30/08/2019
NHỮNG KINH NGHIỆM KHI MUA ĐẤT NỀN – CĂN HỘ TRÁNH GẶP PHẢI NHỮNG RỦI RO PHÁP LÝ
Đối với người mua đất nền hoặc căn hộ (Sau đây gọi chung là: người mua) thường có tâm lý lo sợ khi mua phải lô đất hoặc căn hộ có vấn đề về pháp lý gây nên những phiền phức, mệt mỏi hoặc tệ hơn là bị mất trắng số tiền đã dành dụm tích góp bao lâu.
Vậy đâu là kinh nghiệm cho những người mua đất, căn hộ hiện nay?
Thực tế tình hình BĐS hiện nay có rất nhiều tiềm ẩn rủi ro đối với người mua, đặc biệt là đối với những người mua có nhu cầu thực tế hoặc mới tham gia đầu tư theo phong trào. Có những người giàu lên do may mắn gặp đúng những môi giới có tâm và tầm, những chủ đầu tư có thực lực và uy tín nhưng cũng có không ít những người phải mệt mỏi, ôm hận do vướng phải pháp lý hoặc thậm chí là mất trắng số tiền mua.
Bài viết này, Chúng tôi xin đưa ra những kinh nghiệm dành cho những người mua chưa nhiều kinh nghiệm như đã đề cập ở trên.
Thứ nhất: XEM XÉT, ĐÁNH GIÁ NHÀ ĐẦU TƯ THỰC HIỆN DỰ ÁN
Người mua nhà cần tìm hiểu kỹ các thông tin sau:
1- Pháp lý dự án, Uy tín và thực lực tài chính hiện tại của Chủ đầu tư:
Người mua cần xem xét, đánh giá: trước đây Chủ đầu tư đã thực hiện các dự án nào? Tình trạng pháp lý (cấp giấy CN QSDĐ) đối với các dự án đó ra sao? Pháp lý hiện tại của dự án đang thực hiện (mà người mua đang định đầu tư) gồm: QĐ 1/500, tình trạng Đền bù? Quyết định giao đất và thực hiện nghĩa vụ đóng thuế? Đặc biệt lưu ý về tình trạng thực hiện thi công hạ tầng (san lấp, đường, điện, cống thoát nước…) bởi đối với 1 số tỉnh thành hiện nay điều kiện để được ký HĐCN QSDĐ và cấp giấy CN QSDĐ phải đáp ứng quy định được nghiệm thu hạ tầng kỹ thuật dự án (quy định tại khoản 1, điểm b Điều 41 - Nghị định 43/2014/NĐ-CP).
2- Hình thức ký kết Hợp đồng
Có rất nhiều Chủ đầu tư hiện nay thực hiện huy động vốn của khách hàng bằng hình thức ký Hợp đồng đặt cọc, hoặc hợp đồng vay vốn (thanh toán từng đợt đến 95% giá trị lô đất, thời gian khoảng 1 năm sau mới “dự kiến” ký HĐCN)…đây là những hình thức lách luật khi chưa đủ điều kiện ký kết HĐCN do chưa thi công hạ tầng kỹ thuật hoàn chỉnh của Chủ đầu tư hoặc chưa được giao đất…(đây thường là lý do chính và đa số hiện nay).
Đối với trường hợp này, nếu Chủ đầu tư thực hiện dự án có uy tín, có tiềm lực tài chính đủ mạnh thì việc ký kết HĐCN và cấp giấy CN QSDĐ chỉ là vấn đề thời gian (thậm chí là thực hiện đúng như cam kết tại HĐ đặt cọc).
Nhưng nếu gặp trường hợp Chủ đầu tư có vấn đề về tài chính (sử dụng đòn bẩy vốn vay nhiều, sử dụng vốn không đúng mục đích cho dự án…), tay không bắt giặc theo kiểu lấy mở cá rán cá, hoặc 1 số vấn đề về pháp lý thì khả năng rủi ro đối với người mua là vô cùng lớn.
Lưu ý: Trong các mốc thời gian của hợp đồng đặt cọc ký giữa Chủ đầu tư và người mua như: Ký kết HĐCN, bàn giao nền, cấp sổ đều có chữ “dự kiến”, đây chính là cơ sở để giải thích cho việc chậm trễ của Chủ đầu tư sau này (có nhiều trường hợp người mua đất dự án 10-20 năm kể từ ngày ký hợp đồng vẫn chưa được bàn giao nền, bàn giao sổ cũng bởi chữ “cam kết dự kiến ngày….”)
Bên cạnh đó, vì hợp đồng giữa người mua và Chủ đầu tư là HĐ đặt cọc nên giá trị ràng buộc pháp lý không đầy đủ và chặt chẽ, không chứng thực, nên trong trường hợp giá đất lên hoặc vì 1 lý do nào đó như không thể hoàn thành được hạ tầng kỹ thuật, không đóng thuế sử dụng đất, đất dự án thế chấp ngân hàng chưa thể giải chấp… Chủ đầu tư có thể hủy HĐ đặt cọc với người mua cũ để CN cho người mua mới với giá cao hơn nhiều lần và chấp nhận chịu lãi trả cho người mua cũ (lưu ý: hình thức HĐ đặt cọc hoặc vay vốn này khác với HĐ thông thường ở nội dung “trong trường hợp không tiếp tục thực hiện hợp đồng thì chủ đầu tư chỉ đền bù với 1 tỷ lệ nhỏ (không phải 1:1) hoặc tính theo lãi suất ngân hàng”). lúc đó người mua dù có khởi kiện ra tòa án cũng vừa tốn công, vừa tốn tiền mà kết quả cũng không thay đổi.
Hoặc nếu như như người mua kiên quyết tiếp tục thực hiện hợp đồng, thì người mua buộc phải chấp nhận việc chủ đầu tư “cam kết dự kiến…(lần thứ n)” và …chờ trong lo sợ và cầu hên xui (mà thường thì xui nhiều hơn).
Tuy nhiên, đối với đất dự án, việc thay đổi điều khoản câu chữ đối với riêng 1 vài hợp đồng, 1 vài lô đất là điều mà Chủ đầu tư không bao giờ chấp nhận, vậy trường hợp này phải xử lý thế nào?
- Xem xét kỹ Pháp lý dự án, Uy tín và thực lực tài chính hiện tại của Chủ đầu tư (tại mục 1. nêu trên);
- Xem tiếp phần Thứ 2 dưới đây!
Thứ hai: LỰA CHỌN CÔNG TY, NHÂN VIÊN MÔI GIỚI CÓ TẦM & TÂM
Mặc dù, những Công ty (nhân viên) môi giới chỉ là nơi trung gian giữa Chủ đầu tư và Người mua, tuy nhiên đây là nơi rất quan trọng cho người mua khi quyết định đầu tư tránh những quyết định, sự chọn lựa sai lầm có thể đánh đổi cả 1 gia tài hoặc sự phiền phức mệt mỏi về sau.
1- Lựa chọn Công ty môi giới (sàn GD BĐS), Nhân viên có Tầm
Trong thời buổi hiện nay, các Công ty môi giới BĐS, NV môi giới mọc lên nhan nhãn và không thể quản lý nổi. Dù cơ quan nhà nước đã có quy định bắt buộc người môi giới BĐS phải có chứng chỉ do cơ quan nhà nước cấp mới được môi giới, tuy nhiên thực tế số lượng môi giới có chứng chỉ chỉ chiếm tỷ lệ vô cùng khiêm tốn so với môi giới tự phát, bên cạnh đó chỉ khoảng 6 buổi học (2h/buổi) cũng không thể đảm bảo các nhà môi giới có đủ kiến thức và kinh nghiệm để đánh giá hết được các thủ tục pháp lý, quy định đất đai và các chiêu trò của chủ đầu tư và thị trường BĐS hiện nay.
Vì vậy việc người mua chọn lựa cho mình 1 Công ty môi giới (sàn GD BĐS) và nhân viên môi giới có Tầm để đầu tư là yếu tố tiên quyết và quyết định sự thành bại.
Nhân viên môi giới phải là người am hiểu thị trường, am hiểu pháp lý dự án, quy định pháp luật, và đặc biệt là đánh giá được năng lực của Chủ đầu tư trước khi giới thiệu cho Người mua.
Đặc biệt, Có rất nhiều trường hợp NV môi giới cũng là người thân, người nhà của người mua và khi xảy ra rủi ro NV vẫn không thể lường trước được do thiếu kinh ngiệm, chỉ nghe những lời training có cánh của các sếp (chém gió) tại Công ty mình đầu quân vô tình làm hại chính người thân trong gia đình của mình.
Vì vậy, lời khuyên của Chúng tôi là Người mua nên chọn 1 người (hoặc công ty) môi giới thật sự tin cậy (tin vào năng lực, kinh nghiệm, nếu người thân mà đáp ứng được tiêu chí này thì càng tốt) khi quyết định đầu tư, đừng dựa vào lòng tin do tin tưởng, quen biết… vô tình lại gặp rủi ro do thiếu kinh nghiệm của người môi giới.
2- Lựa chọn Công ty môi giới (sàn GD BĐS), Nhân viên có Tâm
Chúng tôi xin đưa ra 1 trường hợp điển hình hiện nay có Công ty BĐS rất “nổi tiếng”, Anh chàng Chủ tịch (trước đây là NV môi giới cho sàn GD BĐS TA-LA) và các Anh Em người nhà của Anh ấy săn lùng mua những thửa đất nông ngiệp (loại đất: trồng cây lâu năm, hàng năm, đất lúa…) với diện tích lớn của người dân, sau đó cho nhân viên kỹ thuật vẽ bản đồ phân lô, phân vẽ đường giao thông nội bộ và kêu gọi nhân viên môi giới giới thiệu bán cho khách hàng với giá bán thấp hơn các dự án liền kề của các Chủ đầu tư khác. Công ty Anh ta cam kết sau 12 tháng sẽ ra sổ và bàn giao nền đất cho người dân, nếu như không thực hiện đúng điều khoản hợp đồng (ký hợp đồng CN, bàn giao nền, ra sổ) thì Anh ta sẽ hoàn trả lại cho người mua toàn bộ số tiền đã góp cộng với lãi suất 30%/số tiền người mua đã góp cho lô đất. Và điều đặc biệt là cho đến nay, theo như lời Anh ta công bố vẫn chưa có bất cứ 1 người mua nào mất tiền khi đầu tư mua đất của Công ty này (mà theo thông tin chúng tôi biết là đúng).
Đối với ví dụ này, chúng tôi xin đưa ra các phân tích, đánh giá sau:
- Đối với Chủ đầu tư là Công ty “nổi tiếng” này:
Đây là một hình thức huy động vốn với lãi suất rất cao (trên 30%/năm), gấp 3-4 lần lãi suất huy động vốn của ngân hàng.
Sản phẩm Công ty này bán KHÔNG PHẢI LÀ ĐẤT MÀ LÀ GIẤY A4 (GIẤY ĐỂ IN HỢP ĐỒNG CÁC KIỂU) bởi theo quy định pháp luật các dự án, lô nền mà Công ty này bán không đủ điều kiện chuyển nhượng, hoặc bất cứ hình thức góp vốn nào khác.
Thực tế Anh ta có chủ quyền thửa đất nhưng đó là đất nông nghiệp, đất canh tác. Muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất thành đất ở Anh ta phải thực hiện thủ tục xin cấp - giao dự án, xin giao đất, thực hiện nghĩa vụ đóng thuế chuyển đổi mục đích… Anh tự ý phân lô không theo tỷ lệ, chỉ tiêu theo quy định và quy hoạch chung, hạ tầng không xin phép, không phê duyệt, không kiểm tra, không công trình công cộng, không tiện ích xã hội…khôn như Anh ta xã hội này đầy người nhưng không ai dám làm!
Và thực tế đến nay, hầu hết người mua đất các dự án của Công ty này đều chưa có người nào có Giấy CN QSDĐ là ĐẤT Ở bởi Công ty này không hề được phê duyệt thực hiện bất cứ dự án BĐS nào. Nhưng cũng chưa một ai mất tiền như Anh ta đã nói bởi nếu đến hạn (thường là 12 tháng kể từ ngày ký hợp đồng) người mua đến Công ty và yêu cầu ký HĐCN, Giao nền, giao sổ đều được các NV môi giới trả lời là “cố gắng chờ thêm thời gian để Công ty hoàn chỉnh thủ tục phê duyệt dự án do cơ quan ban ngành chậm phê duyệt…” đồng thời NV sẽ hướng dẫn, dụ dỗ chuyển toàn bộ số tiền đã đóng sang đầu tư lô đất của dự án mới do Công ty tự vẽ ra như dự án trước đó, hoặc nếu người mua làm căng Anh ta sẽ hoàn trả đầy đủ vốn góp cộng thêm 30% tiền lãi và…người mua vui vẻ ra về! và lô đất này NV môi giới sẽ tiếp tục giới thiệu cho 1 một người mua mới.
Vậy, trong trường hợp này rủi ro nằm ở đâu?
Rủi ro sẽ đến và người mua sẽ lãnh đủ khi Anh ta không còn khả năng chi trả tiền mà người mua đã góp cộng với tiền lãi 30%. Đó sẽ là người mua thứ 4 của lô đất này (khoảng 4 năm kể từ lúc lô đất được mở bán lần đầu cho người mua đầu tiên)
Bài toán là: Lô đất có giá trị 1 tỷ đồng, Anh ta bán cho người mua 1: thu 95% tương đương 950 triệu, đến 12 tháng sau A ta hoàn trả lại cho người mua 1: 950 triệu + 285 triệu (tiền lãi 30%), sau khi thu hồi xong A ta bán lại cho người mua thứ 2 giá 1 tỷ và thu 950 triệu, như vậy đến lần bán thứ 2 này sau khi trừ đi 285 triệu tiền lãi trả cho người mua 1 A ta vẫn còn 950-285 = 665 triệu, và lặp lại cứ 12 tháng sau người mua thứ 2, thứ 3 vẫn được A ta trả đầu đủ…cho đến người mua thứ 4 (khoảng 4 năm kể từ lúc lô đất này được bán cho người đầu tiên) Anh ta sẽ không còn tiền để chi trả tiền vốn góp (chưa nói là tiền lãi) cho người mua và lúc đó thì người mua mất trắng cả vốn lẫn lời.
Như vậy đây là trường hợp mà Chủ đầu tư là 1 nơi không đáng tin cậy để đầu tư, uy tín, năng lực, kinh nghiệm đều không có (Tâm và tầm đều không). Chỉ lợi dụng vào sự ngây thơ (vô ý hoặc cố ý) của NV môi giới cộng với lòng tham hoa hồng rất khủng nhận được (vì SP rất dễ bán do giá thấp, SP liên tục ra hàng đa dạng với số lượng lớn, người mua chấp nhận mua vì tỷ suất lợi nhuận lớn, chấp nhận đánh cược với rủi ro).
- Đối với Nhân viên Môi giới của Công ty này
Đây là 1 trường hợp điển hình nhất đối với cái Tâm và Tầm của 1 người môi giới BĐS. Nhân viên MG công ty này được chia làm 2 loại:
1- Nhân viên Không có Tầm:
Đó là những nhân viên nghe theo lời ngon ngọt dụ dỗ (mà Anh chàng chủ tịch trainning hàng ngày), cộng với kinh nghiệm, kiến thức, tư duy về pháp luật, quy định liên quan đến lĩnh vực BĐS không hề có. Thấy người ta làm thì bắt chước làm theo, không hề tư duy hay ý thức được việc làm của mình là đúng hay sai, thậm chí là như con thiêu thân để bảo vệ Công ty, bảo vệ Anh chủ tịch (Trên fanpage của Công ty rêu rao hình ảnh, video là Công ty chứng minh cho báo chí, truyền thông và người mua là Công ty này bán đất có sổ đỏ, có ký chuyển nhượng công chứng…. những nhân viên này có hiểu được lô đất mà họ bán ra là ĐẤT Ở hay không, hay là cứ tách các thửa nhỏ đất nông nghiệp từ thửa lớn và ký công chứng CN đất nông nghiệp cho người mua đã là đúng quy định. Ví dụ: trước đây Tỉnh BRVT có Quyết định 23/2017/QĐ-UBND còn có thể lợi dụng để lách luật tách thửa, chuyển đổi 1 phần diện tích thành đất ở, nhưng hiện nay Quyết định số 18/2019/QĐ-UBND thay thế cho QĐ 23 đặt ra rất nhiều quy định chặt chẽ liên quan việc tách thửa, chuyển mục đích sử dụng đất, vậy số phận các lô đất nền mà Công ty này đã bán cho Người mua sẽ đi về đâu! Chắc là đầu tư chăn vịt và chăn bò sẽ là đúng mục đích sử dụng đất.
2- Nhân viên Không có Tâm
Là những nhân viên thừa kinh nghiệm và kiến thức pháp luật, quy định đất đai để hiểu và biết được các dự án này là ma, các lô đất này là SP không có thật (trên giấy), không đủ điều kiện để chuyển nhượng, rất khó để chuyển sang mục đích đất ở bởi việc các cơ quan quản lý nhà nước cấp - giao thực hiện dự án cho Công ty nổi tiếng này là điều gần như không thể.
Nhưng những NV môi giới (khoảng 4000 NV) vẫn hàng ngày cố cãi chày cãi cối trên các phương tiên thông tin, facebook và giới thiệu những lời sai sự thật để dụ dỗ người mua những dự án, lô đất này nhằm hưởng hoa hồng mà theo chúng tôi biết là rất khủng. Mặc kệ rủi ro cho người mua và tiềm ẩn những hệ lụy cho xã hội.
Người mua nhà thật sự (trừ dân đầu cơ chuyên nghiệp, chấp nhận đánh cược với rủi ro) sẽ gặp rất nhiều rủi ro thậm chí mất tiền oan ức khi nghe theo những lời giới thiệu của những nhân viên môi giới này./.
Nhấn like hoặc share bài viết nếu bạn thấy hữu ý. Thanks
