07/09/2025
🛑 DÙNG ĐÒN BẨY NGÂN HÀNG “CHUẨN CÁ MẬP” - BÀI TOÁN LÃI 60 TỶ GÂY TRANH CÃI
Bỏ 100 tỷ, lãi 60 tỷ trong 1 năm. Và đây là cách người giàu đầu tư
Ở HN có một số nhà đầu tư tay to, chuyên đi mua gom mặt phố. Thường sẽ mua mặt tiền 2-3 nhà, và mua cả sau lưng (mặt ngõ).
Một trường hợp cụ thể như thế này, để anh chị dễ hình dung:
Có hai nhà mặt phố đang cho thuê văn phòng cạnh nhau, đều muốn bán. Và "hét" giá 600 triệu/m2. Nếu mua lẻ từng cái để cho thuê, thì dòng tiền rất thấp.
Ví dụ căn 1 giá 50 tỷ cho thuê thu về 700 triệu/năm (1,4%/năm). Căn 100 tỷ thu về 1,5 tỷ/năm (1.5%/năm).
Như vậy nếu khách mua về cho thuê thì dòng tiền rất thấp, trong khi giá vốn (600 triệu/m2) cũng rất cao rồi. Chưa biết bao giờ mới X2 được, 5-10-20 hay 50 năm?!
Tuy vậy, vẫn có người mua. Đó là các tay to. Và bài toán của họ lại...khá khác người.
Mua căn 1: 50 tỷ/85m2
Mua căn 2: 100 tỷ/ 165m2
Mua 2 căn sau lưng (liền kề), mặt ngõ: 150m2 X 200tr/m2 = 30 tỷ.
Tổng bỏ ra: 180 tỷ cho 400m2. Gộp lại thành 1 sổ.
Như vậy chia ra bình quân : 450tr/m2.
Sau đó đập đi hết, xây một toà khách sạn. Việc xây khách sạn, và vận hành họ đã thành nghề. Thường xây xong, đầu tư thành khách sạn 4* Việt Nam, và cho thuê 1-2 tỷ/tháng. Dòng tiền khách sạn thì thuộc dạng tốt nhất rồi.
Và họ lãi từ 2 nguồn:
1. Lãi từ chênh lệch đất ngõ ra mặt phố: 30-50 tỷ.
Bởi với 150m2 mặt ngõ sau mua 200tr/m2, gộp với 2 mảnh mặt phố, đã giúp giá đất tăng lên mỗi m2 ít nhất 200tr/m2. Hiện mặt phố giao dịch khoảng 600tr/m2 cho các mảnh đất rộng, mặt tiền đẹp (trên 8m).
Như trường hợp này mặt tiền rộng trên 15m. Rất đẹp!
2. Lãi khi xây thành khách sạn: trong mọi mô hình xây bán, thì khi thành sản phẩm, luôn có thêm một mức lợi nhuận khoảng 20-30%.
Ví dụ tiền đất 180 tỷ, tiền xây khoảng 40 tỷ. Tổng 220 tỷ. Lợi nhuận có được từ việc xây, bán khoảng 40 tỷ.
Nhiều anh chị sẽ hỏi, ai mà đủ tiền thịt để bỏ ra hơn 200 tỷ đầu tư. Thực tế, rất nhiều nhà đầu tư cho những "dự án" này. Tiền thịt 100% cũng có.
Tuy nhiên, khả năng cao là nhà đầu tư sẽ sử dụng tối đa đòn bẩy ngân hàng. Với 4 mảnh đất gộp thành 1, khả năng vay ngân hàng đủ tiền mua đất được. Chẳng hạn ngân hàng định giá 400tr/m2, cho vay 80% thì sẽ vay được 400*400*80% = 128 tỷ.
Như vậy nhà đầu tư sẽ bỏ ra thêm khoảng 100 tỷ tiền thịt. Nếu bank định giá 600tr/m2 thì sẽ vay ra được tối đa 192 tỷ. Và nhà đầu tư chỉ cần thêm khoảng 40 tỷ tiền thịt là đủ tiền xây.
Và tiền thịt này phần lớn đến từ 1 cá mập hoặc 1 team góp chung.
Và để vay khoản tiền lớn này, một số ngân hàng chấp nhận cá nhân đứng vay, một số thì sẽ dùng hạn mức doanh nghiệp.
Tổng kết : Giờ thì chúng ta sẽ thử tính tổng lợi nhuận của thương vụ này nhé.
Số tiền mua đất: 180 tỷ
Số tiền xây: 40 tỷ
Số tiền vay ngân hàng: 128 tỷ.
Số tiền "thịt" bỏ ra: 100 tỷ.
Lợi nhuận 1. Theo định giá mới 500tr/m2* 400m = 200 tỷ. Trừ 180 tỷ tiền mua đất = 20 tỷ.
Lợi nhuận 2 (30%/ thành phẩm) được tính
Thu = (200 tỷ tiền đất +40 tỷ tiền xây)*1.3= 312 tỷ.
Lãi vay + phí phạt 1 năm = 10%= 12,8 tỷ.
Lợi nhuận thuần = 312-240-12,8=60 tỷ.
Chủ đầu tư này có thể thu về lợi nhuận 50-60tỷ.
Một con số sát với thực tế và rất ấn tượng.
Sử dụng vốn 100 tỷ tạo ra lợi nhuận > 50% trong vòng chưa đầy 2 năm.
Nếu những nhà đầu tư nhiều tiền, hợp tác cùng các thương hiệu Hotel có kinh nghiệm vận hành thì đây là 1 sản phẩm dòng tiền ngon nhất, ổn định.
👉 Công thức bất biến
để có lợi nhuận cao
- Thay đổi giá trị bên trong của bất động sản, ghép thửa tăng giá lô trong.
- Xây dựng mô hình dòng tiền phù hợp, có tỷ suất cao nhất- Giá trị thực.
- Xử dung đòn bẩy ngân hàng tối đa và khôn ngoan.
- Có nghề; mua đất, xử lý pháp lý, xây mô hình cho thuê, vận hành vốn và bán nhà.
Thu nhỏ lại, nếu bạn là nhà đầu tư quy mô vốn nhỏ hơn, bạn sẽ ứng dụng được gì từ bài học trên?
Cre: Bui Anh Giap
