thành viên hộ gia đình sử dụng đất bằng văn bản được công chứng hoặc chứng thực mà chuyển nhượng đất hộ gia đình cho người khác thì thành viên khác có quyền lấy lại quyền sử dụng đất của mình.

3. Vợ/chồng tự ý chuyển nhượng nhà, đất là tài sản chung của vợ chồng
Theo khoản 2 Điều 35 Luật Hôn nhân và gia đình 2014, việc chuyển nhượng nhà đất là tài sản chung của vợ chồng phải có sự đồng ý bằng văn bản.

Trường hợp vợ, chồng tự ý chuyển nhượng thì bên kia có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch vô hiệu.

4. Đòi lại khi hợp đồng không được công chứng hoặc chứng thực
Điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định hợp đồng chuyển nhượng nhà đất phải được công chứng hoặc chứng thực. Nghĩa là, nếu hợp đồng không có công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật thì việc chuyển nhượng đó không có hiệu lực, trừ khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015.

Nghĩa là, chỉ có quyền đòi lại nếu một bên hoặc các bên chưa thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch. Trường hợp đất đủ điều kiện chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng đã trả ít nhất 2/3 số tiền theo thỏa thuận thì không yêu cầu Tòa tuyên vô hiệu do vi phạm hình thức để lấy lại đất.

19/10/2022

MỘT SỐ VẤN ĐỀ PHÁP LÝ VỀ CHỦ THỂ SỬ DỤNG ĐẤT LÀ HỘ GIA ĐÌNH: BẤT CẬP - RỦI RO PHÁP LÝ VÀ CÁCH PHÒNG TRÁNH!

Một Giấy chứng nhận chủ quyền (Sổ đỏ/Sổ hồng) ghi rõ quyền sử dụng đất được cấp cho Ông A/Bà B - Được hiểu rằng thửa đất đó chỉ thuộc quyền sử dụng của Ông A/Bà B hoặc của Vợ chồng Ông A/Bà B (Nếu không phải là tài sản riêng, mà là tài sản chung của Vợ chồng). Vì thế, Ông A/Bà B hoặc Vợ chồng Ông A/Bà B có quyền thực hiện các giao dịch, về quyền sử dụng đất đó, mà không cần hỏi thêm ý kiến của Ai.

Tuy nhiên, nếu một Giấy chứng nhận chủ quyền (Sổ đỏ/Sổ hồng) lại ghi rõ là quyền sử dụng đất được cấp cho HỘ Ông A hoặc HỘ Bà B - Có nghĩa rằng quyền sử dụng đất này thuộc Chủ quyền chung của tất cả các thành viên trong Hộ gia đình Ông A hay Bà B. Nghe qua thì có vẻ rất đơn giản, nhưng mấu chốt, nằm ở chổ: Căn cứ vào đâu, để xác định những Ai là thành viên thuộc Hộ Ông A, Bà B, để từ đó xác định có bao nhiêu Người có quyền định đoạt tài sản chung là quyền sử dụng đất này, thì trong nhiều trường hợp lại chẳng hề đơn giản chút nào.

I. XUNG ĐỘT LUẬT

Luật đất đai hiện hành có quy định về Chủ thể sử dụng đất là Hộ gia đình. Như vậy, Hộ gia đình, chính là một Chủ thể của pháp luật về đất đai.

Tuy nhiên, Bộ luật Dân sự hiện hành - Được xem là luật gốc, luật Mẹ của Luật đất đai, thì lại không thừa nhận Hộ gia đình là một Chủ thể của Luật dân sự. Hay nói cách khác, chỉ có các Cá nhân là thành viên Hộ gia đình mới là Chủ thể của Luật dân sự, tham gia vào giao dịch dân sự. Mà không phải cái "Hộ" nào cả!

Như vậy, có thể và buộc phải hiểu rằng: Hộ gia đình là một Chủ thể của Quyền sử dụng đất. Nhưng lại không phải là một Chủ thể của giao dịch dân sự. Càng không phải là một Đương sự trong tranh chấp theo Luật tố tụng dân sự. Nghĩa rằng, không bao giờ có khái niệm Bị đơn hay nguyên đơn là Hộ gia đình Ông A hay Bà B. Mà chỉ có khái niệm đồng nguyên đơn hoặc đồng bị đơn là các cá nhân trong Hộ gia đình. Tính phức tạp và lằng nhằng của sự thiếu nhất quán trong các Văn bản pháp quy là như thế.

II. GIA ĐÌNH - HỘ GIA ĐÌNH - SỔ HỘ KHẨU

Ba khái niệm: Gia đình theo quy định của Luật hôn nhân gia đình; Hộ Gia đình trong Luật đất đai; Và Sổ hộ khẩu trong Luật cư trú; Không phải là những khái niệm đồng nhất, nhưng thực tế, lại được nhiều Người sử dụng và hiểu như nhau.

1. Gia đình: Là tập hợp những người gắn bó với nhau do hôn nhân, quan hệ huyết thống hoặc quan hệ nuôi dưỡng, làm phát sinh các quyền và nghĩa vụ giữa họ với nhau theo quy định của Luật hôn nhân gia đình.

2. Hộ gia đình sử dụng đất: Là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất.

3. Sổ hộ khẩu được cấp cho từng Hộ gia đình. Những người ở chung một chỗ ở hợp pháp và có quan hệ gia đình là ông, bà, cha, mẹ, vợ, chồng, con và anh, chị, em ruột, cháu ruột thì có thể được cấp chung một sổ hộ khẩu. Tuy nhiên, những Người không có quan hệ hôn nhân huyết thống, nhưng được chủ hộ đồng ý cho nhập vào sổ hộ khẩu cấp cho hộ gia đình thì vẫn được nhập chung vào sổ hộ khẩu đó. Lưu ý rằng, từ ngày 01/01/2023, Sổ hộ khẩu GIẤY hết giá trị, chứ không phải là không còn khái niệm hộ khẩu thường trú, hay nói cách khác, đó chỉ là thay đổi cách quản lý từ Giấy sang giữ liệu điện tử mà thôi.

Như vậy, từ 03 khái niệm được quy định ở các ngành luật khác nhau, Bà con có thể thấy rằng:

(i) - Khái niệm Gia đình trong Luật hôn nhân, gia đình và khái niệm Hộ gia đình trong Luật đất đai, GIỐNG nhau ở chổ: Phải là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, hoặc nuôi dưỡng; Và KHÁC nhau ở chổ là: Hộ Gia đình trong luật đất đai, phải là những Người đang sống chung với nhau tại thời điểm có Quyền sử dụng đất.

Ví dụ 1: Anh H quê ở Hà Tĩnh, năm 18 tuổi Anh H vào Sài Gòn học đại học, sau đó ở lại Sài Gòn làm việc. Anh H vẫn còn Bố mẹ sống ở quê, và vẫn còn hộ khẩu chung với Bố mẹ. Như vậy, trong trường hợp này, Anh H vẫn được xem là một thành viên trong gia đình Bố mẹ Anh ở Hà Tĩnh; Nhưng Thửa đất được cấp cho Hộ của Bố mẹ Anh H ở quê, thì Anh H lại không được coi là thành viên của Hộ gia đình sử dụng đất này, nếu vào thời điểm Gia đình Bố mẹ Anh H có quyền sử dụng đất, mà Anh H đang không hề sống chung với Bố mẹ.

[Cần lưu ý rằng, khái niệm "Đang sống chung" tự thân nó, cũng là một thuật ngữ pháp lý mơ hồ - Bởi điều kiện sống chung, phải là ổn định lâu dài, hay chỉ là tạm thời có mặt đúng thời điểm được cấp đất, ví dụ về quê nghỉ tết, thăm Cha mẹ?! Đây là vấn đề không rõ ràng, và có thể dẫn đến tranh chấp].

5. Khái niệm Gia đình trong Luật hôn nhân, gia đình và khái niệm Hộ gia đình trong Luật đất đai, GIỐNG nhau ở chổ: Phải là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, hoặc nuôi dưỡng; Nhưng khái niệm Sổ hộ khẩu thì rộng hơn, vì ngoài những người như vừa nêu, còn có thể có những thành viên khác, không hề có quan hệ hôn nhân, huyết thống gì cả, nhưng lại được chủ hộ đồng ý cho nhập hộ khẩu!

Ví dụ 2: Anh N quê ở Huế, do Cha Anh N có Bạn là Ông M, đang sống ở Sài Gòn. Nên khi Anh N vào Sài Gòn lập nghiệp, thì đã được Ông M cho nhập hộ khẩu. Như vậy, Anh N có chung hộ khẩu với Ông M. Nhưng lại không phải là thành viên của Gia đình Ông M.

III. GIAN NAN XÁC ĐỊNH THÀNH VIÊN HỘ GIA ĐÌNH

Từ phân tích trên, Chúng ta thấy rằng: Ba khái niệm: Gia đình theo quy định của Luật hôn nhân gia đình; Hộ Gia đình trong Luật đất đai; Và Sổ hộ khẩu trong Luật cư trú; Không phải là những khái niệm đồng nhất.

Tuy nhiên, khi còn công tác tại Văn phòng công chứng - Tác giả thấy rằng, trong thực tiễn, các Công chứng viên lại vẫn phải dựa vào sổ Hộ khẩu để xác định các thành viên trong hộ gia đình.

Ví dụ 3: Năm 2000, Hộ nhà Ông A được cấp 1000 mét vuông đất nông nghiệp. Thì Công chứng viên sẽ dựa vào Sổ hộ khẩu của Hộ Ông A vào thời điểm năm 2000 có ghi nhận những Ai. Để xác định những Ai là thành viên trong Hộ gia đình này. Khi đó, những Người được xác định từ đủ 15 tuổi trở lên, sẽ ra ký hết. Những Người dưới 15 tuổi, thì Cha mẹ là đại diện pháp luật, nên ký đại diện luôn.

Nhưng vấn đề nó sẽ trở nên phức tạp khi, có thành viên nào đó có tên trong sổ hộ khẩu vào thời điểm cấp đất. Tuy nhiên, tại thời điểm chuyển nhượng, thế chấp thì Người này, đã tách hộ khẩu từ lâu. Vậy Người này có còn là thành viên sử dụng đất không?! Rõ ràng, theo Luật đất đai thì họ không còn sống chung, nên không thể nói họ còn là Thành viên trong hộ. Nhưng Luật cũng không hề nói, nếu đã tách hộ khẩu, thì đương nhiên mất quyền.

Công chứng viên, thường sẽ chọn giải pháp an toàn trong tình huống này, đó là vận động gia đình, yêu cầu Người đã tách hộ và đã đi lập nghiệp xa, từ mấy chục năm, quay về ký. Trong tình huống này, rõ ràng, những Người đã tách khẩu, họ không đòi quyền lợi gì, nhưng cũng phải ngàn dặm đường xa, quay về ký. Và nếu họ không chịu về, thì xem như bế tắc.

Tai hại hơn, có những trường hợp, Sổ hộ khẩu thất lạc, làm lại Sổ mới, giờ không biết dựa vào đâu, để xác định các thành viên trong Hộ. Nhiều lúc đi sao lục trong "Tàng thư" của Cơ quan quản lý hộ tịch, cũng khá vất vả, mà chưa chắc đã có kết quả. Tương lai, khi Sổ hộ khẩu giấy hết giá trị, nếu Cơ sở giữ liệu về dân cư chưa hoàn chỉnh - Đó sẽ là một thách thức không nhỏ trong hoạt động nghiệp vụ của Công chứng viên.

IV. RỦI RO PHÁP LÝ - TRANH CHẤP VÀ GIẢI PHÁP

Khi Bà con, với tư cách là Người đi mua (Nhận chuyển nhượng), nhận thế chấp đất của Hộ gia đình; Sẽ có nguy cơ gặp phải những rủi ro pháp lý, xuất phát từ việc: (i) Có thể xác định không đầy đủ thành viên trong Hộ gia đình; (ii) Còn có những quan điểm pháp lý khác nhau về cơ sở xác định các Thành viên trong hộ gia đình.

Tất cả những vấn đề vừa nêu, có thể dẫn đến một hệ quả, đó là việc tranh chấp liên quan đến việc giao kết, thực hiện hợp đồng. Mà nhiều khi, ngay chính cả Công chứng viên, Cơ quan đăng ký đất đai, và Tòa án không cùng ý kiến. Ví dụ, khi Bà con mua đất của Hộ gia đình, việc ký kết Hợp đồng đã xong xuôi, đang làm thủ tục Đăng bộ sang tên, thì một Thành viên nào đó, lù lù xuất hiện, yêu cầu ngăn chặn việc sang tên. Tranh chấp xảy ra, thế là Bà con thành Người có quyền lợi liên quan của Vụ án, phải đi theo để giải quyết tranh chấp. Nghiêm trọng hơn, nếu Thành viên đó yêu cầu tuyên bố giao dịch vô hiệu một phần, thậm chí là toàn bộ khi không đủ diện tích tối thiểu để tách thửa, tức không thể tuyên vô hiệu một phần - Vấn đề lại trở nên gian nan muôn trùng.

Cho nên, để hạn chế rủi ro, khi nhận chuyển nhượng đất của Hộ gia đình, thì trước khi đặt cọc Bà con phải cầm Sổ đất ra hỏi Công chứng viên, là với sổ đất này, cần những Người nào ký tên, cẩn thận hơn thi xuống hỏi tiếp Văn phòng đăng ký đất đai. Sau khi Họ trả lời, thì quay lại hỏi bên Bán, là những Người cần phải ký tên, hiện có mặt ở địa phương không, nếu đủ cả thì mới Đặt cọc. Tránh trường hợp, Bà con đặt cọc rồi, khi ra Công chứng, Họ đòi thủ tục, hồ sơ, mà không có đủ, không ký Công chứng được, phải quay lại tranh chấp Đặt cọc, vừa mất thời gian, công sức, chi phí.

Còn một giải pháp hay hơn, an toàn hơn, nhưng mất thời gian hơn, tốn kém chi phí hơn một chút. Đó là trước khi nhận chuyển nhượng, Bà con yêu cầu Bên bán thực hiện thủ tục "Đổi sổ", tức chuyển đổi từ Giấy chứng nhận cấp cho Hộ gia đình sang cấp cho Cá nhân Chủ hộ gia đình đó (Về mặt nghiệp vụ, thì chỉ cần những Thành viên trong Hộ làm hợp đồng tặng cho phần quyền sử dụng đất của mình sang cho Chủ hộ, là sẽ làm được thủ tục đổi sổ). Sau khi đổi sổ xong, việc mua Bán xem như là mua đất của Cá nhân, nên Bà con không lo những rủi ro pháp lý đã nêu trên. Bà con yên tâm, không phải lo hay đặt vấn đề về việc: Vậy nhỡ may quá trình đổi sổ có vấn đề như thiếu Thành viên, thì liệu có ảnh hưởng gì không?! Bởi, chấp luôn, là nếu có điều đó xảy ra, thì Bà con luôn được xác định là Người ngay tình, giao dịch mua bán luôn có giá trị, dù trước đó có sai sót, giao dịch tặng cho giữa các Thành viên trước đó có vô hiệu - Khoa học pháp lý gọi là: Bảo vệ Người thứ ba ngay tình (Tình huống này chính là bảo vệ bên mua). Thành viên bị ảnh hưởng quyền lợi nếu có, chỉ có thể kiện tụng những Thành viên khác trong gia đình, kiện tụng Công chứng viên, và Văn phòng đăng ký đất đai, vì đã "bỏ sót" Thành viên đó.

Ví dụ 4: Năm 2000, Hộ nhà Ông A được cấp 1000 mét vuông đất nông nghiệp. Sổ đỏ được cấp ghi rõ là cấp cho Hộ Ông A. Đến năm 2015, các Thành viên trong Hộ đã làm Văn bản tặng cho phần đất của mình cho Ông A. Sau đó, Ông A đã làm thủ tục đăng bộ sang tên và được cấp sổ mới, ghi tên là cấp cho Cá nhân Ông A. Năm 2017, Ông A chuyển nhượng toàn bộ đất cho Bà B, việc chuyển nhượng đã được công chứng mua bán đăng bộ xong xuôi. Năm 2018, C xuất hiện, nói mình là Thành viên trong Hộ gia đình Ông A, và có phần quyền sử dụng đất trong 1000 mét vuông đất vừa nêu. Giả định sau đó, các Cơ quan chức năng xác định trình bày của C là đúng. Thì việc mua bán giữa Ông A và Bà B vẫn không bị ảnh hưởng, nghĩa rằng giao dịch có giá trị pháp lý như bình thường. Còn C có quyền kiện những Thành viên khác, Công chứng viên, Văn phòng đăng ký đất đai để đòi bồi thường.

Tóm lại - Ở đây, cần lưu ý và nhấn mạnh để Bà con bớt hoang mang: Là chỉ khi nào Giấy chủ quyền đất (Sổ đỏ, Sổ hồng), có ghi chữ cấp cho HỘ Ông/Bà ...... - Tức là phải có chữ "HỘ" đằng trước, thì mới thuộc phạm vi bài viết này. Còn nếu không có chữ Hộ, thì phải hiểu rằng, Đất đó chỉ cấp cho Cá nhân hoặc Vợ chồng họ mà thôi, và đương nhiên không vướng phải các rắc rối vừa nêu.....

Viết tại Sài Gòn, ngày 19/10/2022 - Luật sư: Đặng Bá Kỹ!

26/09/2022

CÁC KHÍA CẠNH PHÁP LÝ CƠ BẢN VỀ "VI BẰNG"!

Vi bằng - Một thuật ngữ pháp lý lai Tây/Tàu/Ta, vừa gần vừa xa, không khó, nhưng cũng chẳng dễ hiểu. Trong thời gian vừa qua, rất nhiều giao dịch liên quan đến nhà, đất được các bên yêu cầu Văn phòng Thừa phát lại tiến hành lập Vi bằng cho giao dịch đó, thay vì đến Văn phòng/Phòng Công chứng yêu cầu lập Văn bản Công chứng. Có một số Bà con ta - Vì nhiều nguyên do khác nhau, đã hiểu sai về giá trị pháp lý của Vi bằng. Cho nên, Bài viết này, sẽ giúp những Người nào còn "Lơ mơ" về Vi bằng hiểu rõ được bản chất và giá trị pháp lý của Nó.

1. Bản chất của Vi bằng

Vi bằng là bằng chứng về hành vi, sự việc, sự kiện do Thừa phát lại thuộc Văn phòng thừa phát lại, lập theo yêu cầu của khách hàng: Để ghi nhận, mô tả về việc đã tồn tại một hành vi, sự kiện nào đó!

Ví dụ: Ông A, vì thù ghét, hận tình Cô B, nên vào lúc 19h00 ngày 08/8/2018, Ông A đã đăng một bài viết trên trang Fb cá nhân, nhằm vu khống, nói xấu Cô B; Cô B muốn kiện Ông A vì đã có hành vi xúc phạm mình; Muốn thắng kiện Cô B phải trưng ra được bằng chứng; Trong khi đó, bài viết trên trang Cá nhân - Ông A có thể xóa bất kì lúc nào; Cho nên để "Có chứng cứ pháp lý" Cô B nên cần yêu cầu Văn phòng thừa phát lại lập một Văn bản, trong đó ghi nhận, mô tả về sự việc Ông A đăng bài nói xấu Cô ..... Văn bản do Văn phòng thừa phát lại lập đó - Gọi là Vi bằng.

2. Giá trị pháp lý của Vi bằng

Vi bằng được dùng làm chứng cứ trong quá trình giải quyết các Vụ việc tranh chấp tại Tòa án, Trọng tài hoặc các giao dịch khác mà pháp luật quy định! Nội dung đã được ghi nhận trong Vi bằng - Đương nhiên được xem là đã tồn tại, đã xảy ra mà không cần chứng minh. Trừ khi có một bằng chứng đủ mạnh, để chứng mình rằng Vi bằng đã bị giả tạo!

Ví dụ: Lúc 14h00 Ông C là Cổ đông, đang có tranh chấp với Công ty D, đã đến trụ sở Công ty D để yêu Cầu gặp những Người quản lý Công ty; Tuy nhiên khi đến nơi, Ông C không được bảo vệ cho vào, trong trường hợp này, để chứng minh những Người quản lý Công ty, đã có hành vi cản trở việc thực hiện quyền, nghĩa vụ Cổ đông của mình, thì Ông C có quyền yêu cầu Văn phòng thừa phát lại, lập Vi bằng ghi nhận việc mình bị bảo vệ công ty cấm cửa. Vi bằng đó sẽ là bằng chứng để sử dụng trong quá trình giải quyết vụ việc về tranh chấp liên quan đến Công ty D! Và việc Ông C bị cấm cửa đã được lập Vi bằng đương nhiên được xem là chính xác.

3. Bản chất pháp lý của Vi Bằng trong sự đối sánh với Văn bản Công chứng.

a. Vi bằng - Như đã nói - Là Văn bản do [Thừa phát lại] thuộc [Văn phòng Thừa phát lại] lập theo yêu cầu của khách hàng, để ghi nhận, mô tả về một hành vi, sự việc đã, đang xảy ra. Nhiệm vụ của chấp hành viên là ghi nhận, mô tả đầy đủ, chính xác về một hành vi, sự việc được yêu cầu lập Vi bằng. Còn nội dung (Hành vi, sự việc) đó có đúng pháp luật hay không, Thừa phát lại không cần quan tâm.

Ví dụ: Ông E muốn bán một căn nhà và đất cho Bà F, Ông E yêu cầu Văn phòng Thừa phát lại lập Vi bằng cho việc mua bán này. Thì nhiệm vụ của Thừa phát lại, chỉ đơn giản là lập Văn bản - Gọi là Vi bằng, ghi nhận thời gian, địa điểm, sự việc Ông E có bán nhà, đất cho Bà F, Bà F đã giao tiền cho Ông E! Chỉ đơn giản vậy thôi - Còn Thừa phát lại, KHÔNG có nghĩa vụ phải xác định giao dịch của Các bên có phù hợp và đáp ứng được các điều kiện của pháp luật hay không, ví dụ: Nhà, đất đã được Nhà nước cấp sổ đỏ, sổ hồng chưa. Nhà đất của một mình Ông E hay có chung với ai nữa, Ông E có được toàn quyền định đoạt không ...... Đó là những yếu tố mà Thừa phát lại không cần quan tâm! Đây cũng chính là điểm khác biệt giữa Vi bằng và Văn bản Công chứng.

b. Văn bản Công chứng - Là Văn bản do Công chứng viên thuộc Văn phòng/Phòng công chứng lập theo yêu cầu của khách hàng nhằm chứng nhận cho giao dịch dân sự của các bên là hợp pháp.

Như vậy Văn bản Công chứng ghi nhận 2 vấn đề: (i) Có tồn tại giao dịch dân sự, ví dụ mua bán nhà, vay tiền ....; Và (ii) Giao dịch mà các bên đã thiết lập là đáp ứng đầy đủ các điều kiện của pháp luật. Chúng ta sẽ lấy lại ví dụ trên về việc Ông E bán nhà, đất cho Bà F, để thấy rõ sự khác biệt giữa Vi bằng và Văn bản Công chứng.

Ví dụ: Ông E muốn bán một căn nhà và đất cho Bà F, ông E yêu cầu Công chứng viên lập Văn bản chứng nhận cho việc mua bán này. Thì nhiệm vụ của Công chứng viên phải: (i) Đầu tiên kiểm trả về năng lực hành vi dân sự: Xem các bên có hoàn toàn bình thường không; Nếu bị thần kinh, tâm thần, hay đang trong tình trạng ngáo đá ..... Thì không Công chứng được; (ii) Kiểm tra về pháp lý của Nhà đất: Đã được cấp sổ đỏ, sổ hồng chưa, có bị vấn đề gì không; Nếu đang có tranh chấp tại Tòa án, đang bị kê biên để thi hành án ..... Thì không Công chứng được; (iii) Kiểm tra về quyền của Chủ sở hữu: Ông E có phải Chủ sở hữu toàn bộ Nhà đất không, nếu tạo lập trong thời kì hôn nhân thì phải về gọi Vợ đến ký, hoặc Vợ ủy quyền cho Ông E ký tất, rồi khi Vợ đến phải kiểm tra xem có đúng là Vợ không, Giấy kết hôn đâu .... Nếu đem bồ đến ..... Thì không Công chứng được!

Tóm lại, Công chứng viên khi muốn chứng nhận một hợp đồng giao dịch là phải kiểm tra hết mọi thứ xem giao dịch đó có đúng với quy định của pháp luật không thì mới tiến hành lập Văn bản Công chứng; Còn Chấp hành viên thuộc Văn phòng thừa phát lại, khi lập Vi bằng, chỉ ghi nhận, mô tả có sự tồn tại sự kiện, hành vi đó mà thôi, không cần quan tâm những chuyện khác.

4. Khi nào thì nên lập Vi bằng - Khi nào nên lập Văn bản Công chứng?!

a. Đối với những Hợp đồng, giao dịch mà pháp luật bắt buộc phải Công chứng như: Hợp đồng mua bán nhà, chuyển nhượng quyền sử dụng đất; Thế chấp Nhà, đất ..... Thì buộc phải Công chứng mới có giá trị. Ví dụ các bên Mua bán nhà đất phải công chứng mới đăng bộ (Sang tên đổi chủ) được, còn lập Vi bằng thì không được. Và thường thì: Những trường hợp mua bán nhà đất chưa đủ điều kiện để Công chứng (Bị Công chứng viên từ chối chứng nhận), các bên mới quay sang yêu cầu Văn phòng Thừa phát lại lập Vi bằng - Vi bằng trong trường hợp này chỉ có một ý nghĩa chứng minh các bên có việc mua bán đó; Và khi có tranh chấp tại Tòa án, Tòa có thể tuyên giao dịch này vô hiệu về hình thức và không đủ điều kiện mua bán ...... Nghĩa rằng Tòa vẫn thừa nhận các bên có việc mua bán này, vì đã được lập Vi bằng, không bên nào chối được là đã không tham gia giao dịch đó; Nhưng việc mua bán đó không có giá trị pháp lý, vì sai luật. Hay nói cách khác, việc lập Vi bằng trong trường hợp này, không khác gì việc mua bán bằng "Giấy tay" là mấy, có chăng, mua bán bằng "Giấy tay" thì các bên có thể cãi chày cối là mình không ký, rồi phải đi giám định chữ ký ...... Còn trong mối quan hệ với Cơ quan chức năng, thì hoàn toàn giống nhau! Đây cũng chính là Thông điệp trọng tâm của bài viết này.

b. Nói như vậy không có nghĩa là Vi bằng không có một vai trò gì trong Xã hội pháp lý; Vì nếu vậy, Người ta không "Đẻ" ra Vi bằng làm gì! Có những vấn đề mà chỉ có Vi bằng mới thực hiện được mà Văn bản Công chứng - Công chứng viên không thể làm được. Ví dụ như việc ghi nhận hành vi đăng bài Fb nói xấu ở trên, để lưu lại chứng cứ thì phải lập Vi bằng; Còn Công chứng viên không có thẩm quyền chứng nhận sự kiện này.

Một ví dụ đắt giá để Chúng ta thấy vai trò của Vi bằng: Ngày 01/3/2018 Ông M ra Văn phòng công chứng ký hợp đồng bán một Căn nhà cho Bà N. Trong Hợp đồng đã công chứng có ghi rõ: Chậm nhất đến ngày 30/3/2018, Bà N phải có mặt tại chính Văn phòng công chứng này, để giao số tiền 2 tỷ còn thiếu cho Ông M; Nếu trễ hẹn, thì Ông M có quyền hủy hợp đồng, lấy lại nhà, và toàn bộ tiền Bà N đã giao cho Ông M trước đó, thuộc về Ông M. Đến ngày cuối cùng của thời hạn là 30/3/2018 - Bà N đến Văn phòng công chứng để giao tiền, nhưng Ông M không đến, vì muốn vu vạ cho Bà N là trả nợ quá hạn nhằm hủy hợp đồng; Trong trường hợp này Bà N cần phải yêu cầu Văn phòng Thừa phát lại cử Thừa phát lại đến Văn phòng công chứng để lập Vi bằng, ghi nhận sự việc bà có mang tiền đến giao, nhưng ông M không đến. Và khi tranh chấp xảy ra, Vi bằng chính là chứng cứ, chứng minh bà N không vi phạm hợp đồng!

5. Kết luận

Vi bằng do Thừa phát lại của Văn phòng Thừa phát lại lập và Văn bản Công chứng do Công chứng viên của Văn phòng/Phòng Công chứng lập đều có những giá trị pháp lý nhất định. Có những quan hệ pháp luật chỉ thuộc về chức năng của Công chứng như chứng nhận Hợp đồng mua bán nhà đất; Và có những quan hệ pháp luật chỉ thuộc chức năng của Thừa phát lại như lập Vi bằng ghi nhận sự tồn tại của hành vi, sư việc, sự kiện như việc đăng tin bài vu khống, việc có mặt ở hiện trường ...... Việc xác định khi nào thuộc chức năng của ai, ngoài sự hiểu biết của Người dân về các quy định của pháp luật, còn là tâm đức của Người làm nghề, cần giải thích rõ cho Người dân hiểu về bản chất pháp lý của loại hình công việc họ đang làm. Thiết nghĩ, đó chính là sự tuyên truyền, phổ biến pháp luật thiết thực và dễ hiểu nhất, ngay cho cả những Người dân không có điều kiện để tìm nghiên cứu các quy định của pháp luật./.

Viết tại Sài Gòn, ngày 26/09/2022 - Luật sư Đặng Bá Kỹ!

Address

163 Bến Vân Đồn, P. 5, Quận 4, HCM
Ho Chi Minh City
700000

Telephone

0902 95 9672

Website

Alerts

Be the first to know and let us send you an email when ERA Legend posts news and promotions. Your email address will not be used for any other purpose, and you can unsubscribe at any time.

Contact The Business

Send a message to ERA Legend:

Shortcuts

Share

Category