17/03/2024
KIỀU BÀO ĐƯỢC ''MUA ĐẤT, MUA NHÀ'' SẼ LÀM BÙNG NỔ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
Việc Luật Đất đai năm 2024 quy định người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà ở tại Việt Nam nhằm khuyến khích, góp phần thúc đẩy đầu tư và thu hút kiều hối từ công dân Việt Nam định cư ở nước ngoài vào trong nước.
LTS: Luật Đất đai cùng với Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) có hiệu lực đồng thời từ 01/01/2025 đã đáp ứng yêu cầu hoàn thiện đồng bộ chính sách, pháp luật về quản lý và sử dụng đất phù hợp với thể chế phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, để nguồn lực đất đai được quản lý, khai thác, sử dụng tiết kiệm, bền vững, hiệu quả cao nhất; đáp ứng yêu cầu đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa, công bằng và ổn định xã hội…
Bài viết giới thiệu những điểm mới về quyền và nghĩa vụ của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài (FDI) sử dụng đất tại Việt Nam theo Luật Đất đai 2024 và khuyến nghị một số giải pháp nhằm triển khai những quy định này nhanh chóng và hiệu quả trên thực tế.
Những điểm mới về quyền và nghĩa vụ của người Việt Nam định cư ở nước ngoài (*) (từ điều 40 - điều 44, Mục 4, Chương III) tập trung chủ yếu sau đây:
Thứ nhất, về quyền tiếp cận đất đai của người Việt Nam định cư ở nước ngoài.
Theo quy định tại khoản 3 Điều 4 của Luật Đất đai năm 2024, người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam có đầy đủ các quyền liên quan đến đất đai như công dân Việt Nam ở trong nước.
Như vậy, kể từ ngày 01/01/2025, công dân Việt Nam ở trong nước và công dân Việt Nam cư trú, sinh sống, làm việc ổn định lâu dài ở nước ngoài (gọi chung là người Việt Nam định cư ở nước ngoài) có đầy đủ các quyền về sử dụng đất mà không bị pháp luật hạn chế bao gồm: quyền được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; được Nhà nước cho thuê đất; được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất; được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật…
Nếu như Điều 5 của Luật Đất đai năm 2013 có sự phân biệt về quyền tiếp cận đất đai giữa "cá nhân trong nước" với "người Việt Nam định cư ở nước ngoài” thì khoản 3 Điều 4 của Luật Đất đai năm 2024 đã khắc phục sự phân biệt này.
Thứ hai, Điều 28 của Luật Đất đai năm 2024 quy định người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam được mua, thuê mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở, nhận quyền sử dụng đất ở trong dự án phát triển nhà ở; nhận thừa kế quyền sử dụng đất ở và các loại đất khác trong cùng thửa đất có nhà ở theo quy định của pháp luật về dân sự; nhận tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở từ những người thuộc hàng thừa kế theo quy định của pháp luật về dân sự.
So sánh với quy định về vấn đề này của Điều 186 Luật Đất đai năm 2013 cho thấy Điều 28 của Luật Đất đai năm 2024 có những sửa đổi, bổ sung đáng chú ý sau đây:
Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà ở tại Việt Nam
Điều 186 của Luật Đất đai năm 2013 quy định người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc các đối tượng có quyền sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở thì có quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam (**).
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam có các quyền và nghĩa vụ sau đây:
Một là, quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật Đất đai năm 2013.
Hai là, chuyển quyền sử dụng đất ở khi bán, tặng cho, để thừa kế, đổi nhà ở cho tổ chức, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam để ở; tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở cho Nhà nước, cộng đồng dân cư, tặng cho nhà tình nghĩa theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 174 của Luật Đất đai năm 2013. Trường hợp tặng cho, để thừa kế cho đối tượng không thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì đối tượng này chỉ được hưởng giá trị của nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở.
Ba là, thế chấp nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam.
Bốn là, cho thuê, ủy quyền quản lý nhà ở trong thời gian không sử dụng.
Như vậy, theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 chỉ người Việt Nam định cư ở nước ngoài gồm công dân Việt Nam và người gốc Việt Nam cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài có quyền sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở thì có quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
Luật Đất đai năm 2024 đã mở rộng đối tượng người Việt Nam định cư ở nước ngoài được quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam với việc sửa đổi, bổ sung quy định người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà ở tại Việt Nam.
Rõ ràng, người gốc Việt Nam có nội hàm rộng hơn đối tượng người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Bởi theo khoản 4 Điều 3 của Luật Quốc tịch năm 2014, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài là người Việt Nam đã từng có quốc tịch Việt Nam mà khi sinh ra quốc tịch của họ được xác định theo nguyên tắc huyết thống và con, cháu của họ đang cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài.
Việc Luật Đất đai năm 2024 quy định người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà ở tại Việt Nam nhằm khuyến khích, góp phần thúc đẩy đầu tư và thu hút kiều hối từ công dân Việt Nam định cư ở nước ngoài vào trong nước.
Theo ước tính của Ngân hàng Thế giới, lượng kiều hối về Việt Nam năm 2023 ở mức 14 tỷ USD. Trong khi Ngân hàng Nhà nước ước tính, lượng kiều hối chuyển về nước năm 2023 tăng từ 25 - 30% so với năm 2022.
Mặt khác, việc quy định mở rộng đối tượng người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà ở tại Việt Nam của Luật Đất đai năm 2024 đã tạo sự bình đẳng giữa người dân trong nước và kiều bào (Việt kiều) trong việc sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất.
Khi họ được mua nhà, có quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất như công dân trong nước sẽ khuyến khích việc chuyển tiền về đầu tư, mua nhà ở Việt Nam.
Điều này khiến thị trường bất động sản trong nước có thêm nhu cầu lớn từ bà con Việt kiều, tạo đầu ra cho nguồn cung nhà ở cao cấp hiện đang vượt cầu.
Số liệu công bố tại hội thảo "Nhà ở cho người nước ngoài và Việt kiều" được tổ chức gần đây cho biết, hiện có trên 10 triệu người Việt Nam (Việt kiều) ở trên 200 quốc gia, trong đó có 3,8 triệu người đã đến tuổi nghỉ hưu. Đặc điểm của nhóm người ở tuổi này là có tích sản và trong số đó hơn 3 triệu người có nhu cầu trở về Việt Nam sinh sống.
Tại hội thảo, có ý kiến nhận xét, số lượng người có tiền mua căn hộ giá 20-30 tỷ đồng rất nhiều. Lào, Campuchia, Thái Lan cho người nước ngoài sở hữu 99 năm. Việt Nam chỉ cần sở hữu 30 - 50 năm cũng được.
Kiều bào được kinh doanh bất động sản
Cùng với việc ban hành Luật Đất đai năm 2024; Luật Kinh doanh Bất động sản với sửa đổi, bổ sung quy định người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam có quyền và nghĩa vụ liên quan đến đất đai như công dân trong nước. Điều này có nghĩa là họ được kinh doanh bất động sản như công dân trong nước.
Như vậy, Việt kiều sẽ được đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua; đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản để chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật.
Khi các Đạo luật Nhà ở năm 2023, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, Luật Đất đai năm 2024 được ban hành thống nhất, đồng bộ và có hiệu lực thi hành sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho bà con Việt kiều sở hữu nhà ở tại Việt Nam.
Như vậy, cùng với những quy định mới này, hứa hẹn sẽ tạo điều kiện tốt nhất cho người nước ngoài quan tâm tới thị trường đất đai nói riêng và thị trường bất động sản nói chung tại Việt Nam.
Kì tới: Mở rộng thêm nhiều quyền đất đai cho đầu tư nước ngoài
TS. LS. Nguyễn Đức Phương
Chú thích:
(*) Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài là người Việt Nam đã từng có quốc tịch Việt Nam mà khi sinh ra quốc tịch của họ được xác định theo nguyên tắc huyết thống và con, cháu của họ đang cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài (khoản 4 Điều 3 Luật Quốc tịch năm 2014).
(**)Theo Điều 7, Luật Nhà ở năm 2014 và Khoản 2, Điều 5, Nghị định 99/2015/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở ngày 20/10/2015 thì người Việt Nam định cư ở nước ngoài (gọi tắt là Việt kiều) là một trong những đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.
Tuy nhiên, để được công nhận quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam, Việt kiều phải có nhà ở hợp pháp tại Việt Nam thông qua các hình thức sau:
Mua, thuê mua nhà ở thương mại của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản (doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản).
Mua, nhận đổi, nhận tặng cho nhà ở, nhận thừa kế nhà ở của cá nhân, hộ gia đình.
Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại được phép bán đất nền để tự tổ chức xây dựng nhà ở theo quy định.
Về điều kiện cần đáp ứng để Việt kiều mua nhà ở tại Việt nam, Khoản 1, Điều 8, Luật Nhà ở năm 2014 và Khoản 2, Điều 5, Nghị định 99/2015/ND-CP quy định, người Việt Nam định cư ở nước ngoài khi mua bất động sản tại Việt Nam cần có các loại giấy tờ sau đây:
Trường hợp mang hộ chiếu Việt Nam thì hộ chiếu đó phải còn giá trị và có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam vào hộ chiếu.
Trường hợp mang hộ chiếu nước ngoài thì hộ chiếu đó phải còn giá trị, có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam vào hộ chiếu và kèm theo giấy tờ chứng minh còn quốc tịch Việt Nam hoặc giấy tờ xác nhận là người gốc Việt Nam do Sở Tư pháp các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, cơ quan đại diện Việt Nam ở nước ngoài, cơ quan quản lý về người Việt Nam ở nước ngoài cấp hoặc giấy tờ khác theo quy định của pháp luật Việt Nam.
Có đủ năng lực hành vi dân sự thực hiện giao dịch nhà ở.
Tiến sĩ, Luật sư Nguyễn Đức Phương
